請注意: 以下照片內容如非室內,即為環境介紹,非銷售物件本身。
請注意: 以下照片內容如非室內,即為環境介紹,非銷售物件本身。格局圖係未依一定比例縮小繪製之概繪圖,與實況仍有差距,其座向、格局、形狀等,仍須以房屋現場為準,照片僅供參考,實際以現況為主。

目前分類:2013-12 (50)

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兩度糾正 美河市爭議 監院續緊盯 北市府4大違失 棄守權益逾百億元

徵地開發違法 不符公平正義

〔自由時報記者李欣芳/台北報導〕美河市開發案(捷運新店機廠聯開案)爭議不斷,監察院至少兩度通過對台北市政府的糾正案,並彈劾北捷官員;監院去年即認為北市府高估本案建商建造成本、卻低估自身土地價值,棄守超過一百億元權益,不但通過糾正案,並懷疑有北市府官員涉貪、移送法辦。相關監委昨表示,將持續緊盯此案。

監院是在去年十月通過彈劾前北市捷運工程局長常岐德、前捷運局聯合開發處長高嘉濃;另在十二月通過馬以工等監委提案,對美河市案提出糾正。糾彈案一度造成北市府不願移轉產權,使得美河市原訂去年底交屋喊卡;直到今年七月,日勝生提供三十五.三億元擔保後,交屋才順利進行。

低估土地成本 高估建物成本

根據監院當時的調查,認為北市府在此案至少有四大違失,包括︰一、顛倒順序未先取得所有權、致市府喪失優先無償取得土地建物等權益;二、低估此案容積率,監委指出,美河市案容積率達二四一%,市府竟以八十年的容積率三十四%來計算土地價值、僅七十八億餘元,和實際估值應達一六八億餘元相比,低估約九十億元。

監委斥政府搶民地 做莊賣掉

三、日勝生建造成本疑灌水,提報市府價格為六十二億餘元;但依股市觀測站資料,其實際發包價僅五十億餘元,差價十二億元;加上地價低估九十億,市府損失權益超過一百億元。四、依監院估算,北市府在此案的分配權益應為五十%,市府卻只分配三十.七五%,自棄權益。

監委指出,此案用地有九十九.二四%是經強制徵收或公有地方式取得,在聯開後,卻有六十九.二五%公有地變私有地,完全不符比例原則,不合法、也不符公平正義。

另外,監察院二○一○年一月也糾正當時台北市政府、台北縣政府與內政部,認為此案評核機制不夠公開透明。

糾正案指出,北市捷運局未先就此案的辦公室、商場、住宅大樓三項產品類別之效益或風險詳予評估,內政部也未盡查核之責;至於當時台北縣府,則被監院認定漠視都市計畫願景,以致投資者得藉聯合開發之名,溢出細部計畫的規劃目標,仍核發其建照。

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松山南京線藏富脫標 史上最貴捷運共構宅

  房價跟著捷運漲,捷運共構宅成為買屋重要選項。近期捷運局分別成功標售捷運松山南京線及文湖線捷運共構宅「藏富」及「信義18」,其中「藏富」以每坪單價97萬元售出,是捷運共構宅標售史上最貴的住宅社區。

  捷運工程局於今(2013)年10月1日未標脫的捷運共構宅「藏富」,位於捷運松山南京線三民站,為面南京東路五段的14樓,坪數分別為73.64坪、73.68坪,房型4房1廚1廳2衛,標售總底價7,235萬元與7,267萬元,底價每坪94萬元。

  今(24)日開標結果,共收到4封標單,2戶全數標脫,標脫率百分百,總價分別為7,454萬元與7,458萬元,平均每坪單價97萬元,溢價率為3.0%與2.6%,雖然加價幅度不大,但仍是捷運共構宅標售史上最貴的住宅社區。

  永慶房屋發展中心經理黃舒衛表示,由於南京東路車流量大,較有噪音干擾,因此第一次招標宣告流標。這次捲土重來,底價並未增加,加上松山線預計明(2014)年通車利多加持,吸引置產民眾進場。不過由於總價較高,非一般首購或換屋民眾可負擔,反而吸引置產族目光,因此出價相對精準許多。

  另一捷運位於文湖線木柵站的共構宅「信義18」,23日同樣成功脫標2戶、4房型住宅,分別為49.2坪與50.1坪,底價為2,794萬元與2,809萬元,總共吸引5件標封投標,標脫率同樣100%,平均標脫單價為每坪49.9萬元,平均得標價比底價約高出0.56%。

  從實價資訊來看,該社區平均成交單價以2房最高,每坪約60.5萬;3房平均單價每坪53.2萬、4房平均單價每坪54萬。黃舒衛分析,這次標脫價格低於前兩次平均標脫價約7.8%,主因為兩戶座向有部分會看到墓地,以及兩戶停車位皆為機械式且車位面積較小,買方出價心態相對保守。不過該社區目前市場上4房產品釋出量較少,位置離捷運站近在咫尺,公設完整,反而非常適合銀髮族做養生住宅居住。

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北市法拍國宅 平安新村最夯

工商時報【記者方明╱台北報導】

台北地院民事執行處今年以來順利拍出北市7筆國宅,其中,大安區正義國宅法拍單價67.4萬低於市價逾1成、價差最大;此外,松山區平安新村法拍最搶手,拍出單價達74.5萬元,為今年法拍國宅最高單價案,法拍價也與市價相去不遠。

台北地院民事執行處今年拍出北市包括大安區正義國宅、大安國宅,信義區忠駝國宅、松山區平安新村、延壽國宅以及文山區萬隆國宅、隆德天下等7筆國宅案。

其中,正義國宅5樓於今年7月進行2拍,權狀34.1坪,拍出2300萬,換算每坪單價67.4萬,低於市場行情13.59%,為今年與市價價差最大的法拍國宅。

另外,大安國宅也在5月拍出,首拍就吸引5封標單競標,最後以73.2萬出脫,低於市場行情約2.4%;信義區忠駝國宅則以每坪70.6萬拍出,低於行情7.11%。

值得注意的是,松山區的平安新村屋齡不到5年,因位於民生社區範圍內,3拍底價2,667萬、每坪不到50萬,吸引31個標封搶標,最後以總價4,240萬拍出,換算單價高達74.5萬,為今年最高單價的法拍國宅,法拍價也與市價相當。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,法拍屋最大的優點就是價格有機會比市場行情來得低,但卻有資訊無法完全透明的風險存在;此外,除了投標時要準備底價2成以上的押標金,若得標還必須在7天內付清尾款,此外後續的稅費、代書費等也要考慮在內。

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法拍屋 強制揭露是否為凶宅

〔自由時報記者項程鎮/台北報導〕司法院指出,為避免民眾購買法拍屋時買到凶宅,已修改強制執行法的附屬法令,對於屋內「非自然死亡」等事項,法院須在查封筆錄、拍賣公告、鑑定書、及查封例稿等拍賣資料詳載;如債權人和債務人等當事人有陳報,拍賣資料卻未載明,買受人可聲請撤銷拍賣,萬一當事人拒絕陳報,法院還可依法管收。


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行庫房貸目標 最多增2%

工商時報【記者孫彬訓╱台北報導】

各銀行近期正編列明年度預算,房貸的目標都僅是低度成長,普遍位於零成長至2%間,對於明年的房貸市場多採小心謹慎態度。

以國銀房貸龍頭土地銀行來看,截至今年11月底止,房貸餘額約6,580億元,較去年底約6,510億元,成長1.075%,主要是因土銀為公股銀行,配合主管機關不動產貸款風險控管措施,降低不動產放款比例,因此影響核心房貸業務成長動能。

至於明年的成長情形,土銀考量臺灣房屋市場多頭走勢已持續8年,房屋供給量大於需求量,以及受美國聯準會(Fed)量化寬鬆(QE)政策影響,市場預期利率應會逐步上揚,房屋市場銷售動能應受影響,所以,基於穩健經營原則,土銀預期,明年房貸餘額的成長幅度應不致超越今年(1.075%)。

三商銀部分,則都是以穩健為原則,大致上維持每月還款與新增金額大小相等,以維持總量為優先目標,並以小幅度成長為努力方向。

華南銀行至今年11月底的房貸餘額為3,970億元,較去年底成長0.7%,主要是政府政策,如央行的信用管控措施、奢侈稅、實價登錄,房價高購屋者觀望進場時機及經濟景氣未明顯復甦等因素,今年原房貸餘額預計成長幅度在1.5%以內,實際約0.7%。

華銀內部預估,明年房貸餘額預計成長幅度在1.5%以內,對於明年的房地產後市看法,主要是房地產市場受高房價所得比、央行信用管制措施、奢侈稅、實價登錄制度,以及美國量化寬鬆政策退場市場利率上揚等影響,2014年交易量應與2013年相當,價格上檔有限,因此明年度的房貸策略為補足攤還流失量及提升利差。

臺灣銀行則認為,2014年預期政府將持續執行健全房市政策,因此對全體金融機構的房貸餘額成長幅度仍保守看待。

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聰明比價 細心驗收年前成家5 招必勝

記者朱語蕎/專題報導、攝影

今年過年特別早,建商卯足全力搶攻下半年市場,推案量達到最高峰,而第4季也是傳統購屋旺季,不少人有買新房、搬新家的計劃,盼趕在農曆年前找到新家。搬新家固然喜悅,但煩瑣的購屋流程讓不少人膽怯,《宅富》教你五大購屋招式,讓你買房無往不利。

購屋可分為預售屋和成屋,預售屋指房屋尚未興建,或正興建中,看不到實際屋況,僅能靠現場模型或樣品屋感受未來格局,購買預售屋雖看不到實況,但因付款方式輕鬆,裝潢時可客變滿足需求等優點,依舊受不少民眾喜愛。

1.保留DM和平面藍圖

購買預售屋最擔心實際交屋和購買時不符,現在建案廣告推陳出新,建案影片細膩度可比真實電影,常讓人陷入過度美好的想像,為避免日後糾紛,最簡單的方式,就是在簽約後保留所有廣告DM和平面藍圖、建材配備表等,其中,建材表會詳列建材品牌和規格,民眾在交屋時可逐一比對,確保品質,通常建商會在建材表加註「建商保有更換建材權力」,也會在建材品牌上,寫明使用哪些品牌替代,這些都是未來驗屋時的重點。不少人購買預售屋,是希望能在興建期間客變,若有計劃施行客變,可向建商索取平面圖和水電配置圖,客變的黃金期是在建物結構完成到購買戶別樓底板完工前,時間約3~6個月,建商會寄送通知書知會,這時民眾就可按照需求挑選所需建材,或進行格局變更,例如:衛浴或廚房位置變動、插座位置、打通房間數等,客變費用通常是「退料不退工」,僅退建材費用,不退工錢。

2.陽台外推、二次施工都違法

新房子公設比高,實際坪數比權狀面積小得多,不少建商會以二次施工或陽台外推方式,增加室內坪數,日前才有新板特區豪宅被檢舉公設二次施工遭現場拆除,不論業者如何解釋,都屬違法行為,若遭檢舉,可立即拆除或罰款,此外,近期不少建案也遭檢舉開放空間違法圈地私用,民眾在簽約時,別忘查看公共空間平面圖,或向縣市政府索取。

3.新版奢侈稅上路 避稅花招不安全

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2013房市十大新聞 「奢侈稅修法」最有感

 

台灣房屋智庫票選2013年民眾最有感10大房市新聞,票選結果出爐,「奢侈稅修法」最有感,有32%民眾認為影響房市最深。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,2013年6月奢侈稅政策2年閉鎖期到期,直至11月中旬,奢侈稅政策朝向微調不延長閉鎖期的方向修法,期間房市出現不少雜音,包括「奢侈稅抑制房市的成效為何?」、「奢侈稅該退場?」等。顯見奢侈稅政策影響層面既深且廣,高資產族盤點手上資產汰弱換強,部分短期投資者因買賣成本提高而陸續退場,房市將逐漸回歸長期持有的狀態,因此成為最有感的房市新聞。

另外「信義線通車,人來了,商圈旺了」新聞列居第2,信義線通車增加大台北地區通勤便利,也明顯促進商圈發展,並帶動周邊房價成長近一成,帶來房市大利多,因此成為民眾最有感的房市新聞為第二名;而受到QE可能退場的影響,未來利率恐調升的擔憂,也讓房貸族感受到購屋成本提高的壓力,因此「利率不會永遠維持低檔,房貸族要有準備」成為2013房市新聞第3名。

總價時代!800萬以下房屋最夯

展望2014年房市,台灣房屋調查顯示,65%民眾明年有買房規劃,其中有32%是首購,29%是換屋;最想購屋類型是電梯大樓,占40%;購屋預算以800萬以下為最多數,占51%,34%為8000-1300萬。

張旭嵐分析,首購族以自用需求為主不受打房政策的限制,是支撐房市的主力族群,而在總價時代下,「四低」產品當道:低總價、低單、低自備及低坪數,物件看屋率、買氣大增,其中雙北以20-30坪左右的兩房小宅看俏,單身或小家庭兩相宜。


2013年度房市調查期間為102/11/11-102/12/16,回收有效問卷1305份,在95%的信心水準下,樣本誤差±2.95%。

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QE減碼衝擊房市?房仲:利率才是關鍵

 

美國聯準會正式宣布縮減購債規模,是否對台灣房市帶來衝擊?房仲業者表示,QE影響早已利空鈍化,利率才是房市影響的關鍵。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,美國宣布縮減購債比例,並非QE完全退場,而QE退場與否,都攸關全球熱錢尋覓「避險」的港口,在通膨壓力下,熱錢更需分散風險,2014年全球新亮點房市熱,其中馬來西亞、美國、日本等市場將備受矚目。

劉怡蓉表示,至於2014台灣房市,在奢侈稅微調及實價登錄政策下,房市行為自住、置產當道,投資退場,且市價與實價快速收斂,議價空間縮小,QE影響早已 利空鈍化,利率才是房市影響的關鍵。

永慶房產房仲網協理高翠屏表示,美國宣布QE購債規模縮小,台灣外資比例少,推估QE緩步退場對台灣影響應該不大,加上市場推估低利環境仍可持續一段時間,建議自住首購或換屋民眾仍可大膽進場議價,趁著現在部分屋主心態鬆動、處分閒置資產的心態下,市場可挑選物件多且議價空間也會較具彈性,不妨多多進場看屋、多議價。

而根據永慶房產趨勢前瞻報告,在未來是否為售屋好時機結果顯示,民眾認為未來半年是售屋好時機的比重,由上季調查的42%上揚至46%,有42%民眾認為因為「房價高檔,未來增幅有限」,另外加計擔憂升息、供給量過大、政府加稅及查稅等四項選項因素,比重高達84%,顯示民眾獲利了結心態濃厚。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示,明年奢侈稅修正、政府查稅積極,明年房市雖維持「中性略偏樂觀」的基調不變,但建議消費者應有風險意識,對於過度擴張信用的購屋方式、投機買盤過重的區域、產品,購屋決策應該更加慎重。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示,綜觀明年台灣房市,房價走高價攀升、中價盤整,交易量則「維穩」發展,整體而言為「穩定持平」格局。

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房市/無視QE減碼 北市屋主惜售 平均開價增376萬

記者曹逸雯/台北報導

根據房仲業者調查,有46%的民眾認為未來半年是售屋的好時機,顯示民眾獲利了結心態濃厚,11月網路物件待售量就較今年1月增加50%,不過,台北市則出現惜售現象,網路待售物件平均開價總價增加了376萬元,為五都開價上漲價格之冠。

根據永慶房屋所做的最新民調,認為未來半年是售屋好時機的,由上一季調查的42%上揚至46%,主要是因為房價處於高檔,未來增幅有限,加上擔憂升息、供給量過大、政府加稅及查稅等因素,顯示民眾獲利了結心態濃厚。

永慶房仲網特別分析今年1至11月全台七大都會區待售物件量以及平均開價總價變化發現,待售物件量增加幅度前三高的都會區,分別為桃園縣增加50%、台中市增加41%、台南市增加34%,顯示這三大都會區的新增物件供給量較大。

從網路賣方平均開價總價來看,桃園縣11月網路平均開價總價較年初增加232萬元,僅次於台北市376萬元;台中市待售物件量增加41%,但是11月的開價只比1月增加44萬元,反而為所有都會區之末。

反觀台北市,待售物件量與年初相比,反而減少了9%,且平均開價還增加了376萬元,為五都開價上漲價格之冠。

永慶房仲網協理高翠屏指出,網路待售物件增加數量多,代表該區域的新增供給量較大,也可以看出北市屋主的惜售心態較其他都會區強,雖然美國宣布QE購債規模縮小,推估台灣市場低利環境仍可持續一段時間,加上台灣外資比例少,推估QE緩步退場對台灣影響應該不大。

高翠屏建議屋主可趁目前市場低利、房價高檔等大環境對屋主仍有利的情況下,趁早落袋為安;自住首購或換屋民眾則可大膽進場議價,趁著部分屋主心態鬆動下,市場上可挑選的物件多,且議價空間也會較具彈性,不妨多多進場看屋、多議價。

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賣壓重 買雙北老屋砍價17趴

中國時報【王玉樹╱台北報導】

明年中古屋議價空間預估大增!房仲業者昨發布2014年房市趨勢報告與調查,認為明年第1季是售屋好時機的民眾比上季多出4個百分點。房仲業者認為,明年中古屋將有一波獲利了結潮,購屋族買屋時可「勇敢出價」,估計可多殺5至10個百分點,雙北精華區殺價空間擴增至17%至25%。

值得注意的是,看好馬年房市比重明顯下滑,永慶公布2014年第3季房產趨勢前瞻報告問卷調查,看好明年房市民眾比重僅剩44%,較上一季的56%大幅縮水12個百分點,反之,看跌明年房市的民眾有36%,比上季多出8個百分點。代表民眾對長期房價看法略偏保守。而認為明年是「售屋好時機」的民眾有46%,較上季多出4個百分點。理由是「房價高檔,未來增幅有限」(占42%)。

QE縮減,永慶房產事業群總經理葉凌棋昨認為,利率太低,游資太多,明年房市還不到大幅下修的時機,整體交易量與今年約36萬件差不多。

不過因為房價價平,除部分地區可小漲外,很多地方已經上不太去,因此葉凌棋說:「預估中古屋市場會有一波獲利了結潮!」民眾購買中古屋可以採取「勇敢出價,不合意就不要買」策略。

對此不具名房仲業者具體說明,所謂勇敢出價,就是明年買屋殺價時可比今年再多殺5%至10%。例如中古屋今年的議價空間,在北市,新北市市中心精華區約12%至15%,外圍郊區一點地區是15%至20%,民眾可再多殺5至10趴。

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逾8成民眾 未來半年想賣房

工商時報【記者方明╱台北報導】

國人對房市悲觀心態逐步升高!永慶房產集團昨(19)日發布第4季房產趨勢前瞻報告,民眾對未來1年房價看跌比重達36%、較上季增加8個百分點;且認為未來半年不是購屋時機比重逾5成,連續2季上升,認為是購屋時機比重則來到近3年相對低點;此外,有超過8成民眾未來半年想「售屋」,獲利了結心態濃厚!

永慶房產事業群總經理葉凌棋則認為,「利率」未變動前房價要下來太難,而外資購買國內房地產少之又少,QE退場對國內房市毫無影響,預估明年房市「價平或小漲、成交量與今年相當」,且二手市場會優於預售市場。

根據永慶第4季房產趨勢前瞻報告調查,雖仍有44%民眾看漲未來1年房價,但比重卻較上季減少12個百分點,連2季下滑;看跌比重則由上季的28%增加到36%、季增8個百分點,也連2季增加。

在調查未來半年是否為購屋時機方面,因房價居高不下,有高達55%人認為不是購屋時機、季增6個百分點,連續2季上升;僅有25%的人認為目前是購屋時機、較上季下滑7個百分點,比重來到近3年相對低點。

特別值得注意的是,有高達84%的人認為未來半年是出售物件的好時機,主要因房價已高未來增幅有限、QE退場利息負擔可能增加、加上建商推案大增,未來房價可能下修,導致民眾獲利了結心態濃厚。

面對國人對房市悲觀心態逐步升高,葉凌棋表示,民眾心裡想法與事實不一定相同,去年大家認為在奢侈稅影響下,房市量能、價格會下滑,但事實上,今年全年移轉棟數預估可達36.7萬,較去年32.9萬增加,且七大都會區今年房價也較去年同步走揚。

他分析,從住宅餘絀數來看,台北、台南、高雄房市仍是供不應求,新北、桃園、新竹、台中則是供過於求,不過,新北精華區供給量仍少,主要還是集中在新興重劃區。

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QE緩退 學者:台房市有10%議價空間

美國決定縮減量化寬鬆政策QE,學者和房仲業者認為台灣房市短期內確實會受到影響。學者指出,QE退場後,出現資金流出、房市超額供給及預期心理等因素,房價最多有10%的議價空間。房仲業者則指出,低利率應可繼續維持,明年台灣房地產市場將是「價平量穩」格局。

台灣房價泡沫化問題已久,學者分析,在「錢多、利率低」的狀況下,泡沫不會破,反倒是美國宣布QE緩步退場,會讓台灣部分地區房價出現5%到10%的議價空間。淡江大學產經系教授莊孟翰:『(原音)膨風價要讓他消風10%很有可能,議價空間5%到10%很有可能,但不代表全台灣都這樣。台北市精華地段實在很難,因為有錢人、還有投資為下一代置產情形,價格難下,其他地區要(議價空間)5%到10%很有可能出現。』

房仲業者則認為,QE退場在短期內確實會影響投資人心理;不過,業者預估低利率應會持續到明年,加上目前外資投入台灣房市並不多,因此未來東北亞仍是歐美資金轉入的重要聚集地。永慶房產集團總經理葉凌棋:『(原音)據我們研究,外資資金投入台灣房市很少,我想QE退場後,匯率部分受到國際熱錢影響,應該在亞洲地區輕微。目前看到東北亞仍是歐美資金從東南亞轉進基地,台灣在資金方面應該不虞匱乏。』

QE退場,讓台灣房價最多有下修10%的議價空間;整體來看,學者和房仲業者都認為明年台灣房市依舊呈現「價平量穩」的格局。

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11年之最 全台Q3房價所得比9.2倍

 

工商時報【記者呂雪彗╱台北報導】

營建署昨(18)日公布今年第3季住宅需求動向調查,整體地區房價所得比(房價/年所得)為9.2倍,創近11年來新高,其中新北市11.4倍也是有史以來最高紀錄,而台北市房價所得比來到14.7倍,是近2年來新高,顯示民眾購屋壓力愈形沈重。

內政部整體地區房價所得比為9.2倍,較第2季增加0.8倍,較去年同期增加0.1倍,這是有調查以來的新高;貸款負擔率為33.7%,較第2季增加0.4個百分點,較去年同期減少1.6個百分點。

六都中,僅桃竹縣市房價所得比較上季略減,其餘五都均增加。又以台北市負擔最重,且持續攀升,房價所得比為14.7倍,較第2季增加2.3倍,較去年同期增加0.7倍;貸款負擔率為48.8%,較第2季增加4個百分點,較去年同期減少2.6個百分點。

此外,調查顯示,第3季六都平均購屋總價為960.8萬元,創歷史新高,較上季增加6.3%,較去年同季增加3.8%;平均單價為每坪24.1萬元,較上季增加3.4%,較去年同季增加2.6%。

而台北市的購屋總價為1,984萬元,較第2季的2005萬元減少,但因為年所得下降幅度大,因此房價所得比倍數較第2季來得高。


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馬凱:美QE已退利率加速反轉 房價修正期將至

【住展房屋網/台北報導】最近QE退場傳聞再起,仍成為展望明年房市的重大變數。而前日CCIM舉辦年度論壇,也以此為題,企圖整理出來年台美房市的投資趨勢,更請來國內知名政治經濟評論學者馬凱教授,針對此議題提出評析。

馬凱劈頭就批判,過去兩次印鈔救市的歷史經驗,都造成惡性通膨、貨幣制度瓦解及政權垮台;一是一次大戰後的德國,二則是二戰後的國民黨政權。不過美元乃國際儲備貨幣,地位特殊,加上經濟全球化,因此FED印鈔救市並未『歷史重演』,而都往新興市場流,以賺匯差、利差,因為這段期間不僅美元跟著貶值,該國還堅守所謂零利率政策。

事實上,美國FED推QE打的如意算盤,就是藉此『削價競爭』,增加該國出口競爭力,進而接近歐巴馬競選時的支票『美國出口加倍』;然而代價是熱錢流竄到新興市場或國家,也就是(美國)輸出通膨。因此,其實歷史還是重演,只是場景變成新興地區,造成的結果同樣是惡性通膨、房價飆漲及泡沫化。

然當階段性任務達成,也就是美國經濟復甦、就業情況好轉時,QE還是要退場,畢竟不可能無止境地印鈔。這時,上述情況就會翻轉;FED開始收回資金,利將走升,利差、匯差消失,資金就開始回流美國,新興國家為避免資金快速流失,也會跟進升息。馬凱甚至大膽判斷,FED其實在年中就已啟動QE退場,只不過短期內會對股匯市產生過大衝擊,因此表面上柏南奇仍對外宣稱QE持續。

無論如何,現在美國經濟確實在好轉中,資金大量回流後,馬凱預期美國經濟更將會出現一段快速上升期;但同時間利率也將快速走升,而且速度將遠超過預期。因此或許QE退場代表的資金流向反轉。對台灣房市無直接影響,但連帶產生的利率變動,就會是壓垮台灣高房價的最後一根稻草;屆時過度槓桿操作的短線投資者,在無力負擔快速增加的房貸負擔下,勢必拋出手中物件,這就將導致台灣房價進入修正期。

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實價登錄修正地政士法第51-1 條 陳情書
實價登錄是馬總統居住正義政見中最成功的政策。但是,對背後
主要負責申報登錄的地政士而言,卻絲毫沒有感受到任何的正義,地
政士面臨的可謂是:「申報不正義、登錄不正義」。
就以申報不正義而言:買賣交易實價的申報,本來應是買賣雙方
的義務,地政士最多僅是代理申報的角色,實價登錄制度怎麼會設計
成地政士是申報義務人?造成地政士申報逾期或不實就直接被罰,這
是對地政士非常不公平的設計。因為就如同地政士在替民眾代理申報
遺產稅或贈與稅的時候,如果有漏報或虛報,罰的是繼承人或贈與
人,代理申報的地政士要負的是業務過失責任,如果地政士有過失,
那麼對繼承人或贈與人就應負損害賠償責任,而不是由主管機關直接
罰代理的地政士,這才是正常委任代理制度運作的方式。因此,正本

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租金補貼遭查稅 房東驅趕弱勢戶

 

〔自 由時報記者郭安家、盧冠誠/台北報導〕房屋實價登錄一年,台北市房價飆漲十三%,為落實居住正義,北市府推出租金補貼加碼政策,每戶每月最高補助六千元, 但財政部竟要求各縣市提供補貼戶的房東名冊以利課稅,崔媽媽基金會最近不斷接獲陳情,弱勢戶反而因此遭房東驅離、漲租,還有人說:「早知道就不申請補貼 了。」

財政部:問題在房東未誠實申報

對此,財政部官員表示,問題根源在房東沒有誠實申報,若房東因被課稅而不出租,那是個人價值觀問題,也希望崔媽媽基金會可以幫財政部,把「有所得就繳稅」的觀念帶給房東。

崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳說,上個月接獲張姓外配陳情,她是帶子的遭受家暴婦女,與房東住在同一戶,日前以低收入戶資格申請到租金補貼,豈料,房東收到稅單後不爽,夜晚常敲房門理論,小孩驚恐地問:「爸爸回來了嗎?」母子不勝其擾只好搬家。

王小姐也向崔媽媽反映,申請租金補貼後不久,房東也收到地價稅單,租屋從房東自用住宅轉為非自用住宅,稅金一下翻了五倍、約一萬元。馮麗芳說,王小姐因車禍脊髓損傷無法搬家,只好為房東繳地價稅,之後又同意漲租兩千元,礙於房東未來還要繳綜合所得稅,乾脆放棄租金補貼。

台 北市都發局住宅服務科坦言,內政部租金補貼政策頒布後,同時明訂依「稅捐稽徵法」第卅三條課稅,該政策明明是照顧弱勢,但財政部要求各縣市提供房東清冊查 稅,連稅捐稽徵處人員都無可奈何,引起都發局抗拒,稅捐單位最後仍直接調案抽稅。崔媽媽今年一至十一月接獲五十一件陳情案,其中十件與租金補貼有關。

都發局:怎麼不查民間租屋網

都發局人員私下抱怨,可接受國家落實全民課稅,但財政部不查民間租屋網月租五、十萬元的租屋,卻把租金補貼當作查稅對象。

崔媽媽:租屋市場恐更地下化

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房屋擔保借款利息 不得列扣除額

 

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

貸款購屋的民眾看過來!財政部北區國稅局昨(17)日表示,針對向銀行貸款所購買的自用住宅,雖可列報購屋借款利息扣除額抵稅,但僅以「購買」自用住宅,並向金融機構借款所支付的利息為限。

北區國稅局表示,許多新購屋者,利用銀行的優惠利率貸款購屋,如果這筆購屋借款的利息支出,是因為購買自用住宅所產生,申報當年度的綜合所得稅時,可以列舉扣除,最高限額為30萬元。

國稅局近期查核轄區內綜所稅申報案件時發現,甲君申報100年度綜所稅申報時,列報購屋借款利息扣除額為14萬4,049元,經國稅局官員查核發現,甲君實際購置自用住宅的借款利息支出,僅8萬3,002元,要求甲君補稅。

甲君主張,其房屋貸款利息都是乙銀行所核發的房貸利息,貸款標的為同一房屋,而且申報的購屋借款利息扣除額,未超過法定30萬元的額度,仍然希望國稅局讓他全額扣除。

不過,國稅局查核後發現,甲君在98年9月21日向銀行貸款買房,但在交易隔日就向乙銀行擔保借款,產生增貸的利息支出為6萬1,047元,由於不屬於「購屋借款」支付的利息,因此被國稅局剔除補稅。

北區國稅局強調,自用住宅購屋借款利息支出的扣除額,每一申報戶以一屋為限,而且必須以「購買」自用住宅,而向金融機構借款所支付的利息,才能適用 列舉扣除。北區國稅局提醒民眾,若是以自用住宅為擔保向銀行增貸,該擔保借款所支付的利息,因不符合所得稅法第17條規定,將不得申報購屋借款利息扣除 額。


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企業出售預售屋 須課所得稅

 

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

企業搶購預售屋,轉手未申報,小心被補稅帶罰。台北國稅局昨(12)日指出,近期查獲營利事業出售預售屋,卻未依法申報繳稅,遭國稅局補稅3,800餘萬元,另加處罰鍰500多萬元,反而得不償失。

國內不動產市場交易熱絡,是企業或民眾投資獲利的重要標的,許多人看好熱門的預售屋,在建商甫推案、價格未調漲之際,就先低價買下,當房地產上漲,趁建商還未過戶之前轉手賣出,賺取高額權利金,卻未申報繳稅。

國稅局官員表示,這種藉權利移轉獲利的投資方式,一旦被國稅局查獲,不但要追繳所得稅,還要按漏額加處罰鍰。

台北國稅局近期查核轄區內96年間不動產交易案件,發現A公司以1億8千多萬購入1戶預售屋,並與建商簽訂房地預定買賣契約書,並在不動產所有權尚未登記前,以2億2千多萬元出售,總共獲利3,800多萬元,均未申報繳稅。

A公司主張,出售預售屋應可適用所得稅法第4條出售土地得免課所得稅的規定,但台北國稅局表示,企業出售預售屋,屬於登記房地請求權的轉讓,出售利益為企業之其他收入,必須依法報繳所得稅,無法適用出售土地免稅的規定。

官員解釋,所得稅法第4條規定,土地買賣所得的價款,不需申報所得稅,但不動產買賣是以登記為要件,如果投資人只是「過一手」,將擁有不動產的權利 在未過戶之前,轉讓給第三人,房子由第一手的賣方直接過戶給第三人,則企業與第三人買方之間的關係,只是一種權利移轉,而非土地買賣,因此無法適用土地買 賣免稅的規定。

台北國稅局,呼籲出售預售屋的企業或個人,須將交易利得按其他收入或其他所得項目,誠實申報所得稅。


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假贈與逃奢侈稅 稅局又查獲一例

 

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

假贈與之名,規避奢侈稅,當心受罰。台北國稅局昨(12)日表示,近期查核轄區內不動產交易案件發現,有民眾將持有未滿1年的土地出售給營利事業,卻利用「假贈與真買賣」的模式,規避奢侈稅,已被補稅帶罰。

房市交易熱絡,尤其是台北市精華地段的豪宅價格屢創新高,引發立委關注,財政部已要求國稅局針對不動產交易案件,積極選案查核,近期已有初步斬獲。

台北國稅局指出,近期轄區內有房屋交易案件,是以贈與名義申報繳納贈與稅,但在追查雙方的資金流向後,發現實際為買賣案件,依法向納稅人補課奢侈稅,並加處罰鍰。

國稅局說,100年9月間,甲君以總價700萬元的代價,將持有期間未滿1年的土地出售給乙公司,由於奢侈稅是以銷售價格按15%稅率課稅,甲君旋即面臨105萬元的奢侈稅。

為規避重稅,甲君先以土地公告現值200萬元申報贈與,以便享有每人每年贈與總額220萬元的免稅額,向國稅局申請免納贈與稅,本以為神不知鬼不覺,但國稅局官員事後查核發現,乙公司帳戶匯出700萬元至甲君戶頭,認定這是一樁買賣行為,依法補稅帶罰,總共131萬餘元。


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「畫世紀」每坪86萬 創新北實價揭露次高紀錄

 

記者林信男/台北報導

內政部16日公布最新實價登錄資料,台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,新北市本次揭露最高單價,落在板橋區「畫世紀」27樓,總價2,805萬元,每坪86萬元,創新北市實價揭露以來,單價次高紀錄,僅次於90.7萬元的「橋峰A+」。

實價登錄資料顯示,2013年11月30日前完成申報登錄的交易資訊,共計2萬3,000餘件,包括買賣案件1萬9,000件、租賃911件及預售屋3,201件。

根據台灣房屋觀察,本次實價揭露3都最高單價,分別落在台北市信義區「信義帝寶」,總價4億1,996萬元,每坪200萬元;新北市板橋區「畫世紀」,總價2,805萬元,每坪86萬元;台中市西屯區「聯聚方庭」,總價6,000萬元,扣除車位每坪52萬元。

劉怡蓉說,「畫世紀」27樓每坪86萬元,是新北市實價揭露以來,單價次高的建案,「畫世紀」在實價登錄中,共有46筆交易紀錄,交易價格約在65.6至86萬元之間。

劉怡蓉指出,除16日公布的資訊外,「畫世紀」另有兩筆單價破80萬元的交易,交易時間都在2013年,分別是25樓的83.2萬元,以及11樓的81.2萬元,顯示新板特區身為新北市豪宅指標,交易價格始終居高不下。

劉怡蓉分析,台北市豪宅價格極高,許多高資產族群轉而到新板特區置產,加上完善的交通機能,以及2011年底開幕的大遠百所帶動的商業氣息,都是推升新板特區房價的主要原因。


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