政院版房地合一稅拍板 市場轉折出現 房仲提示7大重點!

 

房地合一稅政院版拍板定案,究竟房市會如何變化?購屋者又該如何因應?永慶房產集團研究發展中心黃舒衛經理表示,若確定日出條款設在明年元旦,則之前購入都適用房地分離舊制,仍享輕稅,因此,現在開始到年底前就是買方看屋、議價和買房的絕佳時機,同時,永慶也整理出7大要點提醒民眾注意。

對於拍版定案的房地合一稅政院版,永慶整理出7大重點提醒民眾,(1)台灣的房市將正式步入「重稅時代」。由於稅率全面上調,1年內交易稅率高達45%,與新上路的富人稅同級,各持有時間級距的稅率也較之前的10%還高,如果再加上囤房稅,以及未來舊屋加稅等各類持有稅上調,房產投資輕稅的黃金時代已經成為歷史。

(2)降低課稅門檻、擴大加稅的規模。原自住免稅的排富條款設定在總價4000萬,現在則以獲利400萬做為門檻,此400萬的標準,是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3%的自然增資回推,等於降低課稅門檻、擴大加稅的規模,影響戶數從8400戶激增到48000戶,影響層面變廣。

(3)自用優惠要持有滿6年才能使用。目前草案的自用住宅優惠,需要同時符合夫或妻或未成年子女設籍、無出租無供營業使用、滿6年,條件為目前各類不動產稅制最嚴格要求,若未能全面符合條件,不但不能享用免稅額,且稅率還要從15%起跳,未來賣方的交易成本絕對會增加。

(4)預售案明年交屋困難。若按行政院規劃,明年元旦上路,表示明年交屋、取得產權的屋主,未來出售就要適用新制,短期交易要面臨45%的利得稅,同時還有持有稅上調的壓力,雙重壓力恐形成交屋前轉售、解約潮。

(5)扣除額項目少。目前僅有自用住宅400萬的獲利扣除額,以及避免土增稅重複計算,可扣除的土地漲價總數額等2項作為稅基的減項,然而持有期間經營不動產所支付的各類稅、費、利息,均不能扣除,全部歸入交易的獲利,顯不合理。

(6)贈與後轉售尚無具體規劃。繼承、受贈等非採買賣方式,未來轉售時,如何認定成本,以避免現況公告土地現值、房屋評定現值當作成本,造成民眾稅基暴增的不合理現象,此最攸關一般民眾權益的規定尚無相關討論。

(7)立法不確定仍高。是否能如期立法完成、民進黨對案尚未出爐,無論是免稅額的下修,或日出條款的回溯、趨嚴等還是具有不確定性。

黃舒衛建議有意售屋的屋主,若是要在明年賣屋,雖仍適用房地分離,但持有稅、土增稅、升息,都將侵蝕獲利,需全面性思考趁早獲利了結。

另一方面,永慶房屋認為,由於修法內容逐漸明朗,自住及長期置產客會開始搶在年底之前進場,剛性需求撐盤,價格再跌有限,特別是以400萬作為免稅門檻,中南部、中低總價產品幾乎無影響,再加上重購退稅擴大適用、奢侈稅退場,都會使壓抑已久的買氣出現戲劇化的轉折,有意購屋的買方可在屋美價實、選擇多的市場氛圍裡,取得先機。

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