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容積獎勵新法 都更區最高減6成

2015-06-30

〔記者賴筱桐/新北報導〕新北市政府去年五月發布「都市計畫法新北市施行細則」,限縮容積獎勵項目及比例,其中規範容積獎勵上限條文,緩衝至今年七月一日實施,新法上路後,一塊建地的可建築容積加上各項獎勵,累計上限為一.二倍、都市更新基地為一.五倍,比原本減少十%至六十%,恐影響民眾參與都更意願。

  • 新法上路前後容積獎勵上限比較表

    新法上路前後容積獎勵上限比較表

明起實施 民怨誘因減 都更更難

城鄉局長邱敬斌指出,容積獎勵為累加制,若沒有總量管控機制,建物量體越蓋越高,破壞城市景觀,造成環境負擔,包括影響日照、通風、交通動線等,民眾享有的公共設施或開放空間相對減少,環境品質下降。

城鄉局副局長張溫德說明,過去監察院認為全台建築物容積獎勵過於浮濫,對環境品質提升不一定有正面助益,去年五月一日頒布「都市計畫法新北市施行細則」,訂定容積獎勵上限,一般地區上限為一.二倍,都市更新基地為一.五倍,並有一年兩個月緩衝期,今年七月一日正式實施。

新舊法比較,原本土地管制規則對於捷運站或火車站周邊五百公尺以內的建築基地,給予較高容積獎勵,修法後取消鄰近車站的交通優勢,一般地區容積獎勵減少二十%至四十%不等,都更地區縮減十%至六十%,開發商抱怨權益受損,民眾憂心往後都更缺乏誘因,整合恐更困難。

張溫德表示,容積獎勵上限規定為全國一致性作法,盼開發兼顧市民生活品質及改善公共環境,雖然修法對部分建案造成影響,但新法針對都更地區訂定兩種容積獎勵上限選擇,可擇優申請,另外,市府祭出各項配套措施,包括簡易都更、都更家教、經費補助等,盼縮短都更行政流程與整合時間,民眾可依基地條件選擇最有利的開發方式。


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塵爆效應…萬海士紙 股價遭波及

 
 

八仙樂園粉塵爆炸造成499人輕重傷總經理陳慧穎昨(29)日宣布將成立1億元信託基金,協助傷患,以改善外界的觀感。但因八仙樂園董事長陳柏廷身兼萬海、士紙董座,造成兩家上市公司股價昨日均下跌。分析師指出,萬海、士紙雖未投資八仙樂園,但董事長為同一人,股價受影響在預期之內。

萬海昨天股價下跌1.55元,跌幅高達6.18%,收在23.55元,創下近七個半月來股價新低;士紙股價也顯得乏力,收盤價為33.5元、下跌3.5元、下挫達3.87%,跌幅較大盤深。

八仙樂園由萬海集團第二代陳朝傳創立,目前由第三代全面接掌,其中,兒子陳柏廷接任董事長,長女陳慧穎擔任總經理、也是八仙樂園最大個人股東,實際負責營運。但純為家族投資,萬海、士紙等兩家公司並未投資八仙樂園。

士紙昨日傳出公司因八仙樂園事件致資產恐遭假扣押。目前士紙相關造紙本業已幾乎停滯,轉型為資產開發公司,旗下最具價值的資產就是士林舊廠開發案,今年士林福德路轉角合建案已取得建照並進行施工,屬於住宅與商業用地,總銷金額1.5億元。

士紙表示,八仙樂園是士紙的股東之一,但士紙並未投資八仙樂園,暫時不考慮對外說明。

根據士紙股東結構資料顯示,八仙樂園持股士紙逾105.5萬股,法人代表為陳柏廷,目前擔任士紙董事長;八仙樂園並透過轉投資大興投資持有士紙逾3.5萬股,八仙樂園、大興投資均為士紙主要大股東,且兩家公司成員均以萬海集團陳家人為主。

記者李至和、曾仁凱/台北報導

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建案爆降價風 雙北市新屋房價年底全面下修1成

 

記者曹逸雯/台北報導

華固建設率先喊出雙北市今年降價5-10%的看法,加上代銷業者海悅土城建案自降1成,引爆降價風,好房網不動產週報社長倪子仁今(29)日表示,中古屋已率先回跌,預售屋及新成屋自然無法避開衝擊,新北市房價盤跌的現象已成趨勢,台北市也將無可倖免,年底前降價1成是可預期得到的。

近期新北市土城區已成為上市建商兵家必爭的一級戰區,去第4季由國泰建設推出的「國泰金城」,全案規劃35-48坪純3房格局,成交均價落在52萬元,憑著品牌口碑優勢,僅公開銷售4個多月,便幾近完銷,是繼華固建設位於學成路預售案「華固新綠洲」後的土城區房價新高建案。

而位於中央路一段的指標案「大同莊園」日前盛大公開,由上市公司大同集團旗下尚志資產開發投資興建,預計分3期推出,第1期共有3棟鋼構建體,規劃22-72坪、2-4房產品,主力總價帶1,300-1,800萬元,每坪開價53萬元,成交均價45萬元,總銷量體上看百億大關,來人詢問反應熱烈,買盤多為自住型小家庭,是目前少見熱賣的建案。

倪子仁表示,土城引爆預售案降價1成,將使新北市降價風潮從土城開始往外蔓延,板橋、三重、新莊三峽、鶯歌、中和樹林新店,將首先面臨降價比價的效應,新北市全區房價盤跌的現象已成為大趨勢,台北市也無可倖免。


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房市成交低量 恐持續2年

中國時報【王玉樹╱台北報導】

房地合一稅制將上路,業界人士普遍認為下半年房市可望回轉,不過,永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋認為,這一波房市成交低量會持續2年,但下半年是售屋較好的時機,因為明年元月一日奢侈稅退場後,過去卡在奢侈稅兩年門檻的投資物件將大量出籠,價格競爭下,屋主未必能賣得好價錢。他並預期今年房屋買賣移轉量應落在28∼29萬棟,較去年減少1成左右。

永慶房產集團昨宣布高層人士變動消息,擔任6年集團總經理的廖本勝因健康因素,下月1日起轉任集團顧問,職缺由葉凌棋接任。葉昨對房市提出觀察,明年奢侈稅解除後,估計明年售屋會有一波「競價問題」。

廖本勝則認為,現在中古屋市場是「僧多粥少」,隨著交易量少了,以後將是「僧少粥少」,小型加盟房仲恐受到波及,至於大型房仲集團,則可透過旗下品牌資源共享,減少衝擊。

區域市場方面,房產業界人士表示,許多重劃區房價恐將下修,例如新莊頭前重劃區,已經出現2、3年前買預售屋的民眾,趕在交屋前出售房產,願意壓低價格出售,「只求不賠脫手」。

台灣房屋行政總經理周鶴鳴也說,重劃區供給量大,生活機能可能還沒完成,搶在這時機脫手的會很多。他觀察交易價比開價少個2成都有。

永慶共有永慶房產、台慶不動產、有巢氏房屋與永慶不動產4個品牌,全台店數破千家,佔全台店頭比例近3成。永慶表示,廖本勝進入公司共27年,從第一線服務人員做起,2009年晉升集團總經理,葉凌棋則晚廖1年進永慶。葉凌棋表示,儘管房市暫時進入低量市場,中小型房仲業者移往海外發展,但公司仍將除持續專注深耕台灣市場。

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觀點投書:房地合一税和美國利率走勢的關聯與啟示 – 風傳媒

立法院在日前通過房地合一税,而世界銀行和IMF呼籲美國聯準會延至明年再做升息。乍看之下,這兩者似乎沒有直接的關聯,但從推動房地合一税的時機和做法來看,突顯出政府在施政時,並沒有做整體的考量,也就是在面臨經濟榮枯的波幅之際,沒有導入一種逆周期措施的思維。

所謂逆周期措施的意思,是指運用政策性工具如財政、貨幣、信貸和稅法等方式,將經濟周期波動性減緩下來。舉例而言,在經濟衰退的時候,實施積極的財政和貨幣政策來刺激經濟,而在經濟過熱之時,實施信貸收縮等調節機制。透過逆周期的措施,經濟成長的波幅不至於過大,因而減少經濟發展時的負面效應或副作用。

為了維持台幣對美金匯率的穩定,台灣央行決定利率時,一向以美國聯準會利率的走勢做為指標。美國今年是否升息,聯準會一再重申,是以經濟數據為依據。聯準會一方面不希望低利率維持過長的時間,以免之後產生嚴重的通膨問題。一方面又擔心啟動升息後,會將經濟成長的動能澆熄。另外,利率影響匯率,美國也擔心升息讓美金走強,傷害了企業的獲利,但又不希望美金在低利率的情況下走弱,以免人民幣趁勢在國際上竄起。在不確定和矛盾的政經局勢下,美國升息的時機點讓人看得一頭霧水。然而,可以確定的是,就算美國開始升息,步伐將會是緩慢地進行,而台灣央行也只好相對應地保持低於正常水平的利率。房價在這樣的情形之下,恐怕不容易回調。

在台灣的房價還沒成功地被抑制之際,政府竟然讓逆周期措施的奢侈稅退場,引進有賺才要繳稅的房地合一税。點閱財政部的官網,發現政府說明實施房地合一税的目的,是為了落實租稅公平、居住正義和改進課稅缺失。然而,最終版本的通過,能否達到上述目的,各方仍有爭議,但可以看到的是,政府在考量新稅制時,沒有將逆周期的思維放入整體的規劃之中。為了調控房價,過去央行在管制信貸上,做了不少的努力,而財政部也推出奢侈稅等方式來因應,但在房價還在蠢蠢欲動之際,居然改弦易轍,推出令人不解的房地合一税。從這一點可以看出,政府在調控經濟時,並沒有一個整體性的規劃,以至於讓不同的政策工具之間出現衝突,也讓市場無法正確地判讀政府的意向和市場的走向。

實價課稅和資本利得課稅,固然是解決居住正義和縮小貧富差距的方式之一,但在立法院通過的房地合一税版本,筆者卻看不到這兩項精神的正面效應,反而突顯出政府經濟思維的缺失。台灣是一個開放的小型經濟體,在任何財經政策上的執行,必須同時考量到全球的政經環境,尤其是對我們影響極大的美國。以美國近年來的經濟情況來看,聯準會相當有可能保持較低的利率在一段很長的時間。台灣如果沒有以整體性的規劃來因應,不只是房價,許多面向都會暴露在失控的危機之中。

*作者為經濟小說作者,曾出版《肯恩斯城邦:穿越時空的經濟學之旅》,2000年開始投身於金融界,曾任職美林私人銀行,擔任首席副總裁。


 

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符合多項泡沫化指標 台灣房市恐崩跌?


房地合一稅拍板後,不少民眾搶在新制上路前,開始積極看屋、出價,賣方價格也開始鬆動,讓下半年成交量露出一絲曙光。

 

但有網友整理出十大房市泡沫化指標,發現台灣幾乎都符合泡沫化定義,因此警告想買房的民眾,購屋前得多想想。

房仲詹珅豪:「我們這個房子是這個挑高3米6的,算是兩房的產品。」

採光明亮、挑高設計,總價1千萬出頭的電梯公寓,最大賣點就是位在信義區,尤其到了6月結婚旺季,房仲建議,想從低總價買起的新婚首購族,可以在蛋黃區裡慢慢尋寶。

房仲詹珅豪:「以這樣(千萬)單價的產品在信義區,只有微幅的震盪啦,沒有真正說往下跌。」

住在蛋黃區裡的小巷弄,距離捷運站車程大約5分鐘,比起信義區平均每坪房價79.1萬,這類平價路段每坪單價少了快10萬,房仲統計,除了信義區的吳興街、莊敬路價格較為親民外,中正區的汀洲路二段和松山區的八德路四段,都屬於精華區中的平價路段,價格也比周邊少了1成以上,但買屋前,有些細節得看仔細。

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中信房屋宅指數調查 房地合一稅7大效應須注意

 

鉅亨網記者王莞甯 台北

房仲業者中信房屋今(25)日公布第2季宅指數調查,發現房地合一稅定案後,所產生的效應有7大值得注意現象,包括影響未來市場脈動的5大走勢,以及出現「不動產≠抗跌保值神話破滅」和「都更速度減緩」2大負面狀況。

中信房屋指出,影響未來市場脈動的5個走向分別為

(1)買方對房地合一稅能夠讓房價再下跌多少,已經沒有太多期待。中信房屋解釋,調查發現屋主有 54.4%堅持開價甚至加價,不到5成(45.5%)願意下修開價,且願意降價的屋主有高達93.1%降價幅度僅5-15%之間。

(2)房地合一稅定案後,看屋意願提升。中信房屋解釋,房地合一話題抑制房市近1年,購屋人等著房價下跌,2年內有購屋計畫者甚至創下歷年新低,顯 見打房政策的確讓購屋人對房價下跌有所期待。然而,房地合一稅定案後,49.1%購屋人因房地合一稅底定進場,43%認為市場氣氛低迷是逆勢進場好時機, 屋主可能因稅制而出脫手中房屋,有便宜可撿,於是看屋意願增加。

(3)投資客應把握「黃金下半年」。

(4)海外市場變數多,國內市場相對掌握度高,將擇期再起。調查發現,仍有高達69.7%的2年內購屋計畫者,會把錢留在國內不動產。

(5)購屋人對台北市房價下跌已不抱期待,轉而把降價的希望寄託在新北市。中信房屋指出,在購屋預算方面,六都當中,台北市大增83萬元,達到 1403萬元,增加83萬元的金額,在六都當中是最高的,但是與台北市相鄰的新北市,卻大減82萬元,來到952萬元,在六都當中是預算減少最劇烈的。

但中信房屋也發現,房地合一稅導致2大經濟殺手

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彭老:鬆綁房市風險控管 還不到時候

依據中央銀行報告,財政部與中央銀行針對房市風險採行的妥適措施,已有效促使房市回穩。面對房地合一實價課稅即將在明年上路,央行的控管措施是否適時適度放寬?中央銀行總裁彭淮南表示,目前還不是調整的時候。

央 行自二零一零年六月起陸續推出一系列針對不動產貸款的總體審慎措施,以及強化監控不動產授信措施,依據央行報告,特定地區房貸、新承做土地抵押貸、豪宅貸 款等的貸款成數皆下降,房貸利率上升;財政部自二零一一年六月也實施「奢侈稅」制度,未來房地合一實價課稅將有助於健全房市,可促進金融穩定與改善分配不 均。由於房市出現量縮價跌走勢,外界關切央行的管控措施是否可能鬆綁?彭淮南表示,還不到時候。『總體審慎措施央行會經常檢視,目前還不到調整的時候。』


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生活、交通、綠地三合一 海山站建案震撼雙北房市

記者呂翰亭/新北報導

http://s.nownews.com/80/2b/802b6ecc515b7b15a708814c6fe53a6b.jpg

根據內政部統計調查,購屋族考量因素,以住宅地點鄰近大眾運輸車站為主,其次為鄰近公園綠地、學區、市場等機能設施,因此捷運沿線住宅已成為購屋族 首選。然而在雙北開發飽和,素地難求的現況,要能在捷運周邊找到大片土地開發公園綠地、並兼顧便利生活商圈,往往只能求其一而無法周全。

捷運海山站旁擁有二萬六千坪的舊大同廠區,已完成轉型住宅用地程序,並為考量未來住戶的居家環境,將其中近1萬坪土地贈與新北市政府,預計規劃公 園、兒童遊樂場等用途,為該區增添公園綠地;另外,大同集團與尚志資產規畫其餘一萬六千坪基地投資興建「大同莊園」住宅案,讓便捷交通及大片綠地不再是不 可得兼的都市住宅定律,難怪開賣前,即已成為市場焦點,開賣後更備受矚目,雖非假日,湧入接待中心看屋的人潮仍絡繹不絕。

「大同莊園」位於土城中央路一段,鄰近捷運海山站,距離土城成熟發展核心區-裕民商圈,步行也只要10分鐘,商家眾多,食衣住行各項機能完善;交通 部分鄰近國道3號,且經由台65線快速道路可連結國道1號。此外,海山站位在交通運量頻繁的板南線,大幅縮短與台北市中心往返的時間距離,輕鬆串起雙北 「新板特區、台北車站、東區商圈、信義計畫、南港園區」五大特區,深受捷運通勤族青睞。

未來除原有的土城精華生活圈,區內土地也將陸續規劃百貨商場、影城,日月光中心廣場加上秀泰影城、近6,000坪的百貨影城購物城區及長庚醫院BOT案等,3~5年後土城地貌將大幅改變,極具增值潛力。

「大同莊園」座落於地利核心,並預計規劃為25-72坪,宜居的2-4房,讓居家從空間到周遭的交通網絡、大面積公園綠地及新舊核心生活圈無一不完整。因此,現場人員也透露,開賣至今,已吸引超過400組看屋民眾,詢問度高,廣受購屋族喜愛。


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總統府公報 第7199 號
中華民國 104 年6 月24 日(星期三)
目 次
壹、總統令
一、公布預算
(一)財團法人海華文教基金會及財團法人海外信用保
證基金 104 年度預算…………………………………3
(二)財團法人國際合作發展基金會、財團法人臺灣民
主基金會及財團法人太平洋經濟合作理事會中華
民國委員會 104 年度預算……………………………4
(三)財團法人原住民族文化事業基金會104 年度預算…6

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央行理監事會前 房仲盼解除房市選擇性信用管制創造三贏

曹逸雯2015年 06月 22日  18:09
 
 
 

記者曹逸雯/台北報導

央行本周四(25日)將召開理監事會議,有房仲業者認為,政府已提出包括房地合一、囤房稅、豪宅稅等導正房市的立法已完備,建議如果能解除管制區、取消全國不分區第3戶僅能貸5成,以及豪宅限貸5成的限制,將能增添內需景氣動能,也可房市恢復原有的市場供需機制。

全國不動產總經理石吉平表示,房地合一課稅三讀通過前,政策搖擺不明,造成買賣雙方不知如何訂定買賣計畫,使得交易量低迷,其中以北台灣受影響最大,如今房地合一過關,有獲利才課稅,市場可望回歸正常機制,但房貸選擇性信用管制卻可能讓真正有需求的消費者無法購屋。

全國不動產企研室觀察內政部統計資料指出,央行採取的選擇性信用管制,自去(2014)年6月27日擴大管制至桃園後,對房市形成巨大的衝擊力,6都去年6月至今年5月的建物買賣移轉量,相較於2013年6月至2014年5月交易量,包括雙北市、桃園市年增率都減少20%-29%,房市熱錢卻轉向宜花地區農地產品,宜花地區去年土地買賣移轉量反而成長近4成。

全國不動產也發現,央行統計,5大銀行新承做購屋貸款金額去年5月至今年4月約4,494億元,相較於2013年5月至2014年4月,新承做金額大減1,100億元,年減20%,石吉平指出,銀行獲利來源中非常重要的部位即是以不動產做為抵押擔保借款的授信業務,不動產交易緊縮,銀行界也很頭疼。

石吉平分析,央行擴大選擇性信用管制區至大台北及桃園市,且針對全國不分區第3戶房貸限貸5成、豪宅房貸限貸進行調控,造成許多國人受限於貸款,而無法解決因工作、就學問題衍生出的購屋需求,例如張先生為父母購置1戶自住、夫妻分隔二地工作各購置1戶自住,合計3戶,因先生收入佳、信用良好,房產都登記在先生名下,卻因這項管制措施而導致須籌措更多自備款。

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雙北房市熱銷總價帶 微幅下修

工商時報【記者方明╱台北報導】

北市今年首季1,001∼1,500萬總價帶因房價下修5.7%,帶動交易占比較去年同期增加6.3個百分點來到21.2%,成為北市最熱銷的總價帶;新北市最熱銷總價帶為501∼1,000萬元,交易占比高達38.8%,該總價帶價格也較去年同期下修4.4%,今年首季,六都熱銷總價帶房價僅雙北市出現微幅下修。

優美地產企研室統計今年第1季全台六都「熱銷總價帶」變化,其中,台北市今年首季熱銷總價帶為1,001∼1,500萬,交易占比達21.2%,較去年同期增6.3個百分點;台中市熱銷總價帶為501∼1,000萬,交易占比達41.5%、年增2.8個百分點,是六都首季購屋預算較去年同期增加的區域。

新北市、桃園熱銷總價帶為501∼1,000萬,台南、高雄則落在500萬以下,但交易占比都較去年同期下滑。

至於熱銷總價帶的平均房價,台北市今年首季「1,001∼1,500萬」平均房價約57.8萬,較去年同期下修5.7%;新北市「501∼1,000萬」平均房價28.2萬,較去年同期下修4.4%,其餘四都房價微增,顯見雙北市高房價受到房市稅制影響,房價已出現向下修正。

優美地產企研室召集人葉立敏分析,北市千萬元以下低總價產品量少,小坪數難貸款,甚至自備款還要準備更多,讓多數購屋族轉向較好貸款且有降價的產品進場,使得熱銷總價帶交易占比不降反升。

總價帶同樣成長的還有台中市,原本去年第1季近4成購屋量成交在500萬元以下,今年同期卻是超過4成買在501∼1,000萬元,熱銷總價帶提高;葉立敏表示,去年第1季最熱銷的500萬元內低總價帶產品,平均每坪12.1萬元,今年首季均價來到17.8萬元,帶動總價攀升至501∼1,000萬,跟北市情況恰好相反。

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新北市府:三重頂新案已終止,維持工業區

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市政府城鄉發展局局長邱敬斌2015年6月19日指出,三重頂新工業區變更案早在2015年1月內政部都委會確定終止,維持工業區。此外,目前新北地檢並無傳喚城鄉發展局人員,特此澄清。

6月19日部分平面媒體報導,特偵組將把新北市政府辦理「三重味全土地變更案」所查資料發交給新北地檢署,目前新北地檢並無傳喚城鄉發展局人員。邱敬斌局長特別強調,本案在新北市府審議期間超過365天,絕非部分人士一再誤導的34天,請外界勿再以訛傳訛。

邱敬斌表示,頂新集團及子公司頂率開發股份有限公司因涉及黑心油品及黑心食品事件,嚴重危害社會大眾身心健康,造成社會輿論撻伐,無論從社會公益及應開闢公共設施之義務均已無法實現及滿足社會之期待。新北市政府對於抵制黑心油的立場完全和民眾站在同一陣線,秉持依法行政及維持社會公平正義原則,終止本案,維持工業區。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]


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內政部訂定建照審查項目並修正簽證抽查規定

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部於2015年6月5日發布訂定「直轄市縣市主管建築機關審查或鑑定建築物工程圖樣及說明書規定項目」,及修正「建造執照及雜項執照規定項目審查及簽證項目抽查作業要點」,並訂自2016年1月1日施行。

營建署表示,為依建築法第34條規定意旨建立行政與技術分立制度,並提升簽證項目設計品質,內政部前即定有「建造執照及雜項執照規定項目審查及簽證項目抽查作業要點」以下簡稱原要點於附表中規定審查建造執照及雜項執照之規定項目,該部分依建築法之規定應提升法令位階,故另訂定「直轄市縣市主管建築機關審查或鑑定建築物工程圖樣及說明書規定項目」,原要點僅保留規範簽證項目抽查之事項,修正要點名稱為「建造執照及雜項執照簽證項目抽查作業要點」。

新訂之「直轄市縣市主管建築機關審查或鑑定建築物工程圖樣及說明書規定項目」,除參照原要點附表所定內容外,另將位於地質敏感區案件之基地地質調查及地質安全評估相關文件、都市設計或都市更新審議審議通過之書圖及證明文件、特殊結構或設備之建築物其經委託外審通過之書圖,分別列為查核項目或審查項目,並明定「區域計畫及都市計畫之指導或特別規定」審查應涵蓋之內容。又分別授權地方政府得增加查核項目及審查項目,離島地區得另定規定項目。

至「建造執照及雜項執照簽證項目抽查作業要點」修正規定,修正重點包括:地方主管建築機關除審查建造執照及雜項執照全部項目者外,全部列為適用機關;提高11層以上至14層之建築物抽查比例;山坡地範圍、地質敏感區內及提綜合檢討報告書或性能設計計畫書者,列為必須抽查案件;明定辦理抽查之時間及頻率,避免建築執照長期處於不確定狀態,影響民眾權益;增列結構計算書為必要抽查項目。

新發布之規定中,特殊結構或設備委託外審完成時程,與現行執行方式有差異,特別請各主管建築機關及建築師、相關專業技師及建築開發業者預為因應,亦請直轄市、縣市政府檢視其自治法規是否須配合修正,為留予各界調整因應之緩衝時間,自2016年1月1日開始施行。

訂定及修正發布之規定,已於2015年6月10日刊登於請至行政院公報資訊網網址http://gazette.nat.gov.tw,請至行政院公報資訊網查詢下載。

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新推7建案 亞昕5年業績無虞

工商時報【記者方明╱台北報導】

儘管房市狀況不佳,上櫃建商亞昕(5213)在林口區打造的「昕境廣場」,將於7月18日正式開幕,由於亞昕在周遭有3,000∼4,000坪土地,公司已規畫推出「昕動台北、紅點計畫」,將推動7個建案,預計總銷高達300∼400億元,將確保公司未來5年營運無虞。

亞昕位於林口扶輪公園旁的「昕境廣場」,是林口區第1個綜合商場,結合國賓影城的吸客能力,亞昕表示,該廣場1天最多吸引高達4,000人次,目前廠商進駐率已達9成,將於7月18日正式開幕。

亞昕董事長姚連地表示,公司位在「昕境廣場」周遭共計有3,000∼4,000坪土地,因當地容積率500%,可推出4∼5萬坪的銷售坪數,目前已規畫推出「昕動台北、紅點計畫」,將在當地推出7個建案,預計總銷高達300∼400億元,將確保公司至少未來5年營運無虞。

另外,亞昕在102年11月購入北市大同區鄰近雙子星大樓旁約270坪土地,換算每坪單價高達850萬元,創該區域商三土地單價最高紀錄。

姚連地指出,該筆土地為都更案,將於華威聯合共同推案,預計今年底取得建照,明年第2季推出,預估總銷金額可達150億元。

亞昕今年第1季在「天地昕」及「采匯」2案入帳帶動下,單季EPS1.55元,亞昕副總沈政毅表示,「天地昕」還剩20戶餘屋,可售金額約15億元,「采匯」有5戶已售尚未交屋約6億元,另有12戶餘屋可供銷售,將是今年業績主要來源。

此外,總銷26億元的新莊「向上」案已全數完銷,預計今年底取得使照,法人表示,該案毛利高達8∼9億元,若該案今年能順利交屋,全年EPS可望上看4元以上。

另外,林口「晴空樹」案總銷60億元,已全部完銷,預計2017年初完工;總銷40億元的「星空樹」案,目前銷售率8成,上述2案將是亞昕2017∼2018年主要業績來源。


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租屋先拍照寫契約 確保還原責任

 

買屋大不易,不少人租房子,但是每當退租時,就得把房屋內部復原,不過還原標準經常出現爭議,依法分成固定物和非固定物,房客須把牆壁、地板等固定物恢復原貌,至於沙發和床等耗損品,則是房東的責任。又噴又擦,磁磚牆面上不能留下痕跡,租屋經驗超過15年,王先生要退租前,都得再巡視一遍,不只廚房牆上,就連客廳地上也得注意,糟糕怎麼擦就是擦不掉,房客王先生:「退租的時候,有這種油污的情況,無法清除,事實上會非常麻煩,可能就是要善後,或清潔甚至金錢賠償。」

原來租屋內分成固定物和非固定物,依法房客不得毀損固定物,房東則得負責非固定物的損耗補強,換句話說,地面、牆壁 ,還是玻璃,有掛勾、有貼壁紙,或者磁磚出現髒污,還是浴室洗手台有汙損。只要固定不能動的,房客退租前都要恢復原狀,房客王先生:「像這個就是不能動,不能動就是固定物,固定物的情況,基本上像這種掛勾,就盡量要用無痕的,否則退租的話,這部份要恢復原狀。」

不過像是沙發,坐久了變髒變破損,則是房東責任,不需還原,房客王先生:「個部份在租賃契約要寫很清楚,有沒有二手,有沒有損壞,攤提的部份,這個部份還蠻重要,都要白紙黑字,以後交屋時,比較不會有爭議。」確保還原責任,第二步就是簽約時,契約上註明清楚屋內狀況,而且拍照存證,要退租前,房東房客一同檢視,才能把爭議降到最低。

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避房地合一稅 投資客鑽漏洞

現今講話直白當道下,房地產界聞人,自稱帥過頭的黃家進建議投資客設立「一人公司」,合法避稅效果顯著,他自稱此舉是「掀開馬桶」,他自己卻堅持玩「團購」來獲利。

房地合一稅三讀過後,財政部官方版一再強調自住者不受影響,明年元旦實施前買進房屋者不受房地合一稅影響,各界認為下半年將掀起購屋熱潮;不過官方版鮮少提及營利事業買賣房屋的規定和內容。

帥過頭建議,投資人設立「一人公司」來買賣房屋,不但稅率只有十七%,比自然人買賣的稅率低得多,同時還可享有比自然人多扣減銀行利息、房屋稅、地價稅、甚至一人公司的員工薪水等項目,大幅降低課稅稅基,比自然人節省不少稅金。

帥過頭直說,他還是維持帶著客戶各地「團購」房地產賺差價的方式獲利,客戶賺了錢分一定比例獲利給他,所有買賣過程全數依法納稅,但他的名下卻一棟房子都沒有,照樣可以靠著接受客戶「委託營運管理」來獲利,一年累積好幾億元跑不掉。

【中央社台北二十一日電】房地合一稅三讀通過,以同樣出售持有一年的房屋,自然人課稅四十五%,重於法人的十七%。房市聞人帥過頭(黃家進)直言,房地合一對投資客沒影響,投資客可透過成立一人公司,合法避稅。

房地合一三讀通過,對於中華民國境內居住者來說,持有一年內出售要課徵四十五%稅;持有超過一到二年課卅五%;持有二到十年課廿%;持有十年以上為十五%。

對於境內居住者「自住房地」者,持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租,稅基在四百萬元以下免稅,超過部分再課十%,但以六年一次為限。

房市專門團購炒房聞名,自稱「帥過頭」,約瑟不動產經紀公司總經理黃家進表示,房地合一與法人關係不大,因為房地合一只適用於自然人,法人在一年內買賣還是課營所稅十七%。

帥過頭直言,若要當投資客,現在可考慮設立「一人公司」買房,在自然人和法人課稅稅率天差地別下,以後不少人會用法人名義買房,且台灣大部分公司都會再用其他方式鑽漏洞,這種方法讓投資客獲得避稅管道。

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避房地合一稅 帥過頭:開1人公司

(中央社記者韋樞台北21日電)房地合一稅三讀通過,以同樣出售持有1年的房屋,自然人課稅45%,重於法人的17%。房市聞人帥過頭(黃家進)直言,房地合一對投資客沒影響,投資客可透過成立1人公司,合法避稅。

房地合一三讀通過,對於中華民國境內居住者來說,持有1年內出售要課徵45%稅;持有超過1到2年課35%;持有2到10年課20%;持有10年以上為15%。

對於境內居住者「自住房地」者,持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租,稅基在400萬元以下免稅,超過部份再課10%,但以6年一次為限。

房市專門團購炒房聞名,自稱「帥過頭」,約瑟不動產經紀公司總經理黃家進表示,房地合一與法人關係不大,因為房地合一只適用於自然人,法人在1年內買賣還是課營所稅17%。

他提出不同於財政部官方版宣導說法。帥過頭直言,若要當投資客,現在可考慮設立「1人公司」買房,在自然人和法人課稅稅率天差地別下,以後不少人會用法人名義買房,且台灣大部分的公司都會再用其他方式鑽漏洞,這種方法讓投資客獲得避稅管道。

帥過頭以持有1年的房屋為例,房屋當初800萬元買進,以1000萬元賣出,獲利200萬元。自然人是以200萬元減去當時的買入仲介費8萬元(800萬X1%),減去賣出仲介費40萬元(1000萬X4%),再減代書規費與契稅10萬元,再減裝潢費60萬元,剩下82萬元x45%,個人應繳稅金36.9萬元。

若以法人身分售屋,所有可扣減的費用均相同,但法人可多享有扣減銀行利息(假設10萬元),再減持有期間的房屋稅與地價稅,以及減去一人公司的員工年薪(假設80.3萬元),最後反而倒賠13.3萬元。

帥過頭說,賣屋賠錢所以不用繳營利事業所得稅17%,及股東綜合所得稅5%到45%,頂多開立發票要繳的5%營業稅15萬元(千萬元售價中房屋佔3成,300萬元X5%),再支付員工年薪扣掉標準扣除額之後的個人綜合所得稅5%,約2.6萬元,所以一共合法繳稅17.6萬,比自然人要繳的36.9萬元,少了近20萬元。

帥過頭強調,他公布這個避稅方法,相信會有不少投資人想跟進,但國稅局也都了解其中奧妙,他自己仍堅守帶領客戶「團購房屋」的方式獲利。1040621

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房地合一後 贈與恐難節稅

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

「房地合一稅」明年開始實施後,代表國內房地產開始走向「實價課稅」,在明年之後,買賣房地產獲利,民眾會繳更多的稅。除此之外,租稅專家表示,在房地合一稅實施後,透過贈與房產以節稅方式恐不管用了。

根據內政部的資料,去年贈與移轉房屋棟數達5.5萬棟,已創下新高。永慶房產集團總經理廖本勝表示,在房地合一稅從明年開始實施之後,透過贈與房屋節稅已經行不通了,反而以直接用現金贈與給子女再以子女名字購買不動產會比直接贈與房產更為有利。

舉例來說,邱爸若用價值1,200萬元大樓贈與給小邱,假設6年後,小邱再以1,800萬元出售,因為贈與時課贈與稅的稅基是用購買時土地公告現值和房屋評定現值計算,計價成本為200萬元,所以,贈與房屋會比贈與現金所繳的贈與稅少很多。

但是假設這棟房屋未來再出售時,即使只賺600萬元(1800-1200),在房地合一稅實施後,政府認定獲利則將是1,600萬元(1800-200)來計算房地合一稅。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示,不動產贈與不管是今年贈與或者明年贈與「均用前次移轉現值當成本再計算獲利課房地合一稅」。以上例來說,如果小邱未來終有一天會將該棟房屋賣出,經實際計算後,邱爸用現金1,200萬元贈與給小邱,會比用房地贈與,總繳稅額會更低些。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也表示,現用房地贈與後轉手 ,會比真接給現金,在贈與稅上省很多,即使未來出售贈與房子,由於目前土地免課資本利得稅,在計算財產交易所得稅時,可以有「打折」空間;但是在房地合一稅實施之後,就沒有任何節稅空間。

因此,「贈與房產給子女」已非節稅最佳方式,雖然有人會再用「附帶負債」,也就是連房貸一起贈與,製造扣除成本,但不管如何,贈與房子的節稅管道,已不如之前「通暢」。


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陸資在台置產新規 7/1上路

為了避免陸資大舉炒房,影響台灣房市交易秩序,內政部除了實施總量管制外,將自7月1日開始新增實施「集中數額管制」,規定在同一棟大樓或社區內,陸資買房以10%為上限。

根據現行規定,大陸地區人民在台灣取得不動產,有所謂的「543條款」,也就是滿3年才能移轉、每年在台總停留期間不可超過4個月、購屋貸款額度不能超過5成。內政部並自去年起實施總量管制,限制每年大陸地區人民取得土地上限為13公頃、建物400戶,以防範大量陸資來台取得不動產,過度影響房地產市場。

內政部地政司司長王靚琇指出,為了避免陸資集中購買特定區域不動產,影響當地房價正常發展,內政部在今年3月修正相關規定,再增加「集中度」總量管制,規定大陸地區人民取得同棟或同一社區的建物總戶數以10%為上限,若總戶數未達10戶,則可取得1戶。例如某社區總戶數為100戶,大陸地區人民可取得的上限為10戶,新規定將於7月1日上路。她說:『(原音)目前我們是有總量的管理,每年就是400戶,然後土地就是13公頃,但是我們從7月1日開始,再增加一個集中度,也就是說在一棟大樓裡面,我們看它總戶數,或是一個社區裡面,我們看它的總戶數,原則上我們不希望陸資購買的不動產是超過十分之一。』

王靚琇指出,政府於2002年開放陸資來台購置不動產,截至5月底,陸資申請取得不動產共399件,經內政部核准有204件。

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