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請注意: 以下照片內容如非室內,即為環境介紹,非銷售物件本身。格局圖係未依一定比例縮小繪製之概繪圖,與實況仍有差距,其座向、格局、形狀等,仍須以房屋現場為準,照片僅供參考,實際以現況為主。

目前分類:2015-5 (56)

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豪宅急凍 營建、代銷業不玩了

中國時報【蒼弘慈、翁毓嵐╱台北報導】

豪宅市場進入冷凍期,造成豪宅市場供過於求,使得建商不敢蓋、居民住不起,不但逼得營建、代銷業出走台北市,也使資金大量流向海外,數十萬工人與家庭受害。

今年以來北市億元豪宅僅成交4戶,平均單月賣不到1戶,大坪數豪宅沒人買、有錢人轉賣手上豪宅。淡大產經系副教授莊孟翰表示,房市表現持續往下滑之際,台灣資金無處去,部分資金流向海外房地產將無可避免。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,以往北市房地產買賣案數平均每月有5000多筆,現在直接砍半剩2000多筆,但市場資金仍在卻無路去,只好向外發展,今年第1季,光其海外案件的銷售量,就創下歷史新高,達158件、交易總額逾30億元,包括日本、馬來西亞,甚至柬埔寨,就連英國的機場停車位,都成了新的投資標的。

代銷業者更以「全軍覆沒」形容在台北市的代銷業慘況。海悅總經理王俊傑表示,豪宅稅對整體交易量會有深遠影響,也將改變市容,畢竟建商不敢蓋、居民住不起,台北市只會向下沉淪。代銷業者越來越少承接台北市的案子,會向台北市以外的城市發展。

華固總經理洪嘉昇指出,有很多公司退出市場,不退出的也會減量經營,沒建案最後只會苦到需要工作的工人,但大家都忽略了這些依附建商的數10萬個大小家庭,在這種完全失去公平性之下,受到委屈的將會是長久居住的老百姓,這不是官逼民反嗎?

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豪宅稅剝皮 台商哭求殺出

繳太多了北市版豪宅稅開徵,繳交的房屋稅平均倍增達1.6倍以上,如加上囤房稅稅率,最高甚至會較之前多繳27倍。圖為民眾步行經過臺北市仁愛路上的「宏盛帝寶」。(劉宗龍攝)繳太多了北市版豪宅稅開徵,繳交的房屋稅平均倍增達1.6倍以上,如加上囤房稅稅率,最高甚至會較之前多繳27倍。圖為民眾步行經過臺北市仁愛路上的「宏盛帝寶」。(劉宗龍攝)中國時報【蒼弘慈、翁毓嵐╱台北報導】

北市版豪宅稅5月起開徵,繳交的房屋稅平均將倍增達1.6倍以上,如果加上囤房稅稅率,最高甚至會較之前多繳27倍稅額。近月已有愛台灣回台置產的台商,遭遇龐大稅負壓迫,無奈哭求殺出慘狀。學者認為,不應一次性調整混亂市場。

所謂的「豪宅稅」,其實就是「加價版的房屋稅」,台北市認定,去年7月1日後取得使用執照的「高級住宅」新屋,及99條路段,房屋稅都要被加成「路段率」。

台北市稅捐稽徵處指出,預估全北市每年新建屋約有7000戶,調高幅度為1到3倍不等,平均漲幅則為1.6倍;另同時提高非自住使用的房屋稅率(囤房稅),從1.2%調為2.4%及3.6%的差別稅率,估算北市合計約有10.4萬戶受影響。

20萬契稅漲至200多萬

台北市不動產開發商業同業公會副總幹事張興邦說,有1名在大陸經商多年的台商,趁著事業有成之際回台灣置產,買了1間8000萬元的房子,原本以為契稅只要20幾萬元,房屋稅1年也僅5、6萬元;直到近期快交屋了,他才發現,契稅暴增至200多萬元,房屋稅1年也暴增40萬元到50萬元,等於暴漲超過9倍。

無奈這名台商近來在大陸事業慘賠,結果在台灣的房子,先前雖已繳了簽約款、施工款共2000多萬元,但現在房屋稅加契稅飆漲外,還有大筆房貸等著付,在根本擠不出那麼多錢的情況下,他只能哭求殺出。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,對主管機關來說,房屋稅暴增3倍以上的都是「少數個案」,實際上,以台北市大安區的精華地段、敦化南路一帶為例,若有屋主持有3房以上的高級住宅,在稅率及稅基同時調高影響下,將出現稅費爆增27.83倍的極端值。

莊孟翰表示,政府欲抑制房價,不宜將短期打擊投機炒作的「手段」,與長期健全交易秩序的「政策」,混為一談。尤其將房屋稅的稅率與稅基,進行一次性的調整,影響倍增、效果加乘,極易導致房地產市場交易急凍,致使市場混亂。

學者:不宜一次性調整

他建議,應以全面性緩和漸進方式逐年調整,如房屋稅可以每年調高1%,亦即每3年1次的評定現值調整3%進行,衝擊較小。

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雙北市買房7成以上為自住買盤

好房網News編輯中心/綜合報導

房地合一稅制終於送進立法院,能否在這個會期通過,如期在2016年上路還充滿變數,而在國內政策未定,國際經濟情勢渾沌不明下,房市買氣仍然低迷。雙北市買房7成以上為自住買盤,房市逐漸回歸基本面。

房市政策未定,國際局勢不明,房市買氣仍舊低迷(好房網News記者陳韋帆攝)

永慶房產集團調查5月買房動機發現,台北市中心首購回籠,5月佔比高達39%,其次則是換屋,佔比27%,與4月持平,至於投資置產本月大幅減少到只剩10%。

市郊區以換屋族群為大宗,佔比36%,其次則是首購佔比34%居次,持續站穩三成以上,合計自住型買盤高達70%,而投資置產佔比持續下探,5月佔比僅9%,再創新低。

至於新北市,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說明,5月首購族群仍為大宗,佔比高達40%居冠,其次則是換屋佔比26%居次,自住客合計佔比為66%,投資置產族群持續淡出市場,本月佔比僅13%。

黃舒衛指出,台北市自住買盤已高達69%,新北市則有66%之多,雙雙逼近七成大關,今年以來自住客為市場主流的氛圍持續發酵,買方市場已不容撼動;而房地合一稅制改革雖已送進立法院,但是否能順利於本會期通過仍充滿變數,讓置產族觀望,進場比例續創新低,預期塵埃落定後,價格回到合理區間,購屋意願才有機會回升。

黃舒衛補充,持續觀察近期的成交行情可以發現,雙北市低於行情5%以上佔比持續增加,統計104年Q2(僅統計4-5月)佔比已高達24%,與104年Q1持平,而新北市104年Q2佔比也有18%,創新高紀錄。

反觀高於行情5%以上的成交佔比逐漸下滑,台北市104年Q2只剩7%,至於新北市也跌至9%,雙雙跌破一成,都是新低紀錄,價格修正才能滿足自住買方的期待。黃舒衛,建議屋主千萬不要誤判形勢,讓買方有感的降價才能利於成交。


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好房網News編輯中心/綜合報導

房地合一馬上要登場!但是什麼是『房地合一』呢?你知道99%的人其實都不受影響嗎?還有賣房子賺了400萬才會課稅......,來看看我們的3分鐘影片介紹,以及一定得注意的「七個提醒」。

永慶房產集團研究發展中心黃舒衛經理表示,若日出條款設在2016年元旦,則之前購入都適用房地分離舊制,仍享輕稅,因此現在開始到年底前就是買方看屋、議價、買房的絕佳時機。

而針對這次的內容有七大提醒:

1.正式步入「重稅時代」

稅率全面上調,一年內交易稅率高達45%,與新上路的富人稅同級,而各持有時間級距的稅率也比之前的10%還高。如果再加上囤房稅,以及未來舊屋加稅等各類持有稅的上調,房產投資輕稅的黃金時代已經成為歷史。

2.降低課稅門檻、擴大加稅的規模

原來的自住免稅的排富條款設定在總價4000萬,現在則以獲利400萬做為門檻。這400萬的標準,是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3%的自然增資回推,等於降低課稅門檻、擴大加稅的規模,影響戶數從8400激增到48000,影響層面變廣!

3.自用優惠要持有滿6年才能使用

目前草案之自用住宅優惠,需要同時符合夫或妻或未成年子女設籍、無出租無供營業使用、滿6年,條件為目前各類不動產稅制之最嚴格要求,若未能全面符合條件,不但不能享用免稅額,且稅率還要從15%起跳,未來賣方的交易成本絕對會增加。

4.預售案明年交屋困難

若按行政院規劃,明年元旦上路,表示明年交屋、取得產權的屋主,未來出售就要適用新制,短期交易要面臨45%的利得稅,同時還有持有稅上調的壓力,雙重壓力恐形成交屋前轉售、解約潮。

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房地合一3分鐘就搞懂 「七大提醒」別忘了!

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好房網News王震濂/整理報導

房地合一馬上要登場!但是什麼是『房地合一』呢?你知道99%的人其實都不受影響嗎?還有賣房子賺了400萬才會課稅......,來看看我們的3分鐘影片介紹,以及一定得注意的「七個提醒」。

永慶房產集團研究發展中心黃舒衛經理表示,若日出條款設在2016年元旦,則之前購入都適用房地分離舊制,仍享輕稅,因此現在開始到年底前就是買方看屋、議價、買房的絕佳時機。

而針對這次的內容有七大提醒:

1.正式步入「重稅時代」

稅率全面上調,一年內交易稅率高達45%,與新上路的富人稅同級,而各持有時間級距的稅率也比之前的10%還高。如果再加上囤房稅,以及未來舊屋加稅等各類持有稅的上調,房產投資輕稅的黃金時代已經成為歷史。

2.降低課稅門檻、擴大加稅的規模

原來的自住免稅的排富條款設定在總價4000萬,現在則以獲利400萬做為門檻。這400萬的標準,是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3%的自然增資回推,等於降低課稅門檻、擴大加稅的規模,影響戶數從8400激增到48000,影響層面變廣!

3.自用優惠要持有滿6年才能使用

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房地合一可望下周審 張盛和:過去分開課稅造成許多缺失

記者曹逸雯/台北報導

朝野立委對房地合一課稅大多表示支持的態度,法案可望排入下周進行審查,財政部長張盛和今(28)日表示樂觀其成,並感謝各黨團的支持,也希望能趕快通過,讓稅制改革可以往前邁進一步。

財政部長張盛和今日前往台北國稅局關切民眾報稅情形,對於朝野立委大多對房地合一課稅政策表示支持的態度,明(29)日立法院就可望將「所得稅法」部分條文修正草案及「特種貨物及勞務稅條例」第6條之1修正草案付委,下周即可望排入財委會審查,張盛和也表示樂觀其成。

張盛和表示,感謝各黨團的支持,這是全民各界期待的法案,希望能趕快通過,讓稅制改革可以往前邁進一步。

他指出,房地合一課稅是長期健全房市的方案,因為過去房屋、土地分開課稅,造成許多缺失,讓民眾的資源過度投入,會暴漲暴跌,未來這種情形會平穩,且各國大概也是採取這種制度。

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房市冷 建商、代銷鬧分手

中國時報【王玉樹╱台北報導】

房市交易總額掉5分之1,外加房地合一稅凌遲,根據最新統計,全台15個指標建案4個改為建商自售、2個停售、3個未推案,其餘的代銷公司也都要換手,傳統10大建商與代銷業者已面臨新一波房市大洗牌。

去年房市交易金額剩下3.7兆元,一年來少了1兆元,根據《好房網不動產週報》最新市調資料顯示,最近很多建案已沒有代銷公司敢接, 像10大代銷龍頭海悅,近期就傳出大量減少接案消息,原本有5個案子,如北市「中山真藏」、土城的「皇翔國鼎」轉由建商自售,基隆的「海闊天晴」最後未推 案,南港「雙美館」與淡水「豐悅館」也縮手,改由甲山林接替。

甚至被視為今年房市黑馬的基隆,也發生「真愛花園城堡」、「香格里拉」兩案接待中心蓋到一半就停擺不賣的。

由國礎機構位於北市大安區的先建後售套房案「大安富裔館」,因開價高達180萬元一坪,曲高和寡下,目前銷售已全面暫停,正向北市府申請,打算改為精品飯店來經營。

《好房網不動產週報》社長倪子仁認為,在負面消息不斷出現下,預售及新成屋銷售方式,將面臨「建商自售」、「代銷業者只願接包櫃或純企畫、不包銷」與「推案量大減」三種新趨勢。未來除非房價合理的強有力產品,否則建商恐將面臨自行成立子公司或業務部,直銷自家房子的情形。


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房難賣!地上權買21年打6折 低價激人氣

 (▲圖/達志影像/美聯社)


房市有多慘澹呢?房仲統計,最新銷售天數計算,六都平均得花76日才賣得掉一間房,比去年多2日,台南甚至得花3個月。

就怕民眾觀望心態持續,有內 湖建商推出「地上權」買賣,也就是能住約50年,房價只要約6折,如果還覺得太貴,甚至有21年的「砍半」專案,23坪只要685萬,但仔細精算月付2萬 5,還得額外加稅金,似乎比租房子還不划算。
房仲業者雷琪雯:「這間房子是18年。」
帶客看屋,但這房子只能擁有50年,50年後得還回政府,也就是只賣「地上權」,看屋民眾搞清楚後,才說不買了。
看房民眾:「一個月付2、3萬,我去租屋就好了,幹嘛要買(地上權)。」
因為地上權有使用期限,所以房價一般打6折,像這個新的內湖建案,50年23坪開價1100萬,等於每坪只要48萬,但最近房市很慘澹。
業者甚至推出使用21年的「砍半」專案,只付超低價685萬就能擁有,乍聽很便宜但如果精算,200萬頭期款貸款485萬加利息,1個月也得出2萬5跟租房子差不多,還有額外的地租和房屋稅,但繳到最後房子依舊不是自己的。
房仲業者雷琪雯:「地上權銀行不太貸款,所以消費者礙於貸款成數問題(不買)。」

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房地合一稅29日院會闖關 郝龍斌壓陣、藍黨團全力支持

「房地合一稅」草案29日將在立法院會拚下周交付委員會審查,國民黨副主席郝龍斌、前台北市副市長張金鶚、地政學者、民間團體等,28日前往立院拜會朝野黨團,國民黨團允諾全力支持,郝龍斌也說,國民黨全力支持這個符合社會公平正義的稅改方案。

國民黨政策會執行長賴士葆表示,他代表黨團正式對外宣布,黨團支持房地合一稅案,盼明天付委順利、各黨團不要提復議,他也說,已聯繫下周財委會輪值召委潘維剛,潘承諾會排案審查。希望在會期結束前,讓有關分配正義的房地合一稅,能順利二、三讀。

賴士葆說,這也呼應國民黨主席朱立倫上任後不斷強調的分配正義,希望能進一步落實。他強調,國民黨29日黨團大會會全力支持此案,黨內也已經有充分溝通。此制度不是打房而是建立制度,全世界沒有房地合一的只剩下中華民國,這是非常重要里程碑,黨團會全力支持此案。

郝龍斌說,國民黨支持黨團針對「房地合一稅改」政策,希望能趕快推動,他說,政策研擬很久,目前版本是符合居住正義、公平正義原則。這次執政團隊提出的房地合一版本,對一般自住者不受影響,主要是對非自住者才有影響,這也是一定程度落實居住正義。

另外,因應台灣高齡化失能人口的增加,前一陣子長照雙法中的長照服務法已經三讀通過,對銀髮族照顧,也需要經費來支持,通過房地稅合一稅,可增加收入,照顧高齡人口也是很好方向,期待國民黨團積極推動,以符合居住正義公平正義。

他也說,這個政策主要是他以前的副市長、政大地政系教授張金鶚在積極推動的,過程內容他都大致了解。此政策由張金鶚以及巢運團體共同努力,達成此版本,他對此內容有信心。

國民黨團首席副書記長林德福說,立法院會期到6月16日休會,盼休會前可以通過,從明年元月1日上路。

張 金鶚表示,已拜會朝野四個黨團,但擔心若29日無法付委,會造成法案延宕執,或者有立委表面支持,但實際上不支持,所以必須來立法院拜會。對此法案,執政 黨背負最大責任,所以如果發生跑票各種意見就很可惜,會期只剩下18 天,要三讀必須全力以赴,在野黨團也都說全力支持,不會提復議。

現在行政院所提出的版本是大家的最低底線、共識,不能再有夠有任何妥協,國民黨身為執政黨要負起責任,希望透過黨的力量來約束黨員,熱件法案順利通過,讓居住正義往前走一步。

巢運發言人彭揚凱說,這次房地稅改若能通過,在中華民國租稅改革立市上一定能記下一筆,所有支持改革的政黨、立委,都是替國家做很大貢獻,巢運任認為,這樣的改革是絕對需要,請所有委員全力支持。

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新莊歐洲村租賃需求大增 「以租代買」租金漲1到2成

 

近來雖然房價下修,但買賣雙方仍有差距,使得成交量也急凍,不少房仲撐不下去便關門大吉,但位於新北市新莊歐洲村的房仲業者,8年來深耕社區,獲得 社區民眾信賴,甚至接案接到外縣市,在房市低迷時衝擊較少。而他們也觀察到,許多民眾買不起房乾脆「以租代買」,使歐洲村租賃需求大增,連帶也帶動租金上 漲1到2成。面對未來房市,房仲依舊信心滿滿,現階段只是買賣雙方等待調節消化,中長期依舊後市看俏!

近半年來,買房民眾因預期房價下修紛 紛出籠,看屋人潮大增,但實際上買賣雙方仍有認知差距,再加上房地合一稅制政策不明、明年1月中還有總統與立委選舉,因此賣家觀望、市場上普遍物件不多, 連帶使得成交量也下滑,許多房仲業者苦撐!而深耕新北市新莊歐洲村8年的美商ERA易而安不動產新莊歐洲村加盟店店長羅士超表示,房市短期修正,他們選擇 正面迎戰,業務方向也微調!

羅士超指出,新莊歐洲村位於新莊副都心旁,裡頭38個社區設計新穎,且道路寬敞、棟距大、綠地多,即使房市低 迷,這裡入住率仍高達95%,其中8成5都是自住客,同時預定今年年底通車的機場捷運線,這裡剛好有2個站經過,分別為泰山站與副都心站,交通相當便利, 因此歐洲村指名度超高。目前房價微幅下修但幅度不大,2房22到27坪+車位的物件,約1200到1400萬。

羅士超表示,就是因為歐洲村 品質好,因此當媒體釋出房價下修的消息時,看屋人潮便紛紛出籠,但部分賣方對於價格仍有堅持。現階段歐洲村成交價平均為每坪45萬,但有買方出價30多 萬,雙方認知差距約2到3成,因此想買屋的民眾只好暫時「以租代買」,再加上許多來自新莊副都心中央合署辦公室與鄰近五股、三重工業區的上班族也選擇到這 裡租屋,因此歐洲村租屋需求大增,他們也開始著重租屋市場!

歐洲村現階段租屋價格約漲1到2成,24坪2房+車位每個月約2.4萬到2.6 萬,租屋物件供不應求,以往得要一月至一個半月才能租出去,但現在只要2到3個禮拜就能成交!羅士超坦言,目前的確市場較為低迷,還有部分置產客轉戰東南 亞海外投資,但他店面深耕社區8年,店裡業務同仁平均年資也都有3年以上,早已是歐洲村的一份子。

「民眾辛苦存一筆錢買房,房仲絕對也必須 是良心事業!」羅士超在歐洲村開店8年、深入社區經營,不只房屋的事,社區的事他們也時常參與其中,猶如「另類里長辦公室」一般。遇到房客不肯搬,他自掏 腰包幫房客搬家,替屋主解決問題;遇上被車撞的小狗,幫忙送狗醫院,換來狗主人信任,把要賣的屋子交給他們;甚至幫忙解決行車糾紛、當毛小孩保母等,早已 獲得社區民眾的信賴。

也因此當房市低迷的時候,深耕社區的他們衝 擊較少,甚至還接案子接到中永和與台北市。只是為了開源節流,他們除了持續深耕社區、教育從業人員外,也拉高租屋市場的比重。對於未來房市,羅士超說目前 只是短期盤整,買賣雙方等待調節消化,等捷運機場線開通、過了明年總統大選,以及元利建設約會在3年後於當地推出高端建案,預計再度推升房市,中長期來看 依舊利多!


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台日合推東京再生住宅

中國時報【唐玉麟╱台北報導】

日圓狂貶、台幣升,再加上台灣房市冷,促使東瀛再生宅搶攤,來台行銷。全國不動產董事長葉春智昨宣布,與日本TOTAL ESTATE合作,即日起在全台首推東京再生住宅,預計未來6個月內銷售350戶,總銷金額估32億台幣。

全國不動產總經理石吉平說,日圓兌新台幣匯率創17年以來新低,有意赴日本東京投資房地產者,目前是進場不錯時機。

石吉平說,再生住宅,是指中古屋改建再生的房屋,以創造良好舒適的居住環境,將「還能住」的房屋,改建、提升為「想要住」的房屋。

石吉平指出,近期國人赴日購屋,大部分看好有增值空間的新成屋,但新成屋房價高,租金投報率相對較低;反觀再生住宅,屋齡為30年偏高,但經過改建修繕、重新裝潢後,價格為同區新成屋約7成,兼具房價平實、租金投報率高等雙重優點,適合穩健收益型投資人。

石吉平說,東京地區再生宅,成交單價折合新台幣每坪約55萬元至約90萬元,與台北中古屋平均單價相當;若以每戶16坪兩房產品、東京屋齡30年,樓層集中在5到8樓,平均每戶總價900萬台幣。

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民進黨盼房地合一實價課稅 儘速立法

(中央社記者葉素萍台北25日電)民主進步黨今天召開重大議題協調會報討論房地合一實價課稅,民進黨達成共識,希望儘速完成立法,並說要慎防國民黨個別立委私下杯葛。

行政院版房地合一實價課稅相關修法案,將進入立法院實質審查。民進黨重大議題協調會報今天討論這議題,並達成共識。

民進黨政策會首席副執行長施克和會後轉述指出,追求居住正義、租稅公平一直都是民進黨重要主張,民進黨在2011年已提出不動產交易實價課稅的主張。

施克和說,民進黨大方向原則上支持行政院房地合一的新方案,因為行政院已做了若干修正,包括稅率、自用住宅減免、重購退稅的最新版本設計,比較符合民進黨之前的主張,在此基礎上,民進黨不會再放寬退讓,其他的就授權立法院民進黨團去協商細節。

施克和指出,民進黨希望房地合一實價課稅儘速完成立法,同時要慎防國民黨有些個別立委私下杯葛。

他說,配套修法,民進黨團將新增所得稅法第125條之2,將房地合一實價課稅的財源指定用途在社會住宅及長期照顧的支出。1040525

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六都房價恐再跌5%

中國時報【洪凱音╱台北報導】

台經院昨公布4月營建業營業氣候測驗點為82.87點,雖較3月上升1.96點,但台經院卻仍不改「看衰」房市未來走勢的態度;台經院警示,在六都不動產交易量1年跌了19.8%後,房市「急凍期」現在才真正發威,預期這波修正期恐長達3至5年,下半年六都不動產價格至少再跌5%。

台經院分析,4月營建業營業氣候測驗點上升,主要是受高雄輕軌捷運部分路段將試營運,帶動承包商土木、軌道等相關作業更加積極,加上329檔期的帶動所致。

台經院副研究員劉佩真說,4月在329檔期帶動下,移轉件數出現小幅反彈,較3月增加3.2%,但與去年4月相較,六都成交量跌幅達19.8%,在高房價的雙北地區,今年房價跌幅已達5%,若下半年再跌5%,累計今年跌幅會超過1成。

政府打房政策奏效;以雙北2000萬元房子為例,年前和年尾出價,約可省個200萬,這也是為什麼買方還持續觀望的原因。

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海外房地產新投資!全球平台聯賣模式

此訊息由騏聿地產股份有限公司提供國內銷售海外地產又有嶄新模式,騏聿地產整合馬來西亞吉隆坡、依斯干達、新加坡、澳洲、香港當地經驗豐富的房產公司,共同掛上騏聿地產招牌,一起成立跨國銷售平台,提供第一手房產資訊,成為客戶的專業國際地產投資顧問,去年已有接案量約37億,未來更要朝IPO方向邁進。

騏聿地產總經理周雋騏表示,會有這樣跨國平台聯賣的想法,是因為看到近年來海外地產興起,但民眾大多還是處於一種資訊不對稱的狀態,他開始思考,為何不與當地最了解資訊的房產公司合作,提供所有投資者最真實的價格,與有增值潛力的物件。因此,從前年底到亞太區主要城市,尋找在地經營許久的房產公司,想不到有許多外國房地產業者認同他的理念,紛紛願意主動加入騏聿地產的品牌。

周雋騏表示,國人購買海外房產大多是投資需求,只有少數是移民及兒女就學的自住需求,因此海外房產比較像是投資商品,尤其在全球化的資產布局中,房地產是相當重要的一環,但在台灣房價飛漲的情況下,入手不易,海外地產投資就是一個好的投資標的,但不同投資屬性的族群,所適合的區域建案也不一樣,這時候就需要有專業的海外投資顧問公司,為各位投資者把關。

騏聿地產有獨特的六大選案重點,以自己都敢下場投資的建案,才會接案,為客戶嚴格把關,並要求不得賺取差價,用最真實透明的價格銷售,因此目前許多客戶都是以前成交客戶所介紹的,也讓公司迅速茁壯。

去年台灣房市交易表現疲弱,今年也沒有樂觀的理由,置產族群會替資金找尋最佳的去處,因此這兩年海外房產詢問熱度大增,騏聿地產去年共創造20億業績,預計今年會有一倍的成長,預計銷售量將達40億。

除目前的據點外,預計未來還會增加印尼、菲律賓、泰國,提供國內投資者更完整的產品線,台灣預計北、中、南也會找尋適當地面,開設店面,並預計招募200名以上專業投資顧問。

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利空紛出籠 房市反轉警報響起

工商時報【記者呂清郎╱台北報導】

房市利空訊號浮現,根據銀行業者觀察,今年以來豪宅成交量創歷年新低,成交價與開價差距達1成以上,且供給量較大的次級區域,法拍屋較去年同期成長近1倍,且雙北市的房價已鬆動,今年來平均跌幅約3∼5%,隨房地合一課稅政院版定案,預期下半年房市反轉訊號將更明確。

銀行房貸主管表示,根據主管機關今年以來的統計,台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等六都,移轉棟數年減續高居兩位數,平均達15∼30%;不動產業者調查結果也顯示,今年來豪宅成交量創歷年新低,尤其開價與成交價平均差距達1成以上,例如台北市精華地段豪宅,開價220萬元,但實際成交價僅約180萬元。

「豪宅買家、投資客的口袋比較深,所以價格還撐在高檔,下來的幅度有限,次級地區反應就明顯多了」,銀行房貸主管強調,觀察新北市的外圍蛋白區如淡水、林口、三峽等地區,及近年來供給暴量的桃園地區,今年來法拍屋增加的量較去年同期均多出1倍,據了解,大多是資金不夠雄厚的投資客,陸續斷頭拋貨。

銀行主管指出,雖然目前房市指標的雙北市房價,根據信義及國泰房價指數來看,下滑幅度還有限,平均約在5%以內,但主要是高價豪宅支撐,供給量大的次級區域,價跌幅度已接近1成,「投資客退場,少了炒高價格的主力,全靠自住客撐場,議價空間自然會逐步加大」。

房地合一實價課稅行政院版定案,銀行主管強調,如果立法院也順利通過實施,市場認為對房市來說並非利空出盡,還是要看各項主要指標;觀察重點包括,如果豪宅成交量繼續下探,成交價與開價之間的差距擴大至2成,甚至法拍屋也出現豪宅個案,及雙北房價跌落1成以上,屆時房市反轉警報將正式響起。

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別一頭熱 投資房產前聽停看

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

現在只要有海外房地產投資說明會幾乎是場場爆滿,甚至從未聽過、看過的國際房仲業一一浮上檯面,連名嘴、明星們也同聲說好,但專家們依然示警,千萬不要跟著一頭熱,買進前依然要細思量。

引進日本建案保證35年回租的璽朵國際海外資產部副總經理黃淑苓表示,投資海外房屋依然是「高投報、高風險」,但絕對沒有「高獲利、零風險」,投資前要先「聽」勤收集資訊;再「停」,分析自己可接受之風險程度及自己荷包;最好去「看」實際現場看房子及所在區域;最後「選」有品質之海外建商、物管公司。

資深房仲業者表示,海外物件百百款,目前國際房仲業者同樣百百種,有些個案很擅長包裝,如有一些海外不動產為了吸引投資人心態,也有數年包租,並推出年租金收益率逾10建案,但是其實有的是將總價拉高再包租,其實羊毛出在羊身上。在投資買進海外個案前,是否真的包租,自己也可以親自去看下當地察租金市場,即可以知道真包租還是假包租,因為商人是不會作虧本生意的。

好房網總編輯吳光中指出,海外房產投資公司是良莠不齊,有些正派經營,有些則是存心騙錢。他認為,除非手上錢多到不行,或者為分散風險,或自己有需求,否則還是不要冒險比較好。

如果真的對投資海外房產有興趣,騏聿地產總經理周雋騏較建議投資人看兩個國家地區房地產:一個是馬來西亞,因為短期有高穩定投報,中長期還可以賺房價增值的利益;另一個則是澳洲,因為政經穩定,短期持有即可出售,房屋轉手性極佳。

亞太國際地產趨勢分析師張漢超說,海外置產除了要找信譽佳的房仲業,投資人一定評估三面向:國家的政經情勢、匯率走勢以及若不是自住,還要先想想,買進後管理問題以及轉手難易、稅負問題,總之,投資海外房產不可以太衝動。

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長照財源不穩 蔡英文:修法納入房地合一稅、提高10%遺贈稅 – 風傳媒

立院上周三讀通過《長照服務法》之後,緊接而來面臨財源問題尚待解決,民進黨主席蔡英文23日出席「三合一照顧政策工作坊」時表示,目前法源無法建構普及的長照體系,民進黨會提出修法,將稅收穩定財源納入。

民進黨今天在宜蘭慈林基金會,舉辦「托育、長照、就業,三合一照顧政策工作坊」,這也是民進黨的第2個區域聯合治理工作坊。蔡英文、宜蘭縣長林聰賢、曾作衛生署長的嘉義市長涂醒哲、立委田秋堇、陳歐珀都一同出席,林聰賢也分享宜蘭社區長照經驗。

每年24億基金 提供服務很有限

蔡英文致詞時表示,上周通過《長照法》本該是件值得高興的事,但就像過去政府許多改革總是遺漏重點,欠缺穩定財源規劃,無法建構普及的長照體系,距離它所宣稱的效益非常遠,但目前《長照法》只規劃每年增加24億基金,提供的服務仍舊非常有限。

蔡英文承諾,民進黨會提出修法,將遺贈稅提高10%、加上房地合一稅,做為長照體系的穩定財源,搭配政府預算,預估會有3百多億元的財源。

蔡英文也指出,面對高齡化及少子女化的社會,政府的角色要分攤家庭照顧責任、因應人口結構改變,提出國家長期發展的策略,在托育及長照部分,都要建立社區整體系統,民進黨智庫提出「小規模多機能」的服務模式,包括居家服務、日間托老、短期住宿,就是需要社區的共同參與、地方政府積極配合。民進黨有決心和執行力,,提供一個平價、普及的照顧體系。

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巴克萊:台灣房市進入政治冰河期

工商時報【記者張志榮╱台北報導】

巴克萊資本證券非科技產業研究團隊主管葉昌明昨(22)日指出,台灣房市已進入「政治冰河期」,未來18個月政策不確定性將衝擊大台北地區房價下跌5%至15%,其中又以台北市的豪宅,及新北市的新莊、林口、淡水等地區會面臨較大降價壓力。

葉昌明因而將華固(2548)、遠雄(5522)、冠德(2520)等3檔個股投資評等均調降至「中立」,合理股價預估值分別調降至69.9、38.8、24.6元,非科技族群較看好南亞(1303)與統一(1216)。

不過,葉昌明認為,冠德、華固、遠雄2014年現金收益率分別達8.1%、7.8%、10.1%,2015年也有5.2%、7.2%、6.2%,對股價下檔應可構成支撐。

葉昌明指出,與中國4月起紛紛祭出寬鬆政策不同的是,台灣政府在下列兩項因素考量下,房市政策將會轉趨嚴格:

一、接下來的選舉將使得政治人物制定有利於中低收入選民的房市政策;

二、政府無法提供年輕族群足夠的公共住宅;儘管台北市的換屋需求仍在,但投資需求預期未來兩年都不會好。

受到政府利空政策影響,去年房市交易量創下近12年來新低、且大台北地區房價約下滑3%至5%,葉昌明認為,受到下列兩項因素影響,未來18個月房價預計還會再跌5%至15%:一、需求展望依舊欠佳;二、央行自明年起將展開新一輪升息週期。

根據葉昌明的評估,台北市的豪宅(因房屋稅大幅調高)及新北市的新莊、林口、淡水等地區(供給明顯過剩),在房價上會面臨較大下修壓力。

葉昌明指出,新版資本利得稅制不但會衝擊房市需求,且會增加建商所得稅率;更甚者,房市景氣從去年開始丕變,後年起建商獲利能見度將降低,考量到房價走跌、銷售表現欠佳、稅率假設值拉高等因素,將建商淨資產價值(NAV)調降10%至26%。

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政院版房地合一稅拍板 市場轉折出現 房仲提示7大重點!

 

房地合一稅政院版拍板定案,究竟房市會如何變化?購屋者又該如何因應?永慶房產集團研究發展中心黃舒衛經理表示,若確定日出條款設在明年元旦,則之前購入都適用房地分離舊制,仍享輕稅,因此,現在開始到年底前就是買方看屋、議價和買房的絕佳時機,同時,永慶也整理出7大要點提醒民眾注意。

對於拍版定案的房地合一稅政院版,永慶整理出7大重點提醒民眾,(1)台灣的房市將正式步入「重稅時代」。由於稅率全面上調,1年內交易稅率高達45%,與新上路的富人稅同級,各持有時間級距的稅率也較之前的10%還高,如果再加上囤房稅,以及未來舊屋加稅等各類持有稅上調,房產投資輕稅的黃金時代已經成為歷史。

(2)降低課稅門檻、擴大加稅的規模。原自住免稅的排富條款設定在總價4000萬,現在則以獲利400萬做為門檻,此400萬的標準,是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3%的自然增資回推,等於降低課稅門檻、擴大加稅的規模,影響戶數從8400戶激增到48000戶,影響層面變廣。

(3)自用優惠要持有滿6年才能使用。目前草案的自用住宅優惠,需要同時符合夫或妻或未成年子女設籍、無出租無供營業使用、滿6年,條件為目前各類不動產稅制最嚴格要求,若未能全面符合條件,不但不能享用免稅額,且稅率還要從15%起跳,未來賣方的交易成本絕對會增加。

(4)預售案明年交屋困難。若按行政院規劃,明年元旦上路,表示明年交屋、取得產權的屋主,未來出售就要適用新制,短期交易要面臨45%的利得稅,同時還有持有稅上調的壓力,雙重壓力恐形成交屋前轉售、解約潮。

(5)扣除額項目少。目前僅有自用住宅400萬的獲利扣除額,以及避免土增稅重複計算,可扣除的土地漲價總數額等2項作為稅基的減項,然而持有期間經營不動產所支付的各類稅、費、利息,均不能扣除,全部歸入交易的獲利,顯不合理。

(6)贈與後轉售尚無具體規劃。繼承、受贈等非採買賣方式,未來轉售時,如何認定成本,以避免現況公告土地現值、房屋評定現值當作成本,造成民眾稅基暴增的不合理現象,此最攸關一般民眾權益的規定尚無相關討論。

(7)立法不確定仍高。是否能如期立法完成、民進黨對案尚未出爐,無論是免稅額的下修,或日出條款的回溯、趨嚴等還是具有不確定性。

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房地合一政院拍板 預售屋明年恐交屋困難

記者曹逸雯/台北報導

 

房地合一稅改方案行政院21日拍板定案,按行政院的規劃,將在明(2016)年元旦上路,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出,這表示明年交屋、取得產權的屋主,未來出售時就要適用新制,如果短期交易要面臨45%的利得稅,恐將使預售屋明年交屋困難,可能會形成交屋前的轉售、解約潮。

黃舒衛表示,行政院規劃的日出條款設在明年元旦,因此,從現在開始到年底前,就是買方看屋、議價、買房的絕佳時機,而行政院通過的房地合一稅改方案內容也有七點需要提醒:

一、台灣房市將正式步入「重稅時代」 稅率全面上調,1年內交易稅率高達45%,與新上路的富人稅同級,而各持有時間級距的稅率也比之前的10%還高。如果再加上囤房稅,以及未來舊屋加稅等各類持有稅的上調,房產投資輕稅的黃金時代已經成為歷史。

二、降低課稅門檻、擴大加稅的規模 原來的自住免稅的排富條款設定在總價4000萬,現在則以獲利400萬作為門檻。這400萬的標準,是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3%的自然增資回推,等於降低課稅門檻、擴大加稅的規模,影響戶數從8400激增到48000,影響層面變廣!

三、自用優惠要持有滿6年才能使用 目前草案的自用住宅優惠,需要同時符合夫或妻或未成年子女設籍、無出租無供營業使用、滿6年,條件為目前各類不動產稅制最嚴格的要求,若未能全面符合條件,不但不能享用免稅額,且稅率還要從15%起跳,未來賣方的交易成本絕對會增加。

四、預售案明年交屋困難 若按行政院規劃,明年元旦上路,表示明年交屋、取得產權的屋主,未來出售就要適用新制,短期交易要面臨45%的利得稅,同時還有持有稅上調的壓力,雙重壓力恐形成交屋前轉售、解約潮。

五、扣除額項目少 目前僅有自用住宅400萬的獲利扣除額,以及避免土增稅重複計算,可扣除的土地漲價總數額等兩項可作為稅基的減項,然而持有期間經營不動產所支付的各類稅、費、利息,均不能扣除,全部歸入交易的獲利,顯不合理。

六、贈與後轉售,尚無具體規劃 繼承、受贈等非採買賣方式,未來轉售時,如何認定成本,以避免現況公告土地現值、房屋評定現值當作成本,造成民眾稅基暴增的不合理現象,此類最攸關一般民眾權益的規定,相關討論闕如。

七、立法之不確定仍高 是否能如期立法完成、民進黨對案尚未出爐,無論是免稅額的下修,或日出條款的回溯,趨嚴、再加碼的機會高。

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