本報特稿/慎防房市泡沫化/智庫論壇/ 國立空中大學副教授謝明瑞、國政基金會助理研究員周信佑

前言

 根據中央銀行的統計資料,2013年4月,銀行房貸與建築貸款餘額雙創新高,國銀購置住宅(房貸)、修繕貸款、以及建築貸款(土建融資)餘額分別為5兆4295億元、3505億元與1兆4539億元,房貸餘額創下新高,顯見國內房市經歷農曆年短暫的季節因素降溫以後,因為329檔期活絡而再度呈現回溫現象。由於國內目前的房貸加修繕貸款金額已達5.78兆元,占GDP 14兆餘元的41.2%,其占比已經偏高,若在加計土建融資,房地產的融資金額更達7.23兆元,占GDP的51.5%,亦即國內房價持續偏高,房貸餘額占GDP比率亦持續上揚,顯示房市確實已潛藏泡沫化的隱憂。

 都會地區房價偏高

 都會地區房價偏高為十大民怨之首,政府為減少民怨,讓房市降溫,並解決房價不合理的高漲現象,央行和財政部均提出相關對策因之因應,如降低貸款成數、要求不得壓低利率搶貸款、嚴審貸款人條件、實施奢侈稅,以及提高投資客炒房成本…等,其目的是要讓投機客?步,並使自住客逐步重回購屋主力,同時解決房價不合理的上漲問題,然而,成效不彰;主要因台灣為島型經濟國家,面對全球量化寬鬆的貨幣政策,過多的熱錢不斷湧向亞洲等新興市場,台灣亦無法倖免,造成游資充斥,引發人民炒股與炒房熱潮,加上利率偏低,財務槓桿偏高,導致都會地區的房價居高不下。

 事實上,這種都會地區房價偏高的問題不僅局限於台灣,世界各主要國家如歐洲與美洲國家如英、法、美等,或亞洲國家如新加坡、香港、中國大陸等,也都面臨相似的問題,雖然各國政府陸續祭出房市調控,欲打壓不合理的高漲房價,讓都會地區房價趨於合理價位,但成效不大,且政績大多乏善可陳,觀其緣由,影響因素很多,茲舉其較主要原因說明如下述。

 1.民營銀行對央行決策配合度不高

 金融體系包括公、民營銀行,但政府對民營企業的控管能力相對較弱,因此,在政府政策的推動上,央行要求各公營行庫如土銀、合庫等配合政策,調高房貸利率、降調貸款成數,且審核過程趨嚴,迫使不少房貸戶轉向民營銀行。然而,由於游資過多,房貸、土建融貸款又為民營銀行獲利重要來源,因此,只要貸款人信用良好,或房屋區位條件佳,則民營銀行大多都樂於提供較大彈性的額度,配合顧客的需求,如以高於交易價格的方式鑑價,或搭配個人信貸,以達到實質提高貸款成數的效果。

 2.羊群效應

 在國內房地產市場中,雖都會地區的房市變化有別,但大台北地區房市則長期處於多頭,即使因國內、外經濟變動因素而呈現下跌情形,但一般時間都不會太長,加上資金氾濫,且缺乏其它投資商品的管道,讓多數的投資者與購屋人可能忽略房市下跌的風險,並產生一種從眾心理,即資本市場所稱的「羊群效應」,盲目追隨炒房者的炒作,讓房價節節攀升。

 3.租稅誘因

 在國內現行不動產租稅法令規範中,主要是採用房地分離課稅模式,唯地價是由不動產評議委員會所決定,但因行政因素,或長年決策過程之疏失,造成實際交易價格與評定現值脫鉤,稅基偏離,不僅炒作成本低,且兼具遺贈稅的節稅效果,使得房地產成為有錢人資產配置及節稅的最主要工具之一。

 4.特銷稅規範過於寬鬆

 財政部所頒訂的特種貨物及勞務稅(簡稱特種銷售稅或奢侈稅)的產生有其特有的背景因素,唯其實施過程與稽核方式,影響其實施績效之良窳;根據財政部訂定的稽核標準,在不動產稅賦的課徵上,主要規定個人一年內出售房屋六棟以上,才會被視為營業行為,並列為查稅對象,調查買賣房屋資金流程與頻率。然而,房地產市場的投機客之一般做法是透過人頭戶交易,讓一個名下沒有房地產的自然人,將其戶籍遷入待售的房地產個案內,只要一年內買賣不超過六戶,即可規避特銷稅;或符合土地稅法第34條稱的「一生一屋」的規範,或短期擁有二屋,但在買第二棟房子的同時,也賣出已有的房子,亦可免課特銷稅。

 換言之,不動產的投機者可以利用人頭戶購屋,或透過「先買後賣」方式,不斷轉售、重購,不僅可以適用土地稅法的重購退稅,又可規避特銷稅,利用這種模式從事不動產短期交易,每年不斷的循環,並可避免特銷稅的課徵。此外,非都市土地、農業用地等的交易,都不屬特銷稅之課徵對象,即使在兩年內移轉,也不會被課徵特銷稅,並形成炒作的新標的。

 房市泡沬化

 一般而言,泡沫經濟會引發大幅度的短期衰退,從房屋、土地到股市、融資等各種企業及其投資人,都可能因為泡沬化而讓投資人或企業經營者因資產大量套牢而破產,而當泡沬化的連鎖效應引發社會恐慌時,將造成消費和投資緊縮的加乘效應,使得實體經濟受到重大影響;若從20世紀的泡沫經濟之歷史經驗來加以觀察,便可發現各國在中央銀行提高存款利率之後,便有可能讓泡沬經濟加速破裂,如1990年的日本,因房市泡沫而種下了「失落二十年」的經濟衰退。美國、西班牙、葡萄牙、愛爾蘭等,也都曾因房貸餘額過高,在2008年後陸續引發金融海嘯或是債務危機。

 為避免房市泡沫衝擊再次發生,許多國家將房貸餘額占GDP比率40%設為房市泡沫指數警戒線,亞洲各國政府,如新加坡、中國大陸、澳洲、印度與越南等,由於擔心房市過熱,會過度哄抬房價,連帶拖垮大舉放貸的銀行與舉債買屋的民眾;因此,雖其房貸餘額占GDP比率仍未逾40%,但皆已從預防的角度採取行動,全力防堵,避免房市的泡沫化。

 然而,學者專家對於引發泡沫經濟因素雖各有不同看法,然若就房市泡沫而言,一般可利用下列10大指標,以作為房市是否進入泡沬化的依據,即:房價所得比(一般以3-6倍為比較標準)、房貸本息大於家庭收入(以1/3為依據)、房貸餘額/GDP(以>40%作為參考點)、年租金:房價(以<1:20為依據)、房價VS租金(如若房價上揚,租金下跌)、房價漲幅vs GDP成長率(房價漲幅大於GDP成長率)、房價短期漲幅(以>30%為度)、投資性需求(以>20%為度)、空屋率(以>10-15%為依據),以及開工率VS銷售率(如當開工率大於銷售率)等,因此,房市是否呈現泡沫化現象,可參酌上述指標來加以檢測。

 慎防房市泡沫

 在國內房地產市場中,由於游資充斥,加上投機客以各種相對有利因素投入房市炒作,帶動房市的「非理性繁榮」,已達到一個必須謹慎面對房市泡沫化的臨界點。

 國際上對房價是否合理有10項評估指標,而若就「房市是否泡沬化」的指標來對國內的房市變化加以觀察,便可發現台北市除了空屋率較低外,其他都呈不合理情況,顯示台北市房市確實已隱含著泡沫化的明顯因素。

 然而,若僅是利率上升,則對房市影響不會太大,唯若一旦景氣反轉,可能造成失業率增加,薪資下跌,並影響大量的自住、投資民眾無法支應房貸,倒帳風險升高,在此情況下,被銀行視為穩定獲利來源的房貸,恐將成為房市泡沬的重要影響因素,在此情況下,若迫使銀行緊縮放款,形成資本市場的惡性循環。

 另外,由於國人「有土斯有財」的心理根深柢固,以及兩岸題材為不動產市場後市帶來極高預期,讓資金持續不斷湧入房地產,加上海島型經濟特性所蘊藏的投機性心理相對濃烈,在預期心理的強烈支撐下,現階段房價雖已偏高,但在充沛的資金挹注下,僅管房價顯已過高,但市場仍有極強的支撐力道,而這也是國內房市雖已達到可能泡沫化的階段,亦即投資房市具有相當風險,但並沒有立即破滅危機的主要原因。

 由於房市泡沫化所引發的經濟危機十分可觀,特別是其所帶來的社會問題與民心向背之可能反轉現象,是政府所必須注意並隨時加以修正並解決的問題,亦即防止房市泡沫化是政府房地產政策中的重要考量因素。因此,為防範未然,政府宜儘速提出有效對策,匡正房市的畸型現象,除避免房市泡沫化外,並可促使房地場市場健全發展。

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