請注意: 以下照片內容如非室內,即為環境介紹,非銷售物件本身。
請注意: 以下照片內容如非室內,即為環境介紹,非銷售物件本身。格局圖係未依一定比例縮小繪製之概繪圖,與實況仍有差距,其座向、格局、形狀等,仍須以房屋現場為準,照片僅供參考,實際以現況為主。

目前日期文章:201512 (38)

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公告105年發生之繼承或贈與案件,應適用遺產及贈與稅法之金額。

發文機關:財政部

發文日期:民國104年12月11日

發文字號:台財稅字第10404689860號

依  據:遺產及贈與稅法第12條之1第2項。

公告事項:

一、遺產稅

(一)免稅額:新臺幣(下同)1,200萬元。

(二)不計入遺產總額之金額:

1、被繼承人日常生活必需之器具及用具:89萬元以下部分。

2、被繼承人職業上之工具:50萬元以下部分。

(三)扣除額:

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計劃以市地重劃方式取得之公共設施保留地移轉無免稅之適用。

桃園縣政府地方稅務局表示,有民眾詢問,經都市計畫劃設為道路用地,並經發布實施在案之公共設施保留地,依都市計畫書規定應以市地重劃方式取得,於土地所有權移轉時,有無土地稅法第39條第2項免徵土地增值稅規定之適用?

該 局指出,依財政部86年12月16日台財稅第861930297號函規定,公共設施保留地被徵收時既可免徵土地增值稅,徵收前之移轉亦應免稅,以維租稅公 平。是以,適用該條文第2項免徵土地增值稅之土地,必須符合「係依都市計畫法指定之公共設施保留地,且該公共設施保留地將由政府依法以徵收方式取得」之要 件。又公共設施保留地如以市地重劃方式取得,地主仍將參與分配土地權利,及適用同條文第4項「經重劃之土地,於重劃後第1次移轉時,其土地增值稅減徵 40%。」之規定,準此,公共設施保留地,既無須經由政府以徵收方式取得,自不能準用「被徵收之土地,免徵其土地增值稅」之規定。

新聞來源:桃園縣政府地方稅務局

 

最高行政法院有關「土地增值稅事件」判決。

最高行政法院判決 104年度判字第702號

上 訴 人 郭秀娥

訴訟代理人 羅豐胤 律師

      吳佩書 律師

被 上訴人 臺中市政府地方稅務局

代 表 人 吳蓮英

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外僑納稅義務人如於實施後出售適用新制規定之房地

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部台北國稅局表示,房屋土地交易所得稅(房地合一稅制)將於2016年1月1日起實施,外僑納稅義務人如於實施後出售適用新制規定之房地,依所得稅法第14條之4規定計算所得後,按規定稅率計算應納稅額申報納稅,不併計綜合所得總額。
 
該 局說明,外僑納稅義務人2016年起出售(1)2016年1月1日以後取得之房地(2)2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房地,應以房地 收入減除成本、費用及依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,做為房地交易所得額,並按持有期間之稅率計算應納稅額。
 
外僑納稅義 務人如為中華民國境內居住之個人適用稅率如下:(1)持有期間在1年以內者,稅率為45%(2)持有期間超過1年未逾2年者,稅率為35%(3)持有期間 超過2年未逾10年者,稅率為20%(4)持有期間超過10年者,稅率為15%;如為非中華民國境內居住之個人,持有期間在1年以內者,稅率為45%,持 有期間超過1年者,稅率為35%。
 
該局提醒,房地合一課徵所得稅有別於綜合所得稅,採分離課稅方式,不論有無應納稅額,外僑納稅義務人 應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內自行填具申報書並檢附相關文件,向所轄稽徵機關辦理申報,如為非中華民國境內居住之個人,則應向房屋、土地所 在地稽徵機關申報。如未依限申報者,除補稅外,尚須處以罰鍰,敬請納稅義務人處分房地時留意其適用,以維護自身權益。

 
外僑納稅義務人如於實施後出售適用新制規定之房地

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永和樂華夜市熄燈

【于靜芳╱台北報導】營運45年的新北市永和樂華夜市,因周邊「巴黎藝術紀」、「名流社區」等社區共365位住戶,不滿夜市人潮噪音、油煙、安全問題提行政訴訟判夜市撤銷營業執照,而將熄燈。當地民眾及網友指出,抗議住戶想尋師大夜市模式逼退攤商,「房價」才是熄燈真兇。

樂 華夜市大致分成3區塊,合法登記有348家攤商,抗議居民多集中在夜市後段的永平路、中山路一段,主張依《新北市攤販管理辦法》,夜市申請未取得附近6成 居民同意,上月底遭判正式撤銷營業執照;但網友發起「我愛樂華夜市∼樂華夜市不能走入歷史」活動,湧進逾3萬民眾連署支持,當地民眾留言指「炒房」才是迫 使夜市收攤的真兇,質疑抗議住戶「買房早知有夜市,還是低價買進,現在卻乞丐趕廟公」。 

明知夜市低價買進

深耕樂華夜市 周邊7年的東森房屋永和加盟店店長王國強透露,屋齡13年的「巴黎藝術紀」,當時與同路段大樓房價皆每坪25萬元,前年『巴黎藝術紀』漲至每坪45萬元, 對面大樓卻漲至55~60萬元,住戶確實有反映房價每坪低10萬元、居住品質低落,加上陸續建商欲在此買地推案,才釀下這場抗爭。
諷刺的是,樂華夜市涵蓋6路段的2樓以上住宅實價資料,2013年成交340件、去年175件,今年1~10月也有111件,近3年成交高達626件,又以中山路一段225件最搶手,攤販聚集的永平路也有66件,顯見多數買方知悉夜市,交易仍熱絡。 

房價漲贏永和均價

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打房打趴不動「慘」業 賴正鎰:薪資縮10% 明年更慘

中國時報【蒼弘慈╱台北報導】

不動產業的薪資,今年倒退最嚴重,鄉林建設董事長、商總理事長賴正鎰表示,9月經常性薪資衰退3.75%這個數字,太過於保守,就目前許多建設公司沒開新案來看,薪水不但沒有成長,還有裁員的狀況,薪資衰退至少超過10%,明年更上看20%。

賴正鎰指出,從去年底開始,因為房地合一稅的關係,無論是房屋的開工率、銷售率都大幅滑落,在沒有新案子的情況下,減薪、裁員等狀況紛紛出籠,初估今年減薪至少10%,明年更有機會減薪上看20%。

房仲公會全聯會理事長林正雄則表示,今年不動產業主要薪資衰退應來自營造業,由於明年推案量將較今年減少3成到4成,因此許多營造業為了因應明年的營收狀況,提前先做準備。

代銷業者苦嘆,受到景氣影響,今年收入慘兮兮,以前代銷人員都只周休1日,但不景氣之下,現在強迫周休2日,由於代銷人員是日薪制,1天約1300元,多休4天,等於一個月減少5200元薪水,相當於減薪高達14%,業者苦嘆,這樣的日子不知道還能撐多久。

代銷業者表示,以前都是接待案場在找銷售人員,現在都是銷售人員在找案場,且有很多銷售人員找不到案子來賣,像目前五股、洲子洋的銷售狀況都很差,很多案場乾脆選擇不賣,等景氣反轉時再出發。

房仲業者則表示,由於房仲的業務本來就沒有底薪,因此沒有所謂的減薪,但是比較肯定的是,今年的年終不會像往年一樣,過去平均的年終約3個月,今年1個月就很偷笑了。

賴正鎰強調,涉及不動產相關產業的人數高達350萬人,但政府卻沒有對不動產業提出解決方案,呼籲政府趕快解禁緊縮貸款、以及取消對房地產不利的處罰政策,讓台灣的房地產業可以回歸正常。

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人民痛恨高房價 柯P:政府過去做了什麼努力?

新頭殼newtalk 2015.12.20 劉奕霆/台北報導

台北市長柯文哲20日下午出席「居住正義進行式-2015台北公共住宅展系列對談」活動。他在座談中表示,公共住宅的目的是實現居住正義,在政治上 達成時也會考慮到其他附帶價值。他也以今年前往韓國首爾市參訪當地公宅的經驗指出,首爾市已經做公宅做了26年,但台北市已經「too late」了,今天是將北市一年來在公宅政策上的努力做個回顧,希望在幾年內能迅速追上其他國家的腳步。

柯文哲下午前往內湖學學文創志業參觀台北公共住宅展,並和前台北市長黃大洲、前營建署長黃南淵、文化大學教授張世典等人進行座談。「居住正義進行 式」台北公共住宅展由都發局和學學文化創意基金會舉辦,將北市府一年來所提出的居住政策,透過展覽期間舉辦的2場微旅行、4場對談與4場講座,回顧北市府 過去的住宅政策,將柯市府在公共住宅上的成果呈現出來。

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(台北市長柯文哲下午前往內湖學學文創志業參觀台北公共住宅展,都發局長林洲民(左)在一旁進行導覽。圖:劉奕霆/攝)

柯文哲在座談中表示,當時在決定台北市的願景時,最後定案是「宜居城市」,就是適合人民居住的城市,他認為在政治上不用太多花樣、噱頭,建立一個宜居的城市,讓人民快樂的過每一天,就是政府的目標。

柯文哲說,從數字上來看,目前的房價所得比是15倍,所以很多人買不起房子,但買得起的也不用高興,大概一輩子都會變成屋奴,終其一生都在繳房貸;但如果民眾買不起房子,最起碼也要住得起、租得到。

他說,公共住宅的目的是實現居住正義,但在政治上不會是單一目標去做,常常會去考慮其他附加價值,例如城市美學;同時也希望能有引導產業的功能,包括引入智慧電錶、水錶等,加入實驗場域。

此外,柯文哲說,他去大阪看當地公共住宅時,發現公宅都興建在軌道、車站的旁邊,公宅內有醫院、診所、超市等設施,所以他也在想像未來北市的公宅要 帶進怎樣的生活模式,因為未來65歲以上的老人會超過總人口的20%,整個台灣會瞬間老化,所以一定要有勇氣處理老人政策,而公共住宅是否要有老人安養照 護、托育等功能也是其中一環。

談到目前的高房租、高房價,柯文哲說,如果這是人民最痛恨的,「那過去20年我們的政府做了哪些努力?」首爾市的公宅花了26年才走到今天,而台北 市政府還跑不到1年,坦白講「too late」,北市府未來會積極的和各國聯繫,成立參訪團,希望幾年內迅速追上其他國家的腳步。

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新莊房市指標 住好住滿 歐洲村入住率9成5

今年下半年房市景氣趨緩,許多地區房價進 行修正,其中也包括新北市新莊區,不過,當地房仲業者指出,房價修正對於購屋者也是入手的機會,建議可以多看多比較,以鄰近新莊副都心的歐洲村來說,總價 1500萬元從過去只能買到2房或2加1房,現在可以買到35坪大3房附加1個平面車位,平均單價在39-40萬元,算是相當平易近人的價格,加上生活機 能完善,又鄰近機場捷運,也使得這2、3個月歐洲村遷入人口持續緩步成長,入住率始終維持在9成5,自住率更達9成。

買房最怕買錯地方,很多專家都會一直強調Location! Location! Location!,而通常評估房屋價值,會從地點、屋齡、生活機能等幾個面向來看。以目前政府的打房政策來說,對於購買預售屋較為不利,反觀新古屋,不 僅居住條件相似,而且也經得起時間的考驗。

雖然新北市新莊區這幾年一直被點名看空,但實際住在新莊的居民都知道,新莊的生活機能完善,交通便利,若是自住是一個很不錯的選擇。美商ERA易而 安不動產新莊歐洲村加盟店店長羅士超就指出,新莊歐洲村因鄰近機場捷運線、快速道路,加上社區發展近10年,生活機能完善,即便下半年房市景氣趨緩,這 2、3個月遷入人口仍呈現正成長,入住率達9成5,又以年輕新婚夫妻及小家庭自住居多。

 

羅士超表示,歐洲村當初是以造鎮來開發,所有道路都是自己規畫,因此,大卡車進不來,相對安全,加上社區發展已有10年,雖然由22個社區組成,共 有3000多戶、人口數1萬多,但每個社區各自獨立,擁有自己的管委會及獨立的保全,管理嚴謹,加上「村內」有多間超商、超市、銀行,還有美容美髮、洗 衣、餐廳等,鄰近幸福路、中和街口還有一家區域小型百貨公司佳瑪百貨精品生活館新開幕,引進知名服飾品牌牌uniqlo及知名餐廳瓦城等,生活機能更加完 備。

 

小朋友從國小到高中12年就學也沒問題,除有童話城堡外型的昌平國小、音樂班的中信國小或擁有溫水游泳池的榮富國小可以選擇,學區內也有中平國中與 新莊高中。在交通上,更因緊鄰機場捷運,有泰山站與新莊副都心兩站,雖然目前通車時間還沒很確定,但已看到機場捷運在試車,通車已箭在弦上,未來在歐洲村 搭乘機場捷運線不僅可以直達桃園機場,經過4站約20分鐘也能到達台北車站。

 

房價修正對於想購屋者是不錯的入手機會,尤其中央銀行今年9月宣布降息,貸款利率也跟著調降,市場甚至預期,明年上半年央行可能還會降息。若再就均 價來看,歐洲村每坪已跌破40萬元,約在39萬至40萬元間,尤其歐洲村外地進住人口占6、7成,以這親民的價格,把板橋或台北市的房子賣掉,改買歐洲村 絕對綽綽有餘,而且還是從舊公寓換到電梯大樓,每戶幾乎都有平面車位,就這樣的房價及居住環境來看,在大台北真的已不容易找到。

對於想在新莊買房的民眾,羅士超表示,雖然大家都希望能夠買到低價的房子,但其實沒有什麼叫最便宜的房子,因為不知道什麼時候是最便宜,只有買到喜 歡及負擔得起的房子,建議可以多看多比較,然後趕快做決定。不過,他說,以新莊其他地區中古屋來說,目前每坪成交價約在30萬至35萬元,屋齡大都超過 20年,而且沒有整體規畫,多屬獨立建案,因此,與其花30萬至35萬購買20多年的房子,位在副都心旁的歐洲村是更好的選擇,屋齡5年至10年,相較其 他周遭區域,貸款成數相對也較高,可減輕頭期款的負擔。

 

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全球最貴房地產:法豪宅路易十四城堡

 

(中央社倫敦17日綜合外電報導)差點成為美國社交名媛金卡戴珊(Kim Kardashian)與饒舌歌手老公肯伊威斯特(Kanye West)婚禮地點的法國豪宅,以驚人的3億100萬美元易手,成為史上最昂貴的房地產。

英國「每日郵報」(Daily Mail)報導,2011年竣工的路易十四城堡(Chateau Louis XIV),設計、傢俱和裝飾都帶有法國17世紀華麗的建築風格。

這座豪宅座落在1塊占地57英畝(約23公頃)的綠地上,位於凡爾賽(Versailles)和馬利樂華(MarlyLe Roi)之間,售價突破倫敦豪華公寓先前創下的2億2100萬美元紀錄。

彭博報導,熟知內情的兩名人士說,購入這棟豪宅的是1名中東買家,由佳士得國際地產(Christie'sInternational Real Estate)促成這筆交易。

路易十四城堡擁有1個奢華舞廳、地下夜總會、洞穴狀的酒窖、壁球場、家庭劇院,還有1個水底房間,魚群悠游在透明牆內。

這座豪宅的金箔裝飾、大理石地板和類似米開朗基羅(Michelangelo)在梵蒂岡西斯汀教堂(SistineChapel)繪製的精細壁畫,都令人嘆為觀止。

路易十四城堡內的精美鑲嵌藝術、花園裡的馬賽克、浴室磁磚,甚至是法國「太陽王」路易十四的雕像,都由大理石製成。

就連2014年5月出嫁的美國實境秀女星金卡戴珊,也曾考慮要在這棟豪宅舉行婚禮,不過最後選在義大利佛羅倫斯(Florence)興建於16世紀的美景堡(Fortedi Belvedere)完婚。(譯者:中央社劉文瑜)1041218


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彭開4帖藥 拚區域經濟整合

中國時報【黃琮淵╱台北報導】

搶救經濟大作戰,中央銀行總裁彭淮南開出四帖藥,強調台灣必須加入區域經濟整合,把握未來1到2年關鍵期,分頭並進加入TPP及RCEP,同時將超額儲蓄導入投資、推動創新,且降低政策的不確定性。

如何看待明年景氣?彭淮南口風很緊,僅說今年第2季已是景氣谷底,「明年一定比今年好」,彷彿走在隧道裡,已看到光了,但明年能多好,他不做預測。

彭淮南強調,台灣一定要加入區域經濟整合、高度參與全球價值鏈,這在新平庸經濟下更顯重要,原因是台灣資源有限、需進口許多原材料,且出口中間財供下游國家加工再出口,不加入將難以提振外需動能。

彭淮南認為,加入區域經濟整合除提升出口競爭力,也有益於經濟轉型升息、並且透過法規更新加速國際接軌,有利於外人來台投資及產業根留台灣。

彭淮南分析,RCEP的自由化門檻較低且具彈性,經貿重要性日益升高,目前對台灣經貿影響力較大,但TPP若加入潛在成員國,對台灣的重要性更大,兩者必須分頭並進加入。

彭淮南認為,政府要有決心推動加入TPP及ECEP,關鍵期在未來1到2年,尤其加入TPP,勢必要面臨市場開放議題,不妨參考日本「工業品全面開放、維護農產品」談判經驗。

此外,彭淮南呼籲積極排除投資障礙,加速改善缺水、缺電、缺工、缺地及缺人才的「五缺」現象;加速桃機擴建,朝亞洲中轉時間最短邁進;設立石化專區也有其必要,不妨參考新加坡裕廊島的發展經驗。

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央行再降息 房仲:重點是房價要降

 

(中央社記者韋樞台北17日電)中央銀行第4季理監事會議決定降息半碼,房仲試算以千萬元貸款計算,利率由2.1%降為2.04%,至多每個月省下285元,民眾可能無感,最重要的還是房價要降。

央行再次調降利率半碼,重貼現率調降為1.625%、擔保放款融通利率2.000%、短期融通利率3.875%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,美國升息,台灣卻降息,顯見經濟基本面比想像更壞,促使央行採取寬鬆態度,反映在房貸上,頂多只有0.04%到0.06%以目前市況來看,利率已經低無可低,不是重點,有感降價才是關鍵。

徐佳馨試算,若以利率從2.1%調降至2.04%、貸款金額新台幣1000萬元、貸款20年計算,一個月將從5萬1063元降為5萬0778元,僅省285元。

徐佳馨分析,央行接連降息,房市卻毫無起色,顯見降息已難以救市,未來無論是房市或基本經濟可能得面臨更嚴峻的考驗。

全國不動產企研室主任張(水靜)勻分析,對房地產市場而言,下個月起房貸利率推估可望跟降約0.07%,對於已購屋族群而言有正面效益,不僅房貸每月還款 金額可減少數百元,油價又連三降,對於民眾而言僅小補,但對市場來說,更需要再放寬選擇性信用管制區域,以增加市場動能。1041217


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都市計畫法修正 社會住宅入法

 

工商時報【記者郭建志╱台北報導】

立法院昨(16)日三讀通過都市計畫法修正草案,將「社會福利設施」列為都市計畫之公共設施,並需按里鄰單位、居民分布等情形適當配置。立委楊玉欣表示,住宅法、長照服務法等法規雖已完成立法,卻未連帶處理到用地取得問題,修法後可望協助地方廣設社會住宅。

立法院本次修正都市計畫法第42、46條,將「社會福利設施」明確入法,雖然只有六個字,意義卻非常大。楊玉欣分析,再過10年台灣老年人口就占全 台20%、約480萬人,國內對於促進老人健康的設施、設備及環境空間,還有高齡化伴隨而來的失能照顧,需求越加迫切,「政府實在應及早做好政策準備」。

其次,獨居老人、身心障礙者、經濟弱勢家庭及青年,都陷入「租不到、租不起」房子的困境,因此廣設社會住宅早已成為台灣社會的高度共識。第三,老人 福利法、身障者保護法、長照服務法均已完成立法,並訂定各類社福機構或設施的建置標準,此次住宅法也將「社會住宅」四字明文入法。

但楊玉欣也指出,前述四法均未處理社福設施的「用地取得」問題,實務上,社會福利機構、社會住宅容易因為「鄰避效應」導致民眾反對,因此本次修法將 社福設施明確入法,納入都市計畫公共設施的規畫,未來各級主管機關擬定都市計畫時,就必須適度配置社福設施,將可確保老人福利設施、社會住宅的用地取得。


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房市10大新聞稅居首柯P拆違建   頂加剉著等

 

   房地產市況低靡,不僅受政府打房影響,買賣雙方對價格的認知差異,也是主因之一。根據房仲業者調查,在今(104)年的房市新聞中,整體市場受「房地合 一實價課稅拍板定案」影響最深,面對明(105)年新稅制上路,原本有購屋計畫的57.4%受訪者中,高達30.1%坦承因新稅制而暫緩購屋,超過5成認 為房價有機會再往下探底。

  政府「打房」威力十足,根據台灣房屋調查,今年的10大房市新聞中,以「房地合一實價課稅拍板定案」居首,占比高達63.1%,其次為「柯P拆違建, 公寓頂加剉著等」(37.5%)、「奢侈稅2016起將退場」(24.3%),均屬「房市政策」。其中房地合一從103年延燒到104年,直到5月才正式 拍板定案,房地交易按實際成交價合併計算獲利,課徵15%~34%的稅負,以遏制短線投機行為。

  台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,房地合一新制可為房地產稅史上重大改革,與舊制最大差別在於「資本利得課稅」,相較於過去以房屋評定現值課稅,短期買 賣獲利空間大幅縮減;而台北市長柯文哲雷厲風行拆除226件違建,更讓頂加公寓「價量齊跌」,賣方面臨急脫手的降價壓力,同樣是打擊投機的一大政策。

  面對今年氣氛低靡的房市,台灣房屋調查發現,原本有57.4%受訪者計畫在Q1購屋,但有30.1%受到打房影響,希望「再看看」。對於未來1年的房 市走勢,52%認為價格還會再向下修正,29%抱「持平」態度,僅19%覺得總統大選後會有回升緩漲機會。張旭嵐分析,各大都市房價都已下修 10%~15%,預估明年政經情勢明朗後可望走穩,買氣將陸續回籠。

  優美地產企研室召集人葉立敏也提到,明年起房地合一稅制實施,但奢侈稅同步停徵,對於許多持有2年內的屋主來說,會思考不如等新制上路再賣房,才不會沒賺錢還倒賠,因此105年將有可能釋出更多「免奢侈稅」的物件,在賣壓湧現下,有希望刺激交易量回溫。

104年10大房地產新聞  


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房仲過寒冬 服務費殺到見骨

 

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

房屋仲介業準備過寒冬!不但搶客,連服務費也殺到見骨!據業者透露,某些大型連鎖房仲品牌的佣金服務費,已下殺到「買1%、賣1%」,交易金額較大的案件,甚至殺到0.5「見骨價」;業者不諱言,服務費水準已比金融海嘯時,部分經紀人殺到「買1、賣3」搶客還要慘烈。

台北市仲介公會昨說明2015年台北市房市回顧及2016年市場展望,指出現階段房市買氣冰冷,根據台北市前11月建物買賣移轉登記件數2.44萬件,估計2015全年買賣量可能衰退16%,減到2.6940萬件;比起最高峰時的2006年更大減61%,比腰斬還慘。

台北市不動產仲介經紀業公會理事長郭子立表示,台北市房屋市場大幅萎縮,跟政策面有關。公會公關主委張欣民補充,近幾年政府積極打房,結果卻淪為 「打量不打價」,最後仲介經紀人全被打趴成一片,雖然還沒出現倒店潮,但已面臨生死存亡關頭,開始大舉下殺服務費,以搶奪極為有限的客源。

據業者透露,現在不只是客戶買屋猛砍價,連佣金服務費也被狂殺、才有客戶點頭委託、簽約。以往市場熱絡時,坊間服務費收費行情,是「買1∼2、賣4」,現在某些大型連鎖房仲品牌的佣金服務費,最近已出現下殺到「買1%、賣1%」的情形。

房仲業者透露,甚至有些交易金額較高或小品牌經紀人,更下殺到0.5%,幾乎做白工、純綷「交朋友」,比金融海嘯時還要慘烈。


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北市府三利箭 射倒房市

 

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

瑞普萊坊國內外住宅部經理劉慧華昨(16)日在CCIM國際不動產投資協 會「2015不動產投資論壇」表示,「台北市三箭」已打趴台北市房市!豪宅稅、新制房屋稅、提高房屋標準單價這三隻利箭,讓台北市房屋稅新舊制間的差異最 高達30倍之譜。目前北部都會區房價普遍回跌到2012年水準,展望2016年,預期還會有5∼10%下修空間。

劉慧華昨天在「2016台灣住宅市場投資展望」講座中表示,最近3年台灣六都大多呈現量縮價小跌局面,北部都會區預售市場推案量逐年萎縮、銷售率逐年下滑,今年平均只有3成,顯示北部住宅市場冷冷清清。

劉慧華表示,尤其台北市,是業界公認的「重災區」,主要關鍵在於台北市陸 續射出打房「三箭」:豪宅稅、新制房屋稅、提高房屋標準單價,有些路段的路段率調高到動輒300∼320%,總計99條路被調高平均約9%路段率,非自住 房屋稅率也提高到2.4∼3.6%,算下來房屋稅較原本的調高幅度、最高達30倍,造成市場急凍。

劉慧華指出,「台北市三箭」一射出,黃金地段的住宅、多屋族、新屋、高級住宅、私人診所、別墅,這六大類「苦主」受衝擊最大。

根據台灣CCIM不動產研究小組研究顯示,政策頻頻打房,買方觀望造成房市低迷,海外房地產市場的投資趨勢也快速崛起,保守估計,2015年海外不動產成交總額可望首度突破1千億大關。

展望2016年住宅市場,CCIM認為,必須留意有幾隻「黑天鵝」,包括:國內與國際經濟基本面的影響(占78%),跌價心理預期帶來交易低迷(占75%),房地合一實價課稅的影響(占60%),這些因素將牽動2016房市走向。

CCIM協會206位取得國際不動產投資師認證資格的專家最新票選結果顯示,44.1%預估2016年住宅價格會有5∼10%下跌幅度、35.3%認為會下跌10∼15%;至於成交量,有23.5%預期會萎縮10∼15%,佔比最多。


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北市公告地價調高 房仲:有感加稅

 

(中央社記者韋樞台北16日電)台北市公告地價調幅創22年新高,達30.38%,創民國83年來新高;公告現值調幅6.23%,為近6年新低。房仲表示,自用住宅全民加地價稅,老公寓、透天、商辦、地上權屋更是有感加稅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,此次公告地價與公告土地現值調漲,代表未來北市的地主或屋主每年繳交的地價稅與交易時的土增稅,都會因此增加,平均每戶將增加約1100元的地價稅金。

曾敬德認為,此波公告地價各地將呈全面性的大漲,而影響最大的族群包括土地持分多,如精華路段公寓、透天、商用不動產、地上權產品等,地價稅或地租更是有感增加。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,相較於土地持有人,地上權房屋的持有人會更心痛,按照目前地租收取規定,即使非自用,仍要繳交依公告地價的2%到 10%為地租,遠高於有土地所有權屋主的地價稅,自用及一般稅率是千分之2、千分之10,調高公告地價更傷地上權屋主的荷包,甚至因為成本太高,將直接挑 戰未來政府地上權開發案。

曾敬德說,過去幾年調漲的高級住宅,此次調整幅度也高於全市,105年公告土地現值平均漲幅約13%,達全市平均漲幅2倍,如帝寶一帶的大安區168-1 區段號,公告土地現值從每坪374.9萬元,一口氣調漲18.87%,調升到每坪445.6萬元,區段地價也是北市住宅區的第一名。

今年竄升到住宅區區段地價第二名的大安區176-7區段號為信義聯勤豪宅建案一帶,公告土地現值從每坪290萬元一口氣大幅調高31.2%,拉升至每坪380.8萬元,擠下尚華仁愛一帶。

曾敬德強調,未來3年北市的公告土地現值趨勢仍會看漲,建議民眾要提前做好節稅規劃。

徐佳馨指出,自用地價稅與非自用地價稅相差5倍,未來若要節稅,自用客戶將會更為有利。她提醒擁有不動產的屋主,如果土地原來適用一般稅率,記得要在9月22日前向稅捐處提出申請,如果超過期限,就只能從下一個年度開始適用。1041216


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成交量低 房仲籲撤除所有信用管制

 

(中央社記者韋樞台北16日電)房市交易量能急凍,預估今年台北市買賣移轉棟數不到2.7萬棟,更不到2006年高點時的4成。北市房仲公會呼籲政府要撤除所有信用管制,否則房仲倒店潮出現,反而形成社會問題。

台北市不動產仲介經紀商業同業公會表示,今年房市持續低迷,台灣整體房市交易量可能只剩27萬件,和去年32萬件相比,年減15.6%,其中又以台北市受傷最重,今年房市交易更顯冷清。

據北市地政局統計,前11月成交量推估2015年全年台北市全年買賣移轉棟數2萬6940件,年減16%,比去年還少5083件,與2006年的高點6萬8976件相比,更大幅萎縮60.9%,還不到當年成交量的4成。

台北市不動產仲介經紀商業同業公會公關主委張欣民表示,近年政府持續打房,但結果卻是「打量不打價」,受傷最重的就是北市的房仲從業人員,照理來說應該會 出現市場所說的「倒店潮」,但是還未出現「倒店潮」的主因是業者要關店是有時間落差,如果市場量再不放大,「倒店潮」的數量過一些時候就會反映在會員家數 的增減。

張欣民認為,今年全台移轉棟數可能27萬棟,明年約30萬棟,價格約下跌5%到10%,呈現「價跌量緩增」的走勢,其中中古屋占6成,新成屋加預售屋約4成;交易量持續低迷的情況下,希望政府撤除所有的信用管制,讓市場活絡。

他說,央行8月解除桃園4區和新北2區的信用管制,結果換屋族立刻出現,交易量也回溫,因此可以佐證,購屋人仍在,只是受限於信用管制的成數、價格的問題。

公會理事長郭子立表示,房仲業者面對急凍的房市,採取數種應變及轉型措施來因應,包括「併店、縮編經營」,同一系統的兩三家店合併為一家店來經營;「店面 轉樓面」,房仲由一樓店面搬上二樓,以降低租金;「兼營或轉營海外房地產」;「轉招」,房仲退出某些加盟體系,成為獨立經營品牌,或是選擇加盟費用較優惠 的品牌換招;「暫時歇業」,等春天景氣回溫東山再起。1041216


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循辦勇哥炒房模式 追王如玄軍宅問題

 

軍宅案進入司法程序,雖然王如玄從頭到尾都強調絕無不法,但過去就有炒房大戶「勇哥」黃勇義,以及英業達創辦人葉國一,用人頭戶炒房被收押,以及繳回6億多人頭戶的例子,這次王如玄疑似用媽媽、妹妹當作人頭戶,來購買軍宅,是否有逃漏稅的問題?有沒有涉及炒房?備受關注。

不管是健安新城,還是世貿新城,或是西藏路眷改宅,王如玄經手過一戶又一戶的軍宅,有的是以媽媽、妹妹名義購買,有的已經賣出獲利,其實這樣以人頭戶購買的模式,早就不是秘密。

記者vs.炒房大戶黃勇義(2011.12.8):「為什麼要找親友當人頭,三黃一劉只抓你,會不會覺得很無辜啊?」

2011 年,財政部、國稅局、檢調,查出炒房大戶「三黃一劉」,其中最低調的「勇哥」黃勇義,就是利用58名親友當人頭,鎖定北市精華區大量炒房,8年交易 1919戶,總成交價264億元,逃漏稅高達20億元,一度被收押。類似案例,還有英業達創辦人葉國一,低價購入士林官邸重劃區專案住宅,最後把市值6億 5千萬,22房人頭戶,無償贈與北市府,再繳5千萬元緩起訴金,才免了一場牢獄之災,檢方要用前兩次成功查炒房的模式,鎖定王如玄的房仲謝惠珍,進行調 查。

財經專家蔡玉真:「在王如玄的行為上面,其實應該都跟我們看到的葉國一的情況,我們看到三黃一劉勇哥的情況,其實是滿類似的炒作行為,包括王如玄你後來用媽媽的名義、用妹妹的名義,可是資金來源是你的話,一樣有贈與的問題,一樣有人頭戶的問題。」

軍宅案進入司法程序,如果檢方認定王如玄用人頭戶進行買賣,就涉及逃漏稅、偽造文書的刑責,檢方起不起訴,有沒有罪?選民能在選前,得到答案嗎?

媒體人鐘年晃:「到選舉還有1個月,想要在這1個月之內水落石出,檢察官偵結起訴或不起訴,我覺得機率並不大,檢察官會不會用向其他的,像偽造文書,然後逃漏稅的法律來適用,這個要看檢察官的心證。」

軍宅爭議,從朱立倫宣布王如玄擔任副手第一天,就沒停過,藍綠攻防,戰場一路打到法院,雖然真相一時半刻,難以撥雲見日,卻已經重創國民黨選情。(民視新聞顏辰州、吳俊德台北報導)


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本報特稿/房市不景氣下的行銷策略/智庫論壇/國政基金會資深顧問 謝明瑞

 

摘 要  房市不景氣,市場成交率偏低,以傳統的媒體廣告或專人DM分派方式已無法召來更多的顧客,於是銷售業者打破傳統迷失,不再以傳統銷售模式吸引客戶,而另 闢招商管道,以招來更多的客源,且實施以後之客群反應相對較佳,而在眾多不動產承銷個案中,有些銷售策略僅是過去實務更新的使用,有些則是更貼進人群的特 別促銷政策,目前比較常見的特殊銷售方法中,主要包括宗教牌、直接行銷、保證買回...等。唯所有離開傳統或現代行銷理論所推出的特別促銷模式,基本上都 隱含許多不為人知的風險,投資人宜瞭解在房市不景氣下的促銷策略之義涵,避免因倉促購屋的決策帶來往日生活上的困擾,亦即在房市不景氣下的購屋決策中,不 能感性處理,而須理性對待。 關鍵詞   傳統行銷 現代行銷 特殊行銷 一.前言  邇來,國內政經變動氛圍耐人尋味,一則總統大選在即,國人卻仍嗅不出選戰的火藥味,二則房市景氣不佳,不動產交投低迷,價量具挫;在前有大選議題,候選 人的房市政策可能影響未來房市發展;後有房地合一即將?動等房市利空政策匯集下,造成房地產市場去化不佳,市場交易每況愈下,且交易量的跌幅遠高於房價的 下降幅度,亦即在房市不景氣聲中,交易量雖然下降走勢明顯,但房價則仍處於漲跌互見的走勢。 另 外,在當前國內外政經局勢變動均對房市發展相對不利的情況下,房地產的委賣數量已在下滑,房屋賣方惜售態勢升溫,買方則仍持續等待觀察,造成房市交易 疲軟,為了應付利空不斷之變局,於是房市不景氣下所?釀的特殊行銷策略傾巢而出,不論是宗教牌或買貴退錢策略,亦或是房屋直銷或免交錢購屋等方法,確實也 對當前的低迷房市之成交量有所助益,唯購屋與購物不同,投資人對於購屋時所可能產生的權益與風險,都須在買賣契約書中有明確記載說明的條件下,才能在不景 氣的購屋環境中,獲得相對的保障。  此外,房市不景氣,成交量偏低,房價亦有走低的趨勢,對於有意購屋自住或投資賺取利潤的投資人而言,房地產的區位及價格談判之間的拿捏十分重要;為瞭解 國內房市變動狀況,並用以判斷未來國內房價走勢,有關當前的房市變動分析如下述。 二房市變動分析  有關國內房地產行情變動的分析,可分為房屋成交類型、房價變化,以及房市不景氣下的促銷模式等幾個部分來加以說明。  (一).房屋成交類型  在房市不景氣中,有關房屋的交易類型可分為下列幾個部分來說明:  1.一般房地產買賣  在房市低迷,成交量數萎縮之際,購屋民眾對房屋類型的選擇,主要仍以小、中坪數為主,前者是指低總價,且面積坪數為20坪以下的低坪數房屋商品為主,其 在台北市的買賣件數中,佔總銷售量數的二點五成以上(26.5%);後者則以30-50坪為大宗,占三成以上(30.5%)。今若以台北市的十二個行政區 之房地產買賣坪數來觀察,則20坪以下的房地產成交數之前三名分別為中山區(42.25%)、萬華區(41.1%)、大同區(37.2%);房屋在 20-30坪之間者的前三名為信義區(33.0%)、文山區(28.8%)、北投區(25.6%);而較大宗的30-50坪房屋買賣的前三名分別為大安區 (37.1%)、松山區(36.4%)、士林區(36.0%);至於50坪以上的房地產買賣,其較大的三個行政區則分別是南港區(30.5%)、內湖區 (29.3%)、北投區(26.9%),而由各區域的買賣坪數之排名變化,大抵也可以看出台北市各行政區的發展情形。  2.中古屋銷售行情  中古屋因房價相對便宜,且持有稅賦亦相對較低,加上公設比低,在房地合一制實施之前購買,未來節省稅賦效應較大,因而成為換屋族之首選。  由於明(2016)年房地合一稅即將上路,許多換屋族搶在新制上路之前換屋。根據永慶房屋的統計,今年雙北換屋族比例突破3成以上,為最近五年來的最 高;其中,以台北市中心換屋族增加最多,從2013年的26%上升至到今(2015)年的34%;同段期間內,北市郊區從35%至36%,而新北市則從 27%上升至30%。  在中古屋的換屋及銷售方面,2011年,台北市中心的換屋族購買中古屋比例為74%,至2015年10月,上升幅度已超過九成(93%)。同段期間內, 「台北市郊區」則從67%持續上升至85%;而新北市換屋族購買中古屋的比例則從70%成長至86%。  至於雙北市換屋族購買中古屋的總價,台北市中心以總價2000~4000萬元的中古屋為主流,約佔5成,而4000萬元以上佔比約為16%。另外北市郊 區的換屋族則偏好總價2000萬元以內的中古屋,約佔6成,新北市則約8成;唯北市郊區2000~4000萬元的產品逐年成長,從2011年的26%上升 至2015年的36%;同段期間內,新北市2000~4000萬元產品也從不到一成(7%)上升至將近2成(18%)。 3..豪宅銷售  台灣貧富所得差距大,在不景氣中,豪宅曾是高所得者的主要需求,也是支撐房市交易不墜的重要因素,但在最近一年中,房市不景氣與豪宅稅的課徵,使得豪宅 市場的交易轉為清淡,唯其售價依然偏高,而在區位是影響房價最重要的因素之考量下,台北市的豪宅仍具有指標性,若以素有「豪宅中的豪宅」的仁愛帝寶之個案 來做比較,便可發現僅管其交易時間有前後三年的不同(民國101至104年),但仍可以發現北市豪宅價位相對偏高的事實;因此,若以仁愛帝寶為比較基準, 則台北市以外的豪宅售價,大約僅有帝寶的三分之一,高雄市的百立海洋帝堡之售價更不及其二成(18.71%)。  (二).房價變化  若就2015年的房價變動來觀察,雖然房市交易不佳,但其交易量價依然存在,為瞭解房市低迷之下的房價變化,有關房價變動可分為下列幾個部分來做說明。 1.房地產委賣減少  房價變化一般可由房地產供需來瞭解,亦可由委賣的多寡來加以判定,若供給愈少,委賣件數亦下降,則房價上升,反之則下降;由於明(2016)年即將實施 的房地合一制並無日出條款,對多數屋主的不動產交易並無太大影響,但因當前政經局勢變動較大,許多屋主寧可暫時保持觀望態度,不願?售,加上房市不景氣, 以及房價可能再下跌的預期,購屋人亦以觀望者為多,交投量數減少,委託買賣的案件持續下滑,其中,又以雙北市的委售數量平均下降約四成為最大。  若就全台灣及六都的中古屋之委賣情形來加以觀察,並就其不同的價位來做比較,則以房價在不同價位的委託販賣中,房市之委賣情形均呈現下滑情形,形成全台 灣及六都房地產委賣均呈下降走勢,平均降幅約為三成,且高價位的房子之委賣件數之減少量數較高,顯示房價仍有其支撐的力道。  若以1000萬元的房價之委售案為例,則降幅最高的前三名分別為台北市 (-42.2%)、新北市(-39.1%)、高雄市(-39.0%);而降幅最低的則為桃園市(-27.3%)、台南市(-29.9%)、台中市 (-27.0%);至於2000萬元以上的委賣件數前三名則分別為桃園市(-46.2%)、台北市(-46.1%)、新北市(-42.2%)。 另方面,若以2015年第三季與第二季的中古屋之委售量數比較,則跌幅最大的前三名分別為台北市(-43.8%)、新北市(-40.2%),以及高雄市 (-36.3%)。  2.房市成交價格變化  房價高低可由市場供需及委賣多寡來加以判定,若以都會地區的房市成交價來做觀察,則可從其區位及使用年度的不同而有所區別,前者如首善地區的台北市之房 地產價位要比中南部地區的房價為高,後者則以不動產本身的屋齡高低而有不同的區別,一般是屋齡愈高,則房價相對較低。  今若以屋齡5年以內的房價變化來觀察,並以台北市的房價為比較基礎,便可發現台北市的房價顯然偏高,除新北市約為台北市的五成之外(49.17%),其 餘各都會地區的房價約僅有台北市的三成,如台中市(38.54%)、高雄市(36.31%)、新竹縣市(3482%)、桃園市(33.72%)、台南市 (32.41%),亦即台南市的房價還不到台北市的三分之一。  另外,不論是 5-10年,或10年以上的屋齡之房地產個案,其房市的價位表現均是北高於南,而由各地區房價不同的變動比較中,也驗證了「區位」及「屋齡」都是影響房價 變動的重要因素,其中,又以區位為影響房價變化的最主要因素;有關台灣主要都會區房屋成交總價變動比較,可參考下表的說明。  台灣主要都會區房屋成交總價變動比較表(2015.01-08) 單位:% 屋齡 5年內       5-10年      10年以上 都會區 萬元/坪 % 萬元/坪 % 萬元/坪 % 台北市 3360 1 2280 1 1803 1 新北市 1652 0.4917 1242 0.5447 897 0.4975 桃園市 1133 0.3372 858 0.3768 563 0.3123 新竹縣市 1170 0.3482 987 0.4329 598 0.3317 台中市 1295 0.3854 1177 0.5162 605 0.3356 台南市 1089 0.3241 780 0.3421 467 0.2590 高雄市 1220 0.3631 912 0.4000 502 0.2784 資料來源:1.內政部實價登? 2.作者整理 說明:以台北市房價為1估算。 3.房價指數變動  當前的房地產不景氣,不僅房市交易量每況愈下,而且房價亦有走低的趨勢,根據信義房屋不動產所公佈的資料顯示,若以最近一年的都會地區房價指數變動來分 析,則不論是從季變動來觀察,或是從年資料來做比較,均可發現國內的房價指數大抵均呈下降走勢,但並非是全面下降,而是漲跌互見的格局,雖然跌多漲少,但 卻說明了國內房價確實具有向下調整的僵固性之特性。  以北台灣的台北市、新北市、桃園市的房價變動來觀察,其房價指數均呈下降走勢,其中,又以新北市的跌幅為最高,不論是季變動或年變動,其下降走勢均高於 其他各主要都會地區,房價的跌幅分別為-4.25%與-5.30%,桃園市的跌幅分別為-3.24%與-4.04%,而台北市的跌幅則為-1.17%與 -3.78%,跌幅相對較小。  另外,新竹市的房價指數在季變動雖然仍為跌幅走勢(-0.26%),唯其年變動率仍呈增加走勢(0.49%);至於高雄市的房價指數則在房市不景氣中依 然呈現上漲情形,季變動與年變動二者的漲幅分別為0.31%與3.43%,顯見南部的房地產市場的價位目前仍尚未全面崩跌,有關台灣主要都會區房價指數變 動比較,可參考下表的說明。   台灣主要都會區房價指數變動比較表 單位:% 都會/時間 2015Q3 2015Q2 2014Q3 季增減幅 年增減幅 備註 台北市 286.22 289.60 297.45 -1.17 -3.78 新北市 294.91 308.01 311.43 -4.25 -5.30 降幅最大 桃園市 293.46 303.30 305.81 -3.24 -4.04 新竹市 211.13. 211.69 210.11 -0.26 0.49 台中市 289.13 296.95 296.94 -2.63 -2.63 高雄市 257.68 256.89 249.14 0.31 3.43 升幅最高 資料來源:1.信義房屋不動產 2.作者整理 說明:2001年第1季=100。 三.市場行銷  在經濟社會中,供需變化是影響商品價格變的重要因素,而當供需無法協調而造成市場價格走低時,市場行銷便成為產品去化的重要影響因素。  一般而言,在市場行銷中,影響市場經營與策略的因很多,包括總體與個體因素,前者如整體環境因素,是指企業運行的外部大環境,是一種既不可控制,又必然 會受到影響的因素;後者是指企業經營所必須面臨的各種因素,如生產、成本、分配…等,而不論個體或總體因素,對於企業的營銷的成功與否,均會產生重大影 響。 (一).傳統行銷  所謂傳統營銷(Traditional Marketing)是指通過多層銷售管道,並以大量人力與廣告投入市場,從而達到滿足現實或潛在需求者的需要,是一種綜合性的經營行銷活動過程。  1923年,美國A•C•尼爾遜為了瞭解市場訊息而創辦了市場調查公司,對市場訊息進行收集與分析,並針對某些項目進行專業研究,再利用分析的結果指導 企業的營銷活動。爾後,學者弗瑞德•克拉克把市場信息的收集與闡釋納入市場行銷概念,市場研究活動與市場行銷理論亦逐漸產生。  市場行銷策略是企業以顧客需要為出發點,根據企業本身追求利潤或提高聲譽的訴求,從經驗中獲得顧客需求量以及購買力的訊息,再有計劃地組織各項經營活 動,通過相互協調一致的產品、價格、管道、促銷...等策略,為顧客提供滿意的商品和服務,從而實現企業目標的過程。 (二).現代行銷  在21世紀的現代社會,由於信息科學技術高速發展,人民的消費模式亦發生重大變化,特別是市場行情變得錯綜複雜,競爭激烈,任何企業要成功進駐、占領、 鞏固,並擴展市場,則合宜而正確的行銷策略確實有其必要。  市場經濟中,理論與實務的配合十分重要,理論是長期觀察實務並累積的一種形成模式,在市場經濟理論中,有關市場行銷的理論很多,比較知名並被經常使用的 如由美國學者麥卡鍚(Jerome McCarthy)所提出的4Ps理論,其是從複雜的市場行銷變數中找到最為重要的因素,並從單純的因素逐漸形成一組策略,為日益複雜的競爭市場提供較佳 的瞭解因子,從而對產品推銷與市場經營有所助益。爾後,隨著市場行銷理論的研究與發展,陸續出現過許多不同的行銷理論,如6Ps、10Ps、11Ps等銷 售策略,但這些理論大抵都是4Ps行銷理論或策略的擴展,其核心仍是4Ps。  1990年,美國學者勞特朋(Lauterborn)提出4Cs行銷策略,用以取代傳統4Ps,為行銷理論或策略提供了新的思路。同段期間內,舒茨 (Don E. Schultz)教授提出的4Rs理論,說明一個全新的市場營銷策略的4個新要素。4Rs以競爭為導向,在新的哲學層次上概括了行銷的新框架,它將企業的 行銷活動提高到總體面與社會面,提出企業與顧客及其他利益相關者應建立起事業和命運共同體,建立並鞏固和發展長期的合作關係,強調關係管理而不是市場交 易。另外,4Vs行銷策略因為著重在培養和構建企業核心競爭能力的具體途徑,為現代企業市場行銷提供了新方向,也受到業者的重視並引用。 四. 房市不景氣下的促銷策略  根據內政部營建署以及永慶、信義等相關不動產單位所公佈之統計資料,2014年第3季,台北市區平均每坪成交價73.9萬,2015年的同段期間內則跌 為68.9萬,跌幅6.87%。新北市房價也往下調整,2014年,房價平均每坪約35.3萬,2015年則約33.5萬,下降幅度5.10%。由於房市 低迷,業者為求生存,於是代銷房仲業者的銷售策略不再抱拘泥於傳統或現代的行銷策,而是採用另類促銷手法,希望藉由特別的行銷策略,來達到有效刺激買氣的 目的。  在房市不景氣中,不動產銷售確實也要利用特別的促銷模式才能出奇制勝。根據住展雜誌觀察與統計,近來建案銷售手法不斷推陳出新,其中又以「宗教牌」、 「直效行銷」、「保證買回」、「買貴退差價」、「百貨公司駐點」、「捷運站駐點」、「介紹客戶成交送獎金」、「免錢交屋」、「建案聯銷、業務獎金共享」、 「與銀行合作搶攻VIP客」等十種最為大家所注意。茲分別就其內容說明如下述: 1.宗教行銷  在房市不景氣中,國內房地產銷售普遍不佳,以南部地區的房市為例,高雄房地產市場買賣呈現極端的態勢,在2015年上半年中,三千萬以上大樓住宅之銷售 案寥若晨星,有些個案連續數月的銷售掛零,沒有成交紀錄,而一般住宅的行情銷售情況亦普遍不佳,不過由城揚建設於2014年推出的「高雄宜居」建案則是較 特殊的例外。「高雄宜居」大樓住宅成屋建案的中低坪數(如26坪2房的住宅)全部出售,約占了總戶數的三成,而其促銷成功的案例則與宗教有關。 一般而言,在競爭激烈的工商業社會中,人民的生活忙碌,但心靈相對空虛,因此,以宗教的力量來打破房市的不景氣,便是一項活用房市行銷的策略,特別是一些 有宗教背景的建商,看準信徒對宗教的狂熱,於是直接在社區導入宗教設施的規劃,如在地下室規劃道場,建構宗教祭祠設備,或在教堂或廟宇鄰近建構房地產個 案,並讓教友享有一定折扣的優惠等(如7或8折等),藉以吸引教友或信徒的購屋進駐。 2.直接行銷  直接行銷簡稱為「直銷」或「直效」,但其與傳統的多層次傳銷性質仍有區別。在房市的「直接行銷」策略中,主要是模仿商品市場中的多層次銷售方式,由行銷 人員到市場、街道、捷運,或人員聚集較多的場所,主動出擊,邀請民眾參與購屋的行列;亦即建案直銷的運作方式,是讓直銷人員主動進人潮眾多的地方,將銷售 個案直接介紹給客人,如百貨公司、市場、街道等,少部份甚至會到其他建案的接待中心外,直接攔截看屋民眾。 3.保證買回  為了刺激預售屋買氣,房市銷售業打出保證買回的促銷策略,即買方在預售屋交屋前都可以選擇反悔,建商會以當初原價買回,不用解約金,但要付3%手續費, 如果放棄行使買回權利,每坪最高可折扣2萬元。  在房市不景氣中,低總價雖是主要訴求,但為刺激買氣,有建商推出「保證買回」的行銷策略,希望在低迷房市中逆勢突圍。如新北市板橋區的預售案「府中 贊」,即推出「保證買回」方案,藉以拉抬買氣。 4.免錢交屋  「免錢交屋」強調人氣的聚集與直接銷售,此類個案除提供銀行貸款之外,再加上建商貸款額度,因此,購屋人簽訂購屋合約以後,就可擁有自有房地產。這種由 「代銷幫你付自備款」的操作模式,主要是為客戶辦理銀行貸款七至八成,但二至三成自備款的部分,則由代銷代墊,在新案完工交屋後,再以三年分期付款36期 償還自備款。此種促銷模式確實也增加了買氣,其銷售數也較一般個案倍數成長,如桃園八德的「閱美館」建案即採用「免錢交屋」促銷策略,刺激購屋客買入,亦 即針對部分成屋案推出「免錢交屋」,訴求除銀行貸款外,建商再提供自備款無息貸款,讓購屋族不必支付自備款,仍能買到房子。 5.買貴退差價  為衝刺建案銷售,建商、代銷業者積極推出「買貴退差價」促銷案,以讓客戶買到最便宜的房屋為主要訴求。以桃園中壢的「文華漾」銷售案為例,在其所推出的 「買貴退差價」促銷案中,若客戶在建案周邊發現有更便宜的新建案,業者就退還房價差價,此一「買貴退差價」促銷方案也確實吸引許多潛在購屋者進駐。 6.百貨公司駐點  在大台北都會區,由微風廣場、創意家行銷、信超媒體等三家業者共同規劃台北市中正區投資興建的「華山33」高級住宅案,其行銷模式是趁著微風信義開幕, 在百貨內設櫃賣房,利用百貨公司的高人氣,以及名人的進駐,成功吸引參觀的人潮,在人氣鼎盛的百貨公司中,房市不景氣的氛圍幾乎難以察覺。而在百貨公司駐 點的除了台北市的「華山33」之外,還包括「揚昇君苑」,新北市的「吉美君品」、「這一站幸福」等。 7.建案聯銷與業務獎金共享  在房市不景氣中,如何在競爭激烈的房市中生存,以產銷合作,業務獎金共享為主,而如何建構不動產業者一般性的激勵性獎金體系,達到激勵與留才的目的便十 分重要,而房市建案的聯合銷售策略,以及業務獎金的共享,包括規劃一套適合房地產業者內部研發、生產、業務、後勤單位人員的績效獎金制度十分重要,而導入 責任中心獎金制,達成利潤共享之業績目標,並提供研發、業務、生產、行政等單位之績效獎金規劃,是業者所必須面臨的問題,其獎金共享模式視情況改變可隨時 調整。 8.不動產業者與銀行合作搶攻VIP市場  一般而言,具有良好區位或較佳地段且品質優異的房地產,其售價往往非一般人所能購入,僅有少數豪門可供選擇,唯其個人資產背景難以查證,於是不動產銷售 業者與銀行合作,搶攻房地產市場,並成為房市不景氣下的一種新銷售策略,唯其前提是建案本身必須符合一定的標準。如台北市內湖成功路旁,下灣公園第一排的 蓮園建設,其以紐約中央公園第一排經典建築的ARTDECO風格塑造「森濤苑」,而該建案的主要特色是在壯闊樹海之前,塑造賞景望月陽臺,垂直建築線條以 雲石古銅燈柱向天空伸展,外形沉穩而內歛,因為融入ARTDECO裝置,而有一種更細緻優雅的美感,適合VIP市場的需求。 9.捷運站駐站  大體而言,房地產建案所需投資的金額十分龐大,而捷運不動產是在房市低迷中,銷售率相對較佳的個案,亦即捷運系統對不動產價格之影響甚大,也由於政府的 大眾運輸導向發展策略,對房地產價格的變動影響十分明顯,因此,銷售業者利用捷運的方便性,以及每日眾多的人潮特性,結合捷運站的進駐與房地產的行銷,對 於房市不景氣下的行銷業績確實亦有正面作用。如高雄三民區的「冠億夢世紀」座落於三民區的河堤社區,其所推出「愛?時尚」、「品建築」、「冠億夢世紀」 等,即利用捷運站駐站作為促銷模式,將該地段所擁有的特色如武廟商圈、捷運五塊厝站等加以結合,用以吸引購屋人的投資意願。 10.已購客戶介紹新客成交送獎金  在房地產市場中,已購客戶對建案本身的瞭解相對較多,若能利用客戶之間的相互介紹來達到銷售的目的,亦是可用的促銷模式;因此,業者推出已購客戶介紹新 客成交送獎金的促銷方案,來達到促銷的目的,並按照實際銷售金額,以固定或一定比例回饋獎金給介紹成功的客戶,如新北市林口的「國家首席」等,即採用類似 的獎勵模式。 有關房市不景氣下的特殊銷售策略比較,可參閱下表的說明。  房市不景氣下的銷售策略比較表 銷售類型             個 案           備註 01 宗教牌             高雄左營的「高雄宜居」 非純宗教 02 直接行銷        桃園平鎮的「大清新世界」 03 保證買回        新北市板橋的「府中贊」 可供選擇 04 買貴退差價        桃園中壢的「文華漾」 05 百貨公司駐點        台北市中山區的「華山33」 特別個案 06捷運站駐站        高雄三民區的「冠億夢世紀」 07 免錢交屋        桃園八德的「閱美館」 銀貨與商貸 08 建案聯銷與業務獎金共享   創意家廣告 09 與銀行合作搶攻VIP市場   台北市內湖區的「森濤苑」 豪宅 10 已購客戶介紹新客成交送獎金   新北市林口的「國家首席」 資料來源:住展雜誌 作者整理 五.促銷策略下的隱含因素  在房市不景氣中,不動產業者的銷售行為雖已脫離一般銷售策略的理論模式,唯若要真正提升房市的銷售率,除了領導階層的決策行為與銷售人員的努力之外,最 重要的還是建案本身必須具備一定的利基,讓消費者願意以置產或自住的模式買入,而在各種促銷策略中,購屋人還是需要認真瞭解促銷方案本身所隱而未宣的內 涵,再進一步考量是否應介入房地產的購置,茲擇要說明如下: 1.宗教行銷  在房市不景氣下的各種行銷策略中,以宗教行銷策略最為大家所驚訝或感新奇,然而,綜觀高雄宜居的高銷售率,其實主要原因不僅是宗教因素,尚有其他更為重 要的因素配合,可歸納為下列幾點,即: (1).揪團購屋:在業者有計劃的推銷下,來自中北部客揪團購屋成為最主要買家。 (2).低坪數:銷售個案以23坪、和25坪的2房住宅產品為主。 (3).低總價:總價在550萬元到680萬元之間。 (4)重視年輕族群:買家多數是工作資歷2到3年的年輕族群。 (5).強調投資置產:買進的主要用途是置產,部份為親友居住。 (6).交通方便:建案位於高鐵左營站生活圈,接近高鐵站和新光三越左營站。 (7).宗教因素:宗教除可安撫人心與尋求生命扶持慰藉,教友還可享有購屋折扣。  從宗教行銷的觀點,高雄市的「高雄宜居」基地接近基督教高雄靈糧堂,且過去有不少教友來建案地點賞屋,業者了解教友常有小組聚會活動,所以特地舉辦「教 友專案優惠」,最低可享有75折優惠。唯該案銷售活動並不是針對特定宗教團體,而是購屋前只要表明教友身份,即可享有75~85折購屋折扣。這也是教友購 屋享優惠建案少有的案例,對未來換屋具備吸引力。  唯「教友買房享折扣」表面上是給教友極大的優惠,實則無論買方是不是教友,都有機會用75~85折買到房子,其間的差別只在於教友可省去議價程序。更重 要的則是75~85折可能就是賣方成交底價,亦即業者仍擁有一定的利潤。  整體而言,城揚建設所推出的「高雄宜居」銷售率佳,主要顯示房價相對偏低的住宅,對買方的確是有潛在吸引力,只要建案本身擁有良好的規畫、品質、地點, 則仍有其銷售賣點,因此,高雄宜居的「宗教牌」其實僅是一項觸媒而已,因為市民不會因為優惠就信教,也不會信教就買屋;事實上,購屋仍會著重在地段、價 錢,以及格局規劃等,唯此一較佳的銷售個案仍為高雄市區的房地產市場帶來激勵效果 2.直接行銷  在直接行銷的個案中,除了促銷策略的改變之外,建案本身也必須具有相對利基,如位於桃園平鎮的大清世界建案即採用類似的行銷模式,唯其訴求除了強調讓孩 子快樂成長,讓全家人健康養生之外,主要還是著重於「大清機構」的優質專業建商營建,品質有保障,並推出「輕盈成家」專案配合,以「超低自備28萬起;結 構工程0付款;真正1字頭;心願2-3房」的銷售策略為主要訴求。亦即若沒有「輕盈成家」專案的事實,也沒有銷售率的提高之統計。 3.保證買回  在保證買回的促銷活動中,該建案事實上是提供兩個方案給買方選擇:一種是選「保證買回」,另一種是「放棄保證買回」。若選擇前者,在約定期限內隨時可用 原價賣回給建商,惟需扣除1.5-3%手續費。若選後者,則每坪房價能有二萬元的折扣;實務上,買方大多選擇放棄保證買回、扣減房價方案。唯其成交價在同 區域中是否真的相對便宜,其實仍是見仁見智的問題。 4.買貴退差價  一般而言,買貴退差價是因為業者自認為其個案應是「全區最低價」的建案,當然不會有退差價的情況發生。而此種等同「保證最便宜」的銷售手法,確實收到很 好的成效,惟買方購屋時不能只在意價格,還必須考量「質」的問題。購屋人應進一步瞭解為什麼在同一路段,或同樣是樓層類似的大樓,為什麼會有過大的價格落 差?而低價案的由來,部分是建商願意犧牲利潤,用降價來換取買氣。但有些低價案,則是建案本身的品質與建材等級不佳的因素,因此,業者以房市不景氣為由降 價,實則也是藉機銷售或出清低品質的房子,業者依然有利潤可期,如不少「一案公司」即利用此種方法而大發利市。 5.免錢交屋  若以「免錢交屋」的促銷策略為例,客戶若能貸到8成銀貸,剩餘2成就由建商借貸,零利率可分2~3年攤還,至於攤還方式,則由客戶自己決定,最低可1個 月償還1萬元,至繳款最後期限再一次還清。此一促銷模式主要是讓手上沒現金的購屋客,延長籌措頭款的時間。唯此種促銷方法雖具吸引力,但購屋人前幾年每月 還款壓力甚大,對購屋後的生活品質會產生重大衝擊,故仍須衡量本的經濟條件與還款能力,再考慮是否可以接受免錢交屋的銷售策略。 6.百貨公司駐點  若以百貨公司駐點為例,其所付出的促銷費用相對較高,非具有特殊區位的個案不易竟其功;如「華山文創園區」位於台北市「東西南北」要塞之心,市民大道東 西向暢行無阻,復有建國高架與新生高架南北延伸,使得華山生活圈無限擴展,四通八達無往不利。此一建案之地段極佳,特別是「華山文創園區」緊鄰科技重鎮 「台北秋葉原」,又有「中正腹地」、「大安商圈」的生活圈,以及象徵貴氣時尚的「台北表參道」,指新光南西、微風廣場、永康商圈,時尚櫥窗、美食聚落櫛比 鱗次;若再加上「忠孝新生、松江南京站」雙捷運站環伺在側,距離機場又不遠,也就是因為「華山文創園區」建案本身具有全方位的超強生活商圈 特色,且在台北市尚沒有其他區段的建案可以相比,因此,其具有在百貨公司進駐的亮點。 7.不動產業與銀行業合作  再以合作搶攻VIP市場為例,除了地段的選擇之外,購屋人的經濟條件之選擇也是重要因素,如森濤苑規劃獨棟四併,戶戶開窗,且面向下灣公園,樹海森濤相 伴,公園第一宅擁景、賞景,成為內湖第一品牌蓮園建設的作品。其近距離捷運國醫中心預定站,經民權大道可直達松山首都機場,緊鄰內湖五期生活圈,家樂福、 大潤發?等,該個案也因為擁有一座綿延1000米的公園樹海而顯得珍貴。 另 外,建築本身尚有裝飾藝術(Art Decoration,或art deco)的融入,其設計面向的對象是富裕的上流階級,所採用的材料是精緻、稀有、貴重的,尤其強調裝飾別致優雅,與上層階級的品味相符合。Art Deco被各式各樣的資源而影響,如維也納製造工場(Wiener Werkstatte)的早期作品,非洲、埃及、墨西哥的有自我意識的「純樸」藝術,俄國芭蕾、立體主義藝術、未來主義藝術、風格派、爵士時代或「爵士 樂」相關的動物圖案和形狀等,而這樣的產品必須有足夠的財力才能與之匹配。  事實上,在不動產市場的銷售中,各種不同的銷售策略雖是提升不動產銷售率的方法,但不動產的買賣是一項專業的工作,買賣雙方都必須付出極大心力來促成, 因此,購屋或賣屋的投資規劃有其必要,投資金額大,風險也相對較高,對購屋人而言,除了必須瞭解促銷人員所提個案是否符合自己的需求之外,更重要的是有關 銷售的所有權益等細節,都必須詳載在買賣契約書中,避免購屋糾紛所帶來的損失。 六.結論與建議  經由前述的說明,可列出國內當前房地產市場分析的結論與建議如下。 1.國內即將步入大選階段,雖然選戰尚未正式開打,但房市問題是國家政策問題,也是總統大選的候選人所必須要端出的政策問題,不論是投資人或消費者,都應 瞭解房市政策會影響國人權益的問題。 2.國內房市不景氣,房市成交價量走低,潛在購屋客?投資人對於區位的選擇,以及房價變動的拿捏策略十分重要。 3.從當前房地產交易的成交類型以及房價變化來觀察,購屋人可以從當前的房屋交易類型,以及坪數大小的選擇,做為未來購屋決策的重要考量因素。 4.在房市不景氣時期,業者所提供的促銷策略很多,有些促銷政策極具吸引力,如買貴退差價、保證買回、免錢交屋...等,唯促銷策略其實亦隱含許多少為人 知的風險,購屋人在下決策時,宜充分考量並瞭解房地產買賣契約書的內容,避免招來不必要的困擾或損失。 5.不論是自住或投資,房地產交易是一項極為專業的工作,不宜感性決策,而須理性對待。 【中央網路報】


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大陸地區人民來臺投資許可辦法之投資人申請取得、設定或移轉不動產物權之規範。

發文機關:內政部

發文日期:民國104年12月7日

發文字號:台內地字第1041310692號

全文內容:

有關大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法(以下簡稱物權許可辦法)第九條之一規定,大陸地區人民來臺投資許可辦法之投資人依物權許可辦法規定申請取得、設定或移轉不動產物權之規範如下:

一、適用對象:

〈一〉大陸地區人民來臺投資許可辦法之投資人在臺灣地區設立之分公司。

(二)大陸地區人民來臺投資許可辦法第五條所稱「陸資投資事業」之臺灣地區公司。

二、 大陸地區人民來臺投資許可辦法第五條「陸資投資事業」之臺灣地區公司,其公司登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本,標註有「陸資」者,應請該 公司提供最新之股東名冊,以審核確認各陸資持股數(股份有限公司適用)或出資額(有限公司適用)占該公司已發行股份總數或資本總額之比率有無超過三分之 一;並應檢附切結書聲明是否屬上開投資許可辦法之陸資投資事業之臺灣地區公司,如有不實願負法律責任。

 


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