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請注意: 以下照片內容如非室內,即為環境介紹,非銷售物件本身。格局圖係未依一定比例縮小繪製之概繪圖,與實況仍有差距,其座向、格局、形狀等,仍須以房屋現場為準,照片僅供參考,實際以現況為主。

目前分類:2015-7 (27)

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房市新制啟動 新成屋祭好禮

中國時報【文╱黃繡鳳】

房地合一稅、容積獎勵限縮等多項房市新制上路,市場買賣氣氛轉趨觀望,為了拉抬買氣,新成屋祭出好禮衝出突圍。

市場人士觀察,新成屋可避開明年上路的房地合一稅,且房價不受今年7月起實施的容積獎勵限縮影響,近來詢問度頗高,特別是物超所值的好宅,更是自住客最愛。

房地合一稅拍板,將於明年1月1日正式上路,為避開適用新稅制,新成屋成了不少買家的首選。

台中市建築經營協會理事長林正昇指出,兩稅合一實施後,房屋成本和售價趨向透明,有助於房市穩定,但買方希望房價修正的預期心理,使市場觀望氣氛濃厚。

林正昇表示,由於容積獎勵限縮已於今年7月1日上路,除全台都更地區容積獎勵總上限為50%,海砂屋、輻射屋總上限為30%外,其他地區總上限一律下調至20%,導致建商營建成本提高,加上土地價格難降,未來新推案房價下修的機會有限。

他說,由於新成屋價格不受獎勵容積限縮政策因素影響,對消費者來說反而具有吸引力。

為了拉抬買氣,新成屋也紛紛祭出好禮,如購屋送名酒、家具裝潢等。如位於12期重劃區環中路、青海路口的久樘開發「久樘香坡」個案,鄰近中科、74 號快速道路、國道一號,坪數規畫65-80坪,除了強調公設全部使用Poltrona Frau頂級精品配備外,還體貼贈送購屋者價值數萬元的頂級紅、白酒以及香檳王各一瓶。

久樘建設董事長特助李晉豪說,12期建案平均售價每坪約30萬元以上,「久樘香坡」平均每戶成交價35萬元起,拜房市新制之賜,加上品牌加持,近來平均來客數每周均達10組。

品牌建商陸府建設位於8期的別墅建案「豐荷」, 其生態綠建築特色獨樹一幟,近來也強打推出最後珍藏席,總價3880萬元起。

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房市刮涼風先賣先贏?雙北待售屋已有3成左右降價求售

隨著政府打房政策陸續出籠,房市買氣遭受壓抑,永慶房產集團指出,觀察永慶房仲網7月的網路住宅委售物件發現,全台有20%的網路住宅物件開價下修,顯示趕 在房地合一上路前,有越來越多屋主開價鬆動,其中,雙北市降價屋的比例較高,以台北市更最高達31%,而新北市降價屋比例也有28%。

永慶房屋指出,此現象顯示本來價格最硬挺的雙北屋主,在市況冷清的挑戰下,降價出場的共識最大。

除了雙北市外,7月高雄降價屋增加34%,台中市新增29%,桃園市增加22%,在全台房市買氣皆疲軟下,不排除降價的比例恐怕將直追雙北市。

另外,台北市的公寓產品價格下修占比35%,為各產品之中最高,又以屋齡老舊的公寓產品價格修正氣氛最濃。

永慶房屋解釋,台北市中心公寓總價成交價2000萬元已成常態,非一般首購和自住型買方有能力可負擔,再加上屋齡過老使貸款年數縮短、原本都更的利多期待消滅、尚有嚴拆違建或自備車位等議題發酵,因此,老舊房屋價格回歸基本價值,屋主願意修正的比例最高。

而高雄則是以大樓、華廈物件房價下修占比最高達22%,主因為南部買方還是較中意「有天有地」的透天厝和實際使用面積較實在的公寓產品,對於購買公設高的電梯大樓、華廈反而意願較低。

據永慶房仲網的成交行情資料,高雄市6月公寓每坪成交單價11.2萬元,較去年同期漲10%,但大樓/華廈每坪成交單價14.9萬元,年增僅4%,顯見低價公寓比大樓/華廈更具補漲優勢。

不過,永慶房屋認為,雖然雙北的降價屋已高達30%、領跌態勢明顯,但價格短期內要再大幅修正其實有限,預期房市交易可望築底反彈。


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Q2房市冷 北市新案議價空間增逾3成

 

(中央社記者韋樞台北30日電)國泰建設今天發布第2季全國房地產指數報告,六都新建案議價空間台北市季增逾3成最大,各都30天銷售率僅10%上下,顯得冷清,後續宜注意金融放款和國內外政經變化,將影響後市。

國泰建設(2501)與國立政治大學台灣房地產研究中心今天發布第2季全國房地產指數調查報告。整體來看,第2季全國各都房市大致呈盤整且北冷南溫。

德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群表示,從議價空間率來看,六都中台北市以17.89%居冠,較上季大幅增加32.95%,議價空間大增;高雄以17.84%居次,季減7.13%;桃竹16.37%居第三,季增15.57%。

再看30天銷售率,除新北、桃竹、台中衰退外,其餘都增加,大致維持在10%到12%,桃竹僅9.26%,季減38.02%,幅度最大,顯示銷售艱苦;北市12.74%,季增4.88%。

花敬群指出,第2季各地區市況表現落差極大,台北市以擴大議價空間創造銷售率;桃竹雖擴大議價空間卻未能提升銷售率;新北市與台中市則透過較大幅推案來取 得成交量,新北成交量指數達64.06,季增45.91%,台中327.67,季增61.45%;高雄市則以穩定開價模式維繫市場氛圍,台南市則在擴大議 價空間下,維繫價量俱增。

花敬群分析,第2季台北市新建案在房屋稅調高壓力下,透過擴大議價空間尋求突破,但僅相對較低總價個案表現較佳,顯示台北市在高房價與高稅負的雙重壓力下,市場流動性壓力也逐漸形成。

新北市價格與成交量雖持穩與擴大,暫時穩住市場反轉壓力,但擴大推案與銷售率難以突破市場餘屋累積問題,仍是市場最主要變數。

值得注意的是,桃竹地區房市面臨明顯的反轉風險,加上長期累積餘屋未見舒緩,後市發展壓力相對較大;台中市房市仍存在相當數量買盤,主要依賴較大的推案規模所支撐,成交價與銷售率未能繼續突破,後續價格走勢為短期觀察重點。

台南市房市表現較佳,市場仍維持一定的需求能量;高雄市持續維持上季的穩定結構,台南和高雄兩都過剩的餘屋仍是後市發展最大隱憂。

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張金鶚:房市可能修正5至7年

 

(中央社記者韋樞台北30日電)前台北市副市長張金鶚以計畫顧問身分重返國泰房地產指數研究計畫。他表示,先前房價漲多,目前只是量先價行的下修,未來更要注意資金周轉壓力,可能造成房價下修5到7年。

政大地政系教授張金鶚今天以計畫顧問身分參加第2季國泰房地產指數季報。調查結果顯示,2015年第2季六都持續呈現盤整調整結構,且延續近1年的北冷南溫市況,各都藉著擴大推案衝高成交量,或是拉大議價空間促進成交,但餘屋問題仍為市場關注議題。

向來維持看空言論的張金鶚表示,其實第2季的房市量價還未真正反映房地合一稅的效果與真實降價的情形,目前所見的建案降價只是個別性的,用低自備款和送裝潢等多重手法號稱降價,但實際未形成群體式降價。

張金鶚指出,六都房市交易量的冷清,呈現北冷南溫,雙北市和桃園相當明顯,但價格卻慢慢才會反映,形成「量先價行」走勢,此時有意購屋人究竟要入市或避市,除了注意量的變化外,價格會下修多久、多深仍為模糊階段,需要進一步觀察。

他認為,現在還未形成「群體式降價」,初估可能要到明年總統大選結束後才會明顯,房價下修期可能維持5到7年之久,分析最主要原因是金融機構的升息,以及對建商的土建融資成數減少,造成資金周轉的成本和壓力。

而現在看到的建築個案降價僅反映出建商對未來不確定性的預期,所以率先降價落袋為安,未來若轉變成資金周轉壓力時,降價幅度會更明顯,屆時入市或避市隱含了消費者和廠商之間的賽局。1040730


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房市回溫帶看量增1成 屋主願降價30%急求售

  房地合一新制定案,激勵房市動能回升。根據有巢氏房屋調查,在新制確定後,全台近5成經紀人反映帶看量與來電量均增加1成以上,近7成屋主認為成交行情修正10%內即可成交,甚至有超過1成願意以低於行情的11~30%求售。不過信義房屋發現,豪宅產品似乎不受市場影響,「帝寶」成交單價仍有279.8萬元,房價僅微幅修正。

  有巢氏房屋今(29)日公布全台各店房仲經紀人調查,為搶房地合一前的「黃金輕稅期」,來電量與帶看量已明顯增加至少1成,其中76.4%屬於「自住客」,46%買家出價比行情低11~20%。屋主委售物件量則增加1~2成,多數賣方在實價行情相差10%內願意出售,甚至有11.6%低於實價11~30%求急脫手,僅17.8%堅持要高於行情價。

  再觀察北、中、南房市情況,北區買、賣委託量增加達2成,增量最多;中區屋主願意讓價的比例超過8成;南區則因原本人口流失嚴重,房價上漲緩慢,市場仍呈現觀望,增量並無北、中部熱烈。有巢氏房屋發言人劉炳耀表示,新制對於房價基期高的區域影響較大,尤其是供給量大、投資買方多的區域,賣壓相對較高,買方不妨趁勢大膽出價。

  不過,根據最新實價登錄顯示,「帝寶」位於14樓的戶別,以總價6.3億元,每坪單價279.8萬元成交,雖未創社區新高紀錄,但僅微幅修正仍屬「高價」,顯示房地合一似乎未能衝擊豪宅市場。對富裕人士來說,只要「口袋深」,房價與稅賦不影響購屋意願。

  信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,其實去(103)年就已經有不少單坪200萬的豪宅成交,包含台北市中心的「皇翔御琚」、「吾疆」、「文華苑」、大直的「帝景水花園」…等。而「帝寶」因釋出量少,本來就是頂級人士喜愛的產品,因此仍可維持不錯的房價水準,不會因「節稅」而顯著降價。

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賣方讓價意願增 房市買氣略升

(中央社記者韋樞台北29日電)房地合一稅確定後,針對房仲業第一線經紀人員調查發現,近 5成經紀人反映買方帶看量增加;另有7成屋主願意讓價10%以內,甚至有11.6%的屋主願意讓價11%到30%。

在房地合一稅制三讀通過後,觀察上半年六都買賣移轉棟數雖較去年同期衰退約19.7%,但6月六都交易棟數已較5月回升6.3%,顯示民眾購屋信心略有回穩跡象。

有巢氏房屋問卷調查統計,隨著房地合一稅拍板定案,全台近5成經紀人反映買方來電量/帶看量增加1成以上,超過7成以自住為主;調查中第一線的經紀人認為,目前僅剩17.8%的屋主堅持售屋價要高於成交行情,近7成屋主認為只要價格在成交行情修正10%內即可,甚至有11.6%的屋主願意以低於行情11%到30%,只求盡快售出。

有巢氏房屋發言人劉炳耀表示,房地合一稅明年元旦起實施,由於今年底前買房可以適用房地分離課稅的舊制,若於明年後買房,未來交易將僅能適用稅賦較重的房地合一新制,房屋稅及契稅等購買持有負擔都將明顯大增,間接鼓勵民眾加快腳步進場。

問卷調查顯示,以買方來看,全台經紀人反映來電量與帶看量增加近 5成,其中以自住型客戶需求最高,高達76.4%,顯示自住買方搶在新法實施前的最後黃金輕稅期進場,但在出價意願上,46%民眾仍以比成交行情房價低11%到20%為優先。

在賣方部分,北區、中區分別有53.8%、48.2%的經紀人反映,屋主委託銷售物件量明顯增加1到2成,南區以持平狀態較多佔 50%,也顯示房地合一對於房價基期較高的區域影響較大,屋主售屋意願相對較積極。

在讓價意願上,近7成經紀人反映屋主認為與實價行情差距修正10%都可接受,顯示賣方心態鬆動,買方可趁此時機大膽出價議價。劉炳耀建議,對於供給量大和投資型買方多的區域,相對賣壓也較高,有意願賣屋的屋主應盡快銷售,入袋為安。

有巢氏房屋問卷調查是在房地合一稅通過後,採「網路線上」方式,將問卷寄發全台各店第一線經紀人。問卷調查時間為今年7月1日到5日;回收有效問卷數為415份。 1040729

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破盤房價的五鬼搬運法(盧燕俐)

新頭殼newtalk 2015.07.30 文/盧燕俐

房市持續低迷,無論中華信評或台經院紛紛發表預測,直指房價趨勢反轉,未來兩年將逐步下滑。為了提振買氣,賣方絞盡腦汁想新花招,送轎車、送裝潢已不夠看,「把停車位灌進坪數,拉低每坪單價」,成了最吸睛的手法之一。

人人都擔心成為房市最後一隻老鼠,也希望大有福報買到便宜黃金屋,賣方就利用這樣的群眾心理,大玩數字遊戲,營造出低單價和破盤價的假象,吸引不知情的民眾上門看屋。

做法很簡單,以近期傳出破盤價的「達麗信義」為例,賣屋網上出現一筆每坪單價76.54萬的物件,和幾年前開價130萬元相較下,等於是打了58折,因此,立刻引起媒體圈報導,爭相討論屋主願意賤價求售的目的。

然而,進一步去拆解,才發現屋主根本沒有賤價求售,而是使用了五鬼搬運法,在坪數上面大動手腳,掩蓋了每坪單價依舊高達110萬元的真相。就售屋網的資料,二房一廳一衛,位在三樓,共32.534坪,開價2490萬元,如果用2490萬直接除以32坪,確實1坪單價只有76.54萬元。

可是,魔鬼藏在細節裡。如果再詳看細部資料,所謂的總坪數,竟然包括主建物11.135坪、附屬建物1.791坪、公設7.118坪,以及車位12.49坪;一旦把車位拿掉,總坪數只有20.04坪,扣除車位280萬元,再用2210萬元除以20.04坪,平均單價竟高達110萬元,跟先前實價登錄的低樓層,平均每坪單價落在百萬元附近相比,開價還算高出一小截。

所以,儘管交易清淡,多數賣方還是硬撐,除非有資金壓力,否則不輕易調降價格。建議有購屋需求的民眾,此時看屋仍要睜大眼睛,別被表面數字給矇蔽,有良心的售屋網站,會直接在網站上刊登總建物面積,以及扣除車位後的建物面積,直接讓買家換算參考;而部分網站缺乏細部資料,只備註「請洽業務員」,顯然服務不夠周全。

當然,聰明的買家更應先上內政部網站,查詢實價登錄的價格,一筆一筆去對照,就能嗅出同一區域、同一大樓的房價趨勢,一來,可作為議價的籌碼,再者,也可藉此衡量財務能力。切記,千萬不要為了買一間房,而放棄了人生其他的樂趣和夢想!

作者:盧燕俐(財經媒體人、理財專家)

(圖片來源:達志影像/美聯社資料照片)

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房屋稅如刀割 北市豪宅巧避8千萬門檻

(中央社記者韋樞台北17日電)最新一波今年5月下半月辦妥登記的實價登錄資料公布,北市光是億級豪宅交易多達23筆,另有兩筆十分接近8000萬元豪宅交易,巧妙避開8000萬元豪宅令人心痛的契稅與房屋稅門檻。

此次實價有多筆預售交屋資料,包括「文華苑」有超過5億元的頂級豪宅交易案,大直單價百萬元辦公室交易案等,統計總價逾億元以上的交易多達23筆。

值得留意的是,內湖五期與信義計畫區中出現兩筆接近7900萬元的交易,巧妙避開八千萬元的豪宅稅門檻。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,北市豪宅稅有兩大門檻,包括央行認定的總價7000萬元以上豪宅,僅能貸款5成;另外總價8000萬元以上的豪宅,單價調整多加成(1+路段率),大幅拉高豪宅的房屋評定現值。

包括契稅、房屋稅甚至舊制的財產交易所得都大幅拉升,因此實價登錄資料會出現一些總價十分接近8000萬元的交易個案。

曾敬德指出,兩筆7900萬元的交易,分別為內湖五期的豪宅社區,成交總價7920萬元,換算單價每坪80.6萬元;另一筆位於信義計畫區松勤路上的高級住宅,成交總價7900萬元。兩筆均因為不符北市豪宅條件,可避免高額契稅與倍增的房屋稅。

另外在內湖的新富街,有兩筆個案成交金額接近7000萬元,分別是6987萬元與6960萬元。曾敬德分析,超過7000萬元的住宅交易貸款僅5成,至少自備款3500萬元,且無寬限期,若7000萬元以下的交易,假設貸款7成,兩者相較可省下1400萬元自備款。

曾敬德指出,依台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第15點規定,房屋為鋼筋混凝土以上構造等級,用途為住宅,經按「戶」認定房地總價在8000萬元以上,且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元(不含車位價)以上者,並符合一定特徵者,認定為高級住宅。

這些特徵為獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全。1040717

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北市10熱門社區 國宅占6席

工商時報【記者方明╱台北報導】

「國宅」及「郊區捷運宅」成為雙北市熱門社區大樓。根據統計,北市前10大熱門社區中「國宅」就包辦6名,其中,中山區「基河國宅」因單價最親民名列第一、大安區「大安國宅」緊追在後;另新北市10大熱門社區則以板橋區、新店區為主,占了9成之多,而受惠剛通車的捷運頂埔站效應,附近的「皇翔太陽城」名列新北市最熱門社區大樓。

永慶房仲網統計6月住宅物件點擊資料顯示,全台「社區大樓」的單一物件點閱次數為「非社區大樓」的1.7倍,顯示出目前社區大樓在網路上的關注度、指名度遠大於「非社區大樓」。而根據永慶「社區行情導覽」全台交易量較大的社區大樓中,網友點閱、關注度最高的前10大熱門社區,北市文山區、大安區、內湖區各占2個。

值得注意的是,北市10大熱門社區中,「國宅」就占6個,其中,中山區大直「基河國宅」因每坪單價約55萬相對親民,熱門度高居第一;大安區的「大安國宅」位居市中心精華區,熱門度排第二,但單價約73萬高居北市國宅之冠。其餘包括「成功國宅」、「慈安首璽」、「松山新城」及「麥帥新城」等國宅都擠進前10大熱門社區之列。

永慶房產集團經理黃舒衛表示,北市中心的國宅,因價格較實惠,成為民眾入住北市中心精華區的首選,其中最特殊的當屬萬華區的軍宅「慈安首璽」,雖然實價登錄大量登載交屋時2字頭以下超低行情,但目前法拍底價每坪44萬,不過相較周邊開價動輒60萬起跳的新屋,對購屋者很具吸引力。

至於新北市,10大熱門社區以位於板橋區、新店區為主;不過土城區的「皇翔太陽城」受惠頂埔站效應,熱門度高居第一;而捷運宅板橋「新巨蛋」、新店「美河市」熱門度高居3、4名。黃舒衛分析,板橋區、新店區是北市外環第一圈的精華區,因此成為眾多新北購屋族成家的起點,關注度居高不下。

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高價小宅 今年買氣降溫

工商時報【記者方明╱台北報導】

北市不僅大坪數高總價豪宅買氣冷,單價逾150萬的高價小宅也大幅降溫,根據實價資料顯示,今年前5月交易件數僅兩件,最高單價小宅為信義區「新世界」,每坪單價151.1萬,在前兩年高價小宅前5名,最低門檻都要150萬,但今年單價只需130萬即可擠進前5名榜中。

統計實價資料,今年前5月,北市單價超過150萬以上、20坪內的高價小豪宅,交易件數僅有兩件,最高單價為信義區「新世界」,15坪成交總價2,268萬,每坪單價151.1萬;另一筆則位於大安區的「仁愛A+」,10.57坪成交總價1,592萬,每坪單價150.6萬。

進一步觀察北市今年前5高單價的小豪宅,除前兩名的「新世界」及「仁愛A+」每坪單價站穩150萬大關外,同樣在大安區的「美麗大安」、「雅宴」及「信義美學」,每坪單價僅在130.42∼135.05萬元。

台灣智庫資深分析師陳炳辰表示,103年北市最高價小宅前4名「仁愛A+」、「大安富中」、「菁選集」、「仁愛米蘭」,每坪單價都站上160萬大關,若要登上小豪宅榜首,單價更得來到163∼165萬,反觀今年高價小豪宅榜首,每坪單價更已滑落至150萬。

此外,若以近3年單價150萬以上、20坪內的高價小宅來看,交易量從102年全年的14件,逐年遞減至今年前5月僅剩兩件,而平均單價亦從157.1萬,下滑至平均150.9萬,該產品市場買氣儼然降溫。

而根據最新實價資料顯示,大安區仁愛路四段上屋齡高達44年的「華美聯合大廈」,今年4月,12樓1戶17.13坪的小套房,以總價2,188萬元成交,換算每坪單價為127.73萬元。

陳炳辰表示,今年北市高價小宅買氣與整體房市同樣走弱,過去動輒每坪逾160萬元的高價小宅市場,在面臨房市盤整期之際將備受考驗。

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房地合一稅通過 公會盼解信用管制


為了抑制房價央行祭出選擇性信用管制,使得房市買氣持續低迷,但房地合一稅已經通過,加上地方政府提高囤房稅、房屋稅等,台中市不動產公會呼籲央行可以盡快解除貸款管制,讓房市回歸市場機制。

台中市不動產公會理事長魏嘉銘(見圖中)指出,在政府連續打房政策影響下,不動產市場從去年下半年起出現交易停滯期。據統計從今年上半年(1-5月)全國房屋移轉棟數僅110,821棟,加上下半年受到總統大選的影響,全年交易量可能跌破28萬棟,將創下統計期(1991年)以來新低。

魏嘉銘表示,從去年下半年開始,影響台灣房市最大的因素一直都是「政策面」並不是經濟面,政府打房使得不動產急凍。但是,因為利率仍低,加上游資充裕,在房地合一稅確定後,市場終於有機會可以恢復基本面,可謂「利空出盡」市場買氣將陸續回籠。

他說,房地合一稅剛出爐,據統計超過八成的民眾不清楚房地合一稅制的內容與細節,雖然稅法通過後來客量成長二至三成,但是民眾對房地產降價的心理預期仍大,買賣雙方對於價格的認知仍有15%左右的差距,所以交易量還有待觀察。

其實房地合一稅制通過,對市場最大利多因素便是奢侈稅轉型退場。由於房地合一稅設有日出條款,只要年底前持有房屋者,日後交易將以舊制課稅,消費者若在今年底前購屋,持有滿二年以上便可沿用舊稅制,稅負較低且無奢侈稅,亦無房地合一稅。

可以預期為了避開房地合一稅,可以馬上辦理移轉登記的新成屋將成為下半年市場黑馬。 魏嘉銘認為,雖然許多人認為政府打房將市場重新洗牌,現在市場以自住客為主。但是,對於投資客而言,更應該把握明年新制上路前的黃金購屋期買屋。因為只要年底前交屋,日後交易都是以舊制課稅。

對自住客而言,只要能夠滿足房地合一稅自住要求住滿六年規定,新制相對划算,因為自住者擁有四百萬元免稅額度,且重置購屋還可享有小換大、大換小的比例退稅,所以自住者購屋不妨可以考慮以預售屋為主,一來稅賦相對划算,二來對於手上自有資金不足的年輕人而言,預售是不錯選擇。

他說,今年對房地產市場而言可謂寒冬,雖然房地合一政策明朗化,但是仍有許多政策並未鬆綁,如中央銀行信用管制、房屋持有稅提高等,加上七月份實施容積限縮管制、土地成本因政府持續標售公有土地不斷增加、營建成本提高、稅負提高,土地過去免稅,明年起因房地合一稅制課稅。

他強調,政府一方面不斷提高建築業經營成本,另一方面又希望建商可以賤價銷售,這種背道而馳不動產政策,將使建築業面臨很大的考驗。

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房市走空5大警訊 建商降價求脫手

房市景氣差,建商也不得不低頭,降價及送裝潢等招數盡出,今年甚至出現500萬元以下的「小小宅」,消費者購買前要衡量貸款好不好申辦的問題。

由全坤建設興建、位於萬華區環河南路的「全坤雲峰」豪宅案,日前宣布開價直接打「七五折」,引起市場震撼,直言建商受打房影響,不得不降價搶客人了! 不過,全坤建設總經理廖學新否認看壞行情,他說,因為房地合一稅在明(2016)年一月一日實施,對新成屋來說,下半年進場購屋的消費者可避過房地合一稅,而消費者與其等到明年也要議價,不如現在就「讓利」,直接降價七五折給消費者。

建商降價 房價打七五折

負責銷售的創意家行銷副董事長朱良能表示,以往台北市水岸景觀第一排的產品比信義計畫區的產品還要稀有,去年以前幾乎都是區域的最高價,建設公司一定惜售,因為土地要再取得,幾乎是不可能的任務。

這次「全坤雲峰」以在台北市淡水河第一排的無敵河景產品用「七五折」的不二價銷售,也是前所未有的策略,目的是希望在今年底前清除購屋者對價格還會繼續下修的觀望心態,讓真正自住或投資的購屋者能有購買新成屋享受房地合一稅實施前適用舊制的好處,同時也能在現階段就用預期兩年後的修正價格買到便宜稀有的產品,享受稅制與價格兩大優惠。

面對全坤建設為由多轉空的房市,開了降價二成五的第一槍,莫非房價下修幅度,會如前台北副市長張金鶚於任內所喊的「至少跌三成」嗎?而未來房價走勢又將如何呢?

看到全坤建設的動作,一些在台北市推案,尤其是豪宅案的建商私下都說,造成台北市豪宅買氣結冰幾近「零成交」的始作俑者,非張金鶚莫屬。

據指出,依法令規定,房屋稅的「稅基」調整是地方政府權責,「稅率」的調整則要經過立法院三讀通過,屬於「雙頭馬車」,兩單位未互相協調下,造成房屋稅的稅基及稅率在同一年度同步調整,台北市在調高稅基後,立法院又通過房屋稅從1.2%調高至1.5%,最高可至3.6%。

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局為了讓民眾更瞭解房地合一,特別歸納了10項民眾常常質疑的問題,並且一一加以敘述說明,特整理如下:

一、既然實價課稅,就要一致,買賣土地明明有虧損,為什麼還要我去繳土地增值稅?

財政部國稅局答覆表示,(一)房地合一稅制改革,不變動土地增值稅,且按稅基相減之方式排除重複課稅,使土地增值稅不受影響。(二)土地增值稅係按公告土地現值計算之土地漲價總數額課稅,與房地合一按實價課徵所得稅不同。(三)買賣土地如果有虧損,則免納所得稅。

二、我本來住台北,因為調到高雄工作,所以在當地買了一間房子,後來公司裁員,我只好把高雄的房子賣掉,但是為什麼要被課到45%的重稅? 

財政部國稅局答覆表示,(一)若因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願因素,交易持有期間在2年以下之房屋、土地而有所得者,稅率為20%。(二)換屋而出售自用住宅者,得享重購退稅之優惠(換大屋可全額退稅、換小屋可比例退稅)。(三)不重購且符合自住條件者,所得400萬元以內免稅,所得超過400萬元部分按10%優惠稅率課稅。

三、老爸花了2000萬買了一間房子,最近不幸往生。我繼承這間房子去賣,為什麼只能用800萬的土地公告現值、房屋評定現值當成本?而且在一年內賣掉,還要被課到45%的重稅?

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大台北 「林三新」恐成泡沫區

餘屋量大區重新洗牌! 根據《住展》雜誌統計, 台北市、新北市已經完工而未銷售的新成屋餘屋狀況,發現過去餘屋量排名前3大的「林三淡」(編按:指
林口、三峽、淡水)已經更替為「林三新」(編按:指林口、三重、新莊),除了林口區仍穩居餘屋量冠軍,三重和新莊在近年重劃區大量推案後,2014年已經追過三峽和淡水,成為餘屋量排名的第2、3名。

而且「舊案未銷罄、新案又再來」,2013年新北市的建造執照戶數是近年新高,達2萬5,869戶,當這些戶數還來不及完工,新的預售案又來參一腳,讓新北市的餘屋泡沫愈吹愈大。今年北台灣第1季的推案總金額,新北市稱王,達到953億8,000萬元,占北台灣推案總金額2,138億600萬元的4成以上,且其中三重、新莊的案量都破百億元。

為什麼供給量這麼大?原因在於林口、三重和新莊都有機場捷運線經過的題材,在重劃區土地陸續釋出後,建商便大量推案,且適逢2008年金融海嘯後,台灣房地產多頭,推出的個案坪數一個比一個大、開價一個比一個高。

面對累積下來的供給量,《住展》雜誌企研室經理何世昌直言,「(轉)空了!賣壓愈來愈大,價格不可能再往上。」大台北地區329檔期約150個推案中,有將近3成是「0成交」個案,何世昌說,投資買盤縮手,市場只剩自住客,造成現在需求少、供給大的局面,推測預售市場下半年會更慘澹。

另一方面,房地合一稅將在明年元旦上路,不少買預售屋的投資客趕在今年底、交屋前出售,避免要被鎖6年的自住期才能有優惠稅率。全國不動產林口A9站前加盟店經理吳珮綺就說,「這類投資客趕在房地合一稅上路前的委售物件較去年多出2成。」其中有一些屋主願意用買進的價格或更低價格出售。

今年以來,除了林口、淡水傳來投資客平售或降價拋售的消息之外,這股拋售潮也蔓延到新北市的精華區──新莊副都心和頭前重劃區。

新莊區當地的仲介業者坦言,不論是銷售中的個案、還是投資客轉賣,都已有10%∼15%的降幅,他舉例,2014年以前某新成屋個案開價每坪65萬元,今年陸續調降已下修至每坪55萬元,幅度達15%,更慘的是成交仍然未有起色,主要有2個原因:

1.新莊副都心和頭前重劃區供給量太大:建案太多,再加上機場捷運線通車時程多次延宕,生活機能一直不到位,銷售狀況因此大受打擊;且新建案陸陸續續將在2016年、2017年完工交屋,新北市的供給量直至2017年為止都是不容小覷的一股賣壓。

2.房價太高:5年前,頭前重劃區新屋每坪28萬元∼30萬元,去年房市還有餘溫時,成交大約每坪40萬元∼50萬元,新莊副都心更漲到每坪60多萬元,然而這些重劃區的推案都在50坪以上,總價動不動就超過3,000萬元,在銀行保守的放款態度下,潛在買方的意願更低。

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新案殺75折 房市降價效應擴大

房地合一稅還沒上路,有建商就開出破壞性降價第一槍!有鑒於大台北新成屋,上半年移轉數下滑20%,而且買方多在觀望,有上市公司建商,乾脆直接將新建案開價,破天荒下殺到75折,低於市場行情來衝買氣,房仲觀察,這波房市降價連鎖效應,還會持續擴大!

民視記者周康韻:「位在台北市環河南路一段,這邊新建案的行情,目前成交價大約是70幾萬左右,不過這家上市公司的(建案)成交價,卻直接下殺75折,從60萬起跳。」

5月份才推出,打著河岸景觀第一排,在台北西區還罕見有游泳池的新建案,原先每坪開價是81~99萬,不料推案後看房數小貓2、3隻,買方意願也不高,讓建商急得直跳腳,乾脆殺破行情價,每坪改60幾萬起跳。

代銷業者朱良能:「我們就是跟建商討論了,與其消費者在這邊猜疑,或者預期會降價心態,不如我們主動的告知,我們的價格調降下來了。」

房市觀望氣氛濃厚,民眾大多等跌價的心態,讓這家以「都更快速」出名的上市建商,也不得不低頭,新建案能開胡就好。

畢竟2015年1~6月,大台北成屋移轉數,至少下滑20%,新建案更是乏人問!加上2016年年初,「土地公告地價」調漲幅度,可能上看50~100%,房屋持有成本提高,建商更是要在2015年底前,衝買氣。

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北市小套房虧最大 年跌2.37%

中國時報【王玉樹╱台北報導】

買小套房虧最慘!房仲業者最新統計,今年上半年與去年同期台北市中古屋房價,發現以「15坪以下」小套房平均年跌2.37%最多,尤其松山區與信義區跌逾1成。唯有「15至30坪」兩房產品,在房市黯淡情況下不跌反漲,年增1.51%,保值性最強。

住商不動產整理北市上半年各類型中古屋產品與去年同期比較,15坪以下小套房今年每坪平均單價69.77萬元,比去年71.46萬元掉了2.37%。

其次為「30至50坪」三房以上住宅,均價56.34萬元,小跌1.35%。「15至30坪」兩房產品反倒不受影響,均價65.04萬元,小漲1.51%。

細看12個行政區表現,小套房價格只有大同、南港、萬華與文山4個區沒有跌,其餘8區全面下修,松山區跌10.3%、信義區跌9.7%,分居一、二名。

住商不動產北市區經理錢思明分析,小套房有低總價優勢,向來為投資客所愛,但近年供給量增加不少,加上小坪數貸款不易,在這波不景氣中首先價格下修。至於15至30坪房屋反漲,除有總價不高優勢外,二房格局也較能滿足自用需求。

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【住展房屋網/台北報導】

        內政部近日宣布,自2015年10月1日起,要求房仲業者準備的「不動產說明書」必須清楚揭示「是否為凶宅」;內政部表示,房屋所揭露資訊若更全面,那麼消費者權益更受保障。內政部說法看似為民眾著想,其實做法不僅簡陋、便宜行事,更把內政部該負的責任往外推,相當不負責任。

住展房屋網企研室指出,凶宅買賣爭議每年都會發生,主要原因不外乎屋主、房仲刻意隱瞞,或者未善盡調查責任。但問題是,什麼叫作「善盡調查責任」?過去確實發生過房仲故意隱瞞凶宅,遭買方一狀告上法院。但事實上,房仲本身並無調查公權力,頂多只能詢問屋主、查舊新聞、問里長或周邊鄰居,或是跟警察套交情探詢。如果真要追究起「善盡調查責任」,最大的責任應該在內政部身上。

幾乎所有台灣民眾都怕花費大把血汗錢卻買到凶宅,所以歷年來都有人呼籲內政部應該建置一套凶宅查詢系統,讓官方出面作裁判,好讓凶宅有個判斷依據。然而,內政部不僅無心去做,就連「凶宅」的定義都無法給個肯定的答案。如今,內政部倒是把凶宅註記的責任推給業者,自己倒是無事一身輕,這種作為實在說不過去。

再者,房仲應在不動產說明書註記房屋是否為凶宅,那建商或代銷是否也該在不動產說明書上註記房屋是否為凶宅?這點規範內政部也欠缺詳細說明。先前張金鶚擔任台北市副市長時,曾頒布一條新令,將發生過工安死亡意外的建案工地列為凶宅社區。若按這個標準,建商與代銷在銷售房屋時,理當該註明凶宅,但現在這一塊卻成了法令空白地帶,怎又奢談維護購屋者權益?

總之,住展房屋網企研室呼籲內政部應扛起責任,出面為凶宅、凶宅社區等名詞下一個明確的法律定義,且設置公開查詢系統,並將規範從中古屋延伸到新成屋、預售屋,才是真正維護購屋者權益。否則,一切都是空口說白話而已。

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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府地政局公布2014年度不動產經紀業違規裁罰情形,經紀業違規受裁罰計92件,罰鍰金額637萬元,經紀人員違規受懲戒計23人。
 
地政局表示,不動產經紀業者執行業務時,常有便宜行事,未能真正依照法規規定,例如未與委託人簽訂委託契約書即廣告銷售、不動產銷售或租賃廣告不實、廣告 未註明不動產經紀業名稱、不動產交易相關文件不動產經紀人未簽章、僱用未具資格之不動產經紀人員等等違規態樣,其中又以不動產銷售或租賃廣告不實違規受裁 罰件數最多,計有38件,總金額高達231萬元,占總裁罰金額之36.26%。
 
地政局進一步表示,廣告不實的態樣中以廣告所登載之用途欄位與法定用途不符之違規情節最為嚴重,例如科技工業區、科技產業專用區或策略型工業區等依法不得 做住宅使用,業者卻依違規使用之事實狀態刊登為住宅用。由於不動產交易所涉金額龐大,而廣告內容是提供消費者據以判斷是否交易的重要資訊,廣告內容的真實 與否影響消費者的權益極大,地政局未來仍將持續加強查察並輔導業者,以確保消費者權益。
 
由於不動產交易市場的不景氣,很多公司商社未依法申請不動產經紀業的許可,即仲介居間執行起不動產交易,亦有不少人以幫親朋好友的忙而執行個人不動產仲介居間業務,亦常見是替左右鄰居或大樓住戶保管鑰匙開門看屋,這些都是非法經營。

統計2014年未經許可自行營業之非法業者受裁罰計22件,罰緩金額220萬元,占總裁罰金額之34.53%。地政局強調上述非法行為,可處10至30萬 元罰鍰,經禁止營業處分後,仍繼續營業者,處1年以下有期徒刑、拘役或併科10至30萬元罰金,裁罰強度比合法業者更大,提醒民眾注意,不要投機取巧。
 
地政局公布不動產經紀業查處統計資料,是為了提醒民眾注意3件事,

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顏炳立:政策凌遲結束 房市送進加護病房

 

戴德梁行總經理顏炳立今(1)日表示,「政策對房市凌遲已結束,但不是到恢復室,而是送進加護病房」、「假設現在還有人說市場很好的話,我只能說祝福跟祈禱」,對房市態度相當悲觀。

戴德梁行今公布統計數據,受到壽險投資房地產資金外流和房地合一稅制改革等因素影響,第2季房地產交易量大幅下滑,買賣成交量(不含土地)僅有新台 幣86.23億元,較上季和去年同期分別銳減63.3%、16.9%。買氣一路下挫,儘管價格未見明顯鬆動,但買方對價格下調有更大的期待,導致交易量持 續萎縮。

顏炳立說,今年是一個很冷的市場,第2季土地交易市場相對活絡,但也只有300多億元而已,雖然政策的凌遲已經結束,「但是接下來是要送入加護病房了」,他更直言「假設現在還有人說市場很好的話,我只能說祝福跟祈禱,我覺得要低調保守一點,年底前都不會有好日子過」。

顏炳立強調,房地合一稅制對投資市場不友善,導致投資市場倒退,這場打房,「雙張是最大贏家」,張盛和通過最難搞的稅,張金鶚更厲害,留了餘毒給豪宅市場,現在一切已定案,雖然政策鬆手,但房市已「死死昏昏去」,短時間恐難有起色,「要這樣玩那就祝福他們」。

戴德梁行統計,土地投資幾乎仰賴需求穩定的工業地產撐盤,以科技業及製造業購置工業廠房自用為主,此類第2季交易金額約有63.44億元,占交易量的73.6%。

房地合一稅於6月拍板確定,顏炳立指出,此對商用不動產投資市場而言,外商投資法人受衝擊頗大,以台灣分公司的持有方式,其不動產交易利得稅率將大幅增加為35-45%不等,大幅壓縮資本利得空間,儼然對外資投資台灣房地產築起一道高牆。他痛斥,「台灣的投資市場倒退」。

隨著房地合一稅制塵埃落定,土地投資方向逐漸脫離雙北市,據戴德梁行統計,第2季土地交易金額為377億元,「量能中規中矩」,但戰區遠離高房價的雙北市,走向總價低於2000萬的桃園、台中等地。

房地合一最高課45% 顏炳立:壓縮投資意願

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