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預售屋風險知多少/新莊副都心/頭前重劃區/建案資料/紀旻宏0929-098-801

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頂加租金與鄰均分/新莊副都心/頭前重劃區/建案資料/紀旻宏0929-098-801

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越世紀

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房市禁口令將公告 張副市長否定張教授

記者林美芬/台北報導

台北市政府正準備公告被不動產業界視為「禁口令」的資訊管理規則,如正式公告,那將出現張副市長否定張教授的錯亂現象。

台北市政府即將公告「台北市不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規則」,整個條文只有11條,重點內容就是未來在台北市的不動產業者要發布相關資訊,須詳實查證,並與事實相符,不得為虛偽不實或引人錯誤的表示或表徵,誤導市場成交行情或違反法令等情形,否則將予開罰。

同時在管理規則中引用不同法令,包括不動產經紀業管理條例、消費者保護法及行政程序法等,就是強調台北市政府對於業者的管束法源。

但從業者角度來看,就是「禁口令」,業界私下批評,單從法令上來看這做法是疊床架屋,且會出現張副市長否定過去張教授的怪異結果。

房產業界過去對張教授的空頭論調,恨得牙癢癢,甚至隔空開罵,而張教授對房仲及代銷業者所謂「膨風」資訊也早就不滿,兩方素有嫌隙。

房產業者指出,就算張副市長對業界有多大的不滿,但這管理規則不只牽扯到業界秩序問題,更有言論自由及商業自由的層次。

業者指出,其實每家業者都很愛惜企業信譽及聲望,台北市政府如此要求有點多餘,且在相關的法令上,如消費者保護法就有明確的要求,市府其實大可不必疊床架屋發布行政法規。

業者說,張副市長若對業者提供資訊內容不滿,只要找來喝杯咖啡,說明一下市府立場,就可對業者產生具體警告作用,尤其市府只要找到發布不實個案的業者,將其公布出來,就會重創房產業的企業形象、信譽、商譽等,業者那敢不從。

房產業者指出,當初張教授一路唱空台灣房市,但這幾年來房價卻一路走揚,讓當初聽信他的預言不買房者,現在更買不起房,但市場還是尊重張教授有其言論自由,若張教授變成張副市長後就對市場發布禁口令,豈非張副市長否定張教授。

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本報特稿/慎防房市泡沫化/智庫論壇/ 國立空中大學副教授謝明瑞、國政基金會助理研究員周信佑

前言

 根據中央銀行的統計資料,2013年4月,銀行房貸與建築貸款餘額雙創新高,國銀購置住宅(房貸)、修繕貸款、以及建築貸款(土建融資)餘額分別為5兆4295億元、3505億元與1兆4539億元,房貸餘額創下新高,顯見國內房市經歷農曆年短暫的季節因素降溫以後,因為329檔期活絡而再度呈現回溫現象。由於國內目前的房貸加修繕貸款金額已達5.78兆元,占GDP 14兆餘元的41.2%,其占比已經偏高,若在加計土建融資,房地產的融資金額更達7.23兆元,占GDP的51.5%,亦即國內房價持續偏高,房貸餘額占GDP比率亦持續上揚,顯示房市確實已潛藏泡沫化的隱憂。

 都會地區房價偏高

 都會地區房價偏高為十大民怨之首,政府為減少民怨,讓房市降溫,並解決房價不合理的高漲現象,央行和財政部均提出相關對策因之因應,如降低貸款成數、要求不得壓低利率搶貸款、嚴審貸款人條件、實施奢侈稅,以及提高投資客炒房成本…等,其目的是要讓投機客?步,並使自住客逐步重回購屋主力,同時解決房價不合理的上漲問題,然而,成效不彰;主要因台灣為島型經濟國家,面對全球量化寬鬆的貨幣政策,過多的熱錢不斷湧向亞洲等新興市場,台灣亦無法倖免,造成游資充斥,引發人民炒股與炒房熱潮,加上利率偏低,財務槓桿偏高,導致都會地區的房價居高不下。

 事實上,這種都會地區房價偏高的問題不僅局限於台灣,世界各主要國家如歐洲與美洲國家如英、法、美等,或亞洲國家如新加坡、香港、中國大陸等,也都面臨相似的問題,雖然各國政府陸續祭出房市調控,欲打壓不合理的高漲房價,讓都會地區房價趨於合理價位,但成效不大,且政績大多乏善可陳,觀其緣由,影響因素很多,茲舉其較主要原因說明如下述。

 1.民營銀行對央行決策配合度不高

 金融體系包括公、民營銀行,但政府對民營企業的控管能力相對較弱,因此,在政府政策的推動上,央行要求各公營行庫如土銀、合庫等配合政策,調高房貸利率、降調貸款成數,且審核過程趨嚴,迫使不少房貸戶轉向民營銀行。然而,由於游資過多,房貸、土建融貸款又為民營銀行獲利重要來源,因此,只要貸款人信用良好,或房屋區位條件佳,則民營銀行大多都樂於提供較大彈性的額度,配合顧客的需求,如以高於交易價格的方式鑑價,或搭配個人信貸,以達到實質提高貸款成數的效果。

 2.羊群效應

 在國內房地產市場中,雖都會地區的房市變化有別,但大台北地區房市則長期處於多頭,即使因國內、外經濟變動因素而呈現下跌情形,但一般時間都不會太長,加上資金氾濫,且缺乏其它投資商品的管道,讓多數的投資者與購屋人可能忽略房市下跌的風險,並產生一種從眾心理,即資本市場所稱的「羊群效應」,盲目追隨炒房者的炒作,讓房價節節攀升。

 3.租稅誘因

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裝修牆、天花板 須申請施工許可

公寓大廈室內裝修常造成牆壁龜裂或漏水等情形,鄰居鬧得不愉快。內政部公告修正「公寓大廈裝修規約範本」,新增住戶裝修須申請、張貼許可讓其他住戶知悉、出具切結書給管委會等規範。新制七月一日生效。

營建署代理署長許文龍說明修正意義指出,修正規約範本的目的,就是希望能減少裝修住戶跟其他住戶或管委會的糾紛;裝修規約範本是住戶與管委會間的約定,有助進一步釐清因裝修衍生相關損害的責任歸屬。

依據內政部營建署增訂的「公寓大廈裝修規約範本」,住戶如裝修天花板、內部牆面、分間牆變更等,應依「建築物室內裝修管理辦法」規定,委託合法裝修業者設計及施工;且須於取得施工許可文件後,才能施工。

至於貼壁紙壁布、裝窗簾、鋪地氈,或擺設家具、活動隔屏等,官員指出,並不在裝修管理辦法或規約範本範圍。

規約範本另指出,住戶於裝修施工前,應將施工許可文件張貼於施工地點明顯處;工程完畢,應向主管建築機關申請核發室內裝修合格證明;另在施工期間,為配合環境整潔及使用管理,住戶應向管委會交付「室內裝修工程具結書」。

依據具結書,住戶須承諾自行約束施工廠商,做好安全維護,施工人員也應遵守物料搬運、廢棄物清理、施工作息等規定;如導致共用部分或其他住戶環境汙損、管線阻塞、滲漏水等情況,住戶也應即時清理修復,並負起損害賠償責任。

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建商好口碑 粉絲 「愛相隨」

 

記者朱語蕎/專題報導、攝影

藝人有粉絲團,不少知名建商經過長年推案,也建立起自己的粉絲團,不論何處有新案,粉絲們就跟到那購屋,北部建商像是忠泰、璞園、遠雄、華固,都有 死忠粉絲相隨,桃園的中悅、昇捷,中部聯聚、惠宇,還有南部的城揚、京城等,都有粉絲跟著推案買房,有些案子根本不需打廣告,光是賣給粉絲客戶就已近完 銷,建商粉絲團瘋狂程度,不輸追星族。

買房是終生大事,選擇好口碑的建商,不只品質有保障,日後維修管理也能更安心,未來保值度更可甚其它社區,台灣建設公司多如繁星,北中南有不少品牌 建商,因為推案口碑佳,且規劃細膩貼心,吸引大批粉絲「愛相隨」,不論到何處推案,都有固定客群。以北部來說,上市公司營建五虎:皇翔、華固、遠雄、長 虹、興富發,長年規劃推案,很早就培養出一群粉絲,而未上市的璞園、忠泰,推案品質細膩,只要地點不錯的新案,很快就被秒殺。

璞園質感佳 咖啡廳回饋客戶

璞園建築每年推案量不多,但一推出常常迅速完銷,璞園的現場專案曾打趣說:「很多人以為璞園沒在推案,其實是還沒打廣告就買光了。」璞園建築在北市 有不少叫好叫座的產品,基地條件或許不像其它大建案耀眼,但細膩的規劃,反營造出大隱隱市的質感,受到許多企業老闆青睞,而璞園為拉攏鄰里關係,加速都更 步伐,還買下仁愛路二段及忠誠路巷內透天,改造成「璞璞咖啡館」,讓一般民眾先從住家身旁的咖啡館認識璞園。璞園建築董事長楊岳虎表示,去年底在新生南路 和永康街旁的兩塊基地,未打任何廣告,靠著口袋客戶口耳相傳,就低調完銷,基地已開始動工, 同樣在北部有好口碑的忠泰建設,以大直「輕井澤」打響名號,擁有忠實粉絲團相隨,忠泰以台北市中山區為大本營,基地位置也多位於巷內,但絲毫不影響買氣, 如「忠泰隱」、「忠泰味」、「明日博」,還有與台產合作的「玉山石」等,銷售速度都十分迅速,忠泰本身也致力於藝術設計,旗下有MOT/ARTS,引進國 外品牌家具,忠泰文化藝術基金會則不定期舉辦藝文活動,而築內設計公司則為各豪宅建案規劃室內設計、接待中心,由內而外打造建案形象。

桃園中悅 歐式城堡成指標

桃園地區最具人氣的建商,非中悅建設莫屬,中悅從桃園藝文特區起家,推出不少指標建案,已是桃園豪宅代名詞,房價硬是比同區其它建案高上許多,歐式 建築外觀是中悅建案特色,從早期的「中悅花園廣場」、「中悅帝寶」開始,逐步打響豪宅口碑,之後的「中悅新天鵝堡」、「中悅御之苑」也都有好成績,中悅推 案給乎都是區域指標案,只要遠遠看到歐式石雕外觀,就可知道是中悅作品。

台中聯聚 七期豪宅推手

台中的聯聚建設,在台中七期堪稱豪宅一哥,不少客戶是捧著錢也搶不到,董事長江韋侖以龜毛出名,推出的建案無不精益求精、近乎完美,也使聯聚建案成 為品質保證,聯聚建設帶起的新古典外觀、頂樓SKY LOUNGE公設,成為其它建商模仿的藍本,高質感的規劃,吸引名流富豪爭相入住。而高雄的京城、城揚建設,成立時間長,推案量大,在南部各據一方,走的 雖是平價路線,但規劃可不馬虎,在地耕耘久,同樣吸引許多粉絲團。老建商國泰建設、太子建設,縱橫市場多年,不少老名宅都出自兩建商之手,冠上品牌名稱, 就已是皇袍加身,每次推出必會造成轟動,粉絲遍及北中南。

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房市亮點-奇岩生活圈 首購族搶進

 

工商時報【記者方明╱台北報導】

北投區奇岩生活圈範圍包括中央南路二段以東、公館路以西,該區房市近來因奇岩重劃區新推案量大增,連帶使得交易相當熱絡。

台灣房屋智庫統計周邊住宅行情,屋齡5年內的大樓大約40萬~65萬元,屋齡20年以上的公寓,則大約33萬~48萬元,比起奇岩重劃區的新建案每坪開價85萬~95萬元,顯得相當平易近人。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,奇岩重劃區面積廣達16.68公頃,鄰近捷運奇岩站,位於公館路、磺港路之間,西側及北側與磺港溪親水公園相鄰,東側與丹鳳山相鄰。

台北市政府也特別將該區域以「生態社區」作為規劃重點,約5.6公頃做為公園綠地使用,其中包括設有4座公園,全區為住三住宅地,低密度開發等。

許多建商例如華固、新潤、宏盛、宏普、宏泰、遠雄等多家重量級建商,也看好這個區域發展紛紛前往獵地推案,目前大多以規劃中大坪數產品為主。

目前區域內第一個推案為「華固奇妍-晴川」,規劃60~80坪,目前每坪開價85萬~95萬元,隨著遠雄與宏築建設將陸續推案,如「華固奇妍-出雲」、「遠雄奇岩案-第2期」與「宏築奇岩案」,下半年奇岩重劃區推案量預估可達百億元。

劉志雄表示,北投地區各捷運站的周邊房價,最高為石牌站,其次為北投站,奇岩站則因生活機能較差排名第3。與石牌站及北投站相較之下,奇岩生活圈的 居住環境較單純,總價1,000萬~1,500萬元就可買到2房的中古大樓,所以吸引許多自住首購族群的青睞,隨著奇岩重劃區新推案熱銷,預料奇岩生活圈 住宅也會跟著受惠。

其中區域內成交量最大的路段則是公館路,中古大樓屋齡10~20年,每坪成交價約35萬~48萬元,屋齡20~30年的公寓,每坪成交價約33萬~42萬元。

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賣房免課奢侈稅

 

工商時報【記者張國仁╱台北報導】

政府依都市計畫法規定所指定的公共設施保留地上的房屋,如果在政府徵收這塊公共設施保留地前賣掉該地上的房屋,財政部昨(5)日說,這種房屋的買賣,不用課徵奢侈稅。

財政部發布解釋令,對還沒有被徵收的都市計畫內公共設施保留地上的房屋交易,不適用特種貨物及勞務稅條例(簡稱奢侈稅條例)。

財政部賦稅署副署長蔡碧珍指出,奢侈稅條例第5條第5款規定,依都市計畫法指定的公共設施保留地,還沒有被政府徵收前就進行買賣,不屬於奢侈稅條例規定中的特種貨物,所以這種公共設施保留地的交易,不必課徵奢侈 。

民眾產生疑竇的是,按照都市計畫法要徵收公共設施保留地,如果地上有房屋,那麼這棟房屋的買賣,要否課徵奢侈稅?

蔡碧珍說,所有權人銷售坐落在都市計畫法指定的公共設施保留地上的房屋,也不用課徵奢侈稅。

依都市計畫法第51條規定,由該法指定的公共設施保留地,地上原有的建築物,可以在原來的使用用途上繼續使用。

蔡碧珍指出,政府依法指定的公共設施保留地,在政府辦理土地徵收時,依土地法第215條及土地徵收條例第5條規定,地上的建築物如果屬於依法令規定建造的,政府應該一併徵收。


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房市泡沫化 央行發警訊

工商時報【記者呂清郎╱台北報導】

中央銀行昨(31)日發布年度金融穩定報告,結論強調國內金融體系仍維持穩定,惟特別針對房市泡沫化發出警訊,包括桃園及新北市部份供給量較大地區「很多都是泡沫」,恐將面臨房價下跌的壓力。

央行金檢處副處長蘇導民表示,我國金融體系去年雖面臨不利的國內外總體環境,整體而言仍維持穩定,將持續關注國內外經濟金融情勢變化,採取適當貨幣、信用及外匯政策,且金管會也將持續增修金融法規及強化金融監理,以維持金融穩定。

但蘇導民指出,在房價監控方面,觀察最近幾年來推出的大量建案,陸續已進入完工交屋階段,其中有部分推案量較大地區,房價可能會有下滑壓力,還是希望各銀行依照央行3月底理監事會議的決議,落實自律的審慎授信措施,加強不動產授信的風險控管。

蘇導民說明,根據台電用電量未達最低電費戶數統計來推估,去年全國的空屋數約有142.6萬戶,年增1.6萬多戶,仍屬於偏高水準,與民國98年最高戶數相差不多,因此,近年來大量推案並且空屋率較高的地區,餘屋去化的情形值得關注。

蘇導民重申,央行3月底理監事會決議對房市採取針對性審慎措施,基本上對金融穩定很有幫助,另外,從近期「國泰房價指數」雖然微幅上揚,代表新推案略有增加,但在成屋市場方面,以「信義房價指數」顯示已沒有進一步升高,進入盤整趨勢,代表央行的相關措施有些效果。

銀行主管透露,央行密切監控中的推案量較大地區,主要就是桃園的青埔、南崁、八德,還有新北市的林口、三峽、淡水,其中新北市3區原本就已被央行列入房貸管控區,即要求銀行房貸應自律區,壓低貸款成數低至6成以下,利率也需加碼至2%以上的地區;至於桃園雖然還沒有列入控管區,目前大公股行銀也均自行訂有比照控管區的相關限縮規範,並且為市場的指標。

官員強調,許多房價大幅度不合理飆漲的地區,其實都是「資金行情」炒作出來的,「有很多都是泡沫」,這對部份無力負擔大都會區高房價的民眾來說相當不利;根據內政部統計,在移轉至郊區購屋風潮下,六大都會區去年第4季房價所得比由9.1倍降至8.3倍,房貸負擔率亦由35.3%降至32%,台北市房價所得比也14倍降至13.1倍,房貸負擔率亦由51.4%降至47.6%。

央行統計,去年銀行承作房貸及土建融資餘額成長已趨於緩和,且房貸利率顯現小幅回升,官員表示,銀行如果採取自律控管部份價格炒高地區的房貸成數,就算未來房價泡沫效應出現,只要沒有跌太深,銀行債權尚能保障,儘管整體房價會隨泡沫破滅而回檔,預估大跌的可能性並不高。

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禁用「狂銷」、「熱銷」 防建商廣告膨風

走在市區,大樓外牆最常看到的,就是建商張貼大型廣告海報,為了吸引注意,很多都會加上,熱銷9成、即將完售等字眼,強調搶手程度,但其實根本不是那麼一回事,為了避免業者膨風,北市府研擬,未來只要出現類似標語,都得附上資料來源,否則可依廣告不實開罰。

斗大的廣告看板,幾乎跟成人一樣高,但更引人注意的是上頭寫的熱銷9成,再慢就買不到了,真的有這麼夯嗎?代銷人員:「都已經住進去了,我們已經都交屋了,客戶也都住進去了。」

代銷人員拍胸脯掛保證,類似做法,其他同業也看得到,常見的像是熱銷倒數,或是即將完售、最後一席等等,就是要吸引看房民眾上門。記者:「看到這樣的廣告,會相信嗎?」民眾:「哪有這種事情,我不太相信。」

地產仲介:「建設公司的代銷手法,本來就是這樣子,一個樣品屋弄出來以後,直接就說銷售3成,事實上連一戶都沒有賣。」

賣房比賣小吃還容易,民眾看久了當然也不信,為了規範業者,北市府研擬,未來只要出現

熱銷、狂銷,或是最後等廣告字眼,沒有附上資料來源,通通不行。台北市地政局主秘駱旭琛:「重點是業者發佈的銷售價格,或行為等資訊,也就是說所有發佈的消息,基本上要有所本。」

儘管目前如何管制還在規劃中,但房價居高不下,讓房市交易更透明,對小市民來說,至少多了一份保障。


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房市/奢侈稅解套+資金充沛 豪宅交易熱再起

記者曹逸雯/台北報導

隨著奢侈稅的2年期滿,加上市場資金充沛,台北市豪宅市場陸續出現上億元豪宅交易,包括已在實價登錄網揭露的1.96億元的「國美森美館」與1.25億元的「悅榕莊」,另外,市場也傳出,北市知名豪宅「勤美璞真」近日也有一戶以2.5億元成交。

根據內政部實價登錄網,台北市揭露2筆豪宅交易,其中,大安區新生南路二段的「國美森美館」,交易總價1.96億元,扣除車位每坪單價約161.25萬元;另一筆為中山區樂群三路的「悅榕莊」,交易總價1.25億元,扣除車位每坪約118.53萬元,分別是在今年3月及4月交易。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,「國美森美館」總戶數12戶,是一層一戶的大坪數建案,且面對大安森林公園第一排,住戶單純,加上無敵景觀視野,吸引高資產族的目光,此次交易的屬於低樓層,景觀稍嫌不足,實價揭露交易單價每坪表現至161.25萬元,算是符合市場行情,如果6樓以上的景觀戶,房價表現可望更上層樓。

至於中山區樂群三路的「悅榕莊」,位於大直重劃區,區內有美麗華、愛買及家樂福,以及捷運文湖線劍南路站駐點,加上內湖科技園區的就業人口,生活機能優越、交通便利以及就業人口加持下,房價表現不俗。

除了這2筆已在實價登錄網站揭露的豪宅,市場也傳出,北市知名豪宅「勤美璞真」日前也有一戶成交,總價為2.5億元,平均每坪約226.5萬元,由於是5月才登記過戶,因此尚未登錄,而賣方則是在奢侈稅實施前購入,如今在2年期滿後釋出,估計有一筆不小的獲利。

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天匯一期完銷 二期即將公開

工商時報【桃園訊】

在桃園航空城4,630億計畫帶動下,桃園房市價格一飛沖天,尤其以青埔高鐵特區在短短半年內漲幅高的驚人,在各方資金行情推升下,更多人開始尋找下一個重劃黑馬。堪謂青埔特區下一站的「過嶺特區」,坐擁66快速道路、中山高中壢交流道、6分鐘與捷運機場線A19站接軌、交通局BRT前導規畫,完美交通路網將過嶺重劃區變成桃園重劃區新黑馬。

此外還有過嶺國中、中央大學合作實驗中學等綠建築校園環繞,由中央大學與中原大學兩校支援各項教學經驗,2009年成立的過嶺國中是桃園縣跨出實驗中學的第一步,朝向人文與科技的學習特色,提供中壢、觀音、新屋等區域的學子高品質的就學環境,過嶺國中也是少數取得4項綠建築標章的校園規畫,除此,機場捷運A19站導引BRT公車系統優先上路,機場捷運A19站已由冠德建設取得開發計畫,距離過嶺重劃區僅約6分鐘車程,且交通局研擬先期BRT公車系統未來將直達捷運站,同樣享有購物、交通優勢。

「天匯」利多優勢加上增值潛力看俏,第一期已搶購一空,二期建案即將公開,可預見絕對引爆熱銷人潮。


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NY璞緻 新莊副都心燙金門牌

工商時報【鄭啟明】

美國QE熱潮到底何時見底,證所稅最新版本將出爐,打開鍋蓋後的台灣經濟究竟還悶不悶?這些議題在投資人的心裡來回盤旋,充滿了不確定,但穩建成長的大台北房市卻給市場最明確的信心指數。

不受機場捷運延宕的影響,近來副都心的買市依舊熱鬧滾滾,區內佔有最佳景觀的NY璞緻,接連傳出好消息,假日湧入絡繹不絕的看房人潮,已購戶加碼選購,許多人還會好康逗相報!介紹親朋好友,一起買下增值燙金門牌,讓NY璞緻接待中心的現場接連掛起本棟完銷的感謝布條。已完銷的棟別中,買方不乏許多優質好客戶,來自銀行業、科技業、國際貿易商、唱片業主管以及政府高層,知識水平皆具有一定的社經地位,與音律建築的NY璞緻共享高雅氣息,兩相交乘下,對於已購戶而言,更是千金難買的無形資產。

市場如此看好NY璞緻,並非空穴來風,因為重大建設一一到位,峻工時程根本不是問題,如合署辦公大樓、國家電影文化中心、生態公園等處,皆與本案位在同一條的榮華路上,且同大直美麗華摩天輪共享璀璨的典華飯店也將進駐副都心的中央路上,新莊副都心的繁榮指日可期,復刻的規模經濟後勢看漲。


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奢侈稅兩年無用? 立委提新增「房屋囤積稅」

奢侈稅滿兩年,150億稅收目標都沒達成,立委孫大千再出招,打算提出「房屋囤積稅」,以後民眾買房子「一人一生一戶」,超出部分每棟加重5到10倍重稅。此話一出引來各界痛批,因為奢侈稅上路後不但沒抑制房價,現在如果還要再課囤積稅,要叫辛苦存錢買房的小老百姓情何以堪?

奢侈稅屆滿兩年,150億稅收目標沒達成,立委再出招,孫大千提案新增「房屋囤積稅」,日後民眾買屋「一人一生一戶」,適用現行房屋稅制,超出部分每棟將加重5到10倍房屋稅。國民黨立委羅淑蕾:「買房子要扣人家重稅囤積稅,那存錢要不要課稅?買黃金要不要重稅?那買鑽石要不要重稅?囤積稅有點矯枉過正,太扯了。」

同黨立委痛批囤積稅不合理,且翻開監察院公報,孫委員名下、夫人陳端梅在雙北市各擁兩間房,孫大千在桃園八德有價值近千萬的土地和建物,恐怕也要被課稅。房仲業董事長王應傑:「像孫大千講的,4倍、5倍囤積稅那個太高了啦。我們要跟,譬如說跟,跟我們競爭的國家韓國、香港,這個日本、美國,這幾個國家來比較,取得一個中間數。」

立委喊出囤積稅,民眾也痛批稅制不合理。民眾:「多存一點錢並不是說像那些有錢人只是要炒作一些地皮還是什麼。只會讓這個房市的交易會低落。」「房屋囤積稅」反彈聲不斷,因奢侈稅政策祭出後房地產交易量萎縮,雙北市約240家、全台約500家關店,更有萬名房仲失業。

房仲業董事長王應傑:「投資客拿來炒作,什麼行業都不做,只有買房地產,那財產動不動都幾十億財產,那這樣繳的稅又很少,沒有道理阿。」奢侈稅打房不但沒抑制房價,若還課囤積稅,叫辛苦存錢買房的小老百姓情何以堪?

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林榮三之子 偽造文書遭訴

工商時報【記者張國仁╱台北報導】

瓏山林建設董事長林鴻堯利用土地法的立法漏洞,假贈與實以人頭戶增加共有持分人的人數,意圖巧取豪奪士林官邸福林路旁土地地上權,經曹姓等其他持分土地人揭發,檢察官昨依偽造文書罪嫌將林鴻堯等14人提起公訴。

林鴻堯使用的人頭戶包括吳敏惠、蔡政志、李宗瑜、洪有枝等13人,昨天與林鴻堯一起吃上偽造文書罪官司。林鴻堯為瓏山林企業公司董事長,聯邦建設集團負責人林榮三的第三子。

本案所涉的土地,位於士林區福林路福林小段561號,即中山北路鄉林建設所推出的「鄉林士林官邸」建案後方、與皇翔建設開發案福林小段573號土地比鄰,距離士林捷運站僅10分鐘路程;「鄉林士林官邸」每坪定價300萬元,由此推估福林小段561號土地的地價也不便宜。

台北地檢署檢察官郭建鈺起訴指出,被告林鴻堯打算開發福林路福林小段561號土地,在民國100年間陸續自該塊土地的共有人取得部分的應有持分3,519平方公尺,換算坪數約1,000坪左右。

林鴻堯為規避土地法共有土地設定地上權的法定要件,而吳敏惠等人明知林鴻堯並沒有贈與土地持分的真正意思,竟同意假「贈與」為移轉登記的原因,約定由林鴻堯將持有該小段土地持分中大約一支手機大小面積(約10公分乘以10公分),即林鴻堯所持分的180萬分之6土地移轉登記在該13個人頭戶名下,每人約登記持分為0.01173平方公尺。林鴻堯等因此觸犯刑法第214條使公務員登載不實事項於公文書罪;該項罪名為3年以下有期徒刑。

土地法第34條之1規定,共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意後行使權利。

林鴻堯等隨後以持有該塊土地的共有人數與持分的應有部分都已過半數,已符合土地法規定的法定要件為由,在未經其他土地共有人的同意,就在101年4月17日以明顯低於市價的500萬元價格,將福林小段561號土地設定地上權給瓏山林公司。

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趕緊補破網 奢侈稅5大避稅門路 曝光

 

工商時報【崔慈悌╱台北報導】

奢侈稅課稅成績不如理想,台聯黨團副總召許忠信歸咎當初修法的同時,並沒有提出配套措施,民眾可以經由房仲業等管道,透過信託登記等方式規避奢侈稅,他也公布五大避稅門路,要求政府「補破網」。

由於現行規定,從買方取得該不動產登記日起算,到買賣契約簽訂日為止,只要超過2年就不核課奢侈稅。因此實務上,規避奢侈稅的方式可歸類為:

一 信託登記:不動產買賣雙方暫不成立買賣契約,賣方僅將不動產「信託登記」給買方,買方實際上擁有不動產管理經營權利,賣方則獲取價金並維持名義上所有權,待2年期滿再塗銷信託登記,成立形式上的買賣契約並移轉不動產所有權登記予買方。

二、預告登記:房子先不過戶,賣方同意買方可預告登記,等房子過了2年期限再過戶。由於擔心稅捐機關透過地政單位調出「預告登記」房地產,有可能被 查到逃稅,市場上又有進階版的預告登記,亦即賣方將名下其他買賣已超過2年的房子,以預告登記方式假出售,藉以保障權益,而讓手上只剩1間,依規定名下如 只有1戶,出售即不受奢侈稅限制。

三、設定抵押權:當事人雙方以設定抵押權方式取代買賣,賣方在獲取「押金」的同時,買方也取得抵押權登記。

這種作法讓賣方即使事後將該不動產與第三人訂定買賣契約並移轉登記所有權,抵押權人(買方)仍能夠憑其抵押權向第三人提出擁有該不動產主張,得以保障權利,卻因設定抵押權不屬於交易行為,不必課奢侈稅。

四、對預售屋進行「權利買賣」:預售屋是完工交屋才過戶,但興建過程中,買方可透過建商或房仲居間進行「購屋權利」的移轉,因戶政單位根本還沒有地籍資料,頂多在銀行留下資金往來記錄,不少投資客大賺預售屋權利買賣的錢,卻不用申報「其他所得」。

五、以租代售:賣方先跟買方簽訂租賃契約,就是市場上所謂的「流抵契約」,要求買方先付高成數(譬如5成)訂金,即可先入住, 2年後再辦理移轉登記,屋主等於是把中古屋、成屋當成預售屋來賣。

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奢侈稅兩年 仲介倒500店 萬人沒頭路

 

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕奢侈稅實施滿兩年,除造成房市買氣大幅萎縮,更直接衝擊房仲業飯碗,不動產仲介商業同業公會全聯會理事長李同榮指出,奢侈稅實施兩年造成雙北市約二四○家、全台約五百家關店,超過萬名房仲從業人員失業。

李同榮表示,奢侈稅對雙北市房仲業衝擊相當嚴重,根本就是地震重災區,交易量平均衰退三成,新北市最慘時更曾萎縮五成。

他說,全國移轉棟數最低迷時,平均每月每店成交戶數僅○.二戶,等於五個人一個月才成交一戶;相較奢侈稅未實施前,全國平均每月每店成交○.三五戶,衰退幅度超過四成。

衝擊房仲 超過金融海嘯

根據全聯會調查,一般狀況下,房仲從業人員每年平均以五%幅度增加,房仲店數以五十家增減。金融海嘯時期,房仲從業人員陣亡不到十%,失業人口約 七、八千人,關店數不到百家;反觀奢侈稅政策祭出,房地產交易量萎縮,房仲業關店、頂讓店數不斷增加,全台關店五百家,約萬名房仲失業,衝擊超過金融海嘯 時期。

不只如此,房仲業平均薪資也跟著下滑。根據全聯會統計,全台平均有近十萬名房仲從業人員,房市大多頭時,房仲加計底薪和獎金的平均月薪約五.二五萬 元,北部房仲月薪較高約六.五萬元,南部四萬元;但奢侈稅實施後,全國房仲平均月薪約四.四萬元,北部房仲平均月薪約五萬元,南部約三.八萬元,全國房仲 月薪平均下滑幅度超過十六%。

李同榮表示,奢侈稅只是造成買氣大幅下滑,房價根本沒有下跌,反而還上漲,假設後續公部門堅持延長奢侈稅課稅期限,恐怕房仲倒店與失業風暴將會擴大。


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捷運三環三線 新北誓言達陣

2013-06-04
【住展房屋網/台北報導】朱立倫在五都大選前,喊出「三環三線,我能實現」的政見,成為一句朗朗上口的口號。但隨著時間過去,三環三線到底進度如何?卻受到媒體質疑,大作文章。然新北市交通局出面嚴重駁斥其不實,並誓言持續推動三環三線建設。

 交通局表示,目前「捷運三環三線」興建中之路線計有新莊線、土城線延伸頂埔段、機場線、環狀線(第一階段)、萬大-中和-樹林線及淡海輕軌等6條路線,其 中新莊線101年1月5日已通車至輔大站,輔大站至迴龍站路段已於102年5月24日完成初勘作業,預計近期內可採權宜性運轉方式完成通車。

土城線延伸頂埔段現正進行明挖覆蓋段結構、水電環控工程、軌道工程混凝土基座施作等工程作業中,整體工程進度截至102年5月底為65.49%。機場線雖因機電系統標廠商與下游包商發生合約糾紛致進度落後,經交通部高速鐵路工程局檢討後,預計於104年12月完工通車。

再來是環狀線(第一階段)的整體工程進度截至102年5月底為39.58%。萬大-中和-樹林線的第1期路線都市計畫變更案已於102年5月23日經「新 北市都市計畫委員會」審議通過,並續提報至內政部都委會進行審議,預計107年底完工。至於淡海輕軌則預計於107年前可完工通車。

另「捷運三環三線」規劃中之路線計有汐止民生線、三鶯線、安坑線及環狀線第二階段(北環段與南環段)等4條路線,汐止民生線及三鶯線的可行性研究,均已獲行政院核定,預計102年底完成後可提報中央審議,如審議過程順利,預計於103年先期工程動工。

安坑線的可行性研究已獲行政院經建會大會審議通過,將接續辦理綜合規劃作業,預計於103年底前先期工程動工、110年完工。 至於環狀線第二階段(北環段與南環段):新北市政府與臺北市政府刻正辦理可行性研究報告修正作業,等完成後即提報中央審議。新北市府強調,推動三環三線決 心不會改變,也必會逐一落實各捷運線建設。

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新莊重劃區潛力強 上市建商積極卡位

2013-06-04

【住展房屋網/台北報導】新莊副都心重劃區及頭前重劃區,因坐擁台六四 線(特一號快速道)、台六五線(特二號快速道)、機場捷運線、捷運環狀線等交通建設題材,且周邊還有『國際創新園區』、『新莊知識產業園區』、『新北產業 園區』等開發計劃,潛力條件相當的優越,因此吸引多家上市櫃建商及大型開發商齊聚於此,如遠雄集團、冠德建設、宏盛建設、亞昕開發、興富發建設、新潤建 設、大陸建設、三發地產、宏普建設、鄉林建設、麗寶集團、寶佳集團、竹城集團等等,將新莊的推案量推向高峰。

 
 
雜誌統計,從99年開始,年年推案量皆超過500億,其中100年的推案量更高達900餘億,而今年(102年)半個年度都還沒不到,也已達到388億,年度總推案量有機會超越100年度的案量,再創新高量。

而今年推案能瞬時大增,主要是在雙重劃區的推案大戶-遠雄集團,再度推出一個指標大案「遠雄國都」,光是此案的案量就有100億,且因此案基地緊鄰中央合署辦公大樓,又近機場捷運副都心站,才公開不久,就已有四成的佳績,成績相當傲人。

另外,近年來也相當積極在新莊重劃區推案的宏普建設,日前又再推出「宏普賓麗」預售案,由於戶數僅46戶,且還是市場上小坪數複層式產品,公開還未滿月,就已吸引逾200組的客戶,成為當地人氣最旺的個案,據了解,下訂的客戶也很熱烈。

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