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請注意: 以下照片內容如非室內,即為環境介紹,非銷售物件本身。格局圖係未依一定比例縮小繪製之概繪圖,與實況仍有差距,其座向、格局、形狀等,仍須以房屋現場為準,照片僅供參考,實際以現況為主。

目前分類:2016-6 (23)

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北市房市16年走勢 量先價行7年

 

(中央社記者顧荃台北22日電)台北市地政局今天表示,觀察北市民國88年到104年的房市交易量跟價格變化趨勢,可歸納出政策寬鬆會明顯帶動房市蓬勃,與量先價行相差7年的現象,學者認為北市房價還會往下修正。

地政局表示,觀察歷年北市不動產買賣交易量數據,政府重大的稅賦政策對交易量,具有顯著影響效果。

例如91年1月土增稅減半徵收後,交易量逐年攀升,95年全年達到6萬6000餘件的高峰,後因金融海嘯等因素逐年走低;98年1月調降遺產稅讓房市回溫,但100年6月開徵奢侈稅後,交易量大幅萎縮,104年交易量已回歸至90年水準。

在平均價格水準的部分,地政局說,實價登錄的公寓平均單價顯示,101年起公寓房價整體走勢向上,相對高點落在103年第一季,平均一坪新台幣53萬元,之後則呈緩步下修的趨勢。

地政局認為,整體而言,從上述資料可歸納出,88年至104年的台北房市,呈現政策寬鬆會帶動房市蓬勃,與量先價行相差7年的現象。

地政局表示,6月13日與台北市不動產仲介經紀商業同業公會共同舉辦的「台北不動產論壇」中,台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文說,目前北市房價偏高,正處於緩慢下修階段,在經濟成長停滯下並未落底,仍需2到4年修正。1050622


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新北豪宅量能腰斬 房價下修2成

 

工商時報【方明╱台北報導】

新北市豪宅交易再創新低,永慶房產集團統計實價資訊發現,今年前4月新北市6,000萬以上豪宅僅揭露19件,較去年同期36筆出現腰斬,更僅剩 103年同期的1/5,新北市豪宅市場入寒冬,不僅量能萎縮,房價也出現鬆動;其中,「鄉林淳青」最新交易單價55萬元,較4年前預售單價下滑近2成。

位於新莊區新北大道四段的「鄉林淳青」最新實價,104年12月高樓層16樓以總價8,805萬元成交,面積175.19坪,拆算車位後單價為55萬元。

永慶房產集團業管部協理林泰隆指出,此建案共3棟,截至目前為止共揭露61筆,最高單價是100年6月交易的18樓,屬於中央路門牌,總價 7,870萬元,面積133.16坪,拆算車位後單價68.7萬,這應是預售時價格,但與這次揭露的16樓價格落差13.7萬之多,價跌幅度高達 19.9%。

另外,新北板橋區「橋峰」今年2月高樓層15樓,以總價7,688萬元成交,換算每坪單價76萬元,但與該社區103年11月18樓成交最高單價92.3萬元相較,房價也下跌了17.7%。

林泰隆表示,高總價住宅購買客群通常對政經敏感度較高,在出口連16黑、經濟無感復甦下,房市表現持續低迷,房價缺乏上漲動能,即使是口袋夠深的置 產族群,購屋信心仍顯不足。加上政府對高總價產品調控措施未鬆手,每年持有的地價稅、房屋稅稅負大增,成本支出大幅攀高,買氣更為消退,整體市況仍冷。


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法拍屋交易創低紀錄 房市短期難見大崩盤

   房市買氣淡,不過房價崩盤指標「法拍量」,卻創下新低紀錄。根據內政部資料,今(105)年1~4月的法拍移轉數寫下民國92年以來的同期新低,除了台 北市逆勢量增外,其餘都會區均下滑,推估主因在於低利環境與寬鬆銀根;相對地,房仲業者的網路住宅委售物件降價數突破2成,顯見賣方開始調整心態,願意給 予價格彈性,若與買方期待貼合,恐怕不易見到房市「大崩盤」。

  以內政部公布資訊,今年全台1~4月間的法拍移轉量僅有1,350棟,比去(104)年同期1,689棟減少20.1%,創下92年來的新低量。其中 以台南銳減34.3%最多,其次是桃園量縮28.6%次之,高雄減少25.7%位居第3,僅有台北市逆勢量增7.1%,不過總量121棟在六都中仍屬低 檔。

  住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,相較於過去幾波多頭,本波低利環境與寬鬆銀根,讓缺錢屋主得以喘息,若願意降價到市價以下,就有機會脫手,推估 是法拍移轉量愈來愈低的主要因素,加上未來持續有降息空間,手頭窘迫的屋主,除了可降價出脫外,也可能轉貸他行續用寬限期,使得房價難見急速崩盤,法拍量 還可能繼續創新低。

  另外,根據永慶房屋網路住宅委售物件統計資料,發現全台降價物件數已突破2成,六都降價物件量皆超過15%,台北市、新北市降價屋比例更達27%、25%,等於每4間待售屋,就有1間下調價格,代表賣方逐漸向下修正房價,以鬆動價格為誘因,提高物件出售的可能。

  永慶房產集團業管部協理林泰隆指出,觀察台灣房市循環,房價落底就會擴量成交,不過以內部資料統計看來,「地板價」尚未出現,整體房價依然在盤整階段,買賣雙方持續拉鋸,民眾坐等房價下修才進場的心態不變。建議買方多看多比價,搶得先機以實惠價格購屋。


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買房注意 這兩種屋齡交易多讓利大

 

(中央社記者韋樞台北14日電)依聯徵資料顯示,屋齡3年以下的新屋和22年到24年老屋,平均貸款成數逾64%,但均價跌幅也達11%到13.6%。房仲表示,這兩階段房屋是市場交易主流,件數多,讓利大,自然跌價也多。

依據財團法人金融聯合徵信中心統計資料,屋齡3年以下者,平均貸款成數64.4%最高,其次是22年到24年屋齡可貸到64.3%。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,新成屋貸款通常由建商以多戶貸款與銀行談條件,加上新屋的貸款成數高;而一般貸款成數與申貸者本身財力、信用條件,及房屋座落地段較有直接關係,除非屋齡很高、結構過於老舊,否則屋齡不太會是貸款成數高低的主因。

至於這兩段屋齡的房屋售價降幅11%到13.6%,郎美囡指出,屋齡3年以下者,因為持有成本高,今年第1季不動產銷售動能弱,為減輕庫存壓力,不少新成屋讓價求售,造成小屋齡大降價的情況。

而屋齡22年到24年的房屋主要是想有標準2、3房的首購族的理想房屋,價格比新成屋便宜,面積又比套房寬敞,居住較舒適,加上今年首季交易以低於行情者成交機會大,在均價表現上反而成為市場成交較多的標的,自然競爭激烈,讓價空間比較好談。1050614


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12縣市將調高房屋標準單價... 明年掀史上最有感增稅

 

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】

房屋稅被課重稅,不再只是「天龍國」的事!今年包括台南市、新竹縣市、南投縣、彰化縣、雲林縣、屏東縣、台東縣市、基隆市、嘉義市、連江縣等全台 12縣市,將展開30多年來規模最大的房屋標準單價調整,預計2017年起適用,房屋標準單價將呈倍數跳漲,全民加稅時代來臨,全台縣市將掀起史上最大一 波有感加稅。

房屋稅屬於地方稅,這幾年已有部分縣市陸續調高房屋標準單價,例如宜蘭縣在2012年率先調為2.16倍,接著台北市、新北市、高雄市、苗栗縣在 2014年調整,尤其台北市更一口氣大幅調整為2.6倍;至於桃園、花蓮、澎湖則在2015年調整。最新一波是台南市等12個縣市,將在今年6月底前調整 房屋標準單價。

其中,最令市場跌破眼鏡的是台南市,日前為市場投下一顆超級「震撼彈」,除宣布調漲房屋標準單價平均達1.2倍(原來的2.2倍),更溯及「民國90年以後設籍的房屋」一律適用,估計約12萬戶遭畫進加稅圈,被當地民眾痛批為搶錢行徑。

另一個鮮明對比是澎湖縣,其調整房屋標準單價的作法,被公認最符合法律信賴保護和公平原則。澎湖在去年11月敲定,自2016年1月1日以後取得建照者始適用新制標準單價;而非像台北市等以取得使照為依據,完全違背法律不得溯及既往的根本原則。

大華不動產估價師事務所所長張義權表示,台南市此例一開,未來不止調幅將「翻倍」調漲,甚至將溯及已完工多年的老屋,全台「有感」增稅為時不遠,小 老百姓的「被剝奪感」將更強烈。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,由於此次調整多達12個縣市且調幅預期「非常有感」,連契稅也將三級跳,因此建 議有購屋需求者要掌握自身能承擔的財務支出,甚至優先考慮中古屋,以避開每年得繳納高額房屋稅的窘境。


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懲罰式房屋稅 全民加稅時代降臨

 

工商時報【王榮章╱台北報導】

今年五月剛繳納的房屋稅,令許多民眾相當有感。實際上,從100年7月台北市獨創「豪宅稅」以來,各地方政府陸續透過調整路段率、大幅調高房屋構造 單價、訂定囤房稅及大漲公告地價等手段,一步步撒下天羅地網;影響所及,國內不動產稅制「全民加稅、全台受害」的時代已悄然來臨,對人民權益、城市發展、 經濟成長的負面衝擊,正逐漸蔓延、發酵。

不少人認為,房屋課重稅是天龍國的事,或至少是有錢人、及這2年買了新屋者的事,離自己很遙遠;不幸的是,如果你真的認為事不關己就大錯特錯了!時至今日,除非是永遠的無殼族,否則就得有面對重稅加身的準備。

來看看真實案例。中山區某都更案近年完工交屋後,一位退休公務員都更戶原本滿心歡喜準備搬新家,交屋時才赫然發現一年房屋稅居然要50萬元,儘管都 更屋有2年減半的寬限期,但想到第3年起每年光房屋稅、地價稅、管理費超過70萬,讓他大嘆根本不該參加都更。如果你也是眾多寄望藉都更改善住家安全與品 質的台北市民,這位小市民的遭遇完全可能落在你身上。

台南市陳先生指出,他在92年SARS結束後,趁房價低檔在東區買了一棟透天厝,多年來常慶幸撿到便宜;不過,台南市日前決議將房屋構造單價一口氣 調高為2.2倍,並開全國先例一舉追溯至90年起設籍的老屋,再加上去年底公告地價大幅調高32.36%,算算未來每年可能要多出近萬元的稅,讓目前靠退 休金過活的陳先生擔心無法負擔。

小珍(化名)和先生前年靠著積蓄和家長資助,在文山區買了間地上權住宅,兩人都很高興用2千萬就能在台北市買到新房子;但購買後才發現要繳交高額的 地租,會計師朋友更告訴她,地上權住宅的地租是一般有產權房子地價稅的22倍;此外,次案適用調高後構造單價,粗估每年地租、房屋稅、管理費再加上利息高 達數十萬元,讓她非常憂心交屋後根本無力負擔。

而如果你完全沒有房產,也不見得能完全置身事外,根據4月底最新的REITs資產重估結果,4檔REITs合計持有的15棟大樓中高達9棟出現減 損,業者坦承,除了景氣因素,重要原因之一就是暴漲的稅賦成本;據統計,新辦公大樓的房屋稅、地價稅將吃掉租金收益的4分之1。也因此,如果你是 REITs的投資者,暴衝的不動產稅負已真真實實影響了你的荷包。

諷刺的是,如果真是為了打房,政府理當在房地產交易所得稅上下功夫,而不是年復一年地加重民眾的房屋持有稅,也難怪台南市民痛批南市府根本是為了彌 補財政不足在搶錢;更不用說真正受害的是都更戶、地上權住戶這些經濟上的相對弱勢者。這種假居住正義之名加稅的政策,不僅讓全台民眾都面臨加稅壓力,更誠 如萬豪酒店董事長劉文治所說的∼置所有投資者、購屋者於不可預測的稅賦風險中。這波由前台北市長郝龍斌帶頭推動的不合理房屋稅制,已到了通盤檢討、改弦易 轍的時候了。


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信義房屋:雙北房價已擺脫去年以來連連破底的走勢

 


信義房屋指出,雙北市房價已擺脫去年以來連連破底的走勢。(鉅亨網記者張欽發攝)

信 義房屋(9940-TW)最新5月台北房價月指數出爐,結果台北市房價已經連續4個月未再破底,擺脫2015年以來房價連續下跌的修正走勢;至於新北市房 價月指數則來到近5個月的高點,顯見雙北市房價都擺脫去年以來雙雙破底的走勢,出現一波超跌後的小反彈或止跌回穩的走勢。

信義房屋不動產企 研室專案經理曾敬德指出,2015年雙北市的房價出現價量齊跌的走勢,不過這波因為政策強力調控而下跌的房市,也在台灣央行政策放寬後,房市獲得喘息的機 會,在交易量回溫帶動下,雙北市的房價也從低量下跌逐步找到短期的支撐,雖然並沒有反轉向上的回升動能,但在低利與政策鬆綁的外在條件下,房價從一路下跌 轉為橫盤整理的走勢。

根據信義房屋統計顯示,台北市5月的月指數為119.95,相較4月減少1.6%,房價指數年減約7.6%,以一間兩 千萬的房價為例,過去一年的房價可能就修正了152萬元;不過比較正面的指標是,房價指數已經連續4個月未破底,新北市5月的月指數為131.19,月增 約0.5%,年減約5.4%,房價指數來到今年以來的新高,同時也是連續反彈了3個月。

曾敬德表示,目前民眾對於房市的悲觀情緒正逐步改善,但對未來看法仍偏向保守,雙北市的房價應是止跌有餘,唯彈升力道仍不足,不過在房市政策逐步放鬆與低利的環境下,交易量的回溫有助於房市交易回歸較為正常的軌道,房市則逐步從政策主導轉為市場導向。


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房地產博覽會 萬筆交易激買氣

房地產博覽會開展,總共有近70家代銷房仲參加,看準3月央行陸續降息,預估4天展期,可以創造近萬筆的交易量,而現場也祭出抽千萬土地,要來拚買氣。

主持人:「抽出首位幸運兒。」

房地產博覽會,打著看展就能抽,價值千萬的信義區土地,哇~~~結果誰是這名幸運得主?

抽獎人:「這是我們台中的門票,他們來看展覽抽到,這個部分會公布在官網。」

雖然幸運兒不在現場,但每個攤位人氣依舊強強滾,湧入不少想投資的民眾。

民眾:「有一點興趣,因為沒事,所以看看。」

民眾:「要找目標,因為起碼覺得很穩當啊,有穩當才會買才會考慮。」

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看壞台灣房市 吳淡如宜蘭民宿折價求售

知名作家吳淡如,向來很會投資理財,幾年前她在宜蘭買地,蓋民宿、開餐廳,不過最近她開始不看好台灣房地產市場,決定把其中1間民宿以2500萬元折價出售,計畫到國外投資。不過房仲業者表示,從過年到現在,整體成交和看房率,上升20%~30%,整體房市還很樂觀。

3層樓高的民宿,矗立在草地間,一樓還漆成粉藍色,塑造海洋風,知名作家吳淡如經營的「粉藍屋」,走進門看,好溫馨,實在適合闔家光臨。

除了佔地350坪的粉藍屋,吳淡如還有其他3間民宿,以及1家餐廳,全數加總,市價可能破億元。不過,近來她不看好台灣房地產市場,傳出她決定將名下的粉藍屋以2500萬元出售,而且還認為不一定賣得出去。

民宿管理員喬經緯:「之前是有聽仲介在講,詳細的情況不太清楚。」

民眾:「就覺得整體感覺都不錯啊,民宿系列整體感覺都不錯。」

民眾:「(這邊的環境怎麼樣?),不錯啊!很好啊!會覺得有點可惜嗎?看個人經驗吧。」

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房屋降價物件 雙北比例最高

 

中國時報【方明╱台北報導】

房價上漲乏力,房仲業者統計,全台降價物件數已突破2成,其中,雙北市降價物件比率最高,北市高達27.6%、新北市也有25%,等於雙北每4間待售房屋,就有1件銷售價格下調,其中又以公寓產品房價下修占比最高。

永慶房仲網統計今年6月「網路住宅委售物件」發現,全台降價物件數已超過2成,不僅六都的降價物件量皆超過15%,雙北市及高雄占比,更分別高達27.6%、25%及20.8%。

以六都降價物件「產品類型」來看,雙北市、台南市公寓降價物件占比最高,分別為30%、27%及24%,桃園、台中、高雄則以電梯大廈降價物件最多,占比分別為20%、19%及23%。

若以降價物件屋齡來看,北市以30年以上屋齡最多;新北市、台南5∼10年;桃園、台中為10∼20年;高雄市則以20年以上屋齡降價最多。

永慶房產集團協理林泰隆表示,目前雙北市每4間待售房屋,就有1件銷售價格下調,也反映原本價格最具支撐的雙北市屋主,在買賣雙方價格認知大,銷售拉鋸戰不斷延長下,價格堅持的意願日益鬆動。

另外,台北市中心屋齡較高的公寓產品,以往挾區域優勢,價格比新北市新成屋高,成交總價在2,000萬元算是符合行情。

以現在房市氣氛來看,屋齡較高的公寓即便有公設比優勢加持,但同樣總價,有新北市新成屋可挑選,因此老舊房屋價格回歸基本價值,屋主願意修正的比例最高。

永慶不動產高雄經管會會長葉誌螢表示,以目前南、北高雄房價來看,新成屋與中古屋價差不大,成交多在20∼25萬元上下,但考慮到屋齡,中古屋若沒有每坪與新成屋價差5萬元以上,買方則會考量移到屋齡較新、價格落差不大的新市區北高雄。

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房市冷 北市房地產交易量縮 房價苦撐

北 市地政局今天(8號)分析台北市近幾年的房市交易及房價漲跌幅,地政局表示,北市去年房市交易量急遽下降至2萬8千多件,今年第一季更是持續量縮,不過房 價從實價登錄以來,平均還是呈現上漲,外界關注,交易持續量縮,是否讓台北的高房價還有價跌空間?局長李得全表示,交易量縮要反映到房價需好幾年,因素也 太多很難預估。(林麗玉報導)

台北市地政局建成地政事務所主任曾錫雄表示,台北市這16年來的房市交易,民國88、89年交易量都在4萬至4

萬4千件左右,不過到民國90年時,交易量急遽下降到2萬8千多件,而受到奢侈稅、實價登錄、景氣等影響,

100年到104年的房市交易量呈現下滑,104年的交易量更降至2萬8677件,與90年的件數接近,甚至今年房地合一稅上路後,交易件數更是一路下滑,而儘管房市交易量縮,台北市的房價從實價登錄以來,住宅大樓平均漲幅

還 達14.58% ,不過住宅大樓平均單價從103年第四季的高點每坪68.6萬元,到104年第4季有下跌2.62%,對於台北市的房市交易量縮,是否房價有價跌空間?地 政局長李得全表示,房市的交易量縮,會反映到房價一般都需要幾年,不過因為影響房價的因素太多,很難預估是否還有價跌空間。

另外對於新政府 要推動社會住宅,還有北市推動公宅,是否可能解決台北市的高房價?局長李得全說,政府儘可能讓房市資訊公開,由供需決定市場,至於公宅或社會住宅,只是解 決自由市場無法提供的居住正義,李得全也透露,北市府會規劃在現有的閒置學校等,轉型作為公宅、或是青創工作室等,前陣子都委會通過五常國中部份校舍,與 市立大學合作,規劃為學生宿舍,不過不是所有的校舍都適合。

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北市違規不動產消費資訊 工業宅居多

 

(中央社記者黃麗芸台北8日電)台北市地政局今天表示,今年1至5月查核北市不動產消費資訊,共計189則,廣告不實遭裁罰的有14則,其中,用途不實者有9則,多將商業區或工業區建物廣告刊登為住宅來誤導。

為健全不動產交易市場秩序,地政局上午舉行「健全房市」發布記者會,地權及不動科長沈瑞芬產交易指出,14則不實廣告部分,其態樣分別為用途、總樓層、售價、樓層及屋齡等。

其中,用途不實者即占9則,占不實廣告比例為64.28%,違規仲介業者包括光大不動產、和太不動產、宏和不動產、傑思特不動產及裕達房屋等公司。

沈瑞芬說明,違規主因為業者執行廣告標的,是位於北市大灣北段地區或內湖、南港的商業區或工業區內,但依其都市計畫規定不得作為住宅使用,業者廣告卻將建物類型、型態或用途刊登為住家,誤導消費者購買或承租。

同時,查核不動產廣告過程中,發現部分廣告刊登者屬未經許可經營經紀業,共查獲2名非法業者,依不動產經紀業管理條例裁罰並禁止繼續營業。1050608


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查核預售屋全不合格 面積瑕疵擔保說不清

  為推動新版不動產說明書落實製作,台北市地政局於3月至4月間針對不動產經紀業者執行業務所製作的不動產說明書進行查核,預售屋部分100%違規,而成屋部分違規率則有28.57%。

  台北市地政局查核「預售屋」不動產說明書10項重點項目,其中4家業者分別為璞全廣告「中山TED建案」、創意家行銷「華山33建案」、樸新廣告「國泰沐善建案」、遠雄房地產「遠雄山晴建案」等,查核結果全數不合格。

  進一步分析其違規態樣,多為未敘明預售屋出售面積、權利範圍及建照資料、工程進度及建物瑕疵擔保等;抽查7家「成屋」業者不動產說明書,不合格者為僑茂房屋及泰和不動產,不合格率28.57%。

  預售屋交易秩序部分,同樣針對10家銷售預售屋的建商進行聯合稽查, 10家建商所推10個建案全數不合格。共查核預售屋買賣定型化契約11項重點項目,違規最多前三名分別為虹廷建設、昇立建設、惠宏開發,虹廷建設受檢項目 全數不合格;其他違規建商包括禾禮建設、鼎吉開發、太旭建設、創達建設、國泰建設、遠雄建設、新碩建設等公司。

  此外,為健全不動產交易市場秩序,地政局積極查核不動產消費資訊,自105年1月1日至5月31日止,總計查核不動產交易消費資訊共189則,裁罰廣告不實14則,用途不實計9則,占裁罰比率64.28%。

  台北市地政局表示,今(105)年裁罰14則廣告不實,不實態樣分別為用途、總樓層、售價、樓層、屋齡等,其中用途不實占9則,違規仲介業者有包含光大不動產、和太不動產、好厝多不動產、宏和不動產、傑思特不動產及裕達房屋等公司。

  違規廣告標的位於大彎北段地區或內湖、南港的工業區內,依據都市計畫規定不得做住宅使用,業者卻於廣告內容就建物的類型、型態或用途刊登為住家,誤導消費者購買或承租。

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富人稅上路 綜所稅稅收年增逾2成

 

(中央社記者邱柏勝台北10日電)5月報稅季結束,今年因富人稅、股利可扣抵稅額減半政策上路,綜所稅稅收淨額較去年同期增加新台幣252億元,成長21.37%。至於營所稅稅收淨額則年增222.58億元,成長8.2%。

財政部表示,根據財政資訊中心彙整5區國稅局受理104年度所得稅結算申報案件初步統計,截至5月31日的申報件數及繳稅金額,與去年同期相比皆有成長。

其中,綜所稅總申報件數618萬6108件,較去年同期的601萬9192件成長2.77%;稅收淨額1432.41億元,較去年同期的1180.24億元增加252億元,年增21.37%。

財政部表示,104年度綜所稅申報新增45%稅率級距,且股利可扣抵稅額減半,加上申報戶數自然增加,扣除標準扣除額、薪資特別扣除額與身心障礙扣除額調高等稅式支出後,今年申報件數與繳稅金額與去年同期相比仍有成長。

另外,營所稅總申報件數86萬8317件,較去年同期的84萬5009件成長2.76%;總自繳稅額2936.38億元,較去年同期的2713.8億元增加222.58億元,年增8.2%,主因是企業獲利提高,導致自繳稅額增加。

財政部表示,雖然今年前4月稅收較去年同期衰退,但5月報稅季過後,累計稅收已轉為正成長,較累計分配預算數超徵239億元,顯見5月報稅情況「還不錯」,因此對今年稅收達標「樂觀期待」。1050610


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房仲:6月全台網路待售物件 降價占2成

 

(中央社記者韋樞台北9日電)永慶房仲網觀察6月的「網路住宅委售物件」,全台降價物件數已破兩成,雙北及高雄市降價物件甚至超過 20%,顯示買方向下比價的壓力,賣方已調整心態,逐漸向下修正。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示,今年前 5月六都交易量約6.5萬戶,與去年同期8.2萬戶比較,衰退21% ,量縮帶動賣壓,預估屋主價格鬆動的現象會更普遍。

統計 6月永慶房仲網上,全台各都市降價屋中,雙北市佔比最高,台北市高達27%,新北市有25%,相當於雙北每4間待售屋,就有1件售價下調,也反映原本價格最具支撐的雙北屋主,在買賣雙方價格認知拉大,銷售拉鋸戰不斷延長,降價的意願日益鬆動。

從降價物件類型來看,林泰隆分析,台北市的公寓降價物件佔比 30%,為下修佔比最多的產品類型;台北市「30年以上的住宅產品」價格修正物件也達28%。

林泰隆說,台北市中心屋齡較高的公寓產品,價格修正氣氛最濃,以往挾區域優勢,價格比新北市新成屋高,成交總價在2000萬元算符合行情;但現在房 市氣氛來看,買方下修價格態勢不變,屋齡較高的公寓產品即使公設比低,但卻有結構安全或停車位等問題,同樣總價,民眾可挑選新北市新成屋,因此老舊房屋價 格回歸基本價值,屋主願意修正的比例最高。

觀察高雄市降價物件佔所有待售物件 20%,屋主以「電梯大廈」為主,降價物件佔比約23%,屋齡以 20年到30年以上降價佔比最高。

永慶不動產高雄師大店店東葉誌螢表示,高雄人主要購屋以交通機能便利、發展快速的區域為優先。高雄人習慣將高雄分為南北,南高雄為較早發展區域,以 苓雅區、新興區、前金區為主,區域中20年到30年以上的華廈、公寓最多。北高雄則為新發展區域,以左營區及鼓山區為代表,建設較多、發展快速,大樓、華 廈比例較高。

考慮現在南、北高雄房價來看,新成屋與中古屋價差不大,成交多在20萬元到25萬上下,但考慮到屋齡,中古屋每坪與新成屋價差要達 5萬元以上,買方才會考量移居;此外,高雄民眾通常較中意獨棟透天厝,對於購買公設高的電梯大樓、華廈,買方接受度相對低。1050609


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史上最難賣捷運宅 臨沂帝國最後1戶 恐8度流標

 

工商時報【方明╱台北報導】

北市忠孝新生站捷運宅「臨沂帝國」4樓最後1戶,北市捷運局日前再度公告標售,底價6,823萬元,為此標售戶自2014年首度流標後,第8度公開標售。雖捷運局將底價大降千萬元,但今年5月還是流標,該案可說是目前捷運宅標售案中「最難賣的1戶」。

近年來房市不景氣,連帶捷運宅標售案也淪為票房毒藥,今年多數皆以流標作收,其中「臨沂帝國」2014年6戶標售,5戶順利標出後,僅剩的4樓最後 1戶,總價為7,825萬元,因房市不佳,一直乏人問津。今年5月23日標售底價已降至6,823萬元,但仍流標,目前正進行第8度標售。

此外,「美河市」今年4月標售80戶,僅標出5戶,預計6月再度標售;「碧潭有約」13戶、「北方之星」31戶,更是自2014年流標後,近2年來皆標不出去。

東森房屋研究中心副理于靜芳分析,「臨沂帝國」位處板南、新蘆雙捷運交會點,坪數在62∼65坪之間,2014年捷運局標售6戶,有5戶順利標脫,標脫單價每坪120∼135萬元,曾創下捷運宅標售新高價。

于靜芳指出,「臨沂帝國」社區周邊中古屋行情每坪80∼90萬元,此戶修正至每坪約百萬初,極具吸引力,但位4樓、總價過高是物件的致命傷,加以現 今自住市場以低總、低單產品為買盤,也讓目前捷運宅標售的大坪數產品失去吸引力。今年捷運宅標售狀況多冷清,估計「臨沂帝國」最後1戶仍可能再度以流標收 場,而捷運局預計6月後再釋出「美河市」75戶、「南方之星」54戶,同樣也面臨著極大考驗。

住商不動產企研室主任徐佳鑫表示,目前捷運宅標售案最大致命傷在於鑑價沒 有彈性,因捷運局不缺錢、也沒有急售的壓力及法源,為避免外界有「賤賣」的質疑,因此捷運宅標售價格與市價相當,在房市多頭時有可能相對便宜,但房市走空 之際,投資人現買現套,甚至買方還可到房仲挑選更便宜斷頭殺出的物件,捷運宅標售難逃流標的命運。


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北市A辦 再現每坪 破百萬

 

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】

台北市A級辦公室的成交行情,儼然已正式跨進每坪「百萬元大關」時代,最新成交的台北市信義路四段「世紀金融廣場」大樓,每坪行情超過110萬元,目前已登錄實價、尚未揭露。

房地產業者分析,投資人最青睞的A辦價值,是每年享有優於豪宅的租金報酬率,達2.1∼2.4%,因此,一有釋出,買盤就持續卡位。

宏大國際資產總經理陳益盛昨(3)日表示,台北市A辦大樓已正式跨越每坪百萬行情的時代,去年信義計畫區「統一國際大樓」,以每坪152萬元成 交,4月份信義路四段「世紀金融廣場」又以每坪110萬元,拍板成交,尚未正式完成實價登錄並揭露。這顯示,台北市A辦是物以稀為貴。

據宏大不動產估價師事務所的市調資料顯示,台北市A辦每月租金行情可達每坪2,000元∼3,200元不等,租金報酬率可達2.1∼2.4%,遠高於豪宅的平均租金報酬率約1%。所以,近年來也有不少的投資型買家陸續進場置產,取其優於定存利率,且相對穩定的投報率。

宏大國際資產調查顯示,台北市5大行政區商辦大樓的量體,大約有近500棟帷幕辦公大樓,扣除壽險業持有只租不售的A辦大樓之外,行情價每坪百萬元等級的商辦,不超過20棟。

陳益盛表示,台北市區的帷幕辦公大樓,除壽險業持有的之外,絕大多數都為B辦等級,因此A辦級的辦公大樓,若有釋出訊息,往往立刻吸引企業主上門。但也因物件稀有,賣方往往是以惜售的心態、待價而沽在看待,因此不乏寧願空置、也不願出售或出租的個案。

陳益盛分析,一旦A辦大樓有釋出機會時,商仲經紀人一定是磨拳擦掌,爭相幫自己買方下意向書,以求獲得第一順位成交。尤其是,如果賣方有合理的價格認知,往往會超出預期的,在短短幾天之內,就快速成交。

陳益盛表示,國內中小企業對於自用型商辦,多選擇購置性價比較高的B辦;但對於一些經營較高單價商品的企業,則考量企業形象、貴賓經常來訪、或人才 招募等因素,會選擇價格較高的A辦。目前A辦雖然已站上每坪100萬元大關,但相對於每坪動輒200萬元的信義區、大安區豪宅,仍擁有價格相對實惠的優 勢。

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大台北》用789原則出價撿好房

 

自從2015年第2季進入房市寒冰期以來,全台交易量不斷探底,房價也跟著下修。原本在3月底央行降息半碼、同步放寬各區域第2房的信用管制後,房市買氣 有稍微回溫,但好光景不到1個月,從4月份的交易數字來看,台北市又持續回跌,創下連續4個月買賣移轉在1,500棟以下的窒息量,且12個行政區中有8 個行政區的單月移轉不到100棟,買氣慘澹。

新北市雖然4月份買賣移轉棟數維持在2,970棟,較3月增加11%,但跟去年同期相比,仍縮減33%。來看看預售屋市場的狀況,根據《住展》雜誌的統計,今年北台灣520檔期推案量約1,222億元,較去年同期減少近3成,也創下2009年金融海嘯以來的新低。

今年的520檔期正好碰上新舊政府交接,新政府釋出將在8年內逐步完成20萬戶社會住宅,此一消息衝擊,加上先前尚有未銷售的餘屋有待去化,因此建商推案態度轉趨保守。

房地產暢銷書作家Sway表示,建商之前推的案子還賣不掉,現在繼續推新案,只有讓手上存貨變更多,不利財報數字,因此推案能緩則緩。Sway表示目前雙北市的景氣處於「蛋黃區冷感、投資熱區掛掉」的狀況,下半年會好轉嗎?恐怕很難。

景文科技大學財金系副教授章定煊則稍微樂觀些,他表示在央行3月底放寬信用管制後,被銀行業者視為不再打壓房市的訊號,放款政策也跟著調整,以往貸款成數 頂多8成,有一些路段已可放寬到9成,甚至寬限期還大舉延長到3年、5年,再將房貸年期延長至30年、40年,大幅降低房貸壓力,吸引不少自住客心動進 場。因此他預估,「下半年價格會持續修正,但成交量會上來」。

既然房價還會下跌,現階段有購屋需求的人該採取什麼策略?可先鎖定購屋的區域,或考慮2個區域,在實際比價後、依照自己的口袋深度決定要買在哪裡,並可參考以下的選屋、出價招式:

1. 挑2∼3房、格局方正,易脫手的房型

一間房子不會住天長地久,通常10年就會換屋,因此選屋一定要考慮這間房子是否也會是市場多數買方喜歡的房型。住商不動產企研室主任徐佳馨建議,不管選2房或3房,格局適中、方正是首選,社區戶數也不宜超過300戶以上。

2.選屋齡3年以上房屋,減輕房屋稅負擔

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本報特稿/台灣房市回溫了嗎?/智庫論壇/國政基金會資深顧問謝明瑞

 

邇 來,在政府對房地產融資交易逐漸鬆綁以後,便可發現在國內房地產市場指標中,不論是房市指標分數或是六都房市交易量數,都呈現月變動之上升走勢,因此,房 市回溫的呼聲甚囂塵上,但國內房市回溫現象是真的嗎?  一.前言  一般而言,2016年上半年,國內房市表現依然不佳,中央銀行雖已刪除對國內金融機構在房地產市場上的多項融資限制,但因經濟成長率仍處於保1階段,國 人的所得水準亦未調高,且房價跌幅有限,部分都會地區的房價依然居高不下,因此,上半年房市大抵仍維持景氣低迷不振的走勢;而若從國內各項重要房市指標來 加以觀察,亦或考量房地合一稅制實施以後有關房地產交易市場產品的內容改變情形,都可以看出國內房市不景氣的情況依然如影隨行,而從六都房市交投與房地產 價量的變化來觀察,亦可看出當前房市確實仍處於不景氣的狀態。  另方面,早在2013年以後,國內房市便已逐漸呈現不景氣的氛圍,2016年,房市不景氣的情形更為明顯,不僅價量齊挫,而且多空交夾,部分都會地區的 房市行情變化難以掌握,為瞭解國內房市變動,並用以判斷未來國內房市與房價走勢,以及國內房市變動是否已呈現回溫變動趨勢,仍可從台灣經濟成長率、房市景 氣紅綠燈、建物買賣移轉棟數、房地合一...等多個面向的變化來加以觀察。.  二.經濟成長率偏低  受到全球景氣緩慢復甦的波及,國內經濟表現不佳,根據主計處於2016年4月底所公佈的預測統計,2016 年第一季實質GDP(未經季節調整)與 2015年同期相比,年下降0.84%,這也是2015年第三季 GDP 首度轉負以來,第三度呈現負成長,顯示當前國內經濟不景氣的情形依然嚴重。  若從景氣對策信號來觀察,便可發現在最近一年中(2015.04-2016.04),所有的景氣對策信號都處於藍燈與黃藍燈之間,且呈偏向藍燈的走勢, 表示經濟景氣不佳,經濟成長持續不振,且距離表示經濟穩定成長的綠燈仍有一段距離,也由於經濟表現不佳,難以帶動房市的活絡。  另方面,台灣是海島型經濟國家,國內經濟走勢極易受國內外政經環境變動的影響,而在2016年的台灣經濟環境中,影響國內經濟成長的主要因素包括美國 2016年的升息步調、中國經濟下滑幅度大小、台灣大選結果所帶來的兩岸政經發展交流之不確定性、國際油價能否止穩、歐盟經濟體的變化...等。唯整體而 言,2016年,國內的成長率是否能達到保1的結果,可能仍有其潛在變數,而經濟成長偏低,亦減少對國內房市可能回溫的期待。  三.房市景氣燈號偏藍燈  當前國內房市景氣是否活絡,可從房地產市場的景氣紅綠燈的變化情形來加以觀察。  一般而言,在經濟景氣預測方法中,景氣紅綠燈是最簡單,且經常被採用的一種判斷模式,其是指在經濟景氣的變動過程中,利用藍、綠、紅等三種顏色的燈號, 來判斷景氣是否活絡的情形;當景氣燈號為綠燈時,代表經濟穩定成長,生產及就業情況大致正常;景氣燈號若是藍燈,表示景氣轉差,經濟成長趨緩;景氣燈號若 是紅燈,表示經濟情況很好,市場熱絡,但必須「居安思危」,才不致發生重大損失。由於景氣訊號之使用模式類似世人所熟悉的紅綠燈之交通號誌,簡單易懂,故 為學者專家所經常使用。  另外,在用以表示經濟狀況的景氣對策信號中,一般可分為紅、黃紅、綠、黃藍、藍等五種信號燈;其中,『紅燈』表示景氣過熱;『黃紅燈』表示景氣活絡; 『綠燈』表示景氣穩定;『黃藍燈』表示景氣欠佳;『藍燈』表示景氣衰退。而這種表示經濟景氣訊號的模式,同樣可以應用在不動產市場的景氣表現上,也就是利 用房地產市場的預售推案、成屋推案、議價率、來客組數、成交組數、房市風向等六大指標的分數,並以紅、藍、綠、及其各項指標作為加權組合,算出其權重數值 以後,再用以標示景氣燈號的種類,並藉以突顯房地產景氣的活絡與蕭條。  根據住展房屋的調查,在國內房地產市場景氣六大指標的變動中,若以最近一年的資料來做觀察(2015.04-2016.04),且觀察時間含蓋房地合一 稅實施前後的時間,便可發現房市的變化與房地合一稅的課徵有極大的關聯;因為在過去13個月所觀察的資料中,表示景氣衰退的藍燈有七個月,而表示必須注意 衰退的黃藍燈則有六個月,顯示在最近一年的房市景氣變化之觀察中,國內房市仍處於不景氣的時期,雖然2016年的房市指標分數由3月份的29分大幅跳躍至 4月份的32.8分,僅次於觀察期間最高的2015年5月與7月的33.6與33.5,顯示房市交投有回溫跡象,但大抵仍處於藍燈與黃藍燈階段,且目前仍 無足夠的資訊可以顯示,房地產市場可能轉佳的重大變化。 四.房地產買賣移轉棟數下降  一般而言,國內房市交投活絡與否,可從房市供需變化來加以觀察,而房地產的買賣移轉棟數變化則是一項重要指標;賣移轉棟數是指在某段期間內,某個地區或 國家總共買賣並過戶的房子總數,數字愈多或愈大,表示市場交易愈活絡,反之則否;在最近一年中,由於房市不景氣,雖然央行已經鬆綁選擇性信用管制,同時調 降利率,但因房價的調降幅度相對有限,房市交投依然冷清,若以六都的建物買賣移轉棟數來加以觀察,則除了桃園市的交投量數一路成長之外,其餘各都會區的表 現都不如預期。  若以首善地區的台北市來觀察,其建物買賣移轉棟數從2015年4月以後,即呈一路下滑走勢,不僅月變動率降幅將近一成(-9.1%),其年變動率下降幅 度更高達三成以上(-31.3%),為當前國內房市買賣表現相對較差的都會區,顯見台北市的高房價仍為市民所難以接受;而房市表現與台北市的變動趨勢類似 的其他都會區尚有台南市與高雄市,唯其降幅雖相對較小,但二者的年變動率降幅均在一成以上,分別是-16.3%與-17.5%。  在同段期間內,新北市的年變動下降幅度雖為六都之冠,跌幅達-33.3%,唯其月變動率則是不降反升,且增幅已超過一成(11.1%),表示新北市的房 市交投已有逐漸加溫的情形。此一變化走勢與台中市的房市表現類似,唯台中市的年變動率下降幅度較小,降幅-8.5%,為六都中最低者。  在六都房市表現中,唯一呈現正成長走勢者為桃園市,其月成長率及年變動率均保持正成長的走勢,分別為23.5%與19.3%,主要因桃園市同時具有工業 區與外來移民進駐的因素,匯集了各地移入者的購屋需求,除了桃園市與中壢區持續維持較高的房市買氣之外,?山區在A7合宜住宅及重劃區新屋過戶增加移轉過 戶,而使該區的建物買賣移轉棟數由2016年3月的490棟暴增為4月的1200棟,成長率增加將近2倍(144.90%),亦是主要原因。  整體而言,國內當前房市不佳,六都房市的建物買賣移轉棟數下降幅度達一成以上(-16.30%),唯月變動率增加了7.54%,表示若從短期來觀察,則 房市已有逐漸回溫的情形,唯長期間並無足夠的因素可資佐證房市回溫的情形。  五.房地合一稅影響房市結構  2016年1月1日,國內開始實施房地合一稅,國人未來出售房屋時,土地利得部分必須計入課稅,唯若為長期持有及自住型房地產,仍有相對較佳的優惠條 件,然而,由於房地產稅制的改變,必然影響房屋需求者對房地產商品市場的需求的改變,同時也改變房市買盤的結構,並使房市的房產類別、單價、總價、坪數 等,都產生結構性的變化。  若以首善地區的台北市之房市交易為例,並以房地合一稅制實施前後來做比較,則根據內政部的實價登錄資料,在2016年以前所購入的房地產中,也就是在房 地合一稅實施之前的房地產交易內容中,其平均總價及單價平均分別為2437萬元與61.1萬元,而2016年實施房地合一稅以後,二者分別下降為1944 萬元及58.0萬元,其降幅分別為-20.23%與-5.07%。另外,若就其交易的平均坪數來觀察,亦下降了一成以上(-12.63%),顯然稅賦的改 變,確實影響了房地產交易的結構內容。  六.銀行授信評估標準改變  在金融機構的營運過程中,銀行利差為其主要收入來源之一,而利差主要來自借款與貸款之間的利率差距,差距愈大,銀行的獲利愈高,反之則愈低,其中,房貨 利率的高低不僅影響消費者的購屋意願,同時也影響銀行的利息收入,唯銀行仍以是否能順利收回本息為最主要考量。  當前國內房市不景氣,交投低迷,房價走低,銀行在辦理房貸時更重視貸放資金的安全,因此,借款人本身的還款能力逐漸變成最主要的貸放指標,亦即借款人有 無正當或正常的工作,或是否有穩定的還款能力,變成銀行是否願意貸放的重要考量,而「年收入、職業、學歷」等亦成為影響能否順利貸款的重要依據。  根據聯徵中心所公佈的資料,還款能力愈佳者,其可能獲得的利率水準更為優惠,如房貸利率最低族群方面,其貸款者的年收入在300-320萬元之間時,其 平均貸款利率為2.05%,但360-380萬元之間者,其平均貸款利率則為2.02%。在房貸利率最高族群方面,其貸款者的年收入在220-240萬元 之間時,其平均貸款利率為2.09%,但340-360萬元之間者,其平均貸款利率則為2.13%;另外,大學以上的貨款人之貸款利率一般均比高中職的貸 款者為低。  七.結論與建議  經由前述的分析說明,可歸納本文的結論與建議如下:  1.2016年上半年,國內經濟成長率仍處於保1的階段,影響購屋意願,雖然中央銀行雖已刪除對金融機構在房市融資的多項限制,但房市大抵仍維持景氣低 迷不振的走勢;唯部分房市指標已呈現房市逐漸轉好的變動趨勢。  2在國內房地產市場景氣六大指標的變動中,若以最近一年的資料來做觀察,便可發現國內房市仍處於不景氣時期,雖然2016年4月份的指標分數大幅回升, 顯示房市交投有回溫跡象,但大抵仍處於藍燈與黃藍燈階段,房地產市場仍缺少可能轉佳的重大變化。  3.在當前六都房地產的買賣移轉棟數變化中,各都會的表現都不如預期。其中,台北、台南、高雄等三個都會地區的房市均呈現下降的走勢。新北市、台中市的 表現相對較佳,桃園市則是交投量數唯一均為正成長的地區。六都房市的建物買賣移轉棟數年變動率下降幅度均達一成以上,唯新北、台中、桃園的月變動率均呈增 加走勢,表示房市似已有逐漸回溫的情形。  4. 2016年1月1日,國內開始實施房地合一稅,而房地產稅制的改變,影響房地產商品市場的需求,同時也改變房市買盤的結構,並使房市的房產類別、單價、總 價、坪數等,都產生結構性的變化,如台北市之房市交易的平均總價、平均單價,以及平均坪數等均全部下降,亦即稅賦改變確實影響房地產交易的結構內容。  5.國內房市不景氣,交投低迷,房價走低,交投量價俱挫,影響消費者的房屋需求,同時也影響銀行的房地產資金的貸放方式,借款人本身的還款能力逐漸變成 最主要的貸放指標,借款人有無正常工作,或是否有穩定的還款能力,成為銀行是否願意貸放的重要考量因素,而「年收入、職業、學歷」等亦成為能否順利貸款的 重要依據。  6.在房市不景氣以及部分房市指標轉趨向上的回溫過程中,建議房地產潛在投資人即早佈局,並選擇最有利的條件與時機進駐房市,應可在往後得到相對較佳的 利益。 【中央網路報】


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房屋稅新制大暴走! 劉文治:投資台灣前 要三思

 

工商時報【蔡惠芳、王榮章╱台北報導】

才風光承辦今年520國宴的台北萬豪酒店,實際上卻正陷入「悲慘世界」!台北萬豪酒店、西華飯店董事長劉文治表示,萬豪酒店在2014年12月完工 取得使用執照,剛好碰上暴走式的房屋稅新制,房屋稅竟然比原本估計的高出1倍,每年要繳1.3億元;對照台北101樓地板面積是我們的5倍、但房屋稅卻比 台北萬豪少,恐怕再怎麼努力打拚,飯店也永遠無法賺錢。

劉文治痛心疾首的呼籲:「任何愛台灣的人,要投資之前,一定要三思!」因為大家永遠掌握不了將來會有多大的稅務風險。

◆萬豪酒店每一天分攤的房屋稅

加地價稅,將近60萬元

地價稅方面,劉文治表示,這塊地原本佔地7,633坪,86年市地重劃後分回3,800坪,當時公告地價每坪2萬元,到今年已激增到18萬元、暴漲 9倍,由於地價稅是採累進稅率,所以適用5.5%高稅率,算下來今年起地價稅高達8,600萬元;比興建開發階段每年約3,900萬元,地價稅竟增加了 1.2倍。

劉文治坦言:「現在新制房屋稅,加上今年起調漲3成公告地價,台北萬豪酒店每1天分攤的房屋稅加地價稅,將近60萬元;不過每1天的生意只有 100∼120萬元,加上6∼700名員工每天薪水60多萬,收入連付稅金、薪水都不夠。」不過再怎麼申訴都投訴無門,簡直陷入「悲慘世界」。

劉文治表示,現在台北萬豪酒店1年的不動產持有稅賦(房屋稅+地價稅)總計要2.16億元,比原本舊制試算的元高了1倍(1.04億),而且將來房屋稅、地價稅可能還會繼續漲,我們再怎麼努力,飯店也可能永無盈餘之日。政府口口聲聲要提振觀光業,但政策根本是在殺雞取卵。

◆萬豪酒店目前至少提出10個

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