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目前日期文章:201506 (88)

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容積獎勵新法 都更區最高減6成

2015-06-30

〔記者賴筱桐/新北報導〕新北市政府去年五月發布「都市計畫法新北市施行細則」,限縮容積獎勵項目及比例,其中規範容積獎勵上限條文,緩衝至今年七月一日實施,新法上路後,一塊建地的可建築容積加上各項獎勵,累計上限為一.二倍、都市更新基地為一.五倍,比原本減少十%至六十%,恐影響民眾參與都更意願。

  • 新法上路前後容積獎勵上限比較表

    新法上路前後容積獎勵上限比較表

明起實施 民怨誘因減 都更更難

城鄉局長邱敬斌指出,容積獎勵為累加制,若沒有總量管控機制,建物量體越蓋越高,破壞城市景觀,造成環境負擔,包括影響日照、通風、交通動線等,民眾享有的公共設施或開放空間相對減少,環境品質下降。

城鄉局副局長張溫德說明,過去監察院認為全台建築物容積獎勵過於浮濫,對環境品質提升不一定有正面助益,去年五月一日頒布「都市計畫法新北市施行細則」,訂定容積獎勵上限,一般地區上限為一.二倍,都市更新基地為一.五倍,並有一年兩個月緩衝期,今年七月一日正式實施。

新舊法比較,原本土地管制規則對於捷運站或火車站周邊五百公尺以內的建築基地,給予較高容積獎勵,修法後取消鄰近車站的交通優勢,一般地區容積獎勵減少二十%至四十%不等,都更地區縮減十%至六十%,開發商抱怨權益受損,民眾憂心往後都更缺乏誘因,整合恐更困難。

張溫德表示,容積獎勵上限規定為全國一致性作法,盼開發兼顧市民生活品質及改善公共環境,雖然修法對部分建案造成影響,但新法針對都更地區訂定兩種容積獎勵上限選擇,可擇優申請,另外,市府祭出各項配套措施,包括簡易都更、都更家教、經費補助等,盼縮短都更行政流程與整合時間,民眾可依基地條件選擇最有利的開發方式。


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塵爆效應…萬海士紙 股價遭波及

 
 

八仙樂園粉塵爆炸造成499人輕重傷總經理陳慧穎昨(29)日宣布將成立1億元信託基金,協助傷患,以改善外界的觀感。但因八仙樂園董事長陳柏廷身兼萬海、士紙董座,造成兩家上市公司股價昨日均下跌。分析師指出,萬海、士紙雖未投資八仙樂園,但董事長為同一人,股價受影響在預期之內。

萬海昨天股價下跌1.55元,跌幅高達6.18%,收在23.55元,創下近七個半月來股價新低;士紙股價也顯得乏力,收盤價為33.5元、下跌3.5元、下挫達3.87%,跌幅較大盤深。

八仙樂園由萬海集團第二代陳朝傳創立,目前由第三代全面接掌,其中,兒子陳柏廷接任董事長,長女陳慧穎擔任總經理、也是八仙樂園最大個人股東,實際負責營運。但純為家族投資,萬海、士紙等兩家公司並未投資八仙樂園。

士紙昨日傳出公司因八仙樂園事件致資產恐遭假扣押。目前士紙相關造紙本業已幾乎停滯,轉型為資產開發公司,旗下最具價值的資產就是士林舊廠開發案,今年士林福德路轉角合建案已取得建照並進行施工,屬於住宅與商業用地,總銷金額1.5億元。

士紙表示,八仙樂園是士紙的股東之一,但士紙並未投資八仙樂園,暫時不考慮對外說明。

根據士紙股東結構資料顯示,八仙樂園持股士紙逾105.5萬股,法人代表為陳柏廷,目前擔任士紙董事長;八仙樂園並透過轉投資大興投資持有士紙逾3.5萬股,八仙樂園、大興投資均為士紙主要大股東,且兩家公司成員均以萬海集團陳家人為主。

記者李至和、曾仁凱/台北報導

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建案爆降價風 雙北市新屋房價年底全面下修1成

 

記者曹逸雯/台北報導

華固建設率先喊出雙北市今年降價5-10%的看法,加上代銷業者海悅土城建案自降1成,引爆降價風,好房網不動產週報社長倪子仁今(29)日表示,中古屋已率先回跌,預售屋及新成屋自然無法避開衝擊,新北市房價盤跌的現象已成趨勢,台北市也將無可倖免,年底前降價1成是可預期得到的。

近期新北市土城區已成為上市建商兵家必爭的一級戰區,去第4季由國泰建設推出的「國泰金城」,全案規劃35-48坪純3房格局,成交均價落在52萬元,憑著品牌口碑優勢,僅公開銷售4個多月,便幾近完銷,是繼華固建設位於學成路預售案「華固新綠洲」後的土城區房價新高建案。

而位於中央路一段的指標案「大同莊園」日前盛大公開,由上市公司大同集團旗下尚志資產開發投資興建,預計分3期推出,第1期共有3棟鋼構建體,規劃22-72坪、2-4房產品,主力總價帶1,300-1,800萬元,每坪開價53萬元,成交均價45萬元,總銷量體上看百億大關,來人詢問反應熱烈,買盤多為自住型小家庭,是目前少見熱賣的建案。

倪子仁表示,土城引爆預售案降價1成,將使新北市降價風潮從土城開始往外蔓延,板橋、三重、新莊三峽、鶯歌、中和樹林新店,將首先面臨降價比價的效應,新北市全區房價盤跌的現象已成為大趨勢,台北市也無可倖免。


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房市成交低量 恐持續2年

中國時報【王玉樹╱台北報導】

房地合一稅制將上路,業界人士普遍認為下半年房市可望回轉,不過,永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋認為,這一波房市成交低量會持續2年,但下半年是售屋較好的時機,因為明年元月一日奢侈稅退場後,過去卡在奢侈稅兩年門檻的投資物件將大量出籠,價格競爭下,屋主未必能賣得好價錢。他並預期今年房屋買賣移轉量應落在28∼29萬棟,較去年減少1成左右。

永慶房產集團昨宣布高層人士變動消息,擔任6年集團總經理的廖本勝因健康因素,下月1日起轉任集團顧問,職缺由葉凌棋接任。葉昨對房市提出觀察,明年奢侈稅解除後,估計明年售屋會有一波「競價問題」。

廖本勝則認為,現在中古屋市場是「僧多粥少」,隨著交易量少了,以後將是「僧少粥少」,小型加盟房仲恐受到波及,至於大型房仲集團,則可透過旗下品牌資源共享,減少衝擊。

區域市場方面,房產業界人士表示,許多重劃區房價恐將下修,例如新莊頭前重劃區,已經出現2、3年前買預售屋的民眾,趕在交屋前出售房產,願意壓低價格出售,「只求不賠脫手」。

台灣房屋行政總經理周鶴鳴也說,重劃區供給量大,生活機能可能還沒完成,搶在這時機脫手的會很多。他觀察交易價比開價少個2成都有。

永慶共有永慶房產、台慶不動產、有巢氏房屋與永慶不動產4個品牌,全台店數破千家,佔全台店頭比例近3成。永慶表示,廖本勝進入公司共27年,從第一線服務人員做起,2009年晉升集團總經理,葉凌棋則晚廖1年進永慶。葉凌棋表示,儘管房市暫時進入低量市場,中小型房仲業者移往海外發展,但公司仍將除持續專注深耕台灣市場。

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觀點投書:房地合一税和美國利率走勢的關聯與啟示 – 風傳媒

立法院在日前通過房地合一税,而世界銀行和IMF呼籲美國聯準會延至明年再做升息。乍看之下,這兩者似乎沒有直接的關聯,但從推動房地合一税的時機和做法來看,突顯出政府在施政時,並沒有做整體的考量,也就是在面臨經濟榮枯的波幅之際,沒有導入一種逆周期措施的思維。

所謂逆周期措施的意思,是指運用政策性工具如財政、貨幣、信貸和稅法等方式,將經濟周期波動性減緩下來。舉例而言,在經濟衰退的時候,實施積極的財政和貨幣政策來刺激經濟,而在經濟過熱之時,實施信貸收縮等調節機制。透過逆周期的措施,經濟成長的波幅不至於過大,因而減少經濟發展時的負面效應或副作用。

為了維持台幣對美金匯率的穩定,台灣央行決定利率時,一向以美國聯準會利率的走勢做為指標。美國今年是否升息,聯準會一再重申,是以經濟數據為依據。聯準會一方面不希望低利率維持過長的時間,以免之後產生嚴重的通膨問題。一方面又擔心啟動升息後,會將經濟成長的動能澆熄。另外,利率影響匯率,美國也擔心升息讓美金走強,傷害了企業的獲利,但又不希望美金在低利率的情況下走弱,以免人民幣趁勢在國際上竄起。在不確定和矛盾的政經局勢下,美國升息的時機點讓人看得一頭霧水。然而,可以確定的是,就算美國開始升息,步伐將會是緩慢地進行,而台灣央行也只好相對應地保持低於正常水平的利率。房價在這樣的情形之下,恐怕不容易回調。

在台灣的房價還沒成功地被抑制之際,政府竟然讓逆周期措施的奢侈稅退場,引進有賺才要繳稅的房地合一税。點閱財政部的官網,發現政府說明實施房地合一税的目的,是為了落實租稅公平、居住正義和改進課稅缺失。然而,最終版本的通過,能否達到上述目的,各方仍有爭議,但可以看到的是,政府在考量新稅制時,沒有將逆周期的思維放入整體的規劃之中。為了調控房價,過去央行在管制信貸上,做了不少的努力,而財政部也推出奢侈稅等方式來因應,但在房價還在蠢蠢欲動之際,居然改弦易轍,推出令人不解的房地合一税。從這一點可以看出,政府在調控經濟時,並沒有一個整體性的規劃,以至於讓不同的政策工具之間出現衝突,也讓市場無法正確地判讀政府的意向和市場的走向。

實價課稅和資本利得課稅,固然是解決居住正義和縮小貧富差距的方式之一,但在立法院通過的房地合一税版本,筆者卻看不到這兩項精神的正面效應,反而突顯出政府經濟思維的缺失。台灣是一個開放的小型經濟體,在任何財經政策上的執行,必須同時考量到全球的政經環境,尤其是對我們影響極大的美國。以美國近年來的經濟情況來看,聯準會相當有可能保持較低的利率在一段很長的時間。台灣如果沒有以整體性的規劃來因應,不只是房價,許多面向都會暴露在失控的危機之中。

*作者為經濟小說作者,曾出版《肯恩斯城邦:穿越時空的經濟學之旅》,2000年開始投身於金融界,曾任職美林私人銀行,擔任首席副總裁。


 

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符合多項泡沫化指標 台灣房市恐崩跌?


房地合一稅拍板後,不少民眾搶在新制上路前,開始積極看屋、出價,賣方價格也開始鬆動,讓下半年成交量露出一絲曙光。

 

但有網友整理出十大房市泡沫化指標,發現台灣幾乎都符合泡沫化定義,因此警告想買房的民眾,購屋前得多想想。

房仲詹珅豪:「我們這個房子是這個挑高3米6的,算是兩房的產品。」

採光明亮、挑高設計,總價1千萬出頭的電梯公寓,最大賣點就是位在信義區,尤其到了6月結婚旺季,房仲建議,想從低總價買起的新婚首購族,可以在蛋黃區裡慢慢尋寶。

房仲詹珅豪:「以這樣(千萬)單價的產品在信義區,只有微幅的震盪啦,沒有真正說往下跌。」

住在蛋黃區裡的小巷弄,距離捷運站車程大約5分鐘,比起信義區平均每坪房價79.1萬,這類平價路段每坪單價少了快10萬,房仲統計,除了信義區的吳興街、莊敬路價格較為親民外,中正區的汀洲路二段和松山區的八德路四段,都屬於精華區中的平價路段,價格也比周邊少了1成以上,但買屋前,有些細節得看仔細。

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中信房屋宅指數調查 房地合一稅7大效應須注意

 

鉅亨網記者王莞甯 台北

房仲業者中信房屋今(25)日公布第2季宅指數調查,發現房地合一稅定案後,所產生的效應有7大值得注意現象,包括影響未來市場脈動的5大走勢,以及出現「不動產≠抗跌保值神話破滅」和「都更速度減緩」2大負面狀況。

中信房屋指出,影響未來市場脈動的5個走向分別為

(1)買方對房地合一稅能夠讓房價再下跌多少,已經沒有太多期待。中信房屋解釋,調查發現屋主有 54.4%堅持開價甚至加價,不到5成(45.5%)願意下修開價,且願意降價的屋主有高達93.1%降價幅度僅5-15%之間。

(2)房地合一稅定案後,看屋意願提升。中信房屋解釋,房地合一話題抑制房市近1年,購屋人等著房價下跌,2年內有購屋計畫者甚至創下歷年新低,顯 見打房政策的確讓購屋人對房價下跌有所期待。然而,房地合一稅定案後,49.1%購屋人因房地合一稅底定進場,43%認為市場氣氛低迷是逆勢進場好時機, 屋主可能因稅制而出脫手中房屋,有便宜可撿,於是看屋意願增加。

(3)投資客應把握「黃金下半年」。

(4)海外市場變數多,國內市場相對掌握度高,將擇期再起。調查發現,仍有高達69.7%的2年內購屋計畫者,會把錢留在國內不動產。

(5)購屋人對台北市房價下跌已不抱期待,轉而把降價的希望寄託在新北市。中信房屋指出,在購屋預算方面,六都當中,台北市大增83萬元,達到 1403萬元,增加83萬元的金額,在六都當中是最高的,但是與台北市相鄰的新北市,卻大減82萬元,來到952萬元,在六都當中是預算減少最劇烈的。

但中信房屋也發現,房地合一稅導致2大經濟殺手

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彭老:鬆綁房市風險控管 還不到時候

依據中央銀行報告,財政部與中央銀行針對房市風險採行的妥適措施,已有效促使房市回穩。面對房地合一實價課稅即將在明年上路,央行的控管措施是否適時適度放寬?中央銀行總裁彭淮南表示,目前還不是調整的時候。

央 行自二零一零年六月起陸續推出一系列針對不動產貸款的總體審慎措施,以及強化監控不動產授信措施,依據央行報告,特定地區房貸、新承做土地抵押貸、豪宅貸 款等的貸款成數皆下降,房貸利率上升;財政部自二零一一年六月也實施「奢侈稅」制度,未來房地合一實價課稅將有助於健全房市,可促進金融穩定與改善分配不 均。由於房市出現量縮價跌走勢,外界關切央行的管控措施是否可能鬆綁?彭淮南表示,還不到時候。『總體審慎措施央行會經常檢視,目前還不到調整的時候。』


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生活、交通、綠地三合一 海山站建案震撼雙北房市

記者呂翰亭/新北報導

http://s.nownews.com/80/2b/802b6ecc515b7b15a708814c6fe53a6b.jpg

根據內政部統計調查,購屋族考量因素,以住宅地點鄰近大眾運輸車站為主,其次為鄰近公園綠地、學區、市場等機能設施,因此捷運沿線住宅已成為購屋族 首選。然而在雙北開發飽和,素地難求的現況,要能在捷運周邊找到大片土地開發公園綠地、並兼顧便利生活商圈,往往只能求其一而無法周全。

捷運海山站旁擁有二萬六千坪的舊大同廠區,已完成轉型住宅用地程序,並為考量未來住戶的居家環境,將其中近1萬坪土地贈與新北市政府,預計規劃公 園、兒童遊樂場等用途,為該區增添公園綠地;另外,大同集團與尚志資產規畫其餘一萬六千坪基地投資興建「大同莊園」住宅案,讓便捷交通及大片綠地不再是不 可得兼的都市住宅定律,難怪開賣前,即已成為市場焦點,開賣後更備受矚目,雖非假日,湧入接待中心看屋的人潮仍絡繹不絕。

「大同莊園」位於土城中央路一段,鄰近捷運海山站,距離土城成熟發展核心區-裕民商圈,步行也只要10分鐘,商家眾多,食衣住行各項機能完善;交通 部分鄰近國道3號,且經由台65線快速道路可連結國道1號。此外,海山站位在交通運量頻繁的板南線,大幅縮短與台北市中心往返的時間距離,輕鬆串起雙北 「新板特區、台北車站、東區商圈、信義計畫、南港園區」五大特區,深受捷運通勤族青睞。

未來除原有的土城精華生活圈,區內土地也將陸續規劃百貨商場、影城,日月光中心廣場加上秀泰影城、近6,000坪的百貨影城購物城區及長庚醫院BOT案等,3~5年後土城地貌將大幅改變,極具增值潛力。

「大同莊園」座落於地利核心,並預計規劃為25-72坪,宜居的2-4房,讓居家從空間到周遭的交通網絡、大面積公園綠地及新舊核心生活圈無一不完整。因此,現場人員也透露,開賣至今,已吸引超過400組看屋民眾,詢問度高,廣受購屋族喜愛。


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總統府公報 第7199 號
中華民國 104 年6 月24 日(星期三)
目 次
壹、總統令
一、公布預算
(一)財團法人海華文教基金會及財團法人海外信用保
證基金 104 年度預算…………………………………3
(二)財團法人國際合作發展基金會、財團法人臺灣民
主基金會及財團法人太平洋經濟合作理事會中華
民國委員會 104 年度預算……………………………4
(三)財團法人原住民族文化事業基金會104 年度預算…6

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總統令 中 華 民 國 1 0 4 年6 月2 4 日
華 總 一 義 字 第 1 0 4 0 0 0 7 3 8 5 1 號
茲增訂特種貨物及勞務稅條例第六條之一條文,公布之。
總 統 馬英九
行政院院長 毛治國
財政部部長 張盛和
特種貨物及勞務稅條例增訂第六條之一條文
中華民國 104 年6 月24 日公布
第六條之一 自中華民國一百零五年一月一日起,訂定銷售契約銷
售第二條第一項第一款規定之特種貨物,停止課徵特種貨
物及勞務稅。


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總統令 中 華 民 國 1 0 4 年6 月2 4 日
華 總 一 義 字 第 1 0 4 0 0 0 7 3 8 8 1 號
茲增訂所得稅法第四條之四、第四條之五、第十四條之四至第十四條之
八、第二十四條之五、第一百零八條之二及第一百二十五條之二條文;
並修正第一百二十六條條文,公布之。
總 統 馬英九
行政院院長 毛治國
財政部部長 張盛和

所得稅法增訂第四條之四、第四條之五、第十四條之四至第十四條之八、第二十四條之五、第一百零八條之二及第一百二十
五條之二條文;並修正第一百二十六條條文
中華民國 104 年6 月24 日公布
第四條之四 個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地

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實價登錄地政三法(100.12.30 總統公布) 
一、平均地權條例
第四十七條 土地所有權移轉或設定典權時,權利人及義務人應於訂定契約 之日起三十日內,檢同契約及有關文件,共同申請土地所有權移轉或設定 典權登記,並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登 記者,權利人得單獨申報其移轉現值。(第 1 項)
權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內,向主管機關申報登 錄土地及建物成交案件實際資訊。(第 2 項)
前項買賣案件,有下列情形之ㄧ者,權利人免申報登錄成交案件實際資 訊:(第 3 項)
(一)買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。
(二)買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前款規定委託地政士申 請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。
前二項受理申報登錄成交案件實際資訊,主管機關得委任所屬機關辦理。
(第 4 項)
前三項登錄之資訊,除涉及個人資料外,得供政府機關利用並以區段 化、去識別化方式提供查詢。(第 5 項)
已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法 後,始得為課稅依據。(第 6 項)

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