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目前分類:2013-8 (43)

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房仲:8月房市交易量縮

(中央社記者吳佳穎台北31日電)房仲業者指出,美國量化寬鬆(QE)減碼預期、奢侈稅修法等,加上颱風、鬼月等因素,8月房市交易與7月相比,呈現量縮格局。

永慶房產集團研究發展中心統計,台北市8月交易量較7月減少16%,新北市略減2%,台中、高雄交易都量縮7%。

另外,台北市8月中古屋平均單價每坪新台幣62.2萬元,新北市單價每坪38.1萬元,台中與高雄分別為13.1萬元與12.8萬元。

永慶房產集團指出,8月因美國QE可能於9月逐步減碼的預期心理,以及奢侈稅修法等疑慮,讓消費信心略受衝擊呈現下修,台灣景氣燈號又出現黃藍燈,顯示景氣復甦力道仍不足,加上受到颱風以及鬼月影響,民眾看屋意願略降,讓8月房市交易與7月相較呈現量縮格局。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,近期全球市場訊息紛亂,利多利空消息雜陳,市場變化大,民眾信心不足,讓投資族群開始產生觀望。

根據永慶成交資料統計顯示,以台北市中心來看,8月自住客(首購+換屋)占比51%,首購回到一般水準的23%,換屋占比28%,反觀投資置產本月僅34%,連續兩個月縮手。

至於新北市,8月首購退居第2位,占比僅28%,反而是換屋族群躍升成交主力,占比32%。

黃舒衛推測新北市首購族群減少的原因,可能是新北第1圈的主要行政區交通、生活環境雖是看屋首選,但由於房價高漲,讓房貸負擔增加,為了尋求中等坪數且符合需求的房子,加上通勤時間許可的條件下,可能往新北市第2圈甚至第3圈移動,或是先暫時觀望,放緩購屋腳步。

黃舒衛說,台中、高雄交易量縮7% 投資置產族群也呈觀望,店面熱度降溫。1020831


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奢侈稅喊爽的?投資客照鑽漏洞

對多家「房」況瞭若指掌,他是投資客黃家進,網路代號「帥過頭」常常邀網友,一起看房子。就在新莊迴龍附近,不到一百公尺的巷子,就有五家是黃家進的房子,由於買房速度太快要不是有助理帶,可能他本人都會忘記。

一天買兩間一年就有七百間,不是都說奢侈稅上路,難道投資客不怕被「課」?投資客黃家進:「都出租放四年,所以我永遠不做短線,做短線不要跟我合作我不要,所以奢侈稅你要訂幾年兩年喔,沒關係啦!你訂四年沒關係,我都出租四年。」奢侈稅後不少投資客迅速買進,就在跟政府耗時間,黃家進不諱言先租後賣,延緩簽約的手段,讓他賺得比以前還多,這看起來便宜了放長線的人,不過你以為短線投資客,就兩手一攤沒轍嗎?

點進各大房仲網站,以新北市淡水區為例,不到兩年屋齡的新房,591房屋交易網就有將近7百間的選擇,永慶房仲網也有480間的選擇,短線投資客就藏在裡頭,他們不是不怕奢侈稅,而是偷偷摸摸將奢侈稅,轉嫁給買家。假實價登錄加上左手賣右手買,目的就在炒高房價,管它奢侈稅要扣10趴還是15趴,投資客絕對炒到有賺頭。房市觀察家SWAY認為,奢侈稅上路雖然有讓房價「暫時」被拖住,讓一年漲20趴的驚人數字下降成5趴,但上有政策下有對策,想要避免被投資客海削,自住型買家不但要睜大眼睛,還得堅守出價防線。


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【地產專欄】花敬群:奢侈稅趨嚴業者批判危害大? 實質真相告訴你!

.奢侈稅的作用有助於調節房產市場,將劣質業者淘汰。

近來財政部對特種貨物及勞物稅條例預備修法趨嚴的討論,我們看到仲介業者嚴厲批判,認為會導致仲介倒閉,從業人員收入減少、失業,危害國家經濟發展。實質上應該正好相反。好的仲介公司與服務能力優秀的從業人員,將因奢侈稅趨嚴而獲利,仲介產業體質可以獲得一次調整的好機會。

依據地政司統計,今年7月底全國營業中的仲介與代銷家數合計6,084家(直營4,365家,加盟1,719家),經紀人與營業員分別為7,671人與3,4762人,合計42,433人,平均每店約七名仲介人員,若加上店內行政人員與總部人員,平均每店約需承擔10人左右的人事成本、管銷費用、店租、廣告費與店東的利潤。另外,因中南部仍存在相當數量的未登記違法經營的仲介業,因此全國仲介業家數應在七千家以上。這樣的家數規模會不會太多?依據經濟部統計,民國102年5月底全國便利商店總數10,043家。在台灣,買賣房屋的便利性,似乎已經與買飲料差不多了。

今年1~6月全國建物買賣移轉件數約18萬件,仲介業的服務比例約五成。約9萬件交易分配給七千家仲介,平均每店每月成交件數為2.14件。以實價登錄以來全國住宅平均交易總價約900萬元,仲介服務費實際收取4.5%計算,每店每月平均服務費收入約87萬元。這筆錢要擔負上述提到的各項成本支出,其實是相當拮据;加上各仲介人員能力差異頗大,薪資落差遠高於其他服務業者。因此,仲介人員的流動性與淘汰率也不低,各店面間的競爭也是極度白熱化,搶客人的事情也司空見慣。這要的產業結構與競爭程度,很難創造出優質的仲介服務內容,建立與投資客合作以獲取更多交易機會,反成為仲介業的必修功課。

奢侈稅是在協助仲介產業淘汰劣質活動!

不可否認的,奢侈稅確實有效抑制相當數量的短期交易行為,對當前仲介業的運作模式確實產生直接衝擊。但也不可否認的,越是偏重與短期投資客合作的店家與從業人員,受到的衝擊越大。因此,奢侈稅是在協助仲介產業淘汰劣質活動,對進行正常服務從業人員的影響其實不大。

房屋仲介本質上應該是要非常專業且精緻的顧問服務,因為服務內容涉及客戶畢生心血或長期節衣縮食的圓夢過程。一旦服務重心過度偏離到投資獲利面向,未能提供客戶充分資訊與評估建議,實有愧於客戶支付如此高額的服務費。

奢侈稅的實施提供仲介產業一次調整體質的契機,讓體質不佳的業者離開市場,正常服務的業者可以減少競爭,並強化服務能量。在當前高房價、低薪資與低成長的環境下,大家都很辛苦,也都深感不公不義。國家社會是大家的,沒有任何產業或個人的利益,可以凌駕國家整體利益之上,當各項利害逐步調和之後,國家社會的平衡發展才會讓大家都獲得最佳利益。

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上河園 擁千坪中庭洲子洋 北台房市新亮點

記者葉思含/專題報導、攝影

新北市五股洲子洋重劃區推案遍地開花,近來以總銷達百億元的建案「上河園」最具指標性。由森聯機構-森築開發投資興建的「上河園」規劃2~4房、25~52坪,每坪開價36~49萬元,含車位總價1100~2200萬元,因價位相對平實,每周吸引逾百組民眾看屋。

洲子洋為近來最受到矚目的自辦重劃區,擁有相當便捷的交通路網,可快速連結中山高、五楊高、汐五高等3大高速公路系統,並緊鄰二重疏洪道,擁424公頃大台北都會公園,吸引各大建商競相推案。

其中,「上河園」為近期最指標案,現場專案經理洪光群表示,目前每周可吸引140組民眾看屋,銷售反應佳。

此案基地位新五路三段、新城八路、疏洪北路,面積2605坪,為目前洲子洋重劃區推案中基地最大者。規劃地上19樓、地下4樓共5棟建物,每戶規劃2~3房。2房產品設計23~27坪、共188戶;3房產品29~41坪、266戶;4房產品51坪、46戶。車位為坡道平面車位,共597個,每個165~185萬元。

休閒設施規劃迎賓大廳、獨立中庭花園、空中景觀會館,其中兩棟建物4樓規劃整層公設。洪光群說,「上河園」擁有上千坪的中庭空間,可說是洲子洋重劃區唯一有此條件者。且該案訴求團隊品牌,外觀顧問邀請日本知名大師丹下憲孝操刀,公設空間由王勝正設計,另外還有蘇瑞泉、廖錦盈、貝馬丁等大師共同打造,在區內頗具賣點。


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土城暫緩發展區重劃 地主怨配地減

〔自由時報記者謝佳君/新北報導〕新北市地政局昨天舉辦「土城暫緩發展區及附近地區市地重劃區重劃計畫書公告座談會」,不少地主對於重劃後配回的土地比例一再減少表達不滿,認為權益受損;但地政局強調,私人地主負擔約三十八%,已是有史以來最低,計畫也已大致定案。

地政局︰地主負擔38% 史上最低

八月十二日起,土城暫緩發展區市地重劃開發案公告計畫書圖三十天,地政局昨天在新北高工舉辦兩場座談會,共吸引近千人到場,市議員黃永昌、歐金獅及吳琪銘等人也到場關心。

地政局專門委員黃國峰表示,重劃區約四十五公頃,開發完成後可無償提供約十六公頃的公共設施用地,建立優質地方生活圈;日前工程已發包,預計九月至明年一月完成地上物拆遷補償,民國一○四年底完工。

地主配地比例 一路降到61%

但土城區清水里長楊寶猜說,地主配回的土地比例從最早期原打算民間自辦重劃的六十八%、前台北縣長周錫瑋時期允諾的六十五%,一路降到現在約六十一%,而且過去有些私有土地已被徵收做公園、停車場等,現在再參與重劃,「被剝了好幾層皮」。

黃國峰解釋,內政部都市計畫審議委員會將部分住宅區用地規劃為公園用地,加上斬龍山文化遺址的園區範圍擴大,地主配回的土地因而減少;但他強調,考量過去有些土地已被徵收,部分道路等公設用地因此已被排除在地主負擔的範圍外,地主負擔比率僅約三十八.一二%。

議員︰遺址擴大 不該犧牲地主

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信義區豪宅8.2億 再創天價

(中央社記者吳佳穎台北28日電)房仲表示,台北信義區豪宅「皇翔御琚」今天以總價8.2億元,每坪275.99萬元,再創全台住宅最高單、總價紀錄,顯示豪宅與一般市場脫鉤,房市M型化發展。

永慶房產集團表示,繼上月台北市不動產交易實價查詢服務網站揭露信義計畫區豪宅「皇翔御琚」分別於今年3、4月成交兩戶總價超過5億的產品,今天又公布一戶6樓、總價為8.2億元、每坪單價創下275.99萬元的成交紀錄。

永慶房產集團研究發展中心黃舒衛經理表示,這次揭露資訊與4月成交的同屬6樓,但面積較大,光主建物面積就多了60幾坪,所以一舉拉高成交總價。

另外,黃舒衛說,車位價登錄單價最高的只有670萬元,稍遜於之前700萬元紀錄;但價格之高,一個車位不但能在中南部買上一棟透天住宅,也能輕鬆購得較偏遠的新北市兩房大樓產品。

而合計4個車位總價高達2480萬元,遠超過台北市政府公布最新標準住宅的1368萬元,超出1112萬元之多。

黃舒衛觀察,市場M型化明顯,未來豪宅市場的需求、走勢與一般住宅將完全脫鉤。

黃舒衛分析,自從今年第2季開始實價登錄揭露的頻率增加、豪宅資料越趨透明;預估在新的豪宅價格排行榜誕生的同時,會激起高資產族群追求更高端的居住服務、社會認同的需求,衍生另一波的豪宅換屋潮。1020828

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CPI達3%才審基本工資 勞團斥違法 明年月薪擬增226元 時薪調至115元

〔自由時報記者楊久瑩、邱燕玲/台北報導〕勞委會基本工資審議委員會昨日達成共識,基本工資月薪自明年七月起調高為一九二七三元,調幅為一.一九%;時薪則自明年元旦起調至一一五元,調幅為五.五%,全案仍待行政院核定,受惠總勞工數達二○八.五萬人。

再開審議會 恐等2年後

勞委會主委潘世偉表示,審議委員會經考量當前經濟和社會情勢,擬建議時薪自明年元旦起從一○九元增加六元;每月基本工資則自明年七月起從一九○四七元增加二二六元。另外還有一項但書,明年起,年度消費者物價指數(CPI)年增率累計達(含)三%以上時,才會再召開基本工資審議委員會,預估要再開會恐得等兩年後。

潘世偉解釋,今年最特別的是,代表第三公正方的學者辛炳隆教授,首度提出了勞動扶養比及基本生活費的概念,明年七月起上路的基本工資月薪計算方式,是透過每月最低生活費乘以勞動扶養比概念後算出調升數值。

工資調整結果,勞資都有意見,勞方批評明年只調二二六元,根本不夠每天多喝一瓶養樂多!四大超商初算成本要增十億元,大喊頭疼。勞方代表張必富憂心,去年基本工資審議結果,卻在送行政院後生變,今年不知會不會歹戲重演?更批評今年新增CPI但書,不但為資方背書,更違反基本工資審議辦法。

經過勞委會試算,這次預估約兩百多萬勞工受惠。勞工因此必須多繳的勞健保總費用為四.○七億元;資方及政府必須多繳的薪資成本、勞保、健保及勞退等總費用,分別是七十.六七億元及三.九一億元。

時薪部分,總計有三十一.九六萬名勞工可調薪,至於勞、資及政府一年合計得多支出約四十一.三七億元。

月薪部分,總計有一七六.五四萬名勞工受惠(包括外勞二十四.一三萬人),勞、資及政府一年合計得多支出約三十七.二八億元,預計以服務業與製造業勞工受惠最多。

新調整案 仍待政院核定

行政院發言人鄭麗文表示,勞委會將結論提報政院後,再依法定程序處理。相關人士認為,電價十月調漲可能帶動物價,基本工資再不漲說不過去,政院生變機會不大。

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房仲小蜜蜂街頭橫行 獵蜂行動最高罰30萬

  房屋仲介業者為了招攬客戶,常常會在巷弄間張貼小廣告,電線桿、變電箱,甚至是家戶門口,都成了房仲業者打廣告的免費空間。台北市環保局為了揪出這些破壞市容兇手的小廣告,自即日起執行獵蜂計畫,最高可罰30萬元罰鍰。

  房屋仲介業者術語中的貼「小蜜蜂」,即是破壞市容兇手之一的「小廣告」,而房仲業者常以騎摩托車、兩人一組的方式在市區穿梭,張貼房仲小廣告。台北市環保局獵蜂計畫,同樣以機動性高的機車出勤。

  台北市環保局長吳盛忠表示,該小組成員皆配有行車紀錄器及電動機車,藉由電動機車靈活機動性與行車紀錄器超廣角視野、高畫質影像及可長時間連續錄影的特性,除了可以大為提升取締證據力,讓違規者無所遁形,又可避免稽查人員跟拍時行車安全的顧慮。

  根據環保局統計,今(102)年1至7月,台北市共稽查拆除18萬2千多件小廣告,成功告發1,300多件,其中僅5件為房仲業者,告發率偏低。環保局獵蜂計畫啟動後,將針對房市交易熱絡的大安、信義及中山等區域,列為主要取締地區。

  違者除可依違反廢棄物清理法告發,處1,200元以上、6,000元以下罰鍰外,如違規行為人經查證具有不動產經紀業營業員身分,環保局一律移請地政局以違反不動產經紀業管理條例,重罰6萬元以上、30萬元以下罰鍰,並適時公布違規業者名單。

  為有效遏止房仲業者隨處貼小廣告歪風,台北市環保局自即日起,針對12行政區易遭張貼廣告的熱點區域,進行埋伏守候或來回巡邏,執行取締工作。環保局呼籲業者,應循合法管道,如網路宣傳、或合法申請廣告板欄等方式進行宣傳,以免受罰。

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張盛和:房屋買賣 本就核實課稅

中國時報【洪正吉╱台北報導】

市場傳出實價登錄後,實價課稅變相上路,財政部長張盛和昨日表示,房屋買賣交易申報所得稅,依法本來就是核實申報,實務上常用的房屋評定現值乘所得稅額比例申報方式,屬於例外。

在不動產實價揭露制度上路時,總統馬英九及行政院長江宜樺,先前都曾對外宣稱,實際登錄制度不等同實價課稅,配套措施未完成立法前,實價登錄都不會作為課稅依據。

張盛和於實價登錄上路時也曾表示,實價登錄和課稅無關,查價是查個案,而且還是要看合約,因此要作為課稅基礎仍有欠缺,他認為實價登錄的資訊只是用來參考而已,不可當課稅依據,而且實際登錄也不是顯示每個房屋的價格,而是用區段來顯示房價。

不過,今年以來不少豪宅戶的買賣被以實價課稅,張盛和昨日重申,「財政部對於實價登錄與實價課稅不是等號,政府不會用實價登錄作為課稅基礎的政策方向,目前都沒有改變,現階段也沒有實價課稅的規劃。」

張盛和指出,所得稅法的課稅精神,本來就是有所得就要課稅。買賣房屋課徵所得稅,一直以來也都是依核實課稅的原則,國稅局查不到實價,才會同意納稅人按照評定現值乘所得稅額比例的方式申報。

至於外傳實價登錄上路後,民眾被要求補稅的案件有大幅增加現象,張盛和說,國稅局稽核都是依個案而定,他對查核實務的個案不清楚,但國稅局沒有掌握資料,不會亂查稅或要求補稅。

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房仲:賣屋課稅依實際獲利申報

(中央社記者韋樞台北24日電)賣屋者申報所得時,遭國稅局依實際交易盈虧課稅。房仲表示,房屋買賣本應依實際交易報稅,但卻可以扣除相關費用,並拆算土地和房屋價值再申報。

報載實價登錄上路後,「實價課稅」也跟著同步,現在用房屋評定現值乘所得率方式申報賣屋所得,常會被國稅局打回票,要求改用實際獲利所得申報。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,房屋買賣本應依實際交易所得來申報,特別是近年「實價登錄」上路後,國稅局經常宣導納稅人賣屋時,應依實際交易所得來申報。

曾敬德指出,除了賣屋人應以實際交易所得申報外,古早以前取得的房屋,賣屋人無法取得當年的交易資料證明文件時,國稅局才會依財政部核定標準核定。

他說,賣屋人可以按實際交易價格減除原始取得成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付一切費用後的餘額為所得額,併入綜合所得總額來申報所得稅;同時賣屋獲利所得還可以拆算土地和房屋的價值比例,來計算房屋的財產交易所得。

曾敬德強調,以買賣都會區的老公寓為例,依實際交易價格計算出來的繳稅額度,比依房屋評定現值計算出來的稅額增加有限。

根據財政部台北國稅局發布資料,依所得稅法第14條第1項第7類規定,財產或權利原為出價取得者,以交易時的成交價額,減除原始取得的成本,及因取得、改良及移轉這項資產而支付一切費用後的餘額為財產交易所得,民眾出售成屋或預售屋,交易所得均應依這項規定計算。

台北國稅局指出,依所得稅法施行細則第17條之2規定,若未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關得依財政部核定標準來核定。另外,申報時,可按房屋評定現值占房屋評定現值及土地公告現值合計數的比例,計算房屋部分的財產交易所得。1020824

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實價登錄發威 賣8000萬宅 繳稅暴增9倍

中國時報【陳宥臻╱台北報導】

國庫日益拮据,加上實價登錄上路滿一年,房仲業者透露,國稅局要求實價申報的案件有增加趨勢,豪宅屋主更成為重災區。日前有民眾以總價8000萬元出售大安區豪宅,原以評定現值申報交易所得,結果國稅局以實價登錄為本,要求補稅,稅金從28萬餘元暴增到240萬元,差距近9倍,屋主欲哭無淚。

國庫拮据 查稅積極

5月所得稅申報結束後,國稅局陸續進行申報查核。中信房屋合作代書指出,近1年來國稅局已暗自實施「實價課稅」,殺傷力跟奢侈稅擬延長沒兩樣。由於最近傳出不少投資房地產的屋主被要求補稅,使得國稅局以實價登錄的價格,作為課稅基礎的爭議浮上檯面。

國庫困窘下,國稅局查稅變得積極起來。房仲業者透露,最近確實有包括成交總價8000萬元以上,甚至近億元的高價買賣屋主被盯上,相對的,成交價在1000萬~2000萬元的房主,較沒有傳出補稅的問題。

稅金從28萬變240萬

房仲業者指出,有個客戶買賣8000多萬元的房子,實際賺了600多萬元。該屋主以評定現值150萬元,及財政部公告的北市精華區房屋評定現值所得稅率48%計算,賣屋所得為72萬元,再以72萬元乘以40%所得稅率,於是繳28.8萬元的賣屋所得稅給國稅局。

不過,國稅局依照實價登錄的資料,掌握該屋主賺了600萬元,直接用600萬元乘以40%的所得稅率,要求繳交240萬元稅金,等於屋主從28萬多元的稅金,一口氣變成240萬元。由於國稅局是依照所得稅法查核補稅,屋主只能接受。

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66萬人擁至少3屋 囤房擬課買方稅

財長︰年輕人買得起房

才可能檢討奢侈稅退場

〔自由時報記者張舒婷、林美芬/台北報導〕財政部昨首度召開奢侈稅(特種貨物及勞務稅)座談會,學者與民間團體籲「實價課稅」,但業者反對並主張廢除奢侈稅。財政部長張盛和重申奢侈稅「修而不廢」,等到房市沒有不當的投機和囤房現象,年輕人買得起房子時,才可能檢討奢侈稅退場。

財政部委託中華財政學會提出奢侈稅檢討報告,指奢侈稅確實打壓投機交易,若無奢侈稅,雙北市房價至少會再漲十%到十五%;但目前囤房情況仍嚴重,持有三棟以上房屋超過六十六.二萬人,還將炒作目標轉向非都市土地、農地和工業用地,因此建議對囤房大戶課徵買方稅、非都市土地納入課稅範圍,並將閉鎖期從二年延長為三至四年。

建築業反對閉鎖期延長

不過,不動產開發公會全聯會理事長吳寶田表示,房地產是帶動經濟成長的引擎,若引擎熄火,傷害的是就業、內需跟稅收,若奢侈稅要加重,「不知道還有什麼條件走出悶經濟」。東森房屋董事長王應傑也指出,奢侈稅實施兩年來,市場被扭曲,量縮價卻漲,且房屋移轉悶、稅收也下降。

鄉林建設董事長賴正鎰說,奢侈稅已打擊短期炒房風氣,最好先暫緩或維持現狀,現階段絕不適合再延長奢侈稅閉鎖期;否則將製造房市災難,衝擊房地產上下游產業約三百萬人生計。

學者︰限期推實價課稅

台北商業技術學院財稅系教授黃耀輝認為,「實價課稅成功時,奢侈稅功成身退日」。民進黨立委許添財也表示,實價課稅一定要做,否則可能又要引起一波公民運動。德明財經科技大學副教授花敬群則說,不要覺得實價課稅不可行,各界應給政府壓力,要求在期限內推動。

對此,不動產開發公會全聯會秘書長于俊明當場表示,「不可以因為我們在場,就說(實價課稅)是大家的共識」,實價課稅的稽徵成本很高,也應考量到賣方會轉嫁什麼成本給買方?要推動實價課稅前,須先提出完整的配套措施。

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信義區素地少 養地各出奇招

未達最大效益 寧可不開發

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕台北市信義計畫區可說是全台灣最燙金的地段,開發至今逾三十年,區內素地稀有,蓋一塊少一塊,因此若未能發揮最大效益,開發商寧可放著也不願開發,自然衍生出五花八門的養地招數,其中最有名的要屬D1街廓,竟變成周邊鄰居種菜的地方。

根據商仲業者統計,信義計畫區裡至少有三塊素地市值超過百億元,分別是D1、D3、D5。D1街廓除有一部分是知名的「最貴菜園」外,其中一部分的最新狀況是租給運動品牌愛迪達興建籃球場使用。

D3為富創建設持有,現狀為停車場;D5由寶豐隆地產持有,已申請建照,並以鐵皮圍籬圈起,但尚未有進一步開發動作。

業者表示,開發商養地多半是土地產權複雜,需要時間整合;即使已經拿到大部分土地,但還未達最大的開發效益,寧可選擇不開發。信義計畫區多塊空地放著多年未開發,便是因為地主複雜,整合需要漫長的時間,不過一旦整合成功,土地價值相當驚人。

與鄰博感情 當籃球場菜園

闢藝術專區 建社區咖啡館

養地手法百百款,除常見的收費停車場外,近幾年也出現興建社區咖啡館,甚至是當作鄰居的菜園等;也有建商將手中整合土地直接搭建藝術專區,租借給藝術團體當作臨時展覽中心或是表演場地,都是和鄰居博感情的好方法。

新莊副都心/新莊頭前重劃區/頭前重劃區新莊重劃區/新莊預售屋/全坤建設鄉林建設/遠雄建設/冠德建設/宏普建設/宏盛建設/程茂建設/日堯建設/新潤建設/蒲陽建設/誠佳建設/寶佳機構/達永建設/國美建設/麗寶機構/中悅機構/興富發建設/亞昕建設/金革科技/吉泰建設/竹城建設/定泰建設/建義建設/國泰建設/合康建設/合新建設/合嘉建設/廣春成建設/國鉅建設/羅浮宮建設/龍井建設/鉅盛建設/興富發藝術首席/興富發公園首席/達麗首席/興富發綠藝首席/興富發美樹首席/興富發一品莊/興富發誠/興富發興天地/興富發新富邑/宏普文華居/宏普四季館/宏普柏悅府/宏普雙橡園/亞昕國際亞昕平方/亞昕國際亞昕細見/亞昕國際亞昕細見2/河成五星尊爵NO.7/國泰新莊園/金革幸福公園/金革幸福公園百合館/金革幸福公園文學苑/冠德鼎峰/冠德鼎苑/冠德鼎華/冠德鼎捷/冠德天尊/蒲陽昔詩/全坤峰華公園館/全坤峰華國際館/鄉林淳風/鄉林淳青/誠佳上和苑/國鉅朕權/國鉅天子/羅浮宮兆之丘/合新美學CEO/合新大美/美麗春城/新春城/定泰翫賞苑/建義沃朵夫/遠雄海德公園/遠雄中央公園/遠雄巴黎公園/新潤都峰苑/程茂天聚/日堯天匯/宏盛學闊合/宏盛學至達/宏盛學日上/達永越世紀/合康閱世界/一方林映/一方城心/家一方/龍勤天耀/吉泰美/上尊爵/合康天賦/合康新時代/廣天?/v house/宏普賓麗/都峰苑2/亞昕向上/新浩天鑽/遠雄米蘭公園/遠雄國都/懋麟帝都/麗源心悅中原/

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壽險業投資不動產解禁 顏炳立:好事,希望政府玩真的

記者林信男/台北報導

壽險業投資不動產解禁,500億元資金活水可望注入市場。戴德梁行董事總經理顏炳立16日表示,政府在管制上的放寬,對整體經濟和房市發展是好事,但「希望是玩真的,不是玩假的。」

媒體報導指出,包括南山人壽、全球人壽、台灣人壽等壽險公司,均已收到金管會的「解禁令」,將可投資商用不動產,不過租金投資報酬率2.875%的門檻並未改變。

顏炳立認為,壽險業的資金壓抑很久,就像魚已經餓了好幾個月一樣,現在金管會同意解禁,「魚會衝出來咬餌」,整個房地產市場的經濟會動起來,這是好事情,希望政府這次在管制上的放寬是玩真的,不是玩假的。

根據戴德梁行在7月4日發布的「2013年第2季不動產市場概況」調查,2013年第2季商用不動產買賣金額,從第1季的200餘億元,大幅滑至104.9億元。

當時顏炳立除大嘆,「市場冷,夏天穿毛衣」外,也看壞2013下半年房市。如今壽險業投資商用不動產解禁,可望讓房市重獲正面能量。

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用人頭買賣房避稅 被罰315萬

〔自由時報記者張舒婷/台北報導〕財政部國稅局近期加強選案查核逃漏奢侈稅,一旦查獲屬實,不但要補繳稅款,還要按漏稅額處3倍以下罰鍰。台北國稅局副局長王玠琛指出,近日查到一名投資客,利用兩個根本無購屋財力的人頭戶買下房地產,並持有1個月左右就出售,結果不但要補繳210萬元稅金,還被罰了315萬元鉅款,得不償失。

王玠琛表示,這名投資客甲君,去年11月間,分別以乙君、丙君的名義,出錢向法院拍賣取得2戶房地,再由乙、丙兩人的名義,在去年12月間出售,售價分別為1000萬元、400萬元,就是意圖利用乙、丙兩人皆符合「持有一戶自住房地不必課徵奢侈稅」的規定,逃漏奢侈稅。

國稅局調查後發現,乙、丙兩人與甲君為親戚關係,但兩人年紀相當輕,按常理並無相當的購屋財力,仔細追查後,發現乙、丙的購屋款項,都是由甲君出資,售屋契約同樣由甲君代理簽訂,最後售屋款項也是進了甲的口袋。

王玠琛說,由於確定甲君持有房地不到1年就轉售,必須課徵15%奢侈稅額,兩筆房地分別課徵150萬元及60萬元,另加罰1.5倍罰鍰315萬元。

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逃漏奢侈稅五花八門 國稅局查報案件多

  由於奢侈稅採自行申報繳納方式報稅,為了抑制不動產價格炒作,國稅局對於查核奢侈稅態度積極,因此透過高價低報、借人頭買賣、假贈與真買賣等方式逃漏奢侈稅的情形,都成為國稅局查核的重點。

  其中,借人頭短期移轉不動產,以規避奢侈稅的情形相當常見,而人頭與出資者間,通常是親屬關係,國稅局已經查獲多起由父母或兄姐,出資購買房地,再以贈與方式將房地產移轉登記至已成年子女或弟妹名下,利用受贈人僅有一戶自用房地得排資課稅的優惠,規避實際出資者原應繳納的奢侈稅。

  國稅局表示,通常出資者名下不只一戶房地,而出名登記的親屬,特色是年紀輕,沒有購置房地產的資力,甚至不動產買賣契約書經常出現出資者代理簽約的情形。

  國稅局現在以透過資金來源及流向的方式,來確認出資者,資金從出資者的帳戶支出買屋,賣屋後所取得的價金,再流回出資者的帳戶,很明顯可以依照實質課稅原則,認屬實際出資者的銷售行為,歸課出資者的奢侈稅,補稅加罰。

  除了利用親屬名義銷售之外,台北國稅局也查獲投資客,利用名下沒有任何房產的人頭,買賣房屋,逃漏奢侈稅;投資客則是持有多筆房地,歷年都有財產交易所得的紀錄。

  國稅局查稅還發現一件案例,納稅義務人申報出售房地,其中房屋價值750萬,土地價值650萬,總售價是1,400萬,而其中只有土地是2年內移轉,所以自行繳納奢侈稅65萬元。不過,在台北房屋價格一定低於土地價格的情況下,因為報價不合理,因此被國稅局查稅。

  其實本案例房屋已是30年老舊房屋,且即將拆除,應該依照比例計算房地各價值多少,房屋評定現值為25萬,土地公告現值為460萬,因此總計1,400萬中,土地銷售價格應有1千3百多萬,國稅局重新核定土地售價應為1千3百多萬,因此這名納稅義務人還須補繳67萬的奢侈稅。

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實價登錄 再掀一波新高價

中國時報【翁毓嵐╱台北報導】

內政部第13波實價登錄資料於昨日(16日)揭露,北中南各區不動產交易再掀一波新高價,其中台北市2億元以上豪宅聚落,已從大安區轉向信義區、中山、中正、松山與士林區。

根據截至7月31日前完成申報的資訊,北中南五大都會區的商用類不動產交易,出現一波高潮。台北市信義區出現每坪以近695萬元高單價的土地成交案;最貴的金店面落在萬華區西門町,以每坪逾1萬元的天價承租。

另外,桃園地區的店面交易,創下單坪近170萬的新高;高雄左營區也創下總價10.44億元的店面成交紀錄。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,位於信義計畫區僅14.2坪的土地,雖成交總價只有近1億元,但卻創下每坪以694.7萬成交的紀錄;另在大安區也有一筆不到8坪的土地,以5,247萬成交,單價667萬元仍略遜於信義區。

北市店面部分,陸客自由行的熱門景點西門町,此回於成都路與武昌路二段,各以35.1坪店面、月租金高達38萬元,及20.7坪店面、月租金20萬元的高承租價,拿下台北市的金店面,折算店家單坪承租價格約1萬元,平均每天開店的租金成本也差不多落在1萬元上下。

高雄這波位於漢神巨蛋商圈的店面,以總價10億4413萬元賣出,創下高市實價登錄以來新高。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出,近來漢神巨蛋百貨營收頻創新高,商業活動熱絡,加上有捷運站,京城建設、聯上實業及三發機構等3家建商推案,成為高雄房市的一級戰區。

至於住宅部分,從近幾波實價登錄資訊來看,北市豪宅王已從大安區移轉至信義區。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,目前北市2億以上豪宅總計18棟,信義區就占了8棟,是大安區的2倍;另外,中山、中正、松山與士林區也出現2億豪宅。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉也表示,北市目前較受矚目的為飯店改建豪宅,如中泰賓館改建的文華苑、富都飯店改建的遠雄富都等案;預計下一個受關注的飯店改建,就是信義計畫區的亞太會館改建案,最快今年底銷售。

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實價登錄見真章 小坪數&低總價宅搶手

記者朱語蕎/專題報導、攝影

實價登錄上路至今,已累積不少資訊。台北市政府日前針對實價登錄資料庫,統計台北市各行政區的交易熱區,前5大熱區分別為中山國小站周邊、西門町、百齡國小生活圈、晴光市場及興隆路三段一帶。專家分析,這5區皆具備交通便利、生活機能完善等特質,且小坪數、低總價的物件占多數,因而吸引首購族與置產客目光。

市場上充斥著各類房市資訊,讓人摸不著頭緒,台北市政府民政局近日除發布實價登錄的房價資訊,也整理出台北市各行政區的交易熱區,以生活圈為區塊,讓民眾一覽環境特色、區域行情,購屋時若想以區域來搜尋物件,更能掌握市場概況。

中山區 交易量最大

相關統計剔除1樓、透天厝和地下室特殊物件,結果出爐後,交易件數最多的地方是中山區,區內的新生北路二~三段以及晴光市場周邊生活圈,分別奪下交易熱區冠亞軍。

2區範圍相距不遠,皆位在中山國小附近。位居榜首的新生北路二~三段,5樓以下產品每坪35~50萬元,6樓以上物件每坪則在40~60萬元,因住商混合大樓多,小套房也多,房價相對便宜,成為首購或置產族的購屋熱門區塊。

晴光市場則具備完善機能,生活圈內有市場、夜市,且公車路線眾多,加上以小坪數產品為主,成為房市熱區並不令人意外。

此區也是中山區推案較多的地方,且交易狀況十分穩定,年初推出的「中山隱」、「中山世紀」皆順利完銷,成交行情每坪80~100萬元間。目前推案中的有「中山官邸」,規劃4房產品,每坪開價115萬元;雙城街巷內,則有將捷建設的小坪數案「將捷心裡90~115萬元,訴求挑高3.6米及完備機能。

將捷建設總經理林莉婷表示,中山北路有傳統商家,也有精品旗艦店,新舊交融是此區特色,因為對外到新北市或市區都很便利,小坪數產品特別受到青睞。

西門町 商業機能絕佳

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示範區土地 容積率上限鬆綁

 

(中央社記者劉麗榮台北15日電)配合自由經濟示範區上路,內政部今天宣布放寬非都市土地使用規定,不受建蔽率60%限制,容積率可提高到240%。

內政部下午舉行部務會報,會中通過「非都市土地使用管制規則」部分條文修正草案,除加強國土保育土地使用管制,也配合推動自由經濟示範區政策,增加土地使用強度,並簡化變更開發計畫程序。

內政部次長蕭家淇表示,因應自由示範區引進多元產業進駐的土地使用需求,修正區內土地使用強度不受現行特定目的事業用地建蔽率60%、容積率180%上限規定。

為提高廠商進駐自由經濟示範區誘因,他說,最高可給予240%容積率;建蔽率部分,經目的事業主管機關同意,可有條件開放。

蕭家淇表示,開發計畫變更程序也簡化,變更計畫經目的事業主關機關認定,只要性質相同、具高度相容性,且未變更主要公共設施、公用設備等,申請人只要製作變更內容對照表送中央主關機關備查即可,不用再辦理土地變更審議會議,節省許多行政程序。

另外,內政部也配合產業創新條例及農村再生條例等法令修正相關規定,增訂非都市土地依產業創新條例申請開發為工業使用的土地面積若達5公頃以上,應變更為工業區。

內政部表示,草案將於近日依法制作業程序發布施行。1020815


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壽險千億元投資不動產 鬆綁

 

中國時報【洪正吉╱台北報導】

金管會昨日表示,先前因金檢缺失而遭禁止投資不動產的8家壽險公司,已發函南山人壽、台灣人壽及全球人壽解禁,另外,中信人壽、新光人壽已呈報完成 改善,近期即可通知解禁。亦即,近期將有逾千億元資金投入不動產,但金管會強調,投資收益率不得低於2.875%的規定,目前不會修正。

金管會保險局2012年11月中旬,祭出包括投資收益率不得低於2.875%、最低收益率不再給2年緩衝期、投資商用不動產,5年內不得移轉所有權等7大條保險業投資不動產的規範措施,且道德勸說各公司暫時不要買進新的不動產,直到今年4月30日金管會正式解除禁買令。

後來金管會檢查局查獲多家壽險公司投資不動產有缺失,又發函明令缺失改善前不得投資不動產,造成龐大壽險資金苦無投資去處。

為此,壽險公會理事長許舒博7月底率8家壽險公司代表與金管會座談。許舒博初估,從5月至7月底,至少有500億元原先已規畫的資金無法投入房市,從5月到現在,也只有新光及三商美邦人壽投入約20億元,購買自用不動產。

金管會表示,目前已有包括南山人壽、台灣人壽及全球人壽確實改善,保險局也已發函通知取消禁止投資不動產的禁令。

另外,中信人壽、新光人壽也已呈報認為公司本身已改善缺失,這部分保險局強調,會盡快處理,如果沒有問題,程序完成後最近幾天就會核出去。

至於國泰人壽及宏泰人壽,目前都沒有送件呈報。其中,掌握國內最多壽險資金的國泰人壽,因為必須先經過董事會流程,內部程序還沒完成,所以沒有在這波解禁名單裡。保險局表示,國泰人壽只要金檢缺失沒問題,近期也可解禁。

據了解,扣除壽險龍頭國泰人壽,其餘壽險公司待投入不動產的部位超過千億元。其中,南山人壽已喊話對先前流標的台北市信義計畫區A25開發BOT有興趣,預計壽險資金解套後,將可為不動產市場注入活水。

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