請注意: 以下照片內容如非室內,即為環境介紹,非銷售物件本身。
請注意: 以下照片內容如非室內,即為環境介紹,非銷售物件本身。格局圖係未依一定比例縮小繪製之概繪圖,與實況仍有差距,其座向、格局、形狀等,仍須以房屋現場為準,照片僅供參考,實際以現況為主。

目前日期文章:201305 (29)

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利率升到5趴 房價自然降

記者楊雅民/專題報導

奢侈稅打房無效,房價愈打愈漲,市井小民哀哀叫,身兼元利建設董事長的林敏雄表示,房貸利率低是房價攀升的主因之一。他認為利率若升到5%,房價自然會降下來,但利率是全球性的問題,台灣很難說升就升。

在營建業打滾多年的林敏雄直言,台北市住宅供需有問題,政府國有地已好幾年沒標售,「土地原料出不來」,少數釋出的土地,卻多以地上權為主,地上權限制商業使用,商辦是財團在買,小老百姓缺的是住宅,仍舊無法解決台北市住宅供需失衡、房價高漲問題。

且文林苑都更爭議爆發後,現在都更陷入無法推動的窘境,台北市目前有約90萬戶公寓,當初每坪售價才2萬元,現在屋齡皆已超過40年了,這些4、5樓的公寓,垂垂老矣的住戶根本爬不動了,且面臨結構、消防等等安全問題。

他舉例,元利建設曾推動一個都更案,卻有住戶獅子大開口,住戶當初買入房屋的成本2000萬元,元利洽談都更時竟開價2億元,元利只好放棄,認為台北市都更若沒有公權力介入,業者要獨力推動都更很難,一個案子要談到10%的住戶同意都很困難。

他建議,政府可仿效新加坡的作法,在台北市劃定急迫需要都更的都更區,給予都更區內的居民6年的期限,6年後住戶若不願意配合都更,政府就強制徵收收購,才能克服釘子戶問題。

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奢侈稅屆滿二週年 台北市購屋意願轉強

  奢侈稅即將於6月屆滿2週年,「以量制價」的效果顯現,房市呈現「量急縮、價止漲」的格局,但並未逆轉市場上的基本結構。隨著部分物件解禁,供需緊繃狀態逐漸緩解,房仲業者統計網路訪客點閱物件指數增加34%,尤其以深受奢侈稅影響的台北市,成長力道最為強勁,買方購屋意願明顯轉強。

  根據永慶房仲網針對台北市、新北市、桃園縣、新竹縣市、台中市、台南市與高雄市等7大都會區,進行物件點閱指數變化調查顯示,今(102)年1月至4月,平均成長34%,台北市以成長52%拔得頭籌,境內大同區(76%)、士林區(71%)與中山區(65%)最熱門;其次是新竹縣市(44%);高雄市(42%)再居次。

  若是從網路物件供應量來看,除了台北市外,其他6大都會區均呈現成長走勢。不過永慶房產集團網服部協理高翠屏表示,台北市供需條件的緊張狀態,估計會伴隨奢侈稅屆滿2年、部分物件解禁,而逐步緩解,像是大同區、士林區與中山區均是價格相對親民、機能完善的地帶。

  高屏翠並指出,在奢侈稅屆滿2年前夕,許多屋主開始展開賣屋計畫,最常使用「賣方服務專區」內的功能,依序是成交行情(32%)、財產交易所得稅(24%)、房屋稅試算(14%)、土地增值稅試算(13%)與售屋稅費試算(9%),顯示涉及「能賣多少」、「要付出多少交易成本」等涉及稅費相關議題,是屋主最關切的項目。

  信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則是強調,奢侈稅上路前後一年,主要都會區平均房價從原先飆漲10%至19%,急轉直下凍漲,尤其雙北市建物買賣移轉棟數縮水3成最明顯,至於桃園縣、新竹縣市、高雄市則是奢侈稅相對「無感」區域,目前成交量已經回溫至奢侈稅前的水準,整體呈現「北溫南熱」的局面。

  不過,曾敬德認為,奢侈稅的確達到「以量制價」的效果,但儘管有效壓抑短期買賣需求,仍未改善實質供需條件,反而在低利率環境、市場資金充沛下,穩定自住需求推升主要都會區房價再度續漲,因此單靠奢侈稅無法平穩房市,必須從增加供給、稅賦改革與疏導資金至其他投資管道,才可以達到健全房市的效果。

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實價解讀不同 購屋糾紛暴增

中國時報【王莫昀╱台北報導】

「實價」解讀不同,引發終止委售、買賣契約等購屋消費糾紛數暴增!

根據內政部資料顯示,去年第三季至今年第一季間,終止委售、買賣契約等糾紛數高達129件,較上年同期暴增54件,年增72%。

住商不動產企研室主任徐佳馨說,政府公布的實價因有時間落差,加上高價成交部分不公布,以致揭露的「實價」與市價難免出現差距,導致部分買方在簽約後覺得買貴了,或是賣方覺得賣太低或委售價不如預期,而終止契約及交易,引發爭端。

實價登錄制度去年八月上路後,整體購屋糾紛數略減,內政部統計,去年第三季至今年第一季間,房地產消費糾紛數約1184件較100年第三季至101年第一季同期的1193件略減9件,減幅約0.75%。

就各類糾紛數分析發現,終止委售或買賣契約的糾紛數大幅飆升,由100年第三季至101年第一季的75件,暴增至101年第三季至102年第一季的129件,增加54件,增幅高達72%。

終止委售增加部分,台灣房屋智庫經理劉志雄說,部分賣方對奢侈稅制度尚不清楚,委託仲介售後,才發現有被課奢侈稅的問題,細算覺得不划算,乾脆不賣了。

業者透露,有些買方事前未做功課,不瞭解實價揭露狀況,成交後,經由親友等告知實價揭露數字,才覺得買貴了而毀約,也是糾紛增加的原因之一。

對於不少買方要求訂金返還,徐佳馨表示,除了受實價認知差距外,實價登錄制度上路後,銀行端鑑價相對保守,也是引發糾紛數增加的主因之一,如部分客戶自認房貸可貸到七成,最後銀行只核定六成五,囿於自備款不足,只好要求終止契約。

劉志雄則表示,現在消費者意識抬頭,對如何保障自身權益相當有概念,多會比對廣告真實性,是使廣告不實糾紛數上升的主要原因。

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奢侈稅只修不廢 半數民眾看漲房價

奢侈稅將屆兩年,房仲業者調查,超過七成民眾認為奢侈稅政策並無明顯壓抑房價效果,如果持續實施,半數以上民眾仍看漲房價。(黃悅嬌報導)

根據有巢氏房屋及好房網公布的「奢侈稅滿兩年房市民調」結果,七成一民眾認為奢侈稅實施以來,並未壓抑房價,僅兩成四認為有感受到房價受到壓抑。財政部傾向奢侈稅「只修不廢」,今年六月屆滿兩年後將繼續實施,儘管如此,仍有五成六民眾持續看漲房價走勢。

有巢氏房屋總經理孫寶國表示,奢侈稅政策主要為抑制投機,避免房價急速飆漲,但房價與供需相關,目前供給小於需求,因此房價仍將上漲,無法逆轉。『奢侈稅打擊投機,抑制房市快速飆漲,但不可能說原來是飆漲但壓下去變反轉,這種可能性不大。』

調查顯示,民眾最看好北部地區未來增值潛力,其中又以桃園地區居首,新台北、台北市分居第二、第三位。這份調查也詢問,持有房屋未滿兩年的屋主看法,有四分之一打算在購房滿兩年後,適時出售,但有五成屋主說不一定,態度較為觀望,僅兩成三屋主不打算在期滿後立即售出。


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實施將滿2周年...-建商公會建言 微調奢侈稅率

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導、記者方明/台北報導】

奢侈稅實施即將屆滿2年,中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會、不動產代銷業等建言,奢侈稅對於房市和經濟傷筋害骨,迄今稅收僅72億元,不但不能把餅作大、反而衝擊租稅公平性,因此政府宜「微調」稅率、區域、稅基和轉賣年限等;待實價登錄建置更多房價資訊後,將來再與不動產資本利得接軌。

創意家廣告董事長王明正表示,奢侈稅讓短線投機客幾乎退場,但卻鼓勵長線置產客被迫「養房」2年,也減弱經濟活力、降低資產流動性,迄今房價未跌反漲、甚至屢創新高,政府實有檢討、微調的必要和空間。

中華民國建商公會全聯會理事長吳寶田表示,在民粹主義掛帥下,不動產投資已被污名化,導致不動產投資活動變困難,奢侈稅實施後,更造成市場流動性降低、政府稅收卻萎縮,迄今奢侈稅只課到72億元,與政策目標相去甚遠,更造成租稅不公平不正義。

吳寶田建議,全聯會的立場是期待奢侈稅實施屆滿2年之際,政府宜進行稅率調整、課徵區域調整,且不論盈虧都予課稅的稅基也應予以調整。

有巢氏房屋以及好房網共同調查「奢侈稅滿2年房市民調」數據顯示,高達71.2%民眾認為,奢侈稅施行以來並未壓抑房價,僅約24.6%表示有感受到房價受壓抑;而奢侈稅至今年6月滿2年後預計繼續施行,有56.8%民眾仍看漲未來房價走勢。

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漏水或凶宅 看屋時全揭露

中國時報【王莫昀╱台北報導】

昔日民眾購屋,不小心買到地層下陷區、緊鄰基地台,或九二一地震時結構體受損住宅,申訴無門,只能打官司討公道的情況可望改善。內政部地政司將大幅增列不動產說明書應記載事項,要求載明基地安全性,附近有無嫌惡設施,房屋過去有無火災、凶殺等「特殊經歷」,連建商或賣方附贈家具家電,解違約須面對的懲罰性條款,全都要完整揭露,新制最快年底前實施。

地政司官員指出,過去對於凶宅等規定,只限於成屋買賣契約應記載事項中,只有在簽約時才會進行確認,不動產說明書則是民眾看屋時,就可要求房仲業提供。

草案修正重點包括:第一是土地建物登記應清楚說明,如有民眾到鄉間買地想蓋農舍,卻因買到水利用地或國土保安地,根本不能建,未來將可透過檢視不動產說明書進行確認。

第二是基地本身全安性納入規範,如土地遭到汙染、緊鄰活斷層、位處嚴重地層下陷區等都須載明。第三,住家附近有基地台、垃圾場、高壓電塔、殯儀館等嫌惡設施應載明清楚。


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違規二次施工 小心得不償失

建築物增設停車空間獎勵措施,是政府一項美意,但有部分不肖建商享受容積獎勵,將多出的車位對外出售,藉此增加獲利後,賣相提高房價,吸引買家,還將部分車位充當公設,成為圖書室、交誼廳及中庭花園等,或是變身為訪客臨時停車位。

另外,建案「二次施工」,就是於申請報驗後再行施工,即建築物在取使用執照後,為了增加室內的使用面積而再行施工,像是陽台外推、增加夾層、獎勵停車位空間增加容積率等,都屬於「二次施工」的類型,一經檢舉查報後將面臨拆除的下場。

地政士公會全聯會榮譽理事長黃志偉說,除了車位外,最需要擔心的反而是公設違法使用的問題。黃志偉理事長表示,建商將機車停車位施作成公共設施的案例不勝枚舉,建案沒有重新申請使用執照,還以公設作為廣告吸引消費者購買,實在要不得。

黃志偉說,建築法規第三十九條規定:「起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工;如於興建前或施工中變更設計時,仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置,不增加高度或面積,不變更建築物設備內容或位置者,得於竣工後,備具竣工平面、立面圖,一次報驗。」也就是說,依法律層面上而言,本就無「二次施工」這項名詞,只是建商或民眾為了遮飾違建下用詞罷了!

建議消費者,買屋該如何保障自己的權益,不至於讓自己買到的房子變成違建,已成為購屋者必做的功課之一。消費者在購屋前,除了必須先了解自己的需要外,也必需多了解如增建夾層、陽台外推、中庭違規使用及通路平台違建等相關資訊,才不會受銷售人員信口雌黃,確保自身的權益。

違規二次施工 小心得不償失圖:地政士公會全聯會之榮譽理事長黃志偉。

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奢侈稅效應退燒 房市見升溫

中國時報【管婺媛╱台北報導】

奢侈稅效應退燒,五都建物買賣又再度活絡。根據內政部最新公布的今年第一季建築物買賣登記概況,各縣市都比去年同期增加不少,全台登記買賣共有七萬九千多棟,較去年同期增加二成四;且主要集中在五都和準直轄市桃園縣,占總棟數的七十八%。其中,以新北市、高雄市和桃園縣分別增加三十四.七%、廿六%及二十.六%最多。

為遏阻投機客炒房,政府在民國一百年六月一日實施《特種貨物及勞務稅條例》,房屋交易買賣量自當年起開始萎縮。但內政部表示,自去年十月開放不動產實價登錄查詢,建物買賣有回升現象。

據內政部最新統計,今年第一季建物所有權買賣登記共七萬九千多棟,較去年同期增加廿四.二%。官員分析,因實施不動產交易透明化後,民眾對房價疑慮降低,加上奢侈稅效應漸減,建物交易逐漸熱絡,因此各縣市買賣棟數均較去年同期增加。

據統計,建物買賣登記棟數主要集中五都和準直轄市桃園縣,其中以新北市、高雄市和桃園縣分別增加卅四.七%、廿六.一%及廿.六%為最多。其他縣市則以金門縣增加一二六.六七%最多,苗栗縣增加四六.八六%次之,基隆市增加卅八.八一%居第三。

統計也顯示,今年第一季建物所有權第一次登記,即新成屋登記棟數比去年同期增加九.二%。其中,以新北市新屋登記最多,棟數增幅則以嘉義縣增加一二○.二%最多。

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林口新莊房價 看旺

工商時報【記者方明╱台北報導】

亞昕國際董事長姚連地看好機場捷運沿線及重劃區房市,認為未來幾年該區域房價仍有補漲空間;其中,亞昕在林口新推案將上看5字頭,而新莊副都心在捷運通車後,新案房價一定會看到7字頭。

姚連地表示,新興重劃區往往是房價漲幅最大的區域,像是信義計劃區從每坪30多萬元起漲,現在每坪達到200多萬元;而新板特區也從3字頭起漲,現在也逼近百萬元,新莊也是20萬出頭起漲,現在每坪賣到6字頭。

至於林口也從10幾萬元賣起,亞昕在林口推出的「天地昕」個案,每坪售價已經來到4字頭,姚連地表示,目前「天地昕」銷售率已達8成,後續每坪沒有40萬元不賣,未來亞昕林口新推案開價更上看5字頭。

在新莊副都心部分,他說,雖然機場捷運線要延到104年底才會通車,但目前副都心新案6字頭已成為常態,預估一旦機場捷運通車,新莊副都心房價上看7字頭不成問題。

姚連地表示,亞昕今年再回收40億元的總銷資金後,目前大台北地區土地庫存仍有約1.5萬坪,潛在推案量高達700億元,由於目前市場資金充沛,房市景氣仍看好,公司將持續鎖定雙北市獵地,今年除「向上」案之外,林口總銷80億元的「晴空樹」案,預計在今年7月推出。

亞昕目前在新莊副都心推出「向上」預售案,為亞昕在新莊所推的第4個案子,「向上」基地面積超過千坪,是新莊地區少有的大面積住宅案,該案規畫66~77坪一層一戶產品,每坪開價60~70萬元,總計88戶,目前已售出24戶。

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最新實價揭露 住宅未再創高

 

工商時報【記者方明╱台北報導】

內政部第8波實價登錄資料於昨(16)日揭露,住宅個案單價、總價均未再創新高,但統計實價揭露以來,單價破百萬住宅仍以北市大安區46件居冠;另 外此次揭露的「敦南金融大樓」,以總價88億成交,創商用不動產揭露以來新高,至於此次店面最高單價則落在北市文昌街店面,每坪單價達267.8萬元。

內政部最新實價揭露,本次新增3月份成交案件資訊共約36,000餘件,包括買賣案件33,000餘件、租賃1701件、預售屋1253件;累計自101年10月16日開放實價登錄查詢起,各月可供查詢之成交案件資料累計已有24萬5,000餘件。

而此次揭露的住宅個案,單、總價均未再創新高,查詢此次4都住宅最高單價區域,分別是北市信義路五段的「冠德遠見」,扣除車位每坪單價為166.9 萬元;新北市則是板橋區縣民大道二段的「東方富域」,每坪單價80萬元;台中市西屯區「由鉅大謙」每坪單價45.4萬;高雄鼓山區美術東四路的「美術之 星」,每坪單價38.1萬。

總價部分,北市住宅最高總價為信義區松德路3.36億的「信義富邦(世紀館)」。

信義房屋統計今年以來實價登錄資訊發現,台北市單價破百萬的物件,仍以首善之區大安區成交數量最多,總計46件;其中,光復南路與復興南路之間,以及大安森林公園西側的捷運東門站永康商圈周邊,是交易熱門區域。

永慶房產集團經理黃舒衛表示,此次台北市最高總價的「敦南金融大樓」由起造的國泰蔡家以88億買回,創下實價登錄揭露以來商用不動產成交總價新高。

至於最高單價的部分,北市最高單價落在大安區文昌街的店面,成交單價為每坪267.8萬;新北市最高單價落在板橋區莒光路,同樣也為店面產品,每坪105.8萬。

台中市最高單價位在南屯區大觀路店面,成交單價為每坪265.7萬,高雄市最高單價則為三民區建興路365巷的透天厝,每坪142萬。

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〔記者賴筱桐/新北報導〕

居民不滿市府以區段徵收方式開發,土地分回比

例僅40%,已籌組自救會,不排除將集結農民抗爭。

 

新北市政府辦理「變更蘆洲都市計畫第三次通盤檢討」,有民眾不滿農業區以「區段徵收」開發,土地僅分回四十%,自救會籌備處訴求應比照三重區「市地重劃」,提高土地分配至五十五%,否則不排除上街頭抗爭。城鄉局強調,無法源依據,難以變更。

城鄉局解釋,依內政部八十年五月第三二一七九○號函釋指出,「凡都市計畫擴大、新訂或農業區、保護區變更為建築用地時,一律採區段徵收方式開發」,新莊知識產業園區及台北港特定區皆不例外,由於是中央政策,公務機關只能依法行政,除非修訂新的法令,否則難再更改。

八 月時另有一團體「反徵收、要重劃」自救會成立,同樣訴求南北側農業區以市地重劃代替區段徵收開發,號稱超過五百人以上連署抗議。召集人陳文鑾主張,若採區 段徵收,位置以抽籤決定,勢必改變原來所在地,強迫農民離開熟悉已久的故居;反之,市地重劃原地原配,不需搬遷;現在又有另一團體成立,同樣是抗拒區段徵 收。

發起人︰一市兩制讓人憤憤不平

「蘆洲區南、北側農地反 對區段徵收、爭取市地重劃自救會」發起人李進賢說,歷年來,前台北縣政府在蘆洲辦理三次市地重劃案(灰磘重劃區、重陽重劃區、南港子重劃區),地主所分配 的可建築土地比率平均為五十五%。他質疑,市府升格後,將蘆洲南、北側農業區以區段徵收開發,地主分回土地僅四十%,而鄰近的二重疏洪道兩側附近地區農業 區,卻採用市地重劃,一市兩制,雙重標準,讓人憤憤不平,「難道蘆洲人是二等公民」?

城鄉局解釋,蘆洲都市計畫自民國六十年間發佈,因人口快速成長,公共設施不敷使用,加上農地廢耕情況嚴重,鐵皮違章建築遍佈,環境品質低落,影響整體發展,因此實施第三次通盤檢討,將南、北側農業區納入開發範圍,未來將設置五十%以上公共設施,可望提升都市生活品質。

蘆洲區政諮詢委員李義德認為,三重、蘆洲本是同一區,應比照同等標準,採市地重劃開發,使地主分回土地比率達五十五%,並提高住宅區及商業區容積率。

城鄉局︰草案已送都計委員會審議

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都計一市兩制 蘆洲地主促市地重劃

 

 〔記者李幸福新北市報導〕位於蘆洲北側及南側共兩百二十公頃農業區的地主,昨天邀請蘆洲各級民代與市府單位辦公聽 會,地主們不滿市府城鄉局辦理「變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)」,將蘆洲北側及南側農業區,變更為商業及住宅用地,以「區段徵收」而非「市地重劃」 方式開發,感到權益受損,強力要求主管單位要重新規劃。

 「蘆洲區南、北側農地反對區段徵收、爭取市地重劃自救會」發起人李進賢表示,在縣府時代,蘆洲辦理過三次市地重劃案(灰遙重劃區、重陽重劃區、南 港子重劃區),地主所分配的可建築土地比率平均為百分之五十五。他質疑,市府升格後,將蘆洲南、北側農業區以區段徵收開發,地主分回土地僅百分之四十,而 鄰近的二重疏洪兩側附近地區農業區,卻採用市地重劃,一市兩制,雙重標準。

 城鄉局指出,蘆洲都市計畫自民國六十年間發佈,因人口快速成長,公共設施不敷使用,加上農地廢耕情況嚴重,鐵皮違章建築遍佈,環境品質低落,影響 整體發展,因此實施第三次通盤檢討,將南、北側農業區納入開發範圍,未來將設置百分之五十以上公共設施,可望提升都市生活品質。

 蘆洲區政諮詢委員李義德認為,三重、蘆洲本是同一區,應比照同等標準,採市地重劃開發,使地主分回土地比率達百分之五十五,並提高住宅區及商業區容積率。

 城鄉局說,如果民眾大多數傾向採市地重劃,將會擬出草案送市府都市計畫委員會審議,通過後需呈內政部核定,預估期程三至五年,期間會將民眾陳情意見納入評估及考量,做為未來變更都市計畫參考。


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更新日期  101.05.28
 
 

泰山市地重劃區

 
開發緣起
為因應都市計劃地區之發展快速,特選定本區作為都市發展之用地,提供完備公共設施,以提高生活環境品質。
開發面積
約 26.8123公頃。
開發起迄時間
85.04~89.04。
公共設施面積
約 13.3234公頃。
開發效益
  1. 本區連接捷運新莊線、中正機場捷運線、特二號道路、北二高及中山高,交通系統便捷。
  2. 規劃完善公共設施及可建築土地,提高土地利用價值,促進都市建設發展。
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單位: 重劃科  電話: 2960-3456分機3486~3490


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更新日期  101.05.28
 
 
 蘆洲灰
 
開發緣起
為配合臺北防洪初期計劃二重疏洪道工程之闢建及洲後村等遷移計劃之推行,於 73年間推動蘆洲灰(石嗂)市地重劃開發案。
開發面積
約 77.4506公頃。
開發起迄時間
73.09~74.08。
公共設施面積
約 23.1736公頃。
開發效益

  1. 公共設施完善,有效提高土地利用價值,促進都市建設發展。
  2. 臨三民路、長榮路及南港子重劃區,提供便捷對外交通及優質居住環境。
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單位: 重劃科  電話: 2960-3456分機3486~3490


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更新日期  101.05.28
 
 

蘆洲南港子市地重劃區

 
開發緣起
為安置臺北防洪初期工程二重疏洪道三重地區及三重堤防地區拆遷戶選定本區辦理市地重劃開發,目的在於取得抵費地,並以開發成本配售或興建住宅安置拆遷戶。
開發面積
約 62.4582公頃。
開發起迄時間
85.03~89.03。
公共設施面積
約 20.7169公頃。
開發效益
(一) 重劃前建築物及工廠雜亂無秩序,開發完成後已使整體環境品質大幅提升。
(二) 本重劃區設置國中、小各一所,可有效紓解蘆洲地區鷺江國中、忠義國小校舍
  擁擠現狀。
(三) 完成安置拆遷戶之目的。
 
圖
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單位: 區段徵收科  電話: 2960-3456分機3521~3524


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更新日期  101.05.28
 
 

蘆洲重陽重劃區

 
開發緣起
為安置臺北防洪初期工程二重疏洪道三重地區及三重堤防地區拆遷戶選定本區辦理市地重劃開發,目的在於取得抵費地,並以開發成本配售或興建住宅安置拆遷戶。
開發面積
約17.4806公頃。
開發起迄時間
74.12~80.03。
公共設施面積
約6.6581公頃。
開發效益
(一) 提供完善公共設施完善,有效提高土地利用價值,促進都市建設發展。
(二) 集賢路貫穿本區,五分鐘可抵臺北市,已成為蘆洲交通要道及對外門戶。
(三) 適度引進金融商業及市場零售業等,生活及經商機能均佳,屬優質住商混合區。
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單位: 重劃科  電話: 2960-3456分機3486~3490


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更新日期  101.05.28
 
 

新莊頭前市地重劃區

 

一、緣起: 為解決二重疏洪道三重地區拆遷戶安置問題,特選定新莊頭前地區,變更該區都市計畫,以重劃方式辦理整體開發。



二、開發範圍:東方及南方皆與頭前工業區為鄰,西方及北方分以特一號道路及特四號道路為界。



三、開發面積:45.23公頃,包括私有土地42.8398公頃、公有土地3.3911公頃。



四、土地使用計畫:道路約10.30公頃,公園約1.80公頃,兒童遊樂場約0.96公頃,國民中學約2.50公頃,停車場約0.48公頃,合計16.04公頃,餘為可建築住宅、商業用地。


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  更新日期  101.05.28
 
 

新莊副都市中心地區市地重劃暨區段徵收區

 
一、開發原因

  1. 為形塑副都會中心定位,本區都市計畫主要計畫及細部計於90.12.20發布實施,並據以同時辦理市地重劃及區段徵收之整體開發作業。
  2. 本區位於新莊中山路與思源路口,交通便利、區位良好,配合多項交通優勢,包括臺一線高架快速道路於92年通車,特二號快速道路、環狀捷運線及機場捷運線亦將陸續完工通車,將形成大臺北都會區新核心,故辦理開發。
  3. 鑑於降低對於臺北市中心商業區服務機能之依賴,未來可與板橋新都心機能相輔相成,成為跨越大漢溪兩岸之雙子城,並提供新莊、泰山、五股形成之「新五泰共同生活圈」所需之都市機能,塑造成為具自主性都市機能之都會衛星城市。
二、位置

位於本市新莊東北方,東臨思源路,西臨特二號快速道路,南臨中原路,北臨省道臺一線(中山路)。


詳都市計畫範圍圖


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三、開發面積
本區採市地重劃及區段徵收二種方式同時開發,市地重劃區約78.3公頃,區段徵收區約6.2公頃,總計約84.5公頃。
四、公共設施面積
約32.5公頃。
五、開發效益

  1. 與板橋新都心機能相輔相成,成為跨越大漢溪兩岸之雙子城。
  2. 提供新莊、泰山、五股形成之「新五泰共同生活圈」所需之都市機能。
  3. 提供完善公共設施用地,提昇地區生活品質,促進土地資源有效利用,節省政府公共設施用地徵收費用約145億元。
  4. 降低對臺北市中心商業區服務機能之依賴,塑造成為具自主性都市機能之都會衛星城市。
  5. 具有多項交通優勢,包括臺一線高架快速道路、特二號快速道路、環狀捷運線、機場捷運線經過,成為大臺北都會區新核心。
六、目前進度

  1. 都市計畫:主要計畫及細部計畫於90年12月20日發布實施。
  2. 重劃計畫書:以93年1月15日北府地劃字第0930022294號公告本重劃區計畫書圖,公告期間自93年1月16日起至2月15日止共計30日屆滿實施。
  3. 區段徵收計畫書:以93年10月28日北府地劃字第09306811461號公告本區段徵收區計畫書圖,公告期間自93年11月1日起至93年11月31日止共計30日屆滿實施。
  4. 地上物拆遷之查估、複估、補償及提存作業已於94年6月全部辦理完竣。
  5. 重劃前後地價及區段徵收後地價:已於94年7月提請本市地價及標準地價評議委員會評議通過。
  6. 公共設施用地及土地調整分配原則:已於94年2月提請本市市地重劃委員會審議通過。
  7. 主體工程:第1標於95年4月21由中華工程標得,並於95年5月8日開工;第2標於95年5月15日由長鴻營造標得,並於95年6月8日開工,本府亦於95年6月14日熱鬧舉行開工典禮。
  8. 都市計畫變更:都市計畫變更(捷運機場線)案及土管要點修正案已於95年8月3日提請本市都委會審議,95年11月10日發布實施。
  9. 重劃區土地分配:自95年12月25日起至96年1月24日止公告30日,業於96年6月完成權利變更登記。
  10. 區段徵收區抵價地領回:於96年2月27日召開抵價地領回說明會及辦理抵價地領回抽籤作業,自96年4月11日起至96年5月10日止公告30日,業於96年6月完成權利變更登記。
  11. 配合工務局開發工程逐步驗收之完成時程,本局從98年7月6日開始,分批辦理土地點交作業,業於99年4月完成全區26個街廓之土地點交作業。
  12. 本 開發區開發後共有57筆可標售土地(商業區33筆、住宅區24筆),面積約8.4公頃,將結合特二號快速道路、機場捷運線及周邊重大建設如中港大排河廊改 造計畫、中央合署辦公大樓開發效益顯現,並配合工程驗收期程,於99年6月起分期分區辦竣土地4次土地標售作業,標售情況良好,爰依法於99年12月15 日辦理本案財務結算作業。
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機捷連三延 沿線房市短期恐降溫

記者林美芬/台北報導

機場捷運通車時程第三次延後,拖到2015年底才完工通車,對今年來漲聲不斷的沿線房市,投下降溫彈。當地業者認為,機場捷運從施工至今,沿線房市早就漲過一波,通車再度延後可算是利多出盡,雖不致造成市場過大衝擊,但短期內會有降溫效果。

機場捷運通車時程從原訂的2010年底延到今年6月、再延到今年10月,最近又延到2015年底才通車。

機場捷運從施工開始,沿線包括蘆竹、林口、龜山、新莊、泰山、三重、中壢等區,都成為受惠區,開發商拚命買地興建,成為北台灣平價房區的重要區域。

房價從初期一坪約13~16萬元,一路往上,如今這些區域新成屋及預售屋均價都在每坪20萬元以上,各站區鄰近開發案直奔30萬元以上,林口去年更是達到35萬元以上,新莊直上50~60萬元。

消費者恐退場觀望

因市場預期今年可完工通車,林口等區成為新成屋熱門交易區,今年以來交易量明顯熱絡,桃園更成為全台最熱房市區,但通車時間再延後,消費者恐先退場觀望,短線降溫難免。

圓石灘廣告總經理蘇松棱認為,林口房價去年一整年幾乎是停滯下跌,房價下修約兩成多,今年再捲土重來的房市,房價明顯採取守勢,均價在每坪20~30萬元間,相較去年還有35萬元以上的房價,已明顯下修;且原有預售屋幾乎是大坪數當道,今年則在停滯後修改產品,以小坪數重現市場,從過去豪宅主流至今以首購為主。

他強調,機場捷運延後通車,在當地的房產圈已不是秘密,因機場捷運施工人員也在林口地區買房,早就透露工程不會如期完工的訊息,但只是延後,並不是就此中止工程,其他的基礎設施一樣在做,對未來區域生活機能的成熟度,並不構成太大衝擊。

他還說,五楊高架通車對沿線塞車路段的紓解效果明顯,讓桃園房市因捷運延後造成的衝擊也降低,所以機場捷運連三延,對沿線房市是短空長多。

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北市健安新城店面明標售

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕北市罕見大規模軍宅店面標售,房仲透露,財政部國產署預計明日標售的健安新城28戶店面與1戶地下1樓商場,總底價約25.96億元,除地下1樓商場總底價7.08億元外,其餘28戶店面底價為3370萬元至1.25億元間,坪數33~125坪。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,此次健安新城一次釋出28戶店面,是近年罕見的整批店面標售案,平均每戶標售底價約6745萬元,平均面積約70坪,另外還有一戶B1商場,面積約1073坪。

信義房屋南京三民店店長王賢德指出,健安新城軍宅有5年不得移轉的限制,不過,隨著社區內居住人口增加,未來還有捷運松山線通車的議題,對於區域內店面都算是利多,但軍宅公設比過高,加上該區非屬一級商圈,屬性類似社區型店面,有些店面坪數較大,投資人要評估適合進駐的業種與未來租金收益,目前來看仍是臨三民路、健康路的店面效益較佳。

至於周邊店面成交行情,以去年初新光人壽以總價8.25億元取得「台北摩根」1、2樓店面,換算一樓每坪成交價格約215萬元,另外,根據實價登錄資料顯示,去年8月南京東路五段上成交一戶店面,總價9500萬元,換算每坪約144.6萬元,目前松山區實價登錄行情最高價,還是饒河街夜市店面,去年底成交一戶1.38億元,每坪單價223萬元,整體來看,松山區沿街店面和東區一線商圈相比,行情有很大的差距。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,過去國宅店面由於多採封閉式規劃,因此效益不彰,不過健安新城周邊住戶多,加上又有捷運三民線通過,接受度高,在目前資金尋求避風港的狀況下,對於保本置產型客戶有一定程度的吸引力。


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