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目前日期文章:201603 (13)

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VR熱進入房地產市場 房仲推虛擬實境看屋

住商不動產總經理陳錫琮21日表示,現在中古屋市場結構變化快速,自用客 戶占市場的8成,為了滿足自用客戶看屋時間有限,但又希望能夠一次看足的需求,住商因而導入新技術,透過簡稱VR技術的虛擬實境(Virtual Reality),利用電腦模擬產生一個三度空間的虛擬世界,提供使用者視覺、聽覺、觸覺等感官的模擬,讓使用者如同身歷其境。

陳錫琮指出,過去在房地產業,僅有建設公司在使用VR技術,住商特別與iStaging宅妝合作,推出混合擴增實境AR、虛擬實境VR看房體驗,幫 助消費者「一秒鐘預見家的樣子」,成為首家搭配虛擬實境看屋的房仲業者,結合科技,主動迎戰房市的低迷景氣,也期許這個技術能給消費者不一樣的感受。

陳錫琮也表示,透過VR技術,除了能幫消費者節省時間,也能幫分店在經營 上提高看屋效率,更進一步的增加流通的速度,尤其當進入自用客戶為主的買方市場,勢必透過科技化增加流通速度,才能成為最後贏家,對於房仲品牌來說,如何 滿足消費者需求,縮短成交時間,將成為房地合一上路後的重點,而在大資本、大整合的世代中,房仲業也將走入一個新的大洗牌時代。


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房仲賣厝私吞310萬 屋主氣炸

高 雄一位黃先生去年把位於台南仁德區的一間透天厝,交給知名的21世紀房屋仲介來賣,誇張的是,房子賣出去兩個月後黃先生才知道,而且賣房子所得的310萬 全部匯入仲介業務戶頭裡,黃先生說賣房期間他多次詢問狀況,可是業務卻一直以買方還在辦貸款為由推拖,沒想到最後錢全部被業務私吞,黃先生找上21世紀和 撥款的建經公司,得到的回答都說是業務個人行為跟他們無關,讓黃先生氣炸了!

真的很生氣,想都想不到賣間房子錢竟然被業務吞掉了,把錢私吞的業務面對質問,吞吞吐吐的說出錢的流向,310萬花到剩下不到3000塊,賣房子的 黃先生真的傻了,更令他生氣的是,委託書上寫的要把錢撥給業務的,但書跟簽名明明就不是他寫他簽的,吞錢的業務承認是他偽造的,只是保障金錢流向的建經公 司只憑一張傳真就撥款了,更誇張的是事情發生了,業務所屬的21世紀仲介公司竟然撇得乾乾淨淨。

黃先生在104年把位於台南仁德區的這間透天厝委託21世紀屋仲介販售,沒想到房子都賣掉過戶了,黃先生兩個月後才知道,賣房的310萬被業務吞 了,誇張的是從收了仲介費的21世紀,還有收了保證金的建經公司卻不認為他們有錯,一間房子的錢就這樣沒了,現在黃先生已經對業務本人,還有仲介跟建經公 司提告,想辦法要追回自己的辛苦錢,也希望法律能還給他一個公道。


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經濟不好!玉山金總座:房市還有下調空間,央行將再降息

玉 山金控21日舉行法說會,由於中央銀行將於周四召開理監事會議,是否再降息備受關注。玉山金總經理黃男州認為,在經濟環境不是很好、熱錢問題及低通膨之 下,央行滿有可能調整利率政策,最有可能再降利率,若再降半碼,對銀行利差影響約0.02個百分點。至於房市景氣部分,他說,房市進入大景氣循環,1、2 月成交量有進一步萎縮,預期未來房市還有調整的空間。

黃男州指出,目前看台灣經濟環境並不是很好,去年經濟成長率僅0.75%,第三、第四季都是負成長,預估今年第一季也會負成長,在經濟情況不理想, 加上去年CPI負0.31%,甚至許多專家學者質疑CPI太低可能對經濟發展及薪資有所影響,另外就是熱錢問題,因此,目前看來起來,央行滿有可能調整利 率,而且最有可能調降利率。

他也坦言,央行降息對金融業有影響,尤其目前放款多為指數型放款,當利率下降,絕大部分放款利率會往下降,利差會受影響,預估央行只要降息半碼,對利差影響約0.02個百分點。不過,他也提到,若就經濟環境來看,貨幣政策若可促使經濟往正面發展,對金融業仍是好事。

至於房市景氣部分,黃男州表示,台灣房地產多頭已走了10年,任何產業都有景氣循環,去年整個不動產成交量不到30萬筆,新北市更減少了 14.9%。雖然去年第四季表現不錯,但預估今年第一季還會再創低,1、2月房地產成交量有進一步萎縮,目前房地產在大景氣循環下,預期房市還有調整空 間。

對於土壤液化潛勢區的影響,他則強調,目前房貸授信政策沒有調整,還在觀察,尤其大台北本來就是位在盆地上,加上建築工法的進步,打地樁、地下室及 土壤強化都可以克服這些問題,至於3、40年老舊房屋風險相對較高,玉山會持續關切注意這問題,並看未來發展,目前沒有調整任何政策。


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房市買氣可望下半年回溫 房仲業恐洗牌

(中央社記者韋樞台北21日電)今年房市除原有的打房政策未變之外,再新添土壤液化問題,房仲認為,上半年交易雪上加霜,但下半年買氣有機會逐步回溫,而在交易量縮下,房仲業可能出現大洗牌。

住商不動產機構總經理陳錫琮表示,今年1月因選舉等不確定因素影響,買氣無法打開,加上日前公布的土壤液化資料,更讓交易雪上加霜,不過,新閣揆林全宣示經濟未恢復元氣不加稅,加上央行未來可能將持續採降息措施,下半年買氣應有機會逐步回溫。

不過全年交易量在缺乏新案交屋潮與節稅潮的「膨脹」下,整體交易狀況很難突破2015年29.3萬棟水準;在大資本、大整合的世代中,房仲業可能會重新洗牌。

陳錫琮指出,依過往經驗,市場遇到重大利空的反應約在3到6個月,之後便逐漸回歸平靜,目前看起來,土壤液化引導出的話題除了房價修正外,就是都市更新與換屋兩大議題,以目前都更難以推進的狀況下,不少土壤液化區的住戶可能轉為換屋。

陳錫琮認為,因土壤液化而換屋的需求將會以預算考量,換屋「由外而內」,即往鄰近、較便宜的區域購置,例如大安、信義換至文山,永和轉往中和或其他具有地緣關係的區域電梯產品,未來市區內可能出現不少待租老屋,將成為新商機。

陳錫琮說,從結構來看,過去自用與投資的比重約6比4,近年已轉變為8比2,自用客戶由於時間有限,經驗較缺乏,因此看屋與成交的時間會比過去更長;對於房仲品牌來說,如何滿足消費者需求,進一步快速媒合,縮短成交時間,會成為房地合一上路後的重點。1050321


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土壤液化潛勢區公布 房仲教父:短期房市跌15%

「土壤液化潛勢查詢系統」14日中午12時正式上線,民眾輸入自家地址, 即可查詢所在區域等級,其中台北市中心精華區也有不少被列為紅色「高度潛勢區」。對於是否衝擊房價,東森房屋董事長王應傑認為,短期房市難免恐慌,房價跌 幅至少15%;但王也強調,開發商也會以土地改良方式,強化高樓建築地基結構,毋須過度恐慌。

由經濟部中央地質調查研究所探勘8縣市的土壤液化潛勢資料,今公布並開放查詢,包括台北市、新北市、宜蘭縣、新竹縣市、台南市、高雄市、屏東縣等,潛勢圖將依在地震5、6級震度時的高、中、低土壤液化潛勢程度,分為紅色、黃色及綠色。

其中,北高的高度潛勢區皆位於市中心精華區,台北市包括大直水岸豪宅一帶、松山機場、及捷運行天宮站周邊區塊等,高雄市則包括高雄車站、愛河沿線、中央公園等。

20160313-行政院土壤液化查詢系統,世貿附近為高潛勢區(紅色區塊)。(取自行政院土壤液化查詢系統)
20160313-行政院土壤液化查詢系統,世貿附近為高潛勢區(紅色區塊)。(取自行政院土壤液化查詢系統)

王應傑指出,潛勢區內主要受影響的建築,包含30年以上地基不夠深、不耐震的老屋、透天厝,或是沒有地下室的房屋,短期房市難免恐慌,房價至少下殺15%。不過,王應傑表示,即使土壤品質不佳,建商開發土地時,也會以土地改良方式因應,藉此穩固基礎結構。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則指出,雖然政府公布土壤液化高風險區,短期內確實可能造成一定程度的恐慌,但由於目前沒有客觀標準可以證明液化區對房價衝擊幅度,因此市場上短期雖會有屋主急於出售,但可能轉手困難,長期仍由市場決定。

地調所也強調,位於紅色土壤液化潛勢區,並不代表房屋會發生危險。地調所表示,只要建築時即依法規進行地下地質探勘、液化潛勢評估,並加入改良地質的抗液化設計,房屋在五到六級地震時可抵抗液化而不會造成災害。

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公布土壤液化 張金鶚:助房價恢復正常

 

(中央社記者顧荃台北14日電)政大地政系教授、前台北市副市長張金鶚今天表示,公布土壤液化潛勢區,有助於幫助房價恢復正常水準。

「土壤液化潛勢區資訊查詢系統」今天上線,台北市高度土壤液化潛勢區主要集中在市中心的中山區、大同區和內湖區一帶。

張金鶚受訪時表示,很多人說公布這些資訊會影響房價,但其實是不公布才影響房價,本來房價就不該這麼高,是因為資訊被蒙蔽。如今公布資訊,有助於房價恢復正常水準。

張金鶚說,房價本來就應該考量安全因素在內,但對每個人的心理影響不一樣,土壤液化潛勢區的影響力也不用被過度膨脹。

德明財經科技大學副教授花敬群則認為,現在房市不景氣,屬於買方市場,負面消息對市場衝擊相對較大,難免出現降價壓力。但因房價有多重因素影響,尚難估計降幅有多大。

另外,台灣都市更新受害者聯盟理事長彭龍三認為,未來都更案一定要把土讓液化狀況考慮在裡面,不能只看建築本身,也要看地質。因為都更前老房子通常只有 3、4層樓,都更後建築物變成高樓大廈,量體跟人口增加,對土地可能造成負擔,都更不代表一定會變安全。1050314


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土壤液化區上網查 張揆要求淺顯易懂

 
 

【記者郭穗台北報導】土壤液化潛勢區查詢系統將於3月中旬公開,行政院長張善政指示經濟部中央地質調查所,儘量以簡明淺顯易懂方式,呈現網站內容資訊。

張善政7日召開「土壤液化潛勢區資訊公開及配套措施」第2次專案會議,聽取經濟部「土壤液化潛勢區之調查與公開作業規劃」。

張善政表示,地調所可將土壤液化定義相關素材,結合網站超連結影片說明,以利民眾了解及查詢。土壤液化相關圖資文宣規劃要考量民眾需求差異性,不同民眾或機構對資訊需求的質與量有差異,相關單位規劃時要納入考量。

張善政說,查詢系統開放時的維運因應措施,請經濟部在開放民眾上網查詢瀏覽前,務必要做好系統流量分流,避免出現上線壅塞情形。此外,請地調所加速辦理尚未調查區域的土壤液化潛勢調查分析,及圖資與查詢系統更新等工作。

聽取內政部「土壤液化潛勢區資訊公開之相關配套措施」報告後,張善政指 出,請內政部下週公布土壤液化潛勢區前,加強與地方政府協商與溝通,以利後續示範計畫和資訊發布與聯繫。張善政表示,經濟部公開土壤液化潛勢圖資後,地方 政府應啟動第2級土壤液化管制措施。有關高度土壤液化潛勢區,將由地方政府優先納入都市更新地區規劃,啟動示範計畫,由中央核定計畫後經費補助,請民眾配 合地方政府試辦計畫相關配套措施,地方政府也會優先協助土壤液化高潛勢區民眾。

經濟部強調,地調所已完成土壤液化潛勢查詢系統架設,經最後測試即可上網公開。目前將公開的土壤液化潛勢圖資,範圍包括台北市、新北市、宜蘭縣、新 竹縣市、台南市、高雄市、屏東縣等7個都會區,台中市、彰化縣、雲林縣、嘉義縣市將於民國106年公開。其他較不易發生土壤液化地區,如基隆市、桃園市、 苗栗縣、花蓮縣、南投縣、台東縣等縣市,將於107到108年陸續調查後公開。另非土壤液化區包括坡地、山區或離島,地質以固結岩盤為主,屬不會發生土壤 液化地區,則不納入調查範圍。2016/3/8


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遭不法集團超貸炒房 華銀挨罰

 

工商時報【記者魏喬怡、彭禎伶、孫彬訓╱台北報導】

公股行庫陸續出現內稽內控問題,華南銀行昨(8)日被爆,遭犯罪集團利用,而讓房屋貸款人超貸。金管會指出,該犯罪集團用假資料申請的房屋貸款案共 40多件,華銀就占34件,且單一分行行員就有25件,共放款5.2億,並已出現逾放2.7億,針對華銀內部業務缺失,金管會開罰300萬,以儆效尤。

華南銀行主管指出,分行經理、副理、襄理、行員皆已經在2015年9月被嚴懲,分行經理督導不周,被記過一次及解除經理職務。違規行員被記大過一次 及記過一次,已離開銀行。副理、襄理督導不周,皆記申誡二次。華南金控昨晚則發出重大訊息強調,「華南銀行已採行相關改善措施,落實執行中」。

金管會銀行局表示,此宗案件是由士林地檢署、調查局所查獲的犯罪集團,該集團從2013年11月28日到2015年2月3日間利用人頭戶來買房,而且還偽造了貸款人的所得、任職假證件、財力假證明、假契約等來申辦房屋貸款,以致幾乎可貸到實際房價的9成或超貸。

例如,若房屋實際買價2,000萬元,該犯罪集團偽造房屋買賣契約拉高到2,400萬,華銀鑑價後,房價加上裝潢費核貸1,900萬,幾近實際房價95成,讓犯罪集團不用拿本金出來,就可用銀行資金炒房。

金管會指出,華銀辦理房貸授信沒有建立覆核確認機制,導致貸款戶可利用偽造文書取得貸款,又沒確實辦理不動產鑑價、總行徵授信審查內部作業程序未能 落實發揮應有制衡機制,加上該行員不但未依內部規定核對授信戶申辦文件正本,還私自塗改還款來源以掩護缺失,金管會已命令華銀解除違規行員職務,並核處華 銀300萬元罰鍰。


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綠委提租屋專法 房東挫咧等

 

工商時報【記者郭建志╱台北報導】

立法院程序委員會昨(8)日通過周五(11日)院會議程,其中民進黨立委李應元所提的租屋專法可望付委審查。草案明訂,房東在租約到期後,若無正當 理由,不得拒絕房客續租,也不能將積欠房租的中低收入戶趕走,也須在消費者物價指數(CPI)漲幅在4%以上時才能漲租,否則可罰20萬元。

準總統蔡英文選前就承諾,執政後將制定租屋專法,房東的房屋稅適用自用住宅稅率,租金所得也要課稅,盼活絡租屋市場。而李應元提出的「自用房屋租賃法草案」可望於周五交付內政委員會審查。

李應元強調,他的版本較站在房客立場思考,要保護的是「自己或其配偶、子女在當地30公里以內沒有房屋者」,納管的則是「自用住宅之租賃,不包含商業租賃」。他藉此盼拋磚引玉,未來若有黨團或其他版本,可在初審時交流意見。

租房屋最重要的就在租金,草案明訂,房東若想調漲租金,必須「CPI在過去一段時間漲幅逾4%」才行,且租金漲幅不得超過CPI,反之當CPI下降,房客可請求按比例調降房租,而房客的租金減免請求權不得預先拋棄,違者可開罰2萬至20萬元。

在稅捐方面,草案明訂房屋應繳納的稅捐都須由房東負擔,不得要求或與房客約定,透過「租金減少、不得設籍或不得申請住宅補貼」等方式規避繳稅,否則最高可罰20萬元。

在租賃條件上,李應元說,房屋出租時不得設置性別、年齡、職業等非必要之條件。當租賃契約成立後,房東、房客須在30日內,將契約等文件向內政部「申報登錄租賃房屋及租金」資訊,並由政府提供公開查詢,違者將可開罰3萬至15萬元。

當租約到期,草案明訂,房客可以請求房東更新契約期限,延長租期最多2年,也就是若房客無不正當行為,房東若沒有自己使用的需要,或沒有其他「正當事由」,就必須給予房客延租。

另為保護弱勢,房客若因不可歸責於己的原因而積欠房租兩個月,且符合中低收入戶標準,房東不得解約,但可向內政部申請由住宅基金代付租金,若房東將中低收入戶房客趕出租屋,將會被開罰5萬至30萬元。

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中悅建設-悅之光

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北市蛋黃區 房價溜滑梯

 

中國時報【王玉樹╱台北報導】

台北市中心房市大跌價!根據房仲業者統計北市中古屋熱門交易路段,去年北市前10大跌價路段,市中心5區(大安、信義、中山、中正、松山)就佔7名。其中大安區有3個路段進榜最多,又以和平東路三段價跌13.4%居首,成為北市「路段跌價王」。

住商不動產比較2014到2015年北市熱門路段漲跌幅,跌價前3名除和平東路三段外,其次為大內湖區民權東路六段價跌12.3%,光復南路跌11.9%居第3。

觀察行政區,可以發現一個趨勢,10大跌價名單中,市中心五區就占七個,大安區跌價路段排1、3、5名、松山區占兩個名額、信義與中山區各一個。

針對去年台北市市中心路段跌幅比郊區還兇的現象,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,原因不脫市中心區近幾年漲幅較多,不少屋主擔心價格反轉修正也大,所以決定提前獲利了結。

至於和平東路三段屬於大安區入手區,過去幾年漲幅原本就大,使得屋主讓價出售意願更高,其中又以公寓與中古華廈居多。至於生活機能較弱、新古屋較多的內湖區民權東路六段也入列,則是受松山線通車後逐漸退燒的八德路三、四段、忠孝東路五段等路段牽連,跌幅打回原形。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示:「可以看出市中心蛋黃區裡,次級一點的、屋齡較老的成交機率較高。」,以此次跌價幅度較大前5名路段為例,便不乏蛋黃區主流路段,聰明的買方也會專挑其中CP值高,降價較多產品下手。


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去年寶佳推案最多 今年房市恐大洗牌

 

(中央社記者韋樞台北3日電)住展雜誌統計,2015年十大建商總推量約1488億元,其中以寶佳的推案量405億元最多,住展雜誌認為,今年多家建商不推案,十大建商榜單會有不小的更迭。

房市研究單位住展雜誌表示,受到房市景氣下滑影響,2015年多數建商推案量都已縮水,推案量僅1488億元,較2013年高峰的3779億元銳減逾6成,尤其上市櫃建設投資縮手的狀況更為顯著。

以推案量來分,2015年十大建商排行包括寶佳機構、中悅機構、茂德機構、豐邑機構集團、贊富建設、冠德建設(2520)、尚志資產開發、麗寶機構、寶石建設開發、富宇機構(4907)。

住展雜誌企研室經理何世昌指出,許多上市櫃建商手中仍握有龐大案源,但擔心新政府會延續現在不友善的政策,不宜立即開發,建商多傾向「停、看、聽」,暫停土地開發進度,等520總統交接後,看新政府對房市的態度好壞,以及是否會推出新的救市措施,再決定是否推案。

十大建商前三名中,蟬聯冠軍的寶佳機構再度拿下全台推案量最大的建商,去年推案量達405.3億元,遠比第二名的中悅(180億元)、第三名的茂德 (172億元)總合量體還大;其中茂德機構推案主力在大台北,光是新店指標案「雙水灣」量體達110億元;中悅機構去年所推案遍及新北、桃竹,但建案主要 是由關係企業所籌備,母公司已退居幕後。

第四名的豐邑建設為台中建商,近年推案多集中在新竹地區,去年推案量達142億元,其中「FB計畫-文心匯」單一個案量體達百億元,一口氣推升到第4名;第5名的贊富建設首次躋身十大建商,去年因推出大安區豪宅案「敦南寓邸」,單一建案總銷達130億元。

2015年十大建商第6到第10名中,尚志與寶石兩家業者首次名列十大建商之內,去年僅推出一件建案就入榜;前者為大同集團子公司,推案為土城「大同莊園」,後者為三重在地建商,推案是「寶石君品苑」。

何世昌說,房市轉為買方市場,建商對後市看法與推案策略均有重大轉折,2016年不只推案量冠軍地位可能易主,就連榜內建商都會出現更迭,建商版圖勢力起落幅度將更大。1050303


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陸房市瘋漲 恐加劇泡沬化危機

 

中國時報【陳柏廷╱綜合報導】

受房屋稅調降、大陸央行降準等利多加持,大陸房市近期表現「強強滾」;購房不到1年,房價飆漲7、8成,「工作30年還不如買間房」。不過,有大陸財經專家提醒,熱錢大量湧入房市,要提防房產市場泡沫化。

大陸財政部宣布下調首付比例及房屋契稅後,大陸央行日前更降準2碼(0.5個百分點),釋出約3.5兆台幣資金;接連幾帖猛藥,已讓大陸房市「起死 回生」。資料顯示,春節後首周北京新房交易量達1006套,二手屋更高達6048套,平均每日成交864套,為2010年來同期最高值。

房市交易火熱也帶動房價飆漲。上海二手房市場成交連續2個月突破4萬套大關,更有上海房產投資客,去年6月購屋後不到1年,房價已來到500萬(人民幣,下同),足足飆漲7、8成。

「500萬要工作幾年才能賺得回來?」該買房客直言,漲了7、8成這個給人的心理負擔、心理壓力是非常大的,「你不買,你錯過了,還要再多奮鬥30年,問題是人生能有幾個30年?」

上海房仲業者也稱,現在房市行情好,房子剛掛出來一晚上,就有30幾組客戶看房(見圖,摘自網路),幾乎是「搶著買」,甚至只能用「抽籤」方式買房;雖然不少房東都是坐地起價,但就是有人願意買。

有統計顯示,北京不太偏遠地區的房產起售價為300萬元;預期2016年房價將增長5%到10%;春節後,北京東四環房產價格每平方公尺增加4000到5000元,漲幅約為10%。

面對大量熱錢湧入房市,看在不少財經專家眼裡,卻是憂心忡忡。國泰君安證券首席宏觀分析師任澤平提醒,目前的房市表現已脫離房價收入比的基本盤指標,需要警惕房市重蹈2015年股市泡沫崩盤的後塵。

九州證券全球首席經濟學家鄧海清更直言,央行在一線城市和部分二線城市房地產價格瘋漲時降準,會加大房地產價格漲幅;若房價上漲僅限一二線城市、房價無法帶動投資,那麼資產價格泡沫風險將大幅增加。

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