請注意: 以下照片內容如非室內,即為環境介紹,非銷售物件本身。
請注意: 以下照片內容如非室內,即為環境介紹,非銷售物件本身。格局圖係未依一定比例縮小繪製之概繪圖,與實況仍有差距,其座向、格局、形狀等,仍須以房屋現場為準,照片僅供參考,實際以現況為主。

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蔡英文:全國房屋總體檢列施政優先項目

 

(中央社記者江俊亮台南市8日電)總統當選人蔡英文今天表示,南台灣發生強震,造成台南市許多大樓倒塌,全國房屋總體檢及都市更新將列為施政優先項目。

蔡英文上午前往台南市奇美醫院探視、慰問地震傷者,媒體訪問都更及全國房屋總體檢,是否會成為立法院優先法案或就任後重點法案?

蔡英文表示,相信這是必要的事。過去一段時間,團隊發現台灣在工業化過程中建造許多老房屋,到這個階段,確實需總整理。

她說,這些老房屋不管是防震或抵抗任何災害,都需持續強化;另一方面,台灣進入更進步的社會,許多公共設施和生活品質需求,都需更大規模都更計畫,團隊將把這些列為施政優先項目。1050208

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南台強震 維冠36死117人失聯

根據內政部消防署災害情報站資料,截至今天下午3時,台南地震釀38人死亡(其中維冠大樓36人,另有117人失聯)。

不過,受困在G棟7樓的曹姓女子經搜救人員努力營救多時,上午8時28分救出,生命跡象穩定,意識清楚。不過,受困的一家人中,還有其他5人尚未被尋獲。

接近中午時再傳好消息,搜救人員成功救出受困56小時的B棟6樓40多歲李宗典,送往成功大學醫學院附設醫院,經評估後,左小腿需截肢,醫院告知李宗典,李宗典平靜面對。

此外,中午在F棟16樓位置有偵測到生命跡象,但還無法確定人數、對象,已發現3名以上生還者。

上午發現的生還者,有B棟7樓疑林姓姊妹其中之1、E棟5樓發現意識清醒的女性外籍勞工,及在E棟5樓發現意識清醒的8歲女童,加上在F棟16樓發現生還者,到中午共發現3名以上生還者。

美濃6.4強震 罹難人數升至35人

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本報特稿/由房市不景氣探討營建類股之變動/智庫論壇/國政基金會資深顧問謝明瑞

 

  摘 要  一般而言,國內股市、匯市、房市等三市息息相關,互為影響,而若以最近五年的國內股市的變化來觀察,前三年的台灣股價加權總指數變動平均每年的漲幅超過 一成,顯示國內經濟表現相對較佳,爾後,股價加權總指數大幅下降,也讓國內營建類股股價呈現全面下降之走勢。另方面,2014年以後,國內房市逐漸由多頭 走向空頭,房市價量俱挫,且在營建個股最近幾年的變化中,業績表現良好或商譽較佳的營建業者,其股價表現不一定較佳,有實力的營建業者如鄉林、皇翔,以及 日勝生等,其股價跌幅反而最大;而華建、潤宏與宏璟的營運規模或市場聲譽雖不如前者,但其股價的漲幅平均反而達五成以上。另外,2016年,房地合一稅制 正式?動,影響房市交投甚大;因此,農曆猴年的房市政策若無調整,交投亦未活絡,且政府房市政策無法順利推動,則國內房市是否會進一步往下調整,則仍有待 進一步的觀察。  一.前言  一般而言,在自由經濟體系下,一國的股市、匯市、房市等三市的變動具有連動性,三者息息相關,互為影響,而股市變化又影響房市的變化,從而影響影營建類 股的變動,即使國內經濟成長與股票市場可能因政經變動因素而產生短暫的脫勾情形,但整體而言,並不影響房市與營建類股變動的關聯性。  自2014年以降,在國內房市由賣方市場逐漸轉為買方市場的同時,不唯房市表現不佳,房地產價量聯袂下跌,有關營建類股的變動情形再受到關注,蓋因房市 與營建類股的表現互為關聯,由房市或營建類股的表現,亦可窺見房市交易價量變化的情形,並可進一步瞭解房市未來可能變動的趨勢。  二.房地產行情分析  2016年開春之際,國內房市沿襲2015年之走勢,景氣依然不佳,房市交易量價均不如預期,又因雙北市的房市變化及其走勢具有指標性作用,由其價量變 化大抵可以推論出國內房地產的變化情形,因此,要瞭解國內房地產市場的變動趨勢,可就雙北市的房價變化先加以考量。  根據內政部不動產交易實價查詢服務網所提供的資料,若以最近兩年的房市變化來觀察,就2014年各季的最高房價來做為比較與分析的基礎,再與2015年 的平均房地產行情來做比較,便可發現國內房價均呈現下降的走勢,其中,台北市12個行政區的平均跌幅為-6.78%;新北市6個行政區的平均降幅則為 -4.08%,亦即台北市的房價跌幅高於新北市。  在當前國內房地產市場的變化中,由於房地產交易低迷,因此,地不分南北,人不論是供應商或消費者,對於當前國內房地產走勢均普遍看跌。若進一步以雙北市 各主要行政區的房價來作比較,則在台北市中,其跌幅最高的三個行政區分別為南港區(Q4;-11.9%)、松山區(Q3;-9.8%),以及中正區 (Q1; -9.5%);而新北市則是板橋區(Q2;-5.5%)、新店區(Q3;-5.5%),以及新莊區(Q2; -4.7%)。  就較具指標性的雙北市房價變化而言,在最近兩年的房價表現中,大抵是呈一片下滑走勢,由此可以推論,國內六都及其他行政地區的房價表現亦屬不佳,在全國 房價皆墨的情況下,可因此而推論當前的房市景氣幾已走入蕭條的階段。  唯影響房市變化的因素很多,投資者或購屋人也必須瞭解,上述房價變動比較與說明是以2014年的各季最高價為標準,再與2015年的各季平均價作比較, 由於基準不同,而讓房價呈現全面下降走勢,唯若就相同標準來作觀察,亦即以各季最高或最低的房價來做比較,則其所呈現的結果自然也不相同,投資人應仍可以 發現部分地區的房價依然有和緩上升的情形。(參見謝明瑞(2015),房市不景氣下的投資策略)  三.營建類股分析  2015年,由於房市不景氣,房地產交易量價均有下修走勢,投資客與潛在購屋人觀望氣息濃烈,買氣下跌,因此,2016農曆猴年的房市之民間買氣與政府 房市政策能否如期推動,應是影響未來房市活絡與否的重要因素。為便於說明國內營建類股變動情形,有關最近五年國內營建類股之變動情形,可分為下列幾個部分 來做說明:  1.股市房市與營建類股的連動  一般而言,股市影響房市,房市影響營建類股,因此,若以最近五年的國內股市的變化來觀察,在台灣股價加權總指數中,其股價指數變動由2011年的 7110.37上升到2014年的9470.94,但2015年,股價已大幅下跌為7664.01,降幅約達二成(-19.08%),而在五年內的台灣股 價加權總指數的變動中,前三年均呈上揚走勢,平均每年的漲幅超過一成(11.07%),主要因兩岸經貿發展快速,國內經濟表現相對較佳,影響投資與消費, 也讓營建類股的股價變化呈現漲跌互見的局面,且漲多跌少,也讓國內各年之營建類股股價呈現漲跌互見情形。  2015年,由於政府房市政策中,打房政策不斷,不動產稅賦再三改變而揚升,導致房市不景氣,股價總指數下調,營建類股亦隨著調低,國內房地產市場價量 表現普遍不佳。因此,整體而言,在最近五年中,國內營建類股走勢前三年仍是漲多跌少的格局,但2015年的營建類股幾乎是呈全面走低的情形。  2.股票總加權指數變動  營建類股是股市的一環,股價總指數的變動與營建類股具有連動關係,在最近五年中,中華民國股票加權總指數在前四年均呈現上揚走勢,其中,101年至 103年的漲幅分別為5.76%、12.45%,以及12.00%;但104年則大幅下降,由103年1月的9470.94降為104年1月的 7664.01,下跌幅度幾達二成(-19.08%,)若股市代表經濟櫥窗,則可推論最近五年的台灣經濟景氣應屬由好轉差,影響所及,亦使房市逐漸步入蕭 條時期。 3.營建業上市家數  2015年,國內上市之營建廠商家數約50家,但不包括已下市及上櫃之廠商;若進一步觀察,便可發現在最近五年中,有些廠商已經下市,如福益、寶?等; 有些則是最近二年或一年內才上市之營建業者,如愛山林與欣巴巴等;顯見若無法配合時勢之發展者,必將為市場所淘汰,唯若就長期而言,新進入者多,舊退出者 少,亦即營建上市業者仍有增加的情形。  4.股價上漲家數  房市景氣變動影響營建個股價量變化,而在營建類股中,其股價上漲的個股在101年有30檔,102年亦為30檔,但103年減少為11檔,至104年, 僅有太設股票1檔股價為上升走勢,其餘股價全盤皆沒,亦可據以推論104年時,國內營建市場由活絡轉為清淡,再轉為蕭條之走勢。  5.股價下跌家數  同段期間內,在最近五年中,營建個股之股價下降的股數可謂全盤皆輸,其股價下降的股數分別為7檔、8檔、27檔,以及49檔,而營建股價的全盤皆跌的檔 數,亦可推論房市的低迷。  6.股價最大漲幅  在營建市場中,由營建類股的個股股價之變動情形,可以推論房市景氣的活絡與否;在2011-2015的最近五年中,股價最大漲幅前五名分別華建 (60.70%),潤弘(59.34%),宏璟(40.65%),櫻花建(27.18%),以及全坤興(23.39%),值得投資人注意的是這些股價大幅 揚升的個股,大多不是營建業績表現最佳的個股。  7.股價最大跌幅  在營建市場中,最近五年股價最大跌幅前五名分別為鄉林(-56.95%)、皇翔(-56.01%)、日勝生(-51.57%)、太子 (-44.32%),以及聯上發(-43.34%),其股價跌幅都在四成以上,其中,不乏營建類的績優生。  8.營建個股最大漲跌幅比較  在國內房市變動過程中,其由多頭走向空頭的影響因素很多,但營建個股的變化卻有不同,亦即業績表現良好或商譽較佳的營建業者,其股價表現不一定較佳,若 以最近五年的最大漲幅及跌幅之個股來做觀察,則口啤佳,且亦有實力的營建業者如鄉林、皇翔,以及日勝生等,其股價跌幅為營建類股中跌幅最大的三檔個股;而 華建、潤宏,以及宏璟的營運規模或市場聲譽唯不如前三者,但其股價的漲幅平均達五成以上。  9.股價最大差距  根據台灣股票加權指數之歷年統計資料顯示,在營建類股中,最近五年股價最大差距分別是101年的75.92元、102年的87.24元、103年的 59.24元,以及104年的45.70元;其中,102年的營建個股之股王與股鬼的差距最大,而以104年的差距為最小,亦可推論房市景氣不佳,股市行 情普遍走低,差距相對減少。  10.營建類股之股王與股鬼變動  所謂營建類股之股王與股鬼是指其股價最高與最低的營建個股而言,而最近五年中(民100-104年),營建類股的股王分別為華固、長虹、長虹、興發富, 以及華固;股鬼分別為皇昌、皇昌、新建、裕豐,以及裕豐,其中,營建類股中的股王與股鬼的最主要業者分別為華固與皇昌或裕豐。  11.營建類個股變動比較  營建類股是股票加權總指數的一環,因此,股價總指數的變動直接或間接影響房地產價量的變化,亦影響營建類個股的變動情形。由於國內最近幾年的經濟條件不 如預期,房市亦由多頭走入空頭,因此,整體房市表現不佳,營建類股中的個股亦呈下滑走勢。  五.結論  經由前述說明,可將本文的結論說明如下述:  1.2016年,執政黨的總統及立委選舉潰敗,房市政策推動受到影響,且房價不當偏高引起民間反彈,房市交投萎縮,買氣冷清,影響台灣未來的房市走勢。  2. 根據實價登?所揭露的資料,國內六大都會地區的房地產市交易金額均有下降的趨勢,且平均降幅在三成以上;其中,雙北市的房市成交金額減少了三分之一;此 外,房市交易量已呈現全盤皆墨,又因量比價先行,因此,其後續變 化將持續走低。  3. 長期而言,國內股市、匯市、房市等三市息息相關,而若以最近五年的國內股市的變化來觀察,前三年的台灣股價加權總指數變動平均每年的漲幅超過一成,顯示國 內經濟表現相對較佳,但104年的股價加權總指數大幅下降,且房市不景氣,也讓國內營建類股股價呈現全面下降之走勢,國內房市已逐漸步入蕭條期。  4. 國內房市逐漸由多頭走向空頭,房市價量俱挫,但在營建個股中,業績表現良好或商譽較佳的營建業者,其股價表現不一定較佳,且有實力的營建業者如鄉林、皇 翔,以及日勝生,其股價跌幅反而最大;而華建、潤宏與宏璟的營運 規模或市場聲譽雖不如前三家業者,但其股價的漲幅平均反而達五成以上。  5.為抑低都會地區房價不當高漲問題,民國105年,政府積極推動房地合一稅制,但因房市交投清淡而引發業者及民眾的反彈;另外,農曆猴年的房市交投若 無變化,且政府房市政策無法順利推動,則國內房價是否真正往下調整,則可能 仍有待進一步的考量。 【中央網路報】


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房市交易減 贈與繼承卻大增

 

(中央社記者韋樞台北3日電)房仲觀察從2008年遺贈稅大幅調降後,雙北市8年來贈與繼承房屋者逐年增,台北和新北市各增17、14個百分點;但這8年來雙北買賣移轉卻逐年量縮25和18個百分點。

台灣房屋智庫觀察2008年遺贈稅大幅調降後,贈與繼承移轉棟數大幅走升,加上今年房地合一實價課稅實施,讓2015年搶搭輕稅末班車熱潮湧現,全台2008年至2015年贈與和繼承佔總移轉量由13.63%增至24.04%,提升10個百分點。

以六都2008至2015年贈與繼承占全台贈與繼承比例,發現多數集中在台北及新北市,量能各占全台贈與繼承總量約17.67%和19.26%。

台灣房屋進一步觀察雙北市2008年至2015年贈與繼承占總移轉量比例,以台北市為例,2008年占比14.44%,2015年占比為31.79%,提升17個百分點,增幅為六都之冠;至於新北市則從11.08%增至24.92%,亦走升14個百分點。

有趣的是,雙北市2008年至2015年買賣移轉占總移轉的比例,走勢剛好相反,台北市量縮25個百分點、新北市量縮18個百分點。台灣房屋智庫資深分析 師陳炳辰指出,因為透過贈與途徑移轉,除免除財產交易所得稅,還有贈與免稅額的減免,對於房產移轉負擔可說輕鬆不少。

陳炳辰表示,國內房市自2011年奢侈稅實施以來,政府抑制房價飆漲政策不斷,包括選擇性信用管制、豪宅稅、囤房稅等,在在打擊房市交易信心,卻彰顯贈與 繼承的節稅功能,但由於2016年房地合一實價課稅也同步關上這道資產傳承大門,富爸媽趕忙提前贈與腳步,特別是房價高的區域,節稅效益更佳,使得量能攀 升。

陳炳辰舉例,假設贈與子女3000萬元的房產,房屋評定現值加上土地公告現值共 800萬元,則贈與稅的計算是800萬元扣掉法定基本免稅額220萬元,再乘上10%的遺贈稅率後,贈與稅為58萬元;若為「夫妻合購贈與」,夫妻各持一 半的房產,再贈與子女,夫妻每人每年可有220萬的法定免稅額,則共享有440萬的法定免稅額,以公告現值800萬計算,夫妻贈與稅是800萬元扣掉 440萬元,再乘上10%的遺贈稅率,贈與稅等於僅需36萬元。1050203

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U型谷底盤整 2016房市只會更險峻

Q:大家都說房市會不好,但今(2016)年初媒體報導,寶佳集團宣稱要積極購地,這代表房市要反轉了嗎? A:房市從2014年底確定由多翻空,迄今才一年多的時間,以這波房市從2003年SARS過後開始上漲的態勢,多頭走勢超過10年,拉回修正「U型谷底 盤整」3至5年是跑不掉的,而2016年的房市,並不會因為一兩家建商想要購地就反轉向上,其實就市場現況加以觀察,反而會更加險峻,主要原因在於大家都 忽略了短期重稅罩頂的嚴重性。

 今年初,媒體曾披露上櫃的長鴻營造發生跳票情事,外界就擔心這會不會是房市走空後,單一的跳票事件,還是會引發如1999年本土性金融風暴後,不少建商股票下市的「骨牌效應」?

 就台灣有84%的住宅自有率來說,雖然政府持續打房,要將房價壓抑下來,而房屋所有權人雖可接受「緩跌」,但也深恐房價驟跌或崩跌,故建商若也像房仲業驚爆倒閉潮,恐不利於股價與整體產業發展。

 為何我會認為2016年的房市會更加險峻呢?除了長鴻營造事件外,就我在房地產第一線的接觸,某家專營豪宅產品的房仲業者就曾透露,南部有某家小型建商 也傳出跳票事件,此外,某家經營衛浴設備的業者也表示,台中某家有生意往來的地區型建商,財務出現缺口,導致周轉失靈,只是因為後兩者都非上市櫃建商而未 被報導出來。

 另外,某公會的總幹事也曾私下表示,有某家建商房子銷售不佳,希望協尋合作對象,或是以批發方式「切貨」了斷。

 有家名列營建業「優等生(獲利表現好的建商)」的建商老闆,私下也坦言,「2016年不樂見退房的人比買房的人多」,他說,政府打房,買氣停滯,過去預 售案可能賣五成後就開工,邊建邊售,但今年大家普遍看空房市,預期房價還會下修,致過去買預售屋的人,即使房子已經蓋好,也沒意願交屋,或索性依契約規定 讓建商沒收總價15%。因此,在這個氛圍下,想要出清餘屋都很難,若已購客戶又想退屋,就會形成「退屋」件數比「賣屋」件數多的情形。

 過去房市大多頭的13年,雖然建商普遍「賺飽飽」,即使政府打房後,房市成交量大幅萎縮,2014年仍有32萬餘棟的交易量,而2015年大約是 29.5萬棟,並且大台北地區房價也已下修超過10%,不過大部分建商還是認為,用過去賺的錢,「應該」挺得過未來的空頭市場。

 問題是,營建業常是以「土地融資」、「建築融資」方式向銀行貸款,而金融業也是很現實的,為因應風險管理,常會因景氣欠佳而「雨天收傘」。一般來說,銀 行也是希望建商能趕快把蓋好的房子「交屋」給購屋者,以便償還土融及建融,這兩項融資貸款一旦轉由購屋者承擔,金融業的風險即告解除。

 因此,當建商手中的房子無法順利「去化」,而購屋者又出現「退屋」情況,造成手中的「餘屋」過多,財力不夠雄厚的小型建商就可能出現財務周轉問題。

 而大建商就能倖免嗎?這也該打個大問號,因為,在房市大多頭時,銀行大都願意支持建商「借新還舊」,但當空頭市場降臨時,遊戲規則隨時會改變,因此,若是房子一直賣不掉,即使過去建商賺得再多,恐怕也開始要「蝕老本」。

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1月不動產買氣跌4成 史上單月最低 帶動房價下修

 
 

中國時報【陳宥臻、黃天如╱台北報導】

2016年1月六都買賣移轉棟(戶)數淒慘,平均年減40%。台北市更是見到1416戶的超低移轉數字,房仲估計要到農曆年後才有機會回升。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,台北市中心房價跌幅普遍有1成,其他地區跌幅則是沒有承接買盤,所以實際可能跌得深不見底。

六都的1月房市移轉交易量,最大量的是新北市2838戶,最少的是台南市1039戶,六都合計為1萬1565戶。永慶房產集團業管部協理鍾穎麟表 示,今年1月房地合一新制上路,加上寒流來襲與農曆春節將近,交易量急凍,不僅較去年12月量縮近7成,與去年同期也減少4成,創有統計數據1999年以 來同期新低記錄。

徐佳馨解釋,去年底主因是建商趕在土增稅高漲前,拼舊制交屋,1月以後因總統大選等因素使買氣平淡。優美地產企研室召集人葉立敏表示,2月工作天數 少,預估整體買氣要到年後才能順利回暖。永慶房產集團認為,房市估計今年上半年交易量仍在低擋徘徊,若經濟面復甦仍不振,房價下跌的壓力會更大。

徐佳馨也表示,北市大安區、內湖區的成屋都出現成交價下修明顯的狀況,例如內湖區就有5年內成屋在1年前成交90萬元,但到現在只剩82萬元左右的行情

但指標性豪宅仍傳出好的交易價,實價登錄昨揭露去年11月北市豪宅「勤美璞真」成交1筆6樓交易,總價2億3千萬元,總坪數137.78坪,扣除車位拆算每坪單價為202.1萬元。比2013年3月成交的4樓每坪178萬上漲約13%。

房市1月急凍重感冒 六都移轉棟數只剩3成

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房地合一新制上路將滿月 5大招教你輕鬆破解3大問題

房 地合一課稅新制上路即將滿月,大多數民眾對內容一知半解,業者特別整理出民眾最常諮詢的3大問題:「如何判斷適用新舊制」、「哪些相關費用可列舉扣除」、 「如何試算稅額」;另外,由於一個錯誤的決定很可能會導致荷包大縮水,代書業者也表示,只要掌握5大招:「取得時間」、「取得方式」、「取得成本」、「衍 生費用」、「二大稅率」,就能輕鬆破解房地合一稅制。

信義代書專案經理林以德指出,房地合一新制上路後,民眾最常問的第一個問題就是「我要如何判斷適用新制還是舊制?」其實,只要掌握「取得時間」以及 「取得方式」即可。一般而言,今年1月1日後買賣取得房屋再出售,或是2014年1月2日後買賣取得且持有2年內出售者,適用新制,但「取得方式」如果是 贈與或是繼承,則會依不同情形而有所差別。

第二個常見的問題是「哪些相關費用可列舉扣除?」,林以德表示,可以從「取得房地所有權後使用期間支付房屋效能且非2年內所能耗竭」及「取得時成本 費用」來判斷,他也提醒民眾,售屋時有一些成本可列入扣除項目,例如廣告費、仲介費、清潔費、搬運費等,可當作費用項目;裝潢修繕費、印花稅、契稅、代書 費、公證費等,也可當做成本項目,用來扣除。

但要留意系統傢俱或方便可移動傢俱、家電等可能無法認列,他提醒消費者務必保留相關單據,若出售時未提供收據費用或提供的收據費用未達出售價格的5%時,稽徵機關得按成交價額5%計算其費用。

至於消費者第3個常見的問題則是「如何試算稅額?」,林以德表示,房地合一課稅是以出售的房地收入減去成本、費用及依土地稅法計算的土地漲價總數 額,以其餘額作為課稅稅基,依持有期間的長短,課以不同稅率,短期持有1年以內課45%的稅率;持有1年以上、2年以內課35%,掌握以上重點即可自己先 概算稅額。

信義代書提醒,房地合一稅制相當複雜,以上判斷方法只能協助消費者做初步的辨識,是否適合在此時贈與子女?日後是否適用自住房地優惠?未來是否可以 辦理重購退稅?都會影響稅額,建議民眾除了要有基本概念外,在決定買房子或賣房子時,最好能委由專業人員做全盤的分析、試算,才是最安全的節稅方法,否則 稍有不慎可能就得多繳數十萬甚至上百萬元的稅費。


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房市最低潮!2015年移轉29.4萬棟 家戶購屋比創新低

 
 

鉅亨網記者王莞甯 台北

2015 年買賣移轉棟數資料出爐,全年買賣移轉在12月爆大量的拉抬下保住29萬棟關卡達29.4萬棟,是1991年有統計以來的第3低,不過,信義房屋指出,實 際上2015年的房地產交易動能可能是最差的一年,因全國的家戶購屋比僅剩下3.5%,等於每百戶中僅3.5戶人家購屋,創統計以來新低。

受到房地合一政策即將上路影響,加上新成屋的交屋潮湧現,2015年12月爆出約4.9萬棟的買賣移轉棟數,但全年移轉還是寫下2001年以後的新 低量,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說明,雖然2015年的移轉棟數高於2001年的25.9萬棟,但實際上2015年的家戶購屋比為3.5%,反 而低於2001年的3.8%,由此可見在房價高檔反轉修正與政策的打壓之下,2015年的房市交易景氣相當嚴峻。

建物買賣登記棟數仍集中在6都,合計占全台買賣總棟數75%,其中以新北市5萬1000棟占17.5%最多,台中市4萬4000棟占15.0%次之,桃園市3萬9000棟占13.2%居第3。

曾敬德表示,12月移轉爆出4.9萬棟的單月大量,並非市場出現明顯回溫,而是預售案落成後交屋移轉帶動,加上部分的節稅需求,趕在房地合一上路前完成過戶,而今年在眾多不確定因素落定後,自住客可望慢慢回流市場,交易動能有機會回穩。

台灣房屋則指出,進入2016年後,根據內部成交資訊,元月房市還是冷颼颼,七大都會區呈現價跌量縮格局,其中,台中、高雄兩市1月量縮逾10%;至於房價表現,台北市月跌幅11.3%最有感。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,隨著選舉落幕,房市不確定因素排除,有購屋意願的買方願意進場看屋,這一波買氣可望於年後至第2季逐步發酵。

台灣房屋崇文燊鴻特許加盟店總經理林映辰則指出,比起去年12月趕搭舊制優勢的買盤,1月的買氣需靠降價才能有成交的機會,且目前市場買盤仍以自住為主,面臨年關將近,只有降價的產品,相對可吸引有意購屋的民眾看屋。

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設籍自住宅 才有優惠稅率

 

高雄市稅捐稽徵處指出,民眾若是舉家遷出戶籍,就無法再適用地價稅的自用住宅優惠稅率。自用住宅用地是以戶籍登記為主要條件之一,而不是以實際居住與否為標準。

常有民眾為了下一代的教育問題,全家遷移戶籍到理想的學區。但根據現行稅法,民眾如要申請自用住宅用地的地價稅優惠稅率,土地不得用於出租或營業用 途,土地所有權人或其配偶、直系親屬必須在該地辦理戶籍登記。土地上的建築物也必須是屬於土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

稅捐稽徵處解釋,適用自用住宅用地的必備要件是戶籍登記。民眾將戶籍全戶遷出,即使仍有住在該地址的事實,也不能繼續享受自用住宅用地的優惠稅率。根據目前規定,地價稅的一般稅率是千分之10~55,但自用住宅用地稅率卻僅有千分之2,稅負差距甚大。

民眾如有跨區就學、請領老人年金或就業的需求,需要遷移戶籍,原來申請自用住宅的處所要留有配偶或直系親屬至少一人在當地設立戶籍,才算是符合優惠稅率的要件。

稅捐稽徵處提醒,民眾若有遷移戶籍的需求,應該考慮相關的地價稅稅率。若是選擇全戶遷出戶籍,即不符合自用住宅用地的要件,依規定應該要於30日向稽徵機關申請,改依一般用地稅率課徵地價稅。


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