買房養老 六大關鍵

簡明葳專題報導、攝影

預計五月將試辦上路的「以房養老」政策,正在台中試辦,但是申請者多、符合條件者少,符合者比例超低,卻也透露出高齡化社會下,退休族群希望取得安穩的保障。專家建議,若非無繼承且房產價值低的近貧老人,一般退休族群也可在低利率的通膨環境下買房養老,大換小或一換二均可行,不過要先注意投資風險與貸款設定問題,一樣可以預先為老年做準備,還能降低遺產稅。

台灣人口結構高齡化日趨明顯,退休族群希望藉由妥善的財務配置,讓退休生活過得更有品質。無奈年屆50~60歲的族群,不少勞工有勞退金「新舊制轉換」與「一次領、多次領」問題上,加上勞保基金、勞退基金績效不彰,民眾對政府勞退制度充滿不信任感,許多年屆退休的族群無所適從。

如果中老年族群想參與相關措施,卻不符合政策所需,也可藉由週全的買房計畫,為自己存一個「養老屋」。46年次的李媽媽,在職場工作約25年,近期開始考慮退休,勞退金經估算,月領2.2萬元,一次領則約200多萬元,她正在猶豫是要給兒子當買房頭期款,還是月領勞退金日常花用。

退休住小宅 打掃較省力

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨觀察,不少老年人想買房養老,或是兒女因成家立業而眾人分居,都可見到換屋族群的不同需求。房仲業者不能公開給予財務規劃上與報酬上的保證,但是在養老產品選擇上,則建議避開風險,掌握金流六大關鍵。

若是有錢買房,老年換屋坪數通常建議不要過大,坪數小空間好規劃,打掃省力,另外要有電梯、有管理,設計上注意屋內迴旋空間夠大、近醫療與綠地,也要靠近捷運與公車,學習用大眾運輸系統取代開車習慣。

若是一換為二,或從大換小,一間自住一間收租,則建議收租產品盡可能選在租商圈附近,最好是小坪數、捷運站附近,出租率較高,若有錢買店面,建議二線商圈,像是新北市主要商圈或是重劃區,甚至是通車在即的捷運線,房價增值空間可期。

徐佳馨說,要注意老齡買房風險承擔力低,新成屋量大區就比較不適合進場搶購。徐佳馨提醒,退休族群購買不動產,要衡量繳款能力,是「定存概念」而非「租金概念」,銀行針對中老齡購屋群眾貸款成數低,想買房的退休族群貸款成數越低越好,也不要用其他人姓名買,以免遭到侵占。

低比例貸款 抵稅兼設定

社會上常見爭產風波,也有不肖子女侵占父母財產等醜聞,徐佳馨建議退休族群,不要把現金全放身上,以免子女覬覦財產。有多少錢就買多少錢的房子,可以借貸低比例的款項抵稅用,並留部分現金買配息股票,平衡資產配置,也方便周轉。

貸款利息支出除了可以抵稅,銀行也會設定最高限額抵押權,賣房時銀行一定要通知到本人才行。所以就算沒有貸款,或是貸款償還完畢,身上留下清償證明但是仍不要塗銷最高限額抵押權,此舉可以防範房子被偷偷賣掉。

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