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請注意: 以下照片內容如非室內,即為環境介紹,非銷售物件本身。格局圖係未依一定比例縮小繪製之概繪圖,與實況仍有差距,其座向、格局、形狀等,仍須以房屋現場為準,照片僅供參考,實際以現況為主。

目前日期文章:201601 (26)

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1月全台房市「價跌量縮」

 
 

【記者柯安聰台北報導】國內景氣燈號連亮藍燈、消費者信心指數也創1年多來新低,加上1月份總統大選、農曆新年的即將到來,以及天公不賞臉,連續陰雨、霸王級寒流攪局,打亂民眾看屋行程,讓1月房市相較12月呈現量縮格局。

永慶房產集團業管部協理鍾穎麟表示,根據永慶房產集團研究發展中心統計,北市1月交易量較12月量縮10%,新北較12月減少3%,桃園較12月交易量衰退25%,新竹縣市量縮15%,台中減少11%,台南與高雄量縮26%與21%。

至於房價部分,鍾穎麟表示,七都房價均呈現向下修正的狀況,北市中古屋單價58.5萬元,若與103年Q2房價高點相比,房價下修幅度9.9%;新 北中古屋單價30.5萬元,自103年Q2房價高點的36.2萬元下修,跌幅15.7%,桃園與新竹縣市中古屋單價分別為14.5萬元與15.5萬元,桃 園房價已是連續5個月低於15萬元大關。台中為每坪15.2萬元,已回到去年1月的水準,南台灣的台南與高雄,1月中古屋單價為11.0萬元與13.2萬 元。

鍾穎麟表示,觀察1月購屋動機,台北市中心仍以換屋為大宗,1月占比33%,其次是首購,占比27%,自住買盤合計60%,而置產比重在連續4個月 低於2成後首次反彈,1月占比為24%。市郊區1月以首購族群為大宗,占比36%,其次換屋31%,自住客高達67%。新北市1月首購族群占比44%,其 次換屋29%,自住客合計為73%,連續3個月比重在7成以上,自住為主流,買方市場確立。

鍾穎麟表示,1月雙北市以外的五都房地產市況,均呈現量縮格局。其中,桃園量縮25%,新竹縣市減少15%,台中交易量縮減11%,台南減少 26%,高雄則減少21%。若以各行政區表現來看,多以生活機能較佳、價格相對平實的區域表現相對穩定,像是桃園的桃園、中壢、八德,新竹的竹北、竹東、 台中北屯、大里等,台南則是東區、安平,高雄三民、前鎮、楠梓交易量相對穩健。從1月房價可看出,台中房價有感修正,讓量縮幅度相對緩和許多,除雙北市 外,是量縮幅度最小的縣市,顯示「價格」仍是決定房市交易成功與否最關鍵的因素,「降價」仍是最能吸引買方看屋、購屋的主因。

鍾穎麟說,國際油價崩跌,通縮陰霾再現,成為阻礙全球經濟復甦的絆腳石,而國內經濟表現也差強人意,出口衰退、經濟成長停滯,利空訊息不斷,雖然央 行去年9月與12月兩度降息,但買氣仍未能回溫,購屋腳步放緩,目前民眾普遍在意的仍是房價,價格修正的預期遠高於降息所帶來的效益。(自立電子報 2016/1/29)


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房價看跌 5成民眾想買房

 

中國時報【文╱黃繡鳳】

21世紀不動產進行的2016年度民眾購屋調查統計,53%的民眾看跌今年房市,但認為今年是進場好時機。

21世紀不動產針對25歲以上民眾購屋意向調查,結果顯示,隨著房地合一發酵、房市慘澹,但仍有53%的民眾認為2016年是入場購屋的好時機。

至於2016年房價走勢,在多方利空因素夾擊下,37%的民眾認為房價將小幅下跌5至10%,16%的民眾認為將大幅下跌10%以上,也有32%民眾看漲、15%抱持平看法。

21世紀不動產董事長王福漲分析指出,輕稅時代正式落幕,投資買盤銳減、投機風氣退潮,今年市場將轉型定調為健康、平穩的剛性買方市場,買氣有望小幅回溫。

至於影響今年房市的因素,民眾認為首要原因為2016年總統大選,房市是否會成為新政上路的重災彈仍有待觀察。

在今年有購屋打算的民眾中,成家首購者占35%,換屋自住者占47%,置產投資者占17%,顯示出2016年度有購屋意願的民眾,仍以剛性自住買方為大宗。

對於欲購入的房屋類型,47%的民眾選擇購買新成屋,38%的民眾選擇中古屋,僅15%的民眾選擇預售屋。

至於購屋坪數,有73%的民眾欲購買40坪以下的首購、換屋型中小坪數產品,21%的民眾欲購40至80坪的大型坪數產品,僅6%的民眾欲購買80坪以上的豪宅型產品,再次凸顯豪宅熱潮已過。

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驚!大台北疑有202戶輻射屋

 

中國時報【許瀚分╱台北報導】

租屋族注意!30多年前台灣有一批遭輻射汙染的鋼筋流入市場,興建成屋,大部分皆坐落於桃園以北地區。事件爆發後,原能會徹查確定全台有1662戶輻射屋,不過截至目前為止,仍有202戶因故未完成偵測,仍有遭受放射性汙染的疑慮,租屋族找房時不可不慎。

輻射超標 高達千倍

民國7、80年代,輻射屋事件驚動全台,台北民生別墅、南港台肥國宅等皆是知名的例子。據原能會網站顯示,在不含天然背景輻射及醫療劑量的情況下, 一般民眾年劑量限值為1毫西弗,而台灣地區每人每年接受的天然背景輻射劑量約為1.62毫西弗,但當年輻射屋檢測出來的輻射暴露量超標最高卻達千倍以上。

輻射屋事件爆發後,原能會就輻射屋的相關興建資料,包含興建時間、地點,營造廠商等分析,列出可能同樣遭受輻射鋼筋汙染的建築物,並通知屋主洽詢輻 射防護偵測業者檢測是否為輻射屋,不過至今仍有202戶未完成偵測作業,包含新北107戶、桃園51戶、台北42戶及基隆兩戶。

未完成偵測 恐遭汙染

原能會輻射安全評估科長范盛慧表示,由於沒有法規授權,原能會不能強制入屋檢測,必須徵得屋主同意才能執行。5年前計有400多戶須進一步檢測是否 遭受輻射汙染,原能會以雙掛號的方式,寄發「建築物專案免費輻射偵測」通知單,直到去年底已有近200戶完成檢測,結果都符合輻射安全,並非輻射屋。

買租房子 先上網查詢

范盛慧說,現存202戶有放射性汙染之虞的建築物,除了寄信通知屋主外,原能會也發函給里里長協助通知住戶進行檢測,據了解尚未檢測的建築多是已無人居住的空屋,僅有少部分是屋主不願檢測。

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借 名 登 記 契 約 書

出名人:

  立契約書人

借名人:

緣借名人購入下列不動產,並借名登記於出名人名下,約定其民事借名(下稱本契約)條款如下,以資共同信守:

一、借名財產

  土地:  市  段  小段  地號土地,所有權持分為

   建物:  市  段  小段  建號建物,門牌為  市  路  號,所有權全部

二、財產管理方式:

(一)借名人與出名人同意以借名人之自有資金支付買賣價款,並由借名標的之原賣主直接以買賣所有權移轉方式登記予出名人。

(二)本借名財產之土地與建物所有權狀交付借名人保管。

(三)出名人執行借名事務時,仍應事先經借名人之同意為之。

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2016年新總統 房市U型盤整軌跡不變

Q:2016總統大選順利落幕,台灣房市未來走向會如何? A:2016年干擾台灣房市發展的「房地合一稅」及「總統大選」等兩大事件,都已紛紛落幕,而台灣新當選的總統蔡英文在選前提出的「社會住宅」政策該如何 落實,將會是選民對她的另一種期待,大家都不希望又是政治人物的一張空頭支票。

 至於台灣房市會如何演變?由於選前,蔡英文的領先趨勢非常明顯,大家早就有心理準備,只是在等選票的最後確定罷了;加上,台灣房市才剛進入「U型」整理,不太可能因為蔡英文當選,在5月20日就職後,就會有太多的利多出現。

 或許,大家會拿過去幾屆總統大選的房市政策相提並論,如2000年第一次政黨輪替,房市從1989年一路走空達10年,陳水扁執政後,陸續推出「低利優惠房貸」與「土增稅減半徵收」救市。

 2007年當時有不少人擔心房市泡沫再現,惟2008年第二次政黨輪替,市場對於兩岸紅利寄予厚望而再度推升房市逆勢上揚,直至全球金融海嘯再加上「雷 曼兄弟倒閉事件」,導致美國房地美(Freddie Mac,舊名聯邦住房抵押貸款公司)與房利美(Fannie Mae,舊名聯邦國民抵押貸款協會)瀕臨破產,遭美國政府接管,全球房市再掀波瀾;政府遂於2009年初降低遺贈稅率至10%,以期有效引導海外資金回 台,才又造成另一波大漲行情。

 8年後的今天,政黨輪替再現,雖然大家仍期待「新人新政」,寄望新總統為拚政績而推出「救市─股市及房市」措施,但對房市來說,可不能期望太高,因為前 兩次政黨輪替的大環境,就2000年而言,房市相當低迷,執政黨才會祭出各種利多措施來救市,而2008年的金融海嘯,全球不景氣,台灣也遭受嚴重衝擊, 導致不少企業放「無薪假」,政府不得不伸出援手「救市」。

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芭樂票騙宅不成 涉砸房仲遭捕

33歲鄭姓男子見江姓屋主資金需求孔急,拿現金80萬元下訂,再以千萬元「芭樂票」欲拐騙江名下一間市價逾2千萬元的板橋國宅,但遭識破;鄭懷疑房仲從中作梗,涉嫌教唆小弟砸店。警方陸續逮捕鄭等6人,昨依組織犯罪等罪嫌送辦。

警方調查,鄭曾率眾暴力討債,自稱四海幫堂主,透過不知情仲介看屋,找尋下手對象。他向房仲及屋主誆稱自己是房產投資大戶,資金充裕,買屋不用銀行貸款,可直接開即期支票。

警方說,鄭去年11月28日看屋,得知屋主急著求售房屋變現,私下告知屋主「找代書處理,不用仲介」,再以現金下訂「裝闊」取信屋主,尾款全開芭樂票支付,並不斷催促江交出房地契過戶。房仲認為鄭買屋過於著急,提醒江慎防詐騙,江請教律師後,決定暫緩交易。

買賣破局後,鄭認為房仲作梗,上月13日涉嫌教唆綽號「CEO」的39歲簡男率翁、蔡、何姓男子及余姓少年等手下,在房仲還開店營業時,持棍棒敲破店家整片落地窗及大門,行徑囂張。

檢警前天起陸續拘提鄭等6人到案。鄭供稱,雙方有交易糾紛,未教唆小弟砸店,警方認定涉嫌重大,訊後依組織犯罪、恐嚇、毀損等罪嫌送辦。

林姓房仲負責人提醒,持房地契、印鑑、身分證件等即可辦理過戶,務必妥善保管,以免出現糾紛,或面臨「人去樓空」遭詐騙窘境。

疑行騙房產受阻 黑衣人砸房仲報復

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2015年房市熱銷密碼 3241

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

房地合一實價課稅新制正式上路,現在市場上幾乎全面是以換屋、或首購,撐出房市大盤。最新調查透露出2015年房市熱銷密碼為「3241」--北台灣都會區賣最好的產品,是3房的房型,叫好又叫座;排名第二的是2房,4房產品位居第三,反倒是1房或小套房的「小宅」,由於銀行核貸條件嚴格,銷售佔比正在減少中。

受到政策調控房市、台北市提高房屋稅、買方對於高房價怯步,2015年台北市推案量和成交量都比往年萎縮許多,買家多往新北市、桃園、新竹、基隆等區置產;同時在投機客幾乎絕跡之際,房市幾乎全數都是由換屋或首購的自住客,掌握主導權,暢銷房型也看得出來明顯向3房移動。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,最新調查發現,北台灣都會區2015年最熱門的房型,是3房產品,不論推案戶數、規劃佔比、銷售戶數、或銷售佔比,都是近幾年最高點;比起2房、4房、或1房及小套房等房型,表現都相對亮眼、獨佔鼇頭。

何世昌分析,北台灣都會區房市年度最賣座的3房房型,規劃總戶數達6,300多戶、佔比達36%,銷售戶數近2千戶,銷售佔比達37%。主要原因,是3房為一般中產階段最青睞的產品,空間最實用,未來要脫手也最好賣,被建商視為最熱門的推案戶型,同時也是市場上平均銷售率最高房型。

至於第二名賣座房型,是2房產品,建商在一個社區中,往往配置四分之一左右佔比,次於3房,至於銷售平均佔比也達27%,是第二大叫好叫座的主流房型。何世昌分析,台北都會區單價較貴,2房的總價帶,相對比3房平易近人、也較適合首購族「入手」,因此近3~4年來,2房產品賣座紅盤急起直追。

至於第三名賣座房型,反而有點跌破眼鏡,是4房產品、不是小套房或1房「小宅」。「小宅」和小套房,結果是敬陪末座,2015年平均銷售佔比只以7%墊底。

據悉,目前銀行對於小套房核貸審核標準,依然嚴格、沒有鬆手,有些銀行甚至只承作室內面積15坪以上的大套房,或是具有優質地段條件的套房,像鄰近捷運站、優質重劃區等,如果碰到坪數太小、或其他不符條件的套房,一概謝絕放款,以嚴格控管風險、確保不呆帳。

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7成民眾認為房價還會跌 擁抱現金是首選

大部分民眾都認為未來房價還會下跌,根據最新一份第1季購屋意向調查,有70%受訪民眾認為未來房價將下跌,顯示預期房價修正已經是一種社會共識,在「現金為王」的氛圍下,「擁抱現金」可說是民眾當前資產配置的首選。

根據信義房屋發布的2016年第1季購屋意向調查,有高達8成民眾表示已感受到欲購屋區域有房價下修的現象,認為房價已修正1成以內的受訪者比率也高達55%。

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購屋貸款拉高 房仲:先墊墊還款能力

 

(中央社記者韋樞台北5日電)低利率環境有利房貸族和首購族,再加上政府提高青年安心成家購屋貸款到新台幣800萬元。房仲表示,政策對首購族友善,但回歸現實面,還是要墊墊還款能力再去辦貸款。

央行連續兩季降息達一碼,以低利環境支撐經濟動能,有利已辦妥房貸者,多少減輕一些負擔;財政部日前宣布「青年安心成家購屋優惠貸款」額度從500萬元提高到800萬元,有利首購族一次辦妥貸款。

永慶房產集團業管部協理鍾穎麟表示,當前全球仍維持低利環境,台灣央行理監事會兩季度降息,今年青年安心成家貸額度上調至800萬元,可望增加首購族購屋的機會。

鍾穎麟指出,有意在都會區購屋的民眾,趁當前低利環境與首購貸款額度提高並進的優勢,可參考實價登錄成交行情與房仲公開社區最新成交資訊,即早進場看屋、比價與出價,才有機會晉升為有巢氏。

不過,鍾穎麟提醒,青年安心貸款額度雖然增加,有利首購族一次辦好所需額度,不像以往只有500萬元額度,超過的貸款甚至要向銀行以較高利率的信用貸款支應;但貸款額度多了,還款能力和計畫必須在貸款前仔細計算,否則生活品質可能大受影響。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說,青年安心成家貸款方案額度增到800萬元,不見得易於幫助首購族,因為青年現在比較大的問題是沒有頭期款,或頭期款不足,除非有父母親友的幫忙。

徐佳馨指出,以青年安心成家方案貸款800萬元,自備款約400萬元,總價約1200萬元在大台北買房,光是還貸款本息,一個月就要4.6萬元,夫妻雙薪 家庭負擔不輕,更何況400萬元自備款並非每對年輕夫妻都能拿得出來的,所以辦理貸款前還是要仔細計算還款時程、能力與生活品質的影響程度。 1050105


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顏炳立看台北房市:蛋白區降價逃命

中央社中央社 – 2016年1月6日 下午12:53

(中央社記者韋樞台北6日電)戴德梁行董事總經理顏炳立直言,台灣房市從2015年起下沈8年,這是一場無交集的房地產交易遊戲,唯獨只有降價才能創造量,估計台北蛋黃區量縮價跌,蛋白區降價逃命。

戴德梁行今天舉行2015年第4季和全年的商用不動產市場分析。顏炳立表示,預估2016年商用不動產市場仍將持續冷清低迷,投資型交易量取決於租金回報率能否符合買家期待,否則市場僅是自用型買家撐盤,預估交易量持續縮減。

顏炳立曾在2015年下半年以「死死昏昏去」來形容當時台灣房市,今天他說,台灣房市仍「未醒」,可能「咪咪卯卯」再跌8年,估計2016年台灣房市最好是「田螺含水過冬」,等量、等價、等風再起。

顏炳立指出,台灣8年房市寒冬從2015年起算,前4年是盤跌,後4年是盤整,政府數波打房最大的功力,就是讓房市軟著陸,目前房價已經略降,但2016年北市蛋黃區量縮價跌,蛋白區可能是量大降價逃命,蛋殼區可能紅單(預售期轉賣的紅單)變白單(褪色)。

他說,8年房市寒冬開始,估計蛋黃區豪宅價可能再降10%,蛋白區再降15%,房價不斷盤降,土地買家縮手,相對的土地價格也會跟降,估計蛋黃區土地價格會降10%,交易量再縮;蛋白區土地降10%,交易量溫和回升;蛋殼區土地「全掛」。

他強調,要讓房市有溫度,賣方不能再死硬派堅持價格,賣方的降幅要讓買方有感才能成交,有成交才有市場量,他估計,蛋黃區房價要降20%,蛋白區要降30%的幅度,房市才有可能見底。1050106


中廣新聞網中廣新聞網 – 2016年1月6日 下午12:58

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本報特稿/台灣房市稅制改革與健全發展/智庫論壇/國政基金會資深顧問 謝明瑞

 

  摘  要  房價偏高是國內十大民怨之首,為抑低房價之不當高漲,2011年,國內通過奢侈稅以後,實價登錄、豪宅稅,以及不動產持有稅等亦已逐步調整;2015年 6月,房地合一稅制經立法院三讀通過,在稅賦考量下,不動產投機需求減弱,房市交易減緩,這種房市價量齊挫的走勢,在2014至2015年之間十分明 顯,2016年應也無太大的變化,直接說明了當前國內房地產不景氣的事實,也說明了國內偏高房價已達到稅賦抑制的效果,更間接說明台灣房市稅制改革與健全 房市發展的必要性。此外,房市問題是人民大事,也是國家社會大事,更是總統所必須解決的大事,因此,從房市稅制改革中,逐漸建立新的房市制度應有其必要 性,而稅制改革與健全房市應為政府未來施政的主要目標,亦是政府當務之急。 關鍵詞 稅制改革 健全房市 一、前言  2009年11月,行政院研考會舉辦「十大民怨」網路票選,而都會地區房價過高、電話及網路詐騙氾濫、求職不易及失業問題、毒品充斥、民生物價過 高...等都是人民所不能接受並抱怨之事,其中,都會地區房價不當飆漲更是國內十大民怨之首;為了抑低房價之不當高漲,2010年6月,中央銀行首次推出 房貸管制措施,2011年通過奢侈稅,爾後,並陸續加碼祭出多項新的房市管制措施,國內房市交易量價也逐漸受到影響,直至2015年8月13日,央行首度 對房市管控措施鬆綁以後,有關房市控管措施有了新的改變,包括新北市的八里與鶯歌,桃園市全區(桃園市與桃園),蘆竹、中壢,以及龜山等,亦即未來北台灣 六行政區不再受第二戶貸款成數最高六成的限制。  另外,豪宅與第三戶住宅貸款成數上限也由五成調高為六成,但對逐漸低迷的房市並無太大的助益。特別是立法院三讀通過房地合一稅後,雖然國內房市不景氣的 情形明顯,但對於往後不動產市場的健全發展應有極大的助益。  根據城市土地學會(Urban Land Institute, ULI)與資誠聯合會計師事務所(PcW)所共同發布的「2016年亞太地區房地產市場新興趨勢報告」資料,其認為亞太地區的房地產市場可以保有一定水準 的成長,其中,又以東京、雪?、墨爾本、大板、胡志明市等五大城市的房市最具發展潛力,但對台灣的房市則以「保守看待」為主,在亞太地區的投資排名列為第 17,並給予「持有」的評等。  事實上,2016年台北不動產投資的17名排序雖與2015年的18名之排序變化不大,但過去一年中,政府連續祭出多項打房政策,包括2016年1月1 日開始實施的房地合一租稅改革等,造成房市低迷,目前仍難有突破性的發展;因此,國內外學者專家在房市稅制改革下,對國內不動產的發展給予「繼續持有」的 評論,在此情況下,房地產市場大抵都以保守觀望為主,並以「房價沒有下降或房價未有感下跌、建商推案減少、政策鬆綁」等三項指標,而進一步有2016年的 房市可能依然不佳的推論。 二.房市稅制改革背景  我國都會型房地產價格偏高所衍生的問題很多,可從國內的民怨調查、國外的統計,以及房地產稅賦的改革等幾個部分來加以觀察: (一).國內十大民怨之首  根據2009年,由行政院研考會所舉辦的「十大民怨」網路票選中,發現國人的前三大民怨分別為都會地區房價過高(30.14%)、電話及網路詐騙氾濫 (16.34%),以及求職不易及失業問題(11.78%)…等;其中,房價偏高則為十大民怨之首,其佔比達十大民怨的三成以上,並與第二大民怨的電話及 網路詐騙的相差幅度達13.80%。若把十大民怨的比重分別做考量,則第六至第十的五大民怨分別為公共場所廁所不乾淨(6.97%)、交通違規開單拖吊過 嚴(6.63%)、幼兒托育不安全(5.23%)、食品?生把關不嚴(4.24%)、占用騎樓、道路或車位(4.03%),而五大民怨的比重累積數 (27.10%)尚不及「都會地區房價過高」的占比,顯見房價偏高是都會人口中最所關心的問題,也是政府不容忽視的問題。 (二).國際十大漲幅之六  台灣都會區的房價偏高亦可從世界知名房地產顧問商Knight Frank公司的統計中獲得佐證。  2006-2011年期間,在世界各主要國家的房地產市場,其房價漲幅最高的前十名中,大多集中在亞洲地區,且以亞洲的房價漲幅為最大,歐洲為最小;亞 洲國家以中國的漲幅為最大,其過去五年的房漲幅達一倍以上(110.9%);其中,又以上海及北京的房價漲幅為最大,其精華地段的房價每平方公尺分別為 1.94萬及1.74萬美元;2012年,在中國大陸的積極打房政策下,其房價的跌幅則介於一至二成之間,同時也導至2014年以後的房市交投不甚活絡的 現象。  亞洲第二高房價在香港,其過去五年的房價漲幅為93.7%,平均每年的漲幅為18.74%,房價每平方公尺為4.75萬美元,為全球第四高位,且香港地 區的商租賃價格己超過倫敦,為全球最貴的地區;唯從2011年起,香港金管局已規定主要收入來源不在香港地區的購屋者,其必須付出比當地人多一成以上的頭 期款,而使得其房價的漲幅稍為緩和。另外,台灣的房地產市場之平均漲幅在全世界中亦排名第六,其五年的漲幅為30.1%,年平均漲幅在6%以上,唯都會地 區的房價漲幅更大。 (三).房地產稅賦的改革  為了扼止都會地區房價不當高漲所引發的民怨問題,政府於2011年(民100)6月1日施行「特種貨物及勞務稅條例」規範,而這種被稱為「奢侈稅」的實 施,以及日後相繼推動的豪宅稅,加上不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法等「地政三法」,再加上土地徵收條例與住宅法等所構成的「地政五法」之 推動,主要就是為了健全房地產市場的正常發展。  2011年,台灣開始實施奢侈稅,對購屋以後第一年及第二年便賣屋的投機者課予較高的稅賦,使得台灣的房地產市場呈現量跌價縮的情形,房價似乎獲得了一 定程度的控制,唯因通貨膨漲的陰影隨著百貨齊揚而成為房價再度上升的主要因素,主要因房地產產品仍是當前保值或抗通膨的主要商品。 (四).房地產稅賦的影響  一般而言,政府對於稅賦的增加或改變,是影響國內房市去化的重要因素。2014年,國內房市不景氣現象即因稅制修改而逐漸明顯,不唯交投冷清,而且房地 產量價齊挫;另方面,由於房市與股市投資人都具有「追漲不追跌」的預期心理,若民眾有房價上漲的預期心理,則投資需求增加,房價於焉上升,反之則會心存觀 望,甚者連自住型住宅之需求都會下跌。  當此之際,由於國內推動的不動產相關稅賦,使得國內房價有逐漸下調走勢,但下跌幅度仍未到「有感」的程度,因此,除了少數彈性較小的必需品之「剛性需 求」外(如住者有其屋的住宅需求),買賣雙方大多不會選擇在房市不景氣時進入,房地產之價量當然亦不易提升。 三.不動產稅賦  房地產的持有與移轉的方式很多,唯不論是持有或租賃,或是買賣、贈與、繼承等的轉移過程,都與不動產的稅賦有關;為便於說明房地產稅賦對房價可能產生的 影響,茲就不動產的持有與使用,分別說明如下述。 (一).依法令規定課稅  在都會地區房價偏高之際,政府若經由金融體系,以貨幣政策來處理房地產問題,基本上對抑制房價並無太大的助益;根據IMF的研究,影響房地產價量的重要 因素是稅賦,故若能從稅賦?手,相對較為快速而有效;而在房地產的相關稅賦中,大抵包含靜態與動態的稅賦,前者如地價稅(空地稅)、田賦(荒地稅)、工程 受益費、房屋稅等;後者如土地增值稅、契稅、遺產稅、贈與稅、財產交易所得稅等,而不論是靜態的稅或動態的稅賦,二者的從實課徵,應是解決都會地區房價偏 高相對較為適當而有效的方法。  在實務上,由於不動產的持有人或使用人都必須依按法令規範,在一定的期間內繳交不動產稅賦,因此,只要在不動產稅賦繳納之時,對房地產的持有人或使用人 課稅,基本上便能達到以稅制價或以稅制量的目的。 (二).不動產持有稅  根據稅法規定,凡持有不動產的所有權人,其在每年的5月1日至31日時,必須繳交房屋稅;又每年的11月16日至12月15日,必須繳交地價稅。 (三).不動產出租之房屋稅  若不動產持有人將不動產租予他人使用,則每年的5月1日至31日繳交房屋稅;並以每年的11月16日至12月15日之間,繳交地價稅。 (四).不動產移轉稅  當不動產所有人將不動產做移轉時,不論是買賣、贈與,或繼承,不動產使用人或持有人都必須繳交相關的費用,其過程簡述如下:  1.買賣  一般而言,房地產的買賣過程相對複雜,除需有足夠資金以資應用,並與金融機構做緊密的配合之外,每一項交易過程都必須符合法令的規範,且都與稅賦課徵有 關,其過程可簡述為:房地產交易雙方達成買賣協議→簽約→用印→契約公證繳納公證費→申報契稅及增值稅→完稅、繳納契稅、增值稅→塗銷抵押權→繳交登記規 費產權移轉登記→交易完成→次年申報綜合所得稅,財產交易所得稅一併課徵。  2.贈與  不動產若為贈與,不論是親子之間的贈與或朋友之間的餽贈,只要贈與行為發生後,都必須在30日內申報贈與稅。 3.繼承  若房地產屬於繼承,則被繼承人死亡後一個月內,稅捐機關會寄發申請通知書及申報書給相關的繼承人員;另外,被繼承人死亡後六個月內,繼承人接獲申報通知 及申報書後,應於期限內填寫遺產稅申報書,並申報之;又若被繼承人死亡後三個月內,繼承人未能在期限內申報者,得申請延期三個月。 (五). 豪宅稅  一般而言,豪宅稅可以有兩種課徵方式,第一種是類似「奢侈稅」的概念,在建商出售時一次代徵,購屋人若沒繳稅,就不能登記所有權;第二種是「房屋稅」或 「房屋稅的附加稅」,在每一年開徵房屋稅的時候課一次。唯無論是那一類的豪宅稅,在台灣理應都適合開徵,但是第一類的豪宅稅必須經過立法院通過及總統公布 的立法程序,困難度比較高,如台北市政府宣布自100年7月1日開始徵收是屬於第二種方式的豪宅稅。  在都會地區房價高居不下的情況下,台北市針對「高級住宅加價課徵房屋稅」,於民國100年1月24日公告,自民國100年7月1日起實施,並適用於民國 101年5月開徵的房屋稅。  另外,豪宅稅的認定標準是住宅必須同時符合「獨棟建築、外觀豪華、地段?佳、景觀甚好、每層戶少採光良好、戶戶車位、保全嚴密、管理周全」等八大指標的 住宅大樓,且不含商業大樓與別墅,最後還加上「每戶總價八千萬元以上,以及每坪單價一百萬元以上或大坪數的房屋」等十個要件。而這種對豪宅認定條件的改 變,也讓台北市原先符合豪宅的定義之棟數由原來的400棟約10410戶減少為139棟約2900戶,減少約三分之二(-62.14%),也讓台北市的豪 宅稅由5億元降為2億8萬元,減少約一半的稅賦收入(-44.0%)。  事實上,政府開徵豪宅稅並不能真正解決房價偏高的問題;以第一類豪宅稅而言,稅賦會使豪宅購入成本提高,但對真正的富人而言,房價調升應仍不致造成負 擔;甚至可能因為有財富的「誇示效果」而讓豪宅的買氣更旺。第二類的豪宅稅稅額有限,對買得起豪宅的人而言,並無太大的影響,因此,若從居住正義與社會公 平的觀點,把開徵豪宅稅的目的,定位在讓有錢人多繳一點稅,會是相對較為務實的想法。  另方面,立法院於2011年(民100)6月通過奢侈稅,雖可以克制短期投機炒作,但對於持有房子超過兩年的投資客,或把豪宅當作收藏品的資本家而言, 並無太大的效果;更重要的是台北市的實質財產稅率太低,多持有好幾棟房屋,幾乎是零成本,而這種情況如果無法修正,可能使台北市淪為「炒房」的重要場所, 唯台北市課徵「豪宅稅」,基本上已讓高房價問題獲得部分的解決。 (六).房地產稅賦  一般而言,房地產所須繳交的稅賦很多,如房屋稅、地價稅、契稅、增值稅、贈與稅、遺產稅、公證稅…等,其所含蓋的內容十分複雜,為便於比較並說明,僅就 稅捐類別、納稅義務人、課稅標的、稅基、稅率等、計算方式、課稅時機、核課機關,以及法令依據等;唯各項目的變動雖不大,但有關稅基、計算方式,以及稅率 等部分內容並非一成不變,應會視國內外政經局勢的改變,或因應國內特殊經濟狀況而會有所調整,因此,不動產稅賦的內容亦可能有所變動,本文所列內容,僅供 酌參。  經由前述說明可知,不動產不論是經由交易、移轉,或是繼承的過程,每一項的變動或移轉過程幾乎都與稅賦有關,因此,不動產的交易管理可經由稅賦的課徵與 調整,來達到抑制房價不當高漲的直接或間接目的。 四.房地合一政策  房地合一政策是指將房地產與土地合併共同課稅的一種政策,有關房地合一政策的內容,可分為下列幾個部分來說明。 (一).背景因素  自2011年以降,政府在陸續推動奢侈稅、實價登錄、豪宅稅等政策以後,再進一步推動房地合一政策,原擬於2015年元月開始實施,唯為配合大眾的需 求,財政部重擬「房地合一、實價課稅」內容,2015年6月19日,立法院三讀通過所得稅法部分條文修正案,特種貨物及勞務稅條例部分條文修正案,房地合 一課稅於民國105年元旦開始實施,奢侈稅同步落日,整個房地產去化走勢亦逐漸明朗化,對房市的穩健發展亦相對有利。 (二).房地合一稅內容  根據房地合一稅新制規範,為抑制房價不當高漲,採取短期課稅從重(最重稅率達45%)、中期稅賦合理、長期持有優惠的原則;另外,為使稅制更為合理合 宜,並影響自住者的權益,同時考量房屋持有人因非自願性調職而出售房地產時所可能產生的損失,因而另定「防錯殺條款」,稅率比照持有房地產2-10年者的 稅率,亦即課徵稅率為20%。  由於房地合一稅制的實施,為影響未來房地產市場發展的重要因素,對人民的權益影響甚大,因此,國內必須對房地合一稅制的內容有所瞭解,茲分別就其課稅對 象、稅率、自住優惠、稅基、防錯殺條款,以及初時採用新舊制雙軌同時進行等部分,簡述如下。 1.課稅對象   課稅對象不同主要是基於時間因素的考量,即:   (1).民國103年1月2日以後取得的房地,且持有未滿二年,並在105年後     交易者。   (2).民國105年1月1日以後取得之房地產。 2.稅率   一般而言,境內居住與境位居住者所面臨之稅率亦不同,即:   (1).境內居住者     (a).持有未滿一年者,稅率45%。     (b).持有1-2年者,稅率35%。     (c).持有2-10年者,稅率20%。     (d).持有超過10年者,稅率15%。   (2).境外居住者     (a).持有1年以內者,稅率45%。     (b).持有1年以上者,稅率35%。 3.自住優惠   自住優惠必須考量購屋人的資格及其稅率的不同,即:   (1).資格     個人與配偶及未成年子女持有,並連續居住滿6年,交易前6年無營業使用,且該筆房地產未曾適用本優惠。   (2).稅率     交易獲利逾400萬元,稅率10%;未逾400萬元者免稅。 4.稅基   稅基因取得、改良、繼承等的不同而有差異,即:   (1).房地交易成交價,扣除原始取得成本,與取得、改良與移轉過程支付費用後的餘額。   (2).繼承或受贈取得,以房地交易成交價,扣除繼承或受贈時,房屋評定現值與公告土地現值(須按消費者物價指數調整),與取得、改良與移轉過程支付 費用後的餘額。 5.防錯殺條款   防錯殺條款可分成三個部分,即:   (1).非自願售屋     因財政部公告調職、非自願離職,或其他非自願性因素,持有期間在二年以下房地,稅率為20%。   (2).合建分售     個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得日起算二年內完成銷售,稅率20%。   (3).繼承取得     繼承或受遺贈取得者,得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。 6.採雙軌制進行   雙軌制是指現制與新制的執行方式不同,即:   (1).現制或舊制     凡在103年1月1日以前取得之房地產,採用現制或舊制,即僅房屋課所得稅(稅率最高為45%)。   (2).新制     凡在105年1月1 日以後取得之房地產,採用新制,即採用房地合一所得稅(所得400萬以下免稅,稅率最高45%,最低10%)。 (三).實施房地合一稅的必要性  為了抑制房價不當的高漲,並解決民怨問題,房地合一稅制的推動與執行有其必要,主要因其有許多特性或優點,簡述如下: 1. 社會資源分配合理化  房地合一稅制是國內稅制修正的重要里程碑,除可落實居住正義,並對購屋族有所助益之外,亦有助於稅制修正及社會資源分配的合理化,同時也可以達到穩定金 融的效果。 2. 抑低房市需求  2015年,國內房市正處於高點反轉之際,不僅房市交易量下降走勢甚為明顯,部分地區的房價也呈現下降走勢;2016年房地合一稅制正式實施後,預期未 來房地產交易成本將增加,投資利潤減少,未來可能呈現減縮現象。 3. 避免烘抬房地產價格  房地合一增加交易成本,減少交投利潤,同時減少投資房地產的誘因,又因房地產買賣受實價課稅勾稽影響,可間接避免業者不當哄抬房價,對國內房市的健全具 有正面的作用。 4. 利於地方財政自主  房地合一可以合理調高土地公告現值,並使土地售價真正接近市價,讓土地公告地價可以合理提升,促進土地成本的合理化,避免業者或投機客的囤地現象持續發 生,不僅可以增加地方建設的財源,同時有利於地方的財政自主。 5. 增加中央財源  中央可以利用房地合一政策增加財源,不僅可以落實住宅政策的推動,而且對於弱勢族群的住宅需求或長期照顧,亦有正面的效益。 6. 落實居住正義  居住正義必須建立在完善的房地產政策上,而房地合一稅制的實施可以避免讓住宅成為炒作的商品,並進一步落實居住正義的理想。 7. 建立公平稅制  在2016年起算的房地合一制中,雖有400萬的免稅額度,但可為整體不動產稅制重親建立公平稅制。 8. 有效抑低房價  國內房市交投疲軟,房市議價空間增加,房市交易一般均以建商開價的八折為議價基礎,有效抑低房價的不當高漲。 9. 減少投機需求  房地合一稅的公佈使國內各都會區的房地產買賣移轉棟數均呈下降走勢,顯示在房地合一的政策下,導致房市交投不佳。 10. 仍有改善空間  國內的不動產相關稅賦尚須修正,如田賦長期停徵,放任農舍搶建等,未來仍有進一步的改善空間。 五.房地合一與房市變化  房地合一稅制的政策對國內房市的影響甚大,這可就稅制通過前與通過後兩個部分來加以說明。前者是?釀觀察期,後者屬調整適應期。 (一).房地合一稅制通過前的房市變化(2015年6月19日前)  房地合一稅制從原先的2015年開始實施,因整體性考量而延後為2016年?動;唯若從過去幾年的房市變化來加以觀察,在政府的「打房」政策頻繁,以及 房地合一稅制內容及實施方式仍不確定的情況下,國內房市面臨房市不景氣的陰影,對國內不動產市場的變化影響甚大,茲舉其較重要者說明如下: 1.買賣移轉棟數減少  一般而言,買賣移轉棟數是指房地產市場中,買賣並過戶的房子之總數,房市的買賣移轉棟數愈多,表示房市愈熱絡,反之則買氣不佳。若以2014年的房市變 化來觀察,在政府一連串的打房措施,以及房地合一稅制的議題下,房市成交量值銳減,全台灣的買賣移轉棟數約僅有32萬棟,為2003年以來的最低點;若進 一步從六都的買賣移轉棟數之變化來觀察,則其年變動率的跌幅在一至二成之間;其中,又以新北市的下降幅度達四分之一為最大(-25%),且台北市與新北市 的買賣移轉棟數為1991年以來的最低點。  2.家戶購屋比下降  一般而言,家戶購屋比是指區域家庭新購屋的比率,其計算方式是以建物買賣移轉棟數,除以同一時期的家戶數量以後所得之數值;家戶購屋比愈高,表示該區的 房市交投活絡,或房市買氣較佳;根據六都地政局的統計資料,以及內政部不動產交易實價查訊服務網的資料顯示,在2012-2014的三年中,國內六都的家 戶購屋比平均約僅有4%,其中,以桃園市的6.0%為最高,台北市與台南市的3.1%為最低,顯示當前的房市交投不佳。  3.都會行政區購屋比下調  若進一步觀察六都各主要行政區的家戶購屋比,以及其房價的變動情形,則可發現在國內的前十大排名中,家戶購屋比超過一成者均集中在新北市,其中,又以林 口為最高,為前十大購屋比之首;桃園市的八德與台南市的安平則為十大購屋比之末。唯若就其房價變化來看,前三大都會區的家戶購屋比與房價的排序都是相同 的,即新北市的林口與淡水,以及台中市的西屯,亦即此三個行政區的房市交投較為活絡。  4.房價持續上升  在政府的打房政策以及提高不動產相關稅賦的政策因素之影響下,國內房市逐漸步入低迷走勢,在六都的房地產市場之表現中,不論是房地產的買賣移轉棟數,或 家戶購屋比等,都呈現下降走勢,其中,又以雙北市的下降趨勢更為明顯;然而,在房市交投普遍不佳的情況下,房價是否亦呈現反轉態勢呢?  若以2013及2014兩年的房價變化來觀察,則在六都的房價的變動過程中,其漲勢雖有趨軟的情形,但房地合一推動過程中,房價並未曾現明顯的反轉走 勢,亦即六都房價持續走高,其中,又以台南市的房價超過一成為最大,其年漲幅達12.12%,而台北市則敬陪末座,其漲幅為4.15%,亦即六都房價並未 因房市景氣不佳而呈現反轉下降的走勢。  整體而言,自2014年以降,國內房市表現確實不佳,交易量減少,但價格並未明顯鬆動,這雖與國際經濟與國內經濟的交相影響有關,但游資充斥,房地合一 稅制不明,短期間房價難以鬆動,且價量之間的變化具有時間遞延(time lag)因素,但若沒有適當的投資管道,亦缺乏相關的配套措施以之因應,則「長期間,台灣房市無空頭」現象,值得國人的深思與考量。 (二).房地合一稅制通過後的房市變化(2015年6月19日後)  2015年6月19日,立法院三讀通過所得稅法部分條文修正案,特種貨物及勞務稅條例部分條文修正案,房地合一課稅將於2016年元月1日正式推動,奢 侈稅亦同步落日,為影響當前房市價量變化的最主要因素,簡述如下: 1.市場多空交戰  房地合一制政策通過以後,由於買賣雙方對未來房市變化各有不同的看法,房市變化因而呈現不同的樣貌,六都之間的房市交易也漸趨明確,唯房價仍是漲跌互 見。在2015年第一季的房市變動中,從房屋貸款負擔率、家戶購屋比、房價所得比等房市指標中,可以看出其數值依然偏高,但已呈向下修正走勢,至同年第二 季,從六都房價漲跌情形,買賣的議價空間,以及住宅的推案量等指標面來觀察,有關房市價量指標幾乎均呈下降走勢,顯示當前國內房市不景氣,並直接或間接影 響國內的經濟發展,而在國內股匯市齊挫,而房市又處於低迷時期,中央銀行開始對北台灣的幾個行政區做金融性的鬆綁,同時也拉開了政府打房政策可能改變的序 幕。 2.房價所得比偏高  都會地區房價偏高情形,常以購屋痛苦指數的高低來表示,而所謂「購屋痛苦指數」係以該區預售屋與新成屋的平均房價,乘以3房(35坪)的總價後,除以雙 薪夫妻的年薪所得而得,用以表示民眾的購屋負擔的沉重與否,一般又以「房價所得比」來表示,亦即房價所得比等同於購屋痛苦指數。假設國人要在台北市買一間 房子,必須不吃不喝15年才能買得起,則這個「15年」所代表的意涵就是「購屋痛苦指數」,或「房價所得比」,也就是房價與家庭年所得的比值。 若以全台主要都會區的房價變動來觀察,則以台北市的房價所得比為最高,民眾購屋負擔也最重,如2015年第1季台北市的房價所得比達16.46;新北市、 台中市、高雄市次之;桃竹縣市及台南市則約7倍,全台灣的平均房價所得比為8.46倍,而國際間對於房價所得比是否合理的判定上,一般認為應以3∼6倍是 較為合理的區間。 3.六都房價漲跌互見  在2015年第二季的房市變化中,仍以盤整格局為主,主要因許多建案搶在房地合一新制上路前銷售,成交量不減反增;根據國泰房地產指數顯示,國內第2季 全台預售及新成屋的平均房價為每坪29.45萬元,較第1季上漲2.29%,其中,台北市新屋每坪可能的成交售價為80.99萬元,下降幅度為 -0.45%,而新竹與台中市的跌幅分別為-2.27%與-1.43%,其餘新北市、台南市、高雄市的房價仍呈繼續攀高走勢,房價分別上漲0.32%、 7.22%、2.44%,其中,又以台南市的房價漲幅為最高。  在房價變動方面,國內六都房價仍以北台灣的房價為最高,若以首善地區的台北市房價為比較基準,則新北市第二季的房價尚不及台北市的一半 (49.77%),而桃園、台中、高雄的比值分別為26.57%、25.47%、25.71%,台南市的房價則不及台北市的二成(19.85%)。 4.議價空間加大  房市不景氣,購屋的議價空間加大,一般都在一成以上,若從各都會區的房地產交易來觀察,在議價空間方面,以台北市的議價空間17.89為最大,高雄市次 之,新北市的議價空間14.42為最小。 5.推案戶數下降  房市推案量的高低是房市是否活絡的重要指標之一,經濟景氣佳,房市推案戶數增加,反之則減少;而若從六都的推案戶數變化來觀察,以新北市的推案戶數佔 27.72%為最多,台中市的24.67%居次,其餘各都會區的推案戶數都在二成以下,分別是高雄市(17.47%)、桃園市(13.92%)、台南市 (11.12%),而推案戶數最少的為台北市,其第2季的推案戶數不到千戶,僅有790戶,占全台15533戶5.09%,還不到新北市的二成 (18.35%)。 6.北市公寓房價漲跌互見  時序進入2015年下半年以後,政府的房市政策依然影響房市的變化,如首善地區的台北市調高公告地價,平均漲幅達三成以上(30.38%),對台北市符 合自用住宅用地半數以上(54%)的屋主而言,每戶平均要多繳一千元以上(約1100元)的地價稅;另外,土地持分較高的豪宅、商用不動產、地上權房地 產,以及土地持分相對較高的老公寓等,都必須付出更高的費用。  然而,僅管當前房市不景氣,人民還必須對其擁有較多坪數的房地產付出更多的地價稅,但房價並未因此而全面走低;以2015年台北市第3季的公寓行情變動 為例,在台北市的12個行政區中,仍有將近五成的房價是上漲的(41.67%),其中,又以中山、士林、萬華的漲幅分別為2.96%、2.65%、 2.46%為較大,跌幅最大的為南港的老公寓(-8.97%),至於信義(-0.02%)、大同(-0.39%)、文山(-0.94%)均未超過-1%。 (三).房市政策的調整與修正  政府在一連串的打房以後,已逐漸修正其房市政策,其中,最明顯的應是央行已連續二季宣佈降息,隱喻著「政府不再打房」的訊息,緣於在過去幾年中,政府有 一連串的打房政策,如奢侈稅、豪宅稅、實價登錄,以及2016年元月推動的房地合一稅等,亦即政府已針對投資人給予信用上的管制,讓投機客很難透過銀行的 融資作短期炒作;另方面,各縣市政府亦紛紛調高公告地價,不動產持有稅上升,使得房市的投機需求因而下降。 六.健全房市之比較  住者有其屋是人民的大事,也是社會與國家的大事,更是總統所必須關心並解決的重大事務;因此,每逢大選期間,健全的房市政策是總統候選人所不能不提的重 要政策。  在民主國家中,領導人必須能對民怨問題有解決的能力,才能獲得人民的認同,也才能獲取國家大位;因此,各政黨候選人莫不以如何達成居住正義為其解決房市 問題的重要理念,並提出各種房市政策以之因應,在此情況下,如何先讓住者有其居,再進一步達到住者有其屋,便成為健全其房市政策的主要訴求。  另外,如何讓當前多餘且閒置的空屋變成租屋,並讓其中的某一比例轉換成為社會住宅,應是相對較佳的可行策略,而這也是當前各政黨的總統候選人中,會選擇 以社會住宅作為其競選策略的主要原因之一。如2016年的大選期間,各政黨候選人所提出的房市政策中,大多與社會住宅政策有直接或間接的關聯。  房市政策在於建立較為健全的房地產市場,然而,綜觀在各政黨總統候選人的房市政策中,雖各有定見,且內容冠冕堂皇,唯觀之過去歷史,便可發現有些政策的 陳義過高,在執行上頗有困難,如社會住宅的興建總是雷聲大雨勢小,而振興房市產業的內容亦易淪為口號,若政策推動不易,對國內房市的健全發展可能沒有太大 的助益,且不易達成其所謂的房市政策目標。  整體而言,房市稅制的改革是健全房市的重要前提,因此,若政府政策推動得宜,房地合一稅制正式實施以後,應可逐漸達到健全房市的目的。爾後,2016年 以後所購買的房子,若房屋出售時適用房地合一稅新制,若屬自住,居住滿6年後出售時,若獲利不超過400萬元,均為免稅,至於超過的部分則課徵10%,且 有重購退稅的優惠,這也是國人未來投資房地產時,房地合一稅必須列入考量的重要因素。 七.結論與建議  經由前述的分析與說明,可據以列出本研究的結論與建議如下: (一) 結論  本研究的結論簡述如下:  1.台灣都會型房地產價格偏高,平均漲幅在全世界中亦排名第六,其五年的漲幅 為30.1%,年平均漲幅在6%以上,為國內十大民怨之首。  2.房地產的稅賦包含靜態與動態的稅賦,前者如地價稅(空地稅)、田賦(荒地稅)、工程受益費、房屋稅等;後者如土地增值稅、契稅、遺產稅、贈與稅、財 產交易所得稅等,而從實課徵應是解決都會地區房價偏高較為適當而有效的方法。  3.根據房地合一稅新制規範,採取短期課稅從重(最重稅率達45%)、中期稅賦合理、長期持有優惠等;另外,定有「防錯殺條款」,稅率比照持有房地產 2-10年者的稅率,亦即課徵稅率為20%。  4.房地合一稅制的內容包括課稅對象、稅率、自住優惠、稅基、防錯殺條款,以及初時採用新舊制雙軌同時進行等,並以2016年元月實施。  5.房地合一稅制立法通過前,在預期心理下,國內房市呈現買賣移轉棟數減少、家戶購屋比下降、都會行政區購屋比及房價則持續上升。立法通過後,推案戶數 下降、議價空間加大、房市交易量萎縮,以及房價漲跌互見等。  6.住者有其屋是人民的大事,而健全的房市政策則是總統候選人的重要政策。而住者有其屋則是健全房市政策的主要訴求。另外,各政黨總統候選人所提出的房 市政策中,大多與社會住宅政策有關,唯其政策易流於口號與空言。 (二)建議  房市稅制的改革是以健全房市發展為主要目的,而經由前述的結論,可據以列出本研究的建議如下述:  1. 台灣都會型房地產價格偏高為國內十大民怨之首,政府必須慎重處理。  2. 房地產的稅賦很多,課徵方式亦相對複雜,但若能確實從實課徵,應可解決國內房價偏高的問題。  3. 房地合一稅新制若要確實可行,並使稅制更為合理合宜,則在不同的階段宜有不同的做法,並課徵不同的稅率。  4.房地合一稅制於2016年正式?動以後,必須確實執行。  5.房地合一稅制內容及實施方式對國內不動產市場的變化影響甚大,而健全的房市政策是總統候選人的重要政策,唯其政策必須確實可行,不宜流於口號。  整體而言,房市問題不是單一問題,是總體問題,不宜以單一政策處理,而須從國家整體來做考量,特別是在國人根深柢固的「有土斯有財」的傳統觀念下,生命 可以自尋生路,正如房價亦可找到適當的安身立命之所,因此,房價易漲難跌,國人仍須密切注意房市變化的動態發展。 參考文獻 (引自國家政策研究基金會) 謝明瑞(2010),房市無空頭。 謝明瑞(2011),台灣課徵奢侈稅對房地產市場的影響。 謝明瑞(2013),台灣實施奢侈稅與實價登錄政策之探討。 謝明瑞(2013),台灣房市會泡沬化嗎? 謝明瑞(2014),台北市住房政策為勝選關鍵? 謝明瑞(2014),房地合一政策之研究。 謝明瑞(2014),台灣房價二年降三成? 謝明瑞(2014),台灣「健房」與「打房」政策對房價影響。 謝明瑞(2014),台灣九合一選舉後的房市分析。 謝明瑞(2015),台灣房價會反轉嗎? 謝明瑞(2015),總統頭家的房市政策 謝明瑞(2010-5),台灣地區房地產行情變動分析,現代營建雜誌專欄。 內政部(2010),「社會住宅實施方案」。 內政部(2011),「民國101年至民國104年整體住宅政策實施方案」。 內政部(2011),社會住宅需求調查綜合報告。 內政部(2014),「社會住宅中長期推動方案」。 行政院(2011),「社會住宅短期實施方案」。 行政院(2014),「社會住宅中長期推動方案」。 【中央網路報】


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避稅效應 六都12月房屋移轉量創新高

 

(中央社記者韋樞台北4日電)六都2015年12月不動產移轉棟數幾乎全創下有紀錄以來,或是5年來新高,12月六都總量達3.64萬棟,為1999年有紀錄以來新高,房仲分析,主要是避房地合一稅推升移轉量。

2015年12月六都建物買賣移轉棟數合計3萬6433戶,月增100.9%,年增56.4%,創下1999年以來有紀錄的新高。交易量排名最高的前三名,分別為台中市(8169戶)、新北市(7754戶)及桃園市區(6064戶)。

2015年12月漲幅排名最高的是台南市3980棟,月增147.8%,年增124.9%,更創下1999年有移轉量紀錄以來的新高,交易熱區為北 區和東區,均逾500戶;同樣創下1999年有紀錄以來的還有台中市的8169棟,台中市交易熱區為西屯區和北屯區,以及高雄市的4969棟。

永慶房產集團業管部協理鍾穎麟表示,歷年12月通常都是交屋潮旺季,交易量偏高,而2015年12月的交易量暴增,主要是搶搭房地合一稅上路前最後一波輕稅班車,避開2016年起購屋須受限自住並持有滿6年後售屋,才享有獲利400萬元免稅優惠。

此外,國人「有土斯有財」的觀念仍重,加上當前利率甚低,置產客群或多屋族,也會積極搶進,可免除未來購置房產受房地合一稅15%到45%的交易利得稅費。

鍾穎麟觀察2015年全年表現,六都會區交易量僅約21.9萬戶,創2001年以來新低紀錄,以六都占全台交易比重約8成估算,估計全台2015年交易量約27萬戶,仍是2001年以來新低紀錄。 1050104


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豪宅打入冷宮,大師房屋業績掉七成

【時報-台北電】房市交易冷清,2015年豪宅產品打入「冷宮」,占豪宅交易一半市占率的大師房屋業績首當其衝,2015年佣收業績約2億元,僅剩高峰期不到3成。董事長陳建慶表示,國內房市買氣回不去了,豪宅更難有起色,海外不動產市場2016將進入淘汰年。

   根據內政部實價登錄至12月16日揭露資料顯示,2015年至10月底,北市總價2億元以上豪宅交易共79件,但扣除「大直宜華」因完工陸續過戶移轉65戶,及「遠雄富都」2戶新成屋過戶外,中古豪宅交易僅剩12件。

   

   陳建慶表示,大師房屋2015年2億以上豪宅成交7件,其中3件尚未實價揭露,公司統計內部交易資料,2011年5,000萬以上豪宅交易就已出現腰斬,尤其在2014年豪宅稅後,當年度公司2億元以上豪宅交易掛蛋。

   他說,大師房屋占國內豪宅市場交易一半市占率,2014年佣收2.3億元,2015年約2億元,雖年下滑僅15%,但與高峰期佣收7億餘元相比,業績僅剩高峰期不到3成,大師房屋直營門市也由15家剩下目前7家。

   陳建慶指出,目前已成交尚未登錄的豪宅交易,房價已下修15%,但因建商目前口袋仍深,並不代表豪宅會全面降價,2016年因國內景氣不振,高持有稅,將使大戶資金出走海外,預料豪宅市場交易量仍難有起色。

   陳建慶認為,房仲經營海外不動產是「介紹媳婦要包生孩子,且還不能有殘缺」,進入門檻其實很高,但目前很多房仲銷售東協國家不動產門檻低,投資者以菜籃族為主,風險相對高,海外不動產市場2016將進入淘汰年。 (新聞來源:工商時報─記者方明/台北報導)

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激情過後 1月房市移轉量回歸常軌

 

(中央社記者韋樞台北4日電)受到2015年底前建商趕交屋,與民眾搶房地合一上路前舊制,12月六都不動產移轉量爆增到3.64萬棟,房仲推估2015全年全國移轉約29萬棟,但激情過後,2016年1月將回歸常軌。

在建商趕著交屋和搶房地合一稅制上路前買賣屋的兩大動力下,推升12月六都房市買賣移轉量噴出,全國2015年前11月的移轉棟數24.5萬棟,加上六都 12月移轉3.6萬棟,以六都移轉佔全國移轉量的75%到80%推估,全年的移轉量有機會挑戰29萬棟,但仍是2001年後的新低量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,地政士公會2015年12月曾提醒代書要留意過戶時間,而不少地政事務所也因為搶辦過戶案量太大,而加班挑燈夜戰,雖然成屋市場並未感受到熱絡的搶舊制買氣,但六都移轉棟數幾乎是噴出,研判與一手屋交屋搶舊制有一定的關係。

曾敬德指出,2015年爆大量與購買預售案的民眾,希望趕在年底過戶交屋有明確關係,開發商早日交屋也可早日落袋為安,且還可省下一筆土增稅調漲的支出, 因而12月出現大量的移轉現象,應是房地合一上路前趕交屋的過渡期,有可能曇花一現,預料2016年1月的移轉可能會回復正常,也正式步入「房地合一」年 代。

全國不動產企研室主任張(水靜)勻指出,2015年第3季,央行與金管會陸續降息、取消房貸信用管制、鬆綁銀行不動產放款集中度,預期2016政府會繼續 取消房市管制區及放寬限貸上限,房市預估全年買賣棟數有望達30萬棟,其中自住將佔九成,長期置產收益型不動產約佔一成。

張(水靜)勻認為,受惠於「雙降」,降利率、降房價,自住換屋族將開始進場,而首購與換屋比例約2:1;收益型不動產則是新興重劃區店面及中南部可當做辦公室、隔多間套房的透天厝看俏。1050104


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新北12月房市成交量增逾95趴

 

新北市政府地政局表示,一○四年十二月房市交易案件量共計九○三七件,成交量較十一月增加九十五‧四%。

新北市政府地政局指出,新北市一○四年十二月房市交易量較上月份增加四四一三件,轄內行政區交易量皆呈現上漲趨勢,分析原因係有新成屋大批移轉及受 到一○五年一月一日房地合一稅制施行影響,其中,三重區、淡水區及新莊區增加量相對較多,分別較十一月份增加六一六件(二一六‧九%)、四五五件(八八‧ 二%)及四四二件(一四○‧三%)。另以移轉棟數來看,新北市一○四年十二月移轉棟數為七七五四棟,較一○四年十一月增加三八五七棟(九九%)。

地政局為利民眾了解新北市房地產買賣交易情形,已將全市各行政區每月買賣 成交案量定期公布於新北市不動產買賣交易服務網,民眾可由網內統計分析/不動產統計查詢/不動產買賣統計專區(網址:http://e- land.land.ntpc.gov.tw/NTPCELand/index.aspx)查詢,歡迎各界多加利用


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連房子都租不起

 

工商時報【吳慧珍】

美國房屋租金飆漲帶來財務壓力,連對中產階級都成了難以承受之重,住房負擔壓縮其他消費支出的結果,恐將對整體經濟帶來不利影響。

■It's not just low-income Americans who struggle to pay their rent every month.

美國租屋市場供不應求,租金水漲船高,不僅是低收入家庭負擔不起,就連所得中上的租屋族都大喊吃不消。哈佛大學在2015年12月上旬公布的調查指出,美國不少大城的租屋者即便年收入達4.5萬美元,面對房租節節高漲也陷入無力承擔的窘境。

這份由哈佛大學住房研究聯合中心(Joint Center For Housing Studies)提出的報告發現,約有5成年所得介於3萬和4.5萬美元之間的美國家庭,得從收入中支出逾30%繳房租。而照官方說法,房租若超過所得的30%就會造成財務負擔。

中產階級家庭尚且被飛漲的房租壓得喘不過氣,更何況是勉強糊口的低收入戶。2014年年所得不到1.5萬美元的租屋客,每5人有逾4人得將3成以上收入貢獻給房租,有近四分之三甚至是一半所得都花在租屋上。

中產家庭在高房租的壓力下被迫緊縮其他開支,很可能損及整體經濟,威脅到這些租客退休後的財務安全。哈佛住房研究聯合中心執行董事赫伯特 (Chris Herbert)指出:「如果你超過3成的收入用於住房上,其他花費自然會減少,我想這方面帶來的衝擊會擴散到經濟其他層面。」

租屋需求遽增,特別是很多富裕家庭選擇只租不買,讓建商在利之所趨下,主攻金字塔頂端客群;價位適中的租屋物件愈來愈少;薪資成長牛步,追不上租金飆漲速度。前述種種因素匯集形成完美風暴,以致住房負擔加重擠壓其他消費購買力,進而不利總體經濟。

薪資水準跟不上租金飆漲

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苦戰 雙北1500億建案選後推

中國時報【陳宥臻╱台北報導】

高達千億以上的推案量並未搭房地合一前的輕稅話題推案,選擇總統大選後推出。《住展雜誌》統計這波雙北市延後推案潮粗估1500億元左右,是歷年來罕見。代銷業者指出,由於案量大,之後也是一番苦戰,但有建商看好豪宅稅1年半後會調整,對豪宅新案去化有利。

這波延後推案潮以元利機構的2個豪宅總銷金額加總最高,「和平大苑」總銷保守估計200億元以上,「信義聯勤」則高達580億元,後者是位在大安森林公園旁的2000多坪精華土地。

由於是海悅廣告接下「信義聯勤」代銷,海悅總經理曾俊盛表示, 「信義聯勤」估計要2016年下半年以後才會推案,每坪價格還沒確定,至於市場上說總銷金額580億元,曾俊盛說「應該沒那麼高,要等明年價格定出才會確定」。

另外,原預計今年下半年銷售的冠德信義區興雅BCF案,則因景氣渾沌,最慢2016年第4季才公開。與冠德BCF案相隔約1公里的「琢白」案,選後視時機再公開。

不少上市公司建商認為,2014年7月上路的豪宅稅已經把豪宅市場打趴,由於豪宅稅屬於地方稅,3年可以一調,期待政府1年半後可依當時的「慘況」下修嚴峻的豪宅稅。


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風評:政府別再拉房市救經濟,讓房價狠跌一番吧

 

金管會在上月底(12月29日)宣布,實施長達四年之久的銀行不動產貸款限制措施正式取消,雖然金管會名之為「回歸銀行自主管理」,但已隱然可聞出政府又想以支撐、甚至拉抬房市救經濟的企圖。

走了12年多頭市場、堪稱史上最長繁榮期的國內房市,去年已由多轉空,今年則預估仍將維持空頭格局,業者預估今年房價下跌幅度大概在10-15%左右,而且空頭市場可能維持2-3年。

房市走空對整體經濟當然有影響,央行去年的2次降息,雖然理由是為了台灣經濟低迷,但降息被認為對投資助益幾無,卻可能對房市有支撐作用。這次金管 會的取消不動產貸款限制,預估一口氣可釋出高達1.3兆元的銀行資金投入房市,對漸入空頭的房市而言,當然是場及時雨,對房市當有支撐作用。

這種「拉房市救經濟」的思維與政策,幾乎已經是台灣不分藍綠政策的慣性思維了。國民黨執政時固然會有各種優惠利率措施鼓勵購屋,民進黨阿扁執政時, 同時也搞土增稅減半、優惠購屋貸款等政策支持房市。從來不考慮讓房價下跌深一點,自然會引發新的需求。顯然建商利益優於大眾,保住建商利益較重要,民眾買 到高價房子、要當20年屋奴的悲情,就不在考量之列了。

房市熱絡時,銀行其實是最愛作不動產貸款,因為「單純簡單」就可長期賺取利息,既可有效消化資金,又因不動產貸款都算是有十足抵押品,看起來風險不 高。但由過去歷史看,其風險不是不高,只是「時候未到」。一旦房地產景氣反轉,抵押品價值大幅下降,購屋者還款困難、或是投資客則根本直接把手上房子套給 銀行,讓銀行壞帳上揚、滿手爛房子。

央行與金管會在房市熱絡時,實施的各種信用管制地區措施、不動產貸款限制等政策,真正重點其實應該是對銀行信用風險的控管,但也不能否認當時確實是有為房市降溫(或稱打房吧)的意圖。

在房市反轉之際,或是再著力打房的必要性似乎降低,但信用風險控管的需要卻升高。過去台灣的高房價,有一半以上的「能量」是來自投資客,多頭房市中 投資客占的比重都高於一半。今年房地合一稅制上路,此制對短期投機客而言確有影響;加上原本房價已過高、今年經濟表現不佳、政權更替帶來的風險等多重因 素,此時放寬不動產貸款限制,意圖藉此支撐房市,卻可能把風險都灌進銀行。最後是建商脫身、銀行陷泥沼,對台灣經濟而言,是得不償失。

建商總喜歡自稱「房地產是火車頭產業」,以此說法來讓政府在政策上儘量支 撐房市;但不論從學者的研究、或是行政院主計總處的產業關聯報告看,房地產與經濟之間的關係,比較屬於「錦上添花」而非「雪中送炭」─也就是說,經濟原本 就好時,會帶動房地產景氣並進一步拉高經濟;但其本身並不具拉抬整個經濟的能力。希望現在的看守內閣、及未來的新政府,都別再意圖以拉房市支撐經濟了,因 為台灣社會為高房價已支付太多的經濟與社會代價。就讓房價狠狠的跌它一跌吧!


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房地合一上路 3大屋主免煩惱

(中央社記者韋樞台北2日電)房地合一新制已從元旦起上路,新制的核心精神就是鼓勵長期持有,抑制短期炒作。房仲分析,包括長期持有、換屋或重購自用、所有權轉換在內的3大屋主不必煩惱房地合一稅制。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,房地合一稅正式上路,但仍有不少民眾不清楚課稅規則,因此不知該如何購屋或購入何種房屋,導致錯失購屋良機。其實房地合一稅的主要精神,就是將土地和房屋合併計算收入,以低稅率,有獲利才課稅的鼓勵自住、以高稅率抑制投機買賣。

徐佳馨指出,掌握住房地合一的核心精神後,其實有3大屋主免煩惱。第一類是「長期持有的自用屋主」,只要持有滿6年,就有新台幣400萬元獲利扣除額,其餘採10%課稅,如果賺得不多,可能連稅都不用繳。

因為房地合一稅制規定,自用住宅減免是針對個人或配偶、未成年子女設有戶籍者,持有並實際居住滿6年,且無供營業使用或出租,課稅所得在400萬元以下免稅,超過400萬元部按10%課徵。但這項規定是以6年一次為限。

第二類是「換屋或重購自用屋主」。過去舊制的重購退稅只有小屋換大屋才有退稅,但新制不論大屋換小屋,或小屋換大屋都能退稅;新制上路之後,換大屋全額退稅,換小屋按比例退稅,只要把握重購退稅原則,都能獲得退稅。

第三類為「取得所有權之前的預售屋訂購戶賣給下一手的屋主」。徐佳馨說,這類交易屬於權利交易,不適用房地合一稅,賣家的獲利併入年度所得課稅,若賣家本身所得稅率低,就算加計房屋獲利,也不會拉高太多所得稅率級距,並不用害怕。

徐佳馨指出,房地合一上路後,市場難免會有所觀望,由於房地合一僅須針對「有獲利才繳稅」,因此持有未滿兩年的屋主只要願意平轉或小賠出場,不用擔心課稅問題,換言之,首波降價物件應落在預售案量較大,即將交屋的賣壓區域。

當價格明顯修正後,自用客戶將成為接軌市場的主力,不過,在現階段低利環境下,房價會有所修正,但大跌不易,購屋人宜多方看屋,擇優入場。


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