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目前分類:2013-10 (44)

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台北好好看 業主好好賺 臨時公園變豪宅 1個月至少多撈2700萬

 

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕因應台北國際花卉博覽會(花博)而生,遍佈台北市各行政區的六、七十座「臨時公 園」,隨著十八個月養護時間陸續到期,正迅速消失中。其中「聯合報舊大樓都更案」及「天母聖道兒童之家都更案」都已拆掉「臨時公園」,興建豪宅或頂級住辦 大樓,每坪至少兩百萬元起跳。

送出容獎7000坪價值68億

房產業者分析,這兩案都申請「台北好好看系列二」獲准,獲得五到十%不等的容積獎勵;以聯合報舊大樓都更為例,每坪房價兩百萬元計算,粗估可增加五.五到十一億元不等的銷售金額,等於蓋「臨時公園」一個月,就可讓地主多賺至少二七○○萬元以上。

十月初,台北市議員王鴻薇就曾指責北市府核准六十五處建案申請「台北好好看系列二」,申請綠化面積約二.五八萬坪,送出容積獎勵逾七千坪,粗估送出容獎價值逾六十八億元,痛批市府圖利地主。

因「台北好好看系列二」是於二○○九年底陸續審核通過,十八個月的養護期限陸續到期,部分建案工地已開工,較受矚目的,當屬「聯合報舊大樓都更案」及「天母聖道兒童之家都更案」等。

依「台北好好看系列二」規定,申請地主必須符合三項條件,包括審議會審議通過後五個月內完工、持續綠化維護達十八個月以及綠覆率達七十%以上等,便可獲得騰空期程容積獎勵五%及美化容積獎勵最高五%。

根據財團法人都市更新研究發展基金會資料顯示,「天母聖道兒童之家都更案」有申請「台北好好看系列二」方案,砸下數千萬元維護綠化,初步獲得七.九%、約三○七.五坪的容積獎勵,若以每坪兩百萬元的房價計算,粗估可獲得逾六億元。

聯合報舊大樓都更案容獎數字未公布於基金會網站,但房產業者估算,若以聯合報舊大樓土地面積一八四六坪、住四容積率三○○計算,參加該方案推估可獲 得二七六.九坪到五五二.九坪不等容積獎勵面積,等於至少多出兩戶可銷售,若以每坪兩百萬元計算,等於多賺五.五億到十一億元。

加重整體區域容積負擔

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房市/查稅鎖定預售屋 買方關愛眼神轉向中古屋點閱大增

 
記者曹逸雯/台北報導

央行總裁彭淮南與財政部長張盛和近期都高度關切預售屋價格,國稅局也針對主要都會區的預售屋紅單交易積極查緝,而根據房仲業者統計發現,民眾上網查詢新成 屋的點閱指數除台中增加27%外,台北市、新北市、桃園縣等3大都會區皆呈現下滑,反觀中古屋點閱指數平均增加最少50%,顯示新成屋搶手度大輸中古屋, 買方關愛眼神轉向中古屋市場。

根據永慶房仲網統計,以台北市100年1~9月的點閱指數為基期,102年1~9月的新成屋點閱數下滑15%,其中,台北市新成屋點閱指數為4大都會區下 滑最多的縣市;而台北市屋齡5年以上的中古屋點閱數卻增加79%,再比較100年與102年同期1~9月北市5年內的新成屋開價從原本每坪68.5萬元來 到80.3萬元,漲幅17%;5年以上中古物件的平均單價也漲了17%。

永慶房產集團房仲網協理高翠屏表示,台北市近2年因土地取得成本愈來愈高,預售屋價格不斷攀升,也帶動新成屋或中古屋同步上漲,但5年內新成屋價格不斷調 漲,恐怕有部分區域、物件已經開始挑戰民眾購屋預算或心理的天花板,以致單價較高的新成屋網路搶手度有下滑現象,買屋族群大舉轉向屋齡較高的中古屋。

永慶房仲網上的新成屋網路點閱指數在這2年也下滑15%,輸中古屋點閱指數增加50%;且新北市屋齡5年內新成屋開價從100年的平均每坪30萬元漲至102年的平均每坪38.5萬元,漲幅28%,遠超過中古屋開價。

高翠屏分析,新北市外環區在近2年因為低單價、低總價產品的推案量大,熱絡的交易量帶動價格攀升,受房價基期低的影響,外環區的新成屋房價上漲幅度最大, 但因正值買氣盤整期,新北市外環區的新成屋價格與精華區中古屋價格愈來愈近,反而刺激買方搬回精華區的需求,買屋族群對5年以上物件投以關愛眼神。

桃園縣的新成屋點閱指數2年減少7%,雖然與雙北市一樣下滑,但修正幅度較低,而中古屋點閱指數則反增51%,顯示買方仍關注中古屋。從每坪開價來看,更 發現桃園縣新成屋從100年平均每坪19.4萬元,漲至每坪平均25萬元,漲幅29%,為4都新成屋漲幅最高,且中古屋開價漲幅更高達43%。

高翠屏說明,由於桃園航空城計劃、後續的機場捷運通車、五楊高架道路通車,使得近2年來桃園房價大幅上揚,但新成屋已呈現退燒現象,反觀中古屋的生活機能及補漲優勢,讓買方願意轉進。

台中市部分新市政中心、七期的持續發展、74號快速道路的通車、烏日-北屯線捷運,建設遍及新、舊社區,不但讓新成屋、中古屋開價穩定齊漲,網路搶手度也 同步上升,點閱指數分別成長27%以及82%,反應市場對價格的壓力還不敏感。不過,台中市的5年內新成屋開價增加15%,也低於中古屋開價增幅28%。

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不抓大戶炒地 擁2房以上卻課稅惹議

 

財政部打房動作頻頻,現在還打算加課囤房稅,但是投資客透露,真正的A咖大戶都在炒地,炒房和炒地差別就在於有沒有建 物,一旦加上建物等於多課了房屋稅,稅金翻高,舉例來說,同樣是被課1千萬的稅,賣地大賺3億元,賣房只賺9千萬,就有立委批評,政府課不到稅應該找大戶 算帳,而非拿小市民開刀。

講明了真正A咖炒地賺很大,但要繳的稅卻只有一丁點,傳出有媒體大亨短短5個月高檔脫手內湖3570坪土地,高價套現將近40億元,市場估計至少讓 他大賺3倍,投資客分析,炒地比炒房更好賺,假設以三億買進千坪土地六億賣出,依照土地增值稅課10%等於賺三億,只要繳1000萬稅金。

相較於買豪宅轉手,兩者相差有無建物,炒土地只要算土地增值稅,但炒房則是土地加房屋稅,同樣是被課1000萬的稅,賣地賺三億,賣房只有9千萬,政府忙著加稅打房,但對真正的炒地肥貓有無影響,就怕打錯人白忙一場。


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天子每坪衝200萬元

 

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

維多利亞集團為創辦35周年所打造的代表作─士林官邸重劃區「天子」豪宅案,昨(29)日宣布聘請美國好萊塢名人青睞的室內家居設計大師Kelly Hoppen操刀,為每戶210坪、總價達5億元的豪宅,打造精裝修豪宅;據悉,每坪成交可望破200萬元,挑戰士林區域最高單價。

維多利亞集團建設部總經理吳南俊表示,「天子」規畫總計10戶,目前已經完工並取得使用執照、預計明年下半年交屋,目前已被訂購5戶;維多利亞有信心「天子」將是超級豪宅藝術品、絕非金錢足以衡量。

業界人士指出,士林官邸重劃區陸續推出多個豪宅案,其中「天子」完工交屋並完成實價登錄後,可望登上士林每坪最高單價200萬元的豪宅王寶座。

吳南俊指出,士林官邸北側重劃區占地達1.6萬坪,民國93年解除禁建令並重劃後,維多利亞才進場收購土地,扣除公家機關和公設用地後,可供建商開 發的土地,只剩下6,700坪,且受低容積率限制、建築高度不得超過17.5公尺,使得區內住宅奇貨可居;維多利亞集團持有740坪,並開發為5層樓的 「天子」。

維多利亞集團業務部總經理柯李興表示,「天子」採限量版超級豪宅規格來規畫,訴求客源為金字塔頂端人士;並聘請全球知名的8位建築師和設計師參與規畫,估計每1戶施工營建和設計的成本逼近1億元;每建坪平均建築設計費用,約投入40~50萬元。

士林官邸重劃區除「天子」豪宅案已完工、待交屋之外,還有台火與欣翰建設在士林官邸旁的商辦大樓案,目前結構體已呼之欲出,約1年半後完工。鄉林建 設士林官邸案企業指揮中心也完成結構體,預計2014年完工交屋,部分樓層已出售;而皇翔建設士林官邸重劃區地上權觀光飯店Marriott(萬豪酒店) 案,則正在施工中。


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夫妻分開稅 恐掀資產挪移潮
新聞日期:2013/10/28
夫妻分開稅 恐掀資產挪移潮

中國時報 沈婉玉/台北報導 2013年10月28日

所得稅法中的婚姻懲罰條款取消後,夫妻非薪資所得可分開申報,是否形成資產挪移潮值得觀察。

稅稅平安 所得稅法中的婚姻懲罰條款取消後,夫妻非薪資所得可分開申報,是否形成資產挪移潮值得觀察。

立法院初審通過取消夫妻懲罰條款,非薪資所得可分開計稅,預計今年開始適用,有律師及會計師透露,雖然新制尚未三讀通過,但不少高非薪資所得夫妻已精準地掌握「所得平均化」、「損失集中化」的節稅法門,調整資產,預期年底恐將出現高所得者的資產挪移潮。

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小宅熱潮 上市建商紛靠攏

 

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

根據最新的台北市最近12個月實價登錄顯示,房屋總價在1,500萬元以下的產品躍居為最熱門成交主流,平均每坪單價約在40~60萬元之間;不少上市櫃建商搶搭這波「小宅熱潮」,紛紛轉向中低總價、小坪數住宅靠攏,熱銷潮也從台北市延燒到新北市。

第4季房市趨勢以小坪數、低總價產品較受購屋者青睞,尤其台北市精華區單價雖然幾乎都上看百萬元,但上市櫃建商紛紛改採中小坪數規模,以降低總價,迎合市場。

遠雄(5522)在北投的「遠雄山綺」,華固(2548)在北投的「華固奇妍-晴川」,每坪都達8、90萬元,卻都呈現熱銷;宏普(2536)的「宏普新邑」也以中小坪數規畫,博得市場青睞。

宏普新莊副都心「宏普賓麗」開價每坪7字頭,但規畫30坪以下小宅,對區域客而言,叫好又叫座;炎洲(4306)的「旺洲MORE」,同樣是開價每坪70萬元以上,也成為小宅熱潮下的贏家。

宏盛(2534)打著宏盛帝寶血統在淡海新市鎮的指標大案「宏盛新世界2」,即使每坪開價30萬元,但小宅規畫的吸金魅力依然。

此外,亞昕(5213)林口「亞昕晴空樹」開價每坪50萬元,為區域新高;潤泰新(9945)汐止「潤泰明峰」,開價每坪55萬元,華固在土城的「華固新綠洲」,每坪開到6字頭,但坪數都下修,2房走得最快,顯示愈是中低總價的小宅愈受買盤青睞。


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前3季 上市櫃建商買地600億

 

記者徐義平/台北報導

根據商仲統計公開資訊觀測站上建商前3季購地狀況,以新北市的購地金額最高,約141.6億元,高雄市以137億元位居第二名,合計前3季全台購地金額約600億元。商仲分析今年購地趨勢,主要往北市外圍獵地,過去著墨較少的基隆與宜蘭也成為建商購地的熱門區域。

北市外圍最熱門

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,即便多數建商仍將獵地重點放在北市,不過可開發素地稀有,基本上面臨買不到地的情況,前3季購地金額僅約78億元,相較去年同期的260.1億元,減幅約70%。

因此,在北市無地可買的情況,多數建商開始往外圍獵地,鎖定四都以及鄰近北市生活圈的新北市與基隆市,甚至將觸角拓展至宜蘭。

根據全球資產統計,建商在新北市的前3季購地金額約141.6億元,相較去年同期僅45.5億元,大幅成長約211%。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示,建商主要獵地區域,並非新北市第一圈的板橋、中永和、新店等行政區,反倒是集中土地供給量較大的重劃區內,包 括淡海、林口、新莊地區,都出現不少土地交易個案,且受到大台北地區房價地價上漲影響,建商也開始往過去房市冷門低價與平價區域移動。

北市建商南下獵地

曾敬德表示,今年以來新北市地區,鶯歌便有4筆土地交易紀錄,至於鄰近大台北地區的基隆,也有3筆的土地交易紀錄,相較於去年前3季的零成交,今年前3季土地交易成交金額達35.5億元,應是建商將推案策略放在興建符合一般受薪階層或小資族可負擔的住宅。

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出租屋查稅 張盛和:財部職掌

 

(中央社記者高照芬台北28日電)財政部長張盛和今天表示,擁有三棟房屋以上的個人超過66萬人,有出租房屋所得就要核實課稅,加強查核逃漏稅是財政部執掌,五區國稅局每年都會對擁有多屋的個人進行查稅。

媒體報導,名下持有逾三棟以上房產者,全台多達66.2萬人,稅捐機關準備清查其持有用途,近期啟動「租屋查稅行動」,將擁有三屋以上的多屋族、租屋網站與鄰近學校地區的租屋動態,劃入重點查稅圈。

張盛和今天到立法院財委會報告「財政部主管103年度施政重點及預算編列報告」。他在委員會開始前,接受媒體訪問時,表達他對出租屋查稅的看法。1021028

 

財長:多屋租賃查稅 各地自訂未必三屋

 

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算錯奢侈稅期 賣屋挨罰告仲介

 

中國時報【陳宥臻、洪正吉╱台北報導】

奢侈稅滿2年後,除了房屋買賣件數遽增,許多民眾在房仲或代書的建議下,搶時間出脫,結果時間沒算準,被國稅局逮個正著,連補帶罰都是百萬起跳。民眾不干拖了2年轉售還被罰,一狀告到法院,國稅局因而發函房仲及地政士公會,要求遵守法令。

奢侈稅100年6月上路,許多民眾為了避免被課奢侈稅,忍了2年不敢賣屋,但在央行及財政部聯手打房下,擔心房價回落又不想繼續負擔利息成本,因此,今年6月開始,全台出現拋售潮,奢侈稅延伸的問題也陸續引爆。

強忍2年 白忙一場

北市國稅局最近發函不動產仲介經紀同業公會及地政士公會表示,最近查奢侈稅時,經常發生爭議,其中以奢侈稅的2年期間算錯最普遍。

國稅局說,依法奢侈稅是以不動產完成登記取得所有權之日起算,一直到訂定銷售契約日為止,但最近許多買賣未申報奢侈稅的案例,都算到銷售移轉登記日為止,等於提前一個月賣屋,符合奢侈稅課稅範圍。

北市國稅局透露,先前有個屋主出售總價逾千萬元的房屋,在仲介及代書遊說下,趕在2年期間一到出售,結果2年期間算到銷售移轉登記日,被國稅局補徵10%稅額100多萬元,另外裁處罰鍰70餘萬元。

後來屋主反映說,是在仲介及代書遊說下才急著賣屋,仲介或代書甚至簽了書面切結保證不須課奢侈稅。屋主向國稅局喊冤無效後,轉向法院對仲介及代書業者提告。

仲介切結 屋主上當

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建商購地 轉戰新北、基宜、新竹

 

中國時報【王玉樹╱台北報導】

雙北土地交易兩樣情!商仲業者揭露今年前3季(1到9月)建商購買土地狀況,總計9個月來交易量約600億元,只比去年659億微減一些,但細究去 年土地交易最多的台北市,因為土地「供不應求」,今年交易量急縮7成。反觀新北市交易量141億較去年大增達2倍,成為建商資金從北市向外轉戰的首選區 域。

值得注意的是,過去著墨較少的基隆與宜蘭地區,今年也各有35億與25億元交易量,逐漸獲得建商青睞。

全球資產統計前3季建商公開資訊揭露,發現台北市去年土地交易金額從260億掉到只有78億,買氣急縮7成。而新北市土地交易量卻衝到141.6億,比去年45.5億增加近百億元,增幅高達2倍。

進一步分析,買氣並不是集中在北市外圍第一圈的板橋、中永和、新店一帶,而是土地供給量較大的重劃區內,如淡海、林口、新莊地區。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,這顯示受到大台北地區房價地價上漲影響,建商開始往過去房市冷門低價與平價區域移動。

當然台北市仍是建商購地首選,但北市土地資源越來越稀有,像去年還有市民大道黑松土地標售、信義計劃區B7等大型土地交易案,光2筆交易規模,就比今年北市前3季交易金額還大。

土地供給少,當然開發商資金會向外尋找出路,同屬於大台北生活圈內的新北市與基隆市因此就成為吸引建商獵地的新熱門區域。

「像鶯歌今年就出現4筆土地交易,這在過去相當罕見。」曾敬德說,除鶯歌外,基隆地區也有3筆土地交易紀錄,成交金額35.5億元,雖不算很大,但去年前3季為零成交。

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捷運信義線房價 象山站最貴

 

中國時報【王玉樹╱台北報導】

捷運信義線預計下個月即將全線通車,沿線各站周邊房價開始反映這項利多。據房仲業者最新調查,今年近3個月各站周邊房價漲幅高達16.7%到37.8%,其中象山站受到周邊豪宅熱銷帶動,成交單價更高達132萬,超越台北101世貿站,搶下信義線最高價房寶座。

好房網分析,信義線捷運沿線各站101年跟102年7到9月同期房價變化,發現隨著信義線即將通車,去年7到9月信義線沿線交易都未破百萬的7個 站,房價多大幅上漲,今年除中正紀念堂站均價每坪為89萬,其餘均衝破百萬,年漲幅以台北101世貿站37.8%最高,其次為大安公園森林站的 25.4%。

象山站近3個月平均成交單價高達132萬,也正式超越台北101世貿站的129萬。好房網表示,台北101世貿站與大安森林公園站本就是豪宅聚落,而象山站房價高漲拿下信義線最貴房價區的主要是因兼具安靜及生活便利等因素。

另外信義房屋昨也統計信義線7個站點今年6到8月的實價登錄資料,也發現象山、信義安和、大安站、大安森林公園站4個站點周邊500公尺的房價1坪已逾90萬,數據證實這條信義線是最鍍金的「黃金路線」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,信義運通車後,區域內的住宅產品當然有保值加分效果,但預期受益最多的,是可透過信義線可快速進入市中心的已通車路線,如淡水、北投、與南勢角一帶。

 

 

台北捷運信義線鑲金 大樓房價每坪破90萬

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容積獎勵 訂總量管制

 

中國時報【王玉樹╱台北報導】

內政部昨通過「都市計畫法台灣省施行細則」部分條文修正草案,增訂都市計畫容積總量管控上限,在建商紛紛以容移、容積獎勵等手法增加土地取得籌碼,提升獲利空間,總量管制概念,設了一個天花板,避免超高大樓林立,有損民眾日照權及生活品質。

建商業者表示,現行容積獎勵最高可達70%,後年起壓縮到20%,預期將爆發建商搶照潮,恐進一步推升房價。

新制上路後,都市更新地區不得超過法定容積50%,一般地區則不得超過20%。不過舊市區小建築基地合併開發、海砂屋、輻射屋拆除重建,仍維持現行不超過30%的規定。但也給予業者2年緩衝期,於2015年7月1日施行。

內政部表示,這次修正是因為都市計畫於法定容積以外,增加的容積種類繁多,個別增加容積雖都訂上限,卻沒總量累計上限,導致總容積失控而影響環境品質,因此才訂立容積總量管控機制。


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道路改名 房價轉運

 

記者朱語蕎/專題報導、攝影

命運如果不順,有人會選擇算命改名,希望扭轉劣勢,若地段先天不如人,現在也能換個門牌,沾沾黃金地段的光。台北市有不少燙金門牌是房價保證,但畢竟道路就這麼長,可用土地少,近年有不少黃金地段旁的道路,紛紛請願改名。

像是基隆路三段4巷改名為敦南街,彷彿黃袍加身,房價也跟著起飛;信義區福德街也希望改名為信義路七、八段,延續信義路氣勢。

台北市門牌效應強,周邊小巷弄也想跟著沾光,最知名的案例,就是2007年原基隆路三段4巷改名為敦南街,當時居民覺得「4巷」諧音「死巷」不吉 利,申請更名為敦南街,更名不久,就傳鴻海董事長郭台銘在此置產,敦南街一夕爆紅,豪宅建案如雨後春筍般湧現,從此被定位為名人區。

敦南街 松仁路最成功

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,敦南街可說是近年改名最成功的範例,敦南街原本近高架橋,附近又有發電所,且多是低矮舊房子,當時國產局標售部分國有土地,興建新大樓、大安活動中心,市容大為改善,加上改名加入敦南地段行列,房價跟著翻升。

在信義區也有改名翻身案例,信義區吳興街513巷一帶,與莊敬路交會路段,原屬莊敬路門牌,因鄰近松仁路,後全改為松仁路門牌,房價也隨之上漲至少 一成。目前改名進度最夯的,就是福德街申請改名為信義路七、八段一案,福德街是信義路六段的延伸,跨過松山路就變成福德街,房價長年比信義路門牌低,區域 里民紛紛要求變更為信義路七、八段,希望擠身黃金門牌。

福德街 也想變信義路

信義區松隆里里長黃俊龍說:「里民都希望能改更名成信義路,不然信義路走到一半突然變成福德街很怪。」目前第一階段已經通過,準備進行第二階段,當地民眾都贊同更名。

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北中部預售屋 財部大查稅

 

中國時報【沈婉玉╱台北報導】

預售屋炒風帶動房價飆升,引發中央銀行總裁彭淮南關切,財政部長張盛和昨日強調,國稅局已針對3000萬元以上的預售屋交易加強查稅,未來將進一步 仿效央行的「針對性審慎措施」,對特定地區加強查稅,鎖定雙北、桃園、台中7期等嚴打炒風。張盛和強調,預售屋是買賣權利,售屋所得要按成交價課所得稅, 稅率最高40%。

賦稅署署長吳自心指出,從99年10月開始進行不動產專案查稅至今,已查到不動產交易逃漏稅共2512件,其中1374件為預售案,所得額約36.69億元,須補稅10.17億元。

張盛和明確表示預售屋不納入奢侈稅下,立委要求財政部對預售屋炒作要有所作為,以遏止炒風持續推升房價。

立委費鴻泰指出,北市信義區豪宅最多,因預售屋買賣並未納入實價登錄範圍,投資客只要透過仲介洽特定對象接手,短期間內就可轉手,賺取價差且規避課稅,使房價高漲。他提醒,每次金融危機都與房市泡沫有關,要求財政部抑制房價被人為炒作。

根據住展雜誌調查,北台灣預售屋價格漲幅前10大區域,分別是新北市鶯歌、板橋、淡水、土城,桃園市、桃園龍潭、中壢、大園、八德,以及宜蘭縣頭城區。《黑心投資客炒房告白》作者Sway指出,新北市新莊、五股洲子洋重劃區、桃園青埔及新竹竹北等都是預售屋炒作最盛行區。

Sway表示,部分建商與投資客會利用封盤的方式營造供不應求的熱銷情況,投資客只需付出1成訂金及簽約金即可低價卡位,再轉手倒貨,最後房價就愈 來愈高。有些建商在建案尚未取得建照前,就讓投資人只付10萬、20萬元訂金取得俗稱「紅單」的購屋預約單,營造秒殺完銷的氣氛,再轉手賺價差。

張盛和說,預售屋是買賣權利,售屋所得要按成交價課所得稅,稅率最高40%。國稅局持續透過掌握仲介及建商交易資料及資金流程,來查預售屋交易所得。各國稅局從99年底起開始加強查稅,都愈查愈有「心得」,尤其是短期買賣不動產、預售屋交易,要查出「實價」很容易。


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抑制炒作預售屋 鎖定3000萬以上豪宅查稅

 

〔自由時報記者鄭琪芳、邱燕玲/台北報導〕國民黨立委費鴻泰昨質詢,最近一年台北房價漲幅在東亞排名第二,為抑制人為炒作,預售屋炒作一定要處理。財政部長張盛和回應,將加強查緝預售屋交易,目前鎖定開價三千萬元以上豪宅及特定區域,包括雙北市、桃園及台中等。

費鴻泰昨在立法院財政委員會表示,台北市信義區有很多豪宅,建商找特定對象來買預售屋,再轉賣哄抬房價,有的豪宅一年內就從一坪一五○萬元炒到二五○萬元;奢侈稅有八招逃漏稅方式,預售屋則有十八招,因為預售屋不用實價登錄,資訊不對稱,預售屋炒作問題一定要處理。

財政部賦稅署長吳自心說明,三千萬元以上不動產交易案件都會查核;最近兩年多來,已查到不動產交易逃漏稅案件二五一二件,其中預售屋買賣案件一三七四件,逃漏所得額三十六.六九億元,補稅十.一七億元。

張盛和也承諾,將加強查緝力道,國稅局已對開價三千萬以上預售屋列為選案查核標的,對於炒作嚴重的特定地區,可比照央行的「針對性審慎措施」,對這些地區加強查核,包括雙北市、桃園及台中等。

另內政部長李鴻源在答詢有關是否推動實價課稅時表示,實價課稅涉及政治敏感,行政院沒有討論此事,「目前沒有這個政策方向,也沒有時間表」。


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預售屋買賣 財部加強查核

 

(中央社記者吳佳穎台北23日電)近一年來台灣的房價漲幅不小,立委質疑預售屋炒作房價情形嚴重,財政部表示,會加強查核。

財政部長張盛和今赴立法院財委會報告「財政部國有財產署經管國有非公用土地多元化運用專案報告」,並接受質詢。

國民黨籍立委費鴻泰指出,台灣房價近 1年在亞洲漲幅排第2名,僅次於中國大陸幾個大城市,像是上海、北京等,漲幅驚人,但這並非好現象,反有泡沫化風險。

費鴻泰表示,央行曾指出預售屋應納入奢侈稅,而財部認為預售屋納入綜所稅。依他觀察,光是信義計畫區的建案,預售屋如果由仲介或開發商私下找人買賣,找特 定對象轉手,短短一年間,一坪可以從150萬元炒作到250萬元;用預售屋炒房,因為資訊不對稱,等於逃過奢侈稅,影響房市更甚。

財政部賦稅署表示,今年1到9月底,個人從事預售屋交易有1374件,所得額超過新台幣36.69億元;而國稅局對於總價超過3000萬元的案子都會積極查核。

財政部長張盛和說,財政部和央行方向一致,就是加強查核力道,只是放在不同的稅負而已。1021023


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工業區違規蓋豪宅 首度一樓一罰

 

一次罰30萬 最高樓挨罰420萬

〔自由時報記者郭安家/台北報導〕北市內湖五期重劃區、南港工業區九處「酒店式公寓」、「假商辦真住宅」等違反工業區使用規則,今年四、五月經北市 府開罰卅萬元後,仍蓄意不改。市府昨天再度開罰建商,且罰金「加重累計」,首度以一層樓開罰一次,一次卅萬元罰金,所以每棟樓被罰三百至四二○萬不等,蓋 越高罰越多,罰金總計達三千一百八十萬元。

北市府以《建築法》建商未維護建築原本構造、設備的要件認定開罰。但北市議員李慶鋒批評,建商資金雄厚還是可「以拖待變」與市府拚搏,因為市府沒依 最嚴格的《都市計畫法》給予斷水斷電懲罰。他說,市府雖祭出較重罰金,但都發局長邊泰明和市長郝龍斌應該拿出態度,找建商「喝咖啡」給予行政指導,如此才 能遏止建築界歪風。

邊泰明說,建商已超出法令界線,重罰多少有遏止動作,目前市府給予三個月限期改善室內裝修,未來視情況,可能會將改善期縮短為一個月。建管處使用科 長洪德豪則說,建案起造人應於樣品屋、銷售傳單、媒體露出的明顯處說明建案土地使用分區,不得違規作住宅;若公平交易委員會認定廣告不實或受敗訴確定,市 府將廢止其建照。

此外,北市府目前正修改「台北市政府處理工業區內平面設計類似集合住宅原則」,北市依都市計畫不得作為住宅的區域,全面納入規範,建案起造人還須繳納保證金。

工商混合區、辦公服務區、第三種工業區、策略型工業區內可闢個人加班休息工作室,但不能當家用住宅。洪德豪說,建商取得建照後,往往私下變更室內設計,如將樓層正中央的公共廁所分割成四戶私人廁所,或將公廁改為氣派住宅梯廳或儲藏室。

今年四、五月,北市府已對十建案開罰,除了維多利亞嘉醴已經改善,合康捷境、新潤峰哲及悅峰、興富發領袖、忠泰恆美與至美、遠雄藝朗、兆鑫鼎峰及英德建設的世界心等,統統都以樓層數計算罰金,蓋最高的藝朗被罰四二○萬元。


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房市交易冷 逾半房仲店頭凍袂條

記者林美芬/台北報導

歷經奢侈稅打擊,房市交易凍,房仲業叫苦連天。根據統計,國內房仲業店頭營業新增家數趕不上倒閉家數,也就是說,房仲店頭開的多、但倒的更多,業者粗估,能夠正常存活的店家恐只有5成。

倒閉比新開業還要多

根據內政部統計,到今年9月底止,全國房仲業店頭有營業的約6231家,在奢侈稅前,不過才5351家,等於是兩年成長880家。但更驚人的是,從執業變更為非營業的,從2011年9月的2167家,增加到今年9月的3192家,增加1025家,倒閉的比新開業店數超過145家。

再從分類來看,房仲增加最多,從3293家增加到4361家,增加1068家,代銷從335家增加到481家,同時經營房仲及代銷的店家卻從1723家減少到1389家、減少334家,顯見代銷與房仲專業分工的更清楚一些。

就算營業中店頭增加,但有巢氏房屋副總楊政曉指出,市場交易量減少,當店數增加,各家能夠承做的業務量,不只被稀釋掉,也有相當多店頭直接從市場出局,經過這一波嚴格競爭,店頭存活率大約是5成,而存活的5成中,有約2成多是屬於市場頂尖的業者,另2成多只夠勉強存活,看能否熬過景氣寒冬。

楊政曉分析,為在市場佔據比較強位置,以加盟業者為例,有些店東不斷的拓店,如他的一位店東就擁有23家店,分掛不同品牌,擴大市場佔有率,各家店間,因是同一位店東,資源能夠彼此奧援,業績就往上拉抬,成為市場上的強者,有巢氏房屋的一位店東,今年到目前光是佣收就達到4億多,金光閃閃。

楊政曉表示,不同品牌房仲之間,互有競爭,尤其是加盟房仲間,在爭取加盟業者的同時,也各自提出不同的條件來吸引業者,光是加盟金及月費部分就各有高低,有些店頭原掛A牌,但是業績不佳,只能為了省錢,改掛B牌,店家數總量增減不多,但廝殺卻是很慘烈。


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房貸成數「看人給」 年齡職業收入穩

現在銀行承做房貸,放款限制多,特別是不在捷運300公尺範圍內的小坪數物件,想貸高,有難度,只是現在銀行不只對物件,對「人」的意見也不少,像原本以為收入高的人,一定吃香,其實要看收入的「穩定度」,如果你是業務,但收入不穩定,貸款恐怕只有6成,反而是公務員,或者在百大企業任職,貸款反而加分!

房仲業者vs.民眾:「信義捷運線旁邊,所以它可以貸款的成數,也許可以有7成到7.5成。

強調房子就在捷運沿線旁,申請貸款不用怕,因為一房一廳,小坪數物件,大多銀行不愛承做貸款,只是除了物件,銀行現在更「針對人」。看屋民眾劉小姐:「因為我名下其實沒有房子,而且我成年了,(首購)聽說應該是有政府相關的優惠。」

避免炒房,第一次買房,貸款成數是比較高,但有趣的是,如果遇上一位25歲的同年男性,也有意願買,劉小姐月薪3萬5,男子月薪平均5萬元,明顯比較高,但劉小姐是大企業行政人員,男子則是業務員,收入穩定性相對差下,劉小姐可貸7成5,男子只能貸6成,等於有辦法「長期」還款,才是重點。

記者:「攤販那種好貸嗎?」房貸評估專家游璿樺:「也不好貸,因為他的收入沒有辦法帳面化,除非他有提供其他的資產擔保,銀行主要是看個人信用,以及他是否可以提供穩定收入。」

專家表示,銀行看人,從信用到年齡,35歲前貸款有優勢,職業「醫師、律師、會計師」收入高,公務員、百大企業,夠穩定,都替貸款加分,覺得買屋還是難,有網路房仲,還主動幫民眾物件配對,但限定月薪4萬以上,才能免頭期款,想有個「穩定」的窩,還是得先秀出穩定收入。

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符合2.875%緊箍咒 壽險買樓 綁售後回租

記者徐義平/專題報導

即便壽險不動產禁買令解除,但仍有最低收益率2.875%的緊箍咒,因此部分預計標售標的為求吸引手握最多資金的壽險競標,便會附上「售後回租」或複數年租約。業者分析,通常該模式業主大多提供穩定且相較區域優渥租金回饋給買方,目的是增加售出機率與衝高出售價格。

南山買綠園道 綁15年租約

其中獲利最驚人的個案便是北市西門町的「新萬國商業大樓」(現名X52),2010年7月,外資亞太置地砸下30.5億元買進該標的,利用2年時間重新裝潢與招租,主要鎖定付租能力高的廠商,2012年8月再將該標的以67億元轉售給富邦人壽,轉手獲利逾1倍。

今年著名案例則要屬9月南山人壽砸48.96億元買下的「勤美誠品綠園道商場」,出售業主勤美提供長達15年的租約,也是能夠吸引壽險砸錢買下的主因。

商仲業者表示,「售後回租」或複數年租約等模式,通常回租的業主為達到壽險提出最低收益率2.875%的門檻,大多會提供相較區域優渥的租金,而且租約都是複數年,因此,售出價格均會往上衝高。

6筆售後回租案 4筆是壽險

根據全球資產調查,近兩年便至少有6筆採用「售後回租」或複數年租約的標的,已順利出售的4筆均是壽險業者取得,分別是「新萬國商業大樓」、「襄陽大樓」、「三商美邦宏遠大樓」、「勤美誠品綠園道商場」等,至於另2筆尚未開標的則是「精英總部大樓」、「淡大HI-CITY複合學舍」。

其中「精英總部大樓」預計今(21)日開標,底價約70億元,並採用「售後回租」模式,由精英電腦提供長達10年的租約;另一筆「淡大HI-CITY複合學舍」,底價17億元,業主龍巖提供2年「售後回租」的租約,每年保證6千萬元的租金收益。

全球資產專案經理王維宏表示,附上「售後回租」或複數年租約的標的,因有立即租金收益,通常較能吸引壽險注意,主因是一來壽險便立即有租金收益,不會受到金管會刁難,二來業主也可獲得現金挹注本業,達到雙贏目標。


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